Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2009 г. N 11АП-2389/2009

04 мая 2009 г.

Дело N А49-4113/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голяковой Е.С.,

с участием в судебном заседании до перерыва:

от истца - представитель Жулимов И.А., доверенность от 02.03.2009,

от ответчика МУП "Пензадормост" - представитель Николаева Т.Г., доверенность от 11.01.2009г.

от третьего лица Новикова С.М. - представитель Тарасова В.В., доверенность от 15.01.2009г.,

от КУМИ г. Пензы, УФРС по Пензенской области, ООО "Руслан", главного управления градостроительства и архитектуры города Пензы, администрации города Пензы, ТСЖ "Лидер"- не явились, извещены надлежащим образом;

после перерыва без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО аптечный центр "Фарма-Люкс"

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2009 г. по делу N А49-4113/2007, судья Радин С.Ю.,

принятое по иску ООО аптечный центр "Фарма-Люкс", г. Пенза,

к МУП "Пензадормост", г. Пенза,

комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы, г. Пенза,

третьи лица:

Новиков С.М., г. Пенза,

Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, г. Пенза,

ООО "Руслан", г. Пенза,

главное управление градостроительства и архитектуры города Пензы, г. Пенза,

администрация города Пензы, г. Пенза,

ТСЖ "Лидер", г. Пенза,

о признании недействительной сделки,

и встречному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы,

к ООО аптечный центр "Фарма-Люкс", г. Пенза,

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма- Люкс" (далее - истец, ООО АЦ "Фарма-Люкс") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Пензадормост" (далее - МУП "Пензадормост") и комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) о признании недействительным договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительного соглашения N 4 от 20 сентября 2005 года заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и муниципальным унитарным предприятием "Пензадормост" нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" строения, подлежащего демонтажу (сносу) (т.1 л.д.7-8)..

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 года N 167 и дополнительное соглашение N 4 от 20 сентября 2005 года, заключенные между КУМИ города Пензы и МУП "Пензадормост", нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35 в части закрепления за МУП "Пензадормост" части разгрузочной площадки и ограждающей ее стены, не являющейся неотъемлемой частью нежилого помещения, находящейся в пределах границ земельного участка площадью 120 кв.м. предоставленного ООО АЦ "Фарма-Люкс", согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004г., а именно с севера протяженностью 6,2 м. и с востока протяженностью 5,8 м. Уточнение исковых требований судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

КУМИ города Пензы заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка заключенного 30.04.2006г. между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", с кадастровым номером 58:29:04 003 008:0099, площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, недействительным.(т.3 л.д.68-69).

В судебном заседании 16.02.2009г. представитель истца по встречному иску уточнил материально правовые требования, просил арбитражный суд признать недействительными как несоответствующими положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года и договор аренды земельного участка N 7118, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30 апреля 2006 года.

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2009 г. по делу N А49-4113/2007 в первоначальном иске отказано. Встречные иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным в силу его ничтожности договор аренды земельного участка N 7118 от 30 апреля 2006 года, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы и ООО Аптечный центр "Фарма-Люкс". В остальной части отказал. Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Не согласившись с решением суда ООО АЦ "Фарма-Люкс" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2009 г. и вынести новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований ООО АЦ "Фарма-Люкс", в удовлетворении встречного иска отказать (л.д.66-71).

Заявитель жалобы считает решение незаконным и необоснованным по следующим основаниям: КУМИ г. Пензы является не надлежащим истцом, в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный земельный участок, свидетельствующих о его принадлежности кому-либо из лиц, участвующих в деле. Заключение спорного договора аренды являлось не правом КУМИ, а обязанностью на основании решения суда от 29.03.2004г. по делу N А49-725/2004, следовательно, недействительность договора аренды не влечет недействительность акта органа местного самоуправления, в данном случае права и законные интересы КУМИ не нарушаются. КУМИ по существу обжалует произведенный кадастровый учет, обращается за защитой не своих нарушенных прав, а "нарушенных" прав правообладателей смежных земельных участков.

В материалах дела имеются кадастровые паспорта подтверждающие наложение смежных земельных участков. КУМИ избран ненадлежащий способ защиты, он мог только истребовать имущество их чужого незаконного владения, пропущен срок исковой давности. Исполнение спорного договора аренды N 7118 от 30.04.2006г. началось с 08 июня 2004 года. Суд должен был отказать КУМИ г. Пензы в иске из-за злоупотребления им своим правом и намерении причинить вред истцу. Суд неправильно посчитал, что ограждающая разгрузочную площадку стена находилась в муниципальной собственности. Вывод суда о том, что ограждающая разгрузочную площадку стена существовала с момента сдачи жилого дома вместе со встроено-пристроенным помещением магазина в 1968 году изначально содержит в себе неустранимый порок, поскольку обстоятельство, имевшего место в 1968 году суд не вправе устанавливать на основании обстоятельства, имевшего место в 1998 году. Суд должен был руководствоваться в данном случае не данными первичного технического учета, а проектом, который судом не исследовался.

Вывод суда относительно поставленных перед экспертом вопросов, изложенных в решении, вступает в полное противоречие с собственным же выводом суда, изложенным в определении от 16.04.2008г. о назначении экспертизы. Суд вынес решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения в соответствии с п.п.4. п.4 ст. 270 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО аптечный центр "Фарма-Люкс" апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представители ответчика МУП " Пензадормост" и третьего лица Новикова С.М. считают жалобу необоснованной, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения. Представитель ответчика МУП " Пензадормост" представил отзыв.

Представители КУМИ, Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, ООО "Руслан", главного управления градостроительства и архитектуры г. Пензы, администрации г. Пензы, ТСЖ "Лидер" надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со ст. 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании в соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 21.04.2009г. до 14 часов 28.04.2009г., после перерыва рассмотрение дела продолжено.

После перерыва лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2009г.

Из материалов дела следует, что договором N 167 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12 апреля 2005 года в редакции дополнительного соглашения N 4 от 20.09.2005, комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы закрепил за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв.м.

Как следует из технических паспортов исследованных судом, ограждающая разгрузочную площадку стена существовала с момента сдачи жилого дома вместе со встроенно-пристроенным помещением магазина в 1968 году.

При первичной инвентаризации в 1990 году указанное сооружение отражено в материалах техинвентаризации (т.2, л.д. 115).

При данных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что данное сооружение является неотъемлемой частью, нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв.м., и служит целям ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина. Данное обстоятельство так же подтверждено п. 4 выводов заключения эксперта, проведенной по делу судебной экспертизы.

05.02.2007 МУП "Пензадормост" по договору купли-продажи продано указанное помещение гражданину Новикову С.М. с открытых торгов. Право собственности на указанное помещение зарегистрировано Новиковым С.М. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, от 12.11.2007г.

11.11.2002г. постановлением Главы администрации города Пензы N 2127 был утверждён акт выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002г. под размещение пристроя к магазину "Панкратовский" по ул. Коммунистическая, 35.

Как следует из указанного акта, размещение земельного участка предполагалось до спорного сооружения - кирпичного ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина "Панкратовский". Однако при межевании земельного участка, результаты которого были утверждены 18.06.2003, по заявлению ООО АЦ "Фарма-Люкс" границы земельного участка были определены с наложением на земельный участок занятый указанным сооружением.

По результатам межевания земельный участок был поставлен на кадастровый учёт 09.02.2006г. и ему присвоен номер 58:29:04 003 008:0099.

Согласно постановлению главы администрации г. Пензы N 1136 от 08.06.2004г. ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду, сроком на 2 года предоставлен земельный участок из состава земель поселений, площадью 120 кв.м. под строительство аптечного пункта по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза. При этом, как следует из текста данного постановления, оно было издано на основании акта выбора земельного участка N 448 от 01.10.2002г.

Договор аренды земельного участка был оформлен между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" только 30.04.2006г. Согласно указанному договору КУМИ г. Пензы предоставляет ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду под строительство аптечного пункта земельный участок площадью 120 кв.м., кадастровый номер 58:29:04 003 008:0099 на срок по 08.07.2008г. Договор аренды от 30.04.2006г. за N 7118 зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2007г.

Истец полагая, что закреплением спорного сооружения на праве хозяйственного ведения за МУП "Пензадормост" нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Отказывая ООО АЦ "Фарма-Люкс" в иске суд правомерно указал, что истцом избран неверный способ защиты права.

На момент предъявления иска спорное нежилое помещение вместе с ограждением погрузо-разгрузочной площадки принадлежало не МУП "Пензадормост", а Новикову С.М. В связи с чем оспариваемый договор о закреплении за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения части спорного сооружения, поименованного в исковых требованиях, при наличии факта государственной регистрации на этот объект за Новиковым С.М. не может нарушать права и законные интересы истца. Зарегистрированное право собственности Новикова С.М. на спорное сооружение в установленном законом порядке недействительным признано не было.

Суд обоснованно признал несостоятельной ссылку истца на решение арбитражного суда Пензенской от 29.03.2004 по делу N А49-725/04-248а/2 и от 12.02.2007 по делу N А49-6438/2006-311а/17 об обязании администрации города Пензы предоставить земельный участок для строительства аптечного пункта и выдать разрешение на его строительство поскольку казанные решения принимались судом без учёта нахождения на данном земельном участке спорного строения, без участия (последнее из вышеуказанных решений) в рассмотрении дела как МУП "Пензадормост", так и Новикова С.М, в связи, с чем они не могут быть положен в основу решения по рассматриваемому спору.

По делу была проведена строительно-техническая экспертиза (т.4 л.д.93 )

В соответствии с ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

К заключению эксперта суд отнеся критически в той части, в которой эксперт посчитал, что разгрузочная площадка и ограждающая её стена с севера протяженностью 6,2 м и с востока протяженностью 5,8 м не является неотъемлемой частью нежилого помещения площадью 822,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35.

Суд правильно указал, что эксперт дал заключение о правовых категориях отнесения объекта к недвижимому имуществу, т.е. вышел за рамки поставленных перед ним вопросов. Спорное ограждающее сооружение, предназначенное под разгрузку, изначально было создано таковым. Эксперт, по сути, дал заключение, которое ставит часть данного объекта недвижимости вне рамок закона, что выходит за пределы компетенции эксперта, установленной ст.ст. 55, 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В обоснование своих требований истец представил истцом письмо от 21.04.2003г. N 3/1781 которым КУМИ согласовал для строительства аптечного пункта демонтаж стены железного навеса, прилегающего к нежилому помещению по ул. Коммунистической, 35 и соответствующее решение от 28.10.2003 N 17-с об одобрении проекта строительства аптечного пункта, принятое на заседании секретариата Градостроительного совета (т. 3, л.д. 34,35).

Данные документы судом обоснованно не приняты как надлежащее доказательство о согласии собственника - муниципального образования город Пенза в отношении распоряжения своим недвижимым имуществом.

В соответствии с пунктом 1.20 ст. 33 Устава города Пензы полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью города Пензы возложены на администрацию города Пензы, а комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы в соответствии с положением о нём распоряжается муниципальным имуществом только на основании решений администрации города Пензы. Как следует из материалов дела, администрация города Пензы своего разрешения на демонтаж спорного сооружения ООО АЦ "Фарма-Люкс" не давала.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в иске. Давая оценку встречным требованиям, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление в аренду земельных участков, занятых объектами недвижимости, права на которые в установленном порядке зарегистрированы за другими лицами.

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора аренды за МУП "Пензадормост" было в установленном порядке зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества - нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006, т. 1, л.д. 88).

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд правильно исходил из требований ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исключительные права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежат собственнику или иному законному владельцу недвижимости.

Предоставление земельного участка истцу под строительство аптечного пункта, занятого не принадлежащим ему объектом недвижимости, привело к невозможности использования данного земельного участка по назначению.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о ничтожности спорного договора аренды. При этом суд отметил, что, несмотря на то, что спорный объект недвижимости расположен только на части земельного участка переданного в аренду, суд в рамках рассмотрения настоящего спора не может признать договор аренды недействительным только в соответствующей части, поскольку на момент рассмотрения дела из представленных сторонами и добытых судом доказательств невозможно определить часть земельного участка, незаконно переданную в аренду. Данное обстоятельство, возможно, установить только путем проведения землеустроительных работ в соответствии с законодательством о землеустройстве.

В материалах дела также имеется оформленный между теми же сторонами аналогичный договор аренды, но не имеющий номера со сроком действия по 08.06.2006г. Данный договор не прошёл государственную регистрацию, поэтому в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ он является не заключённым. По этим основаниям суд оставил без удовлетворения требования КУМИ г. Пензы в части оспаривания договора аренды не имеющего номера, поскольку незаключённый договор не может быть признан недействительным.

Вышеизложенные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражным апелляционным судом отклоняются по следующим основаниям:

В соответствии с Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, утвержденным Постановлением главы города Пензы от 01.02.2002г. N 194 (т.7, л.д.2) комитет по управлению имуществом является юридическим лицом и уполномоченным органом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, в том числе по управлению и распоряжению муниципальными землями в пределах территории города Пензы.

П.2.2.20 Положения устанавливает, что КУМИ г. Пензы на основании постановлений главы администрации г. Пензы совершает сделки, предметом которых являются муниципальные земельные участки, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления.

В соответствии с разделом 2 Положения КУМИ осуществляет функции, связанные с распоряжением недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью. Поскольку спорный недвижимое имущество было передано МУП "Пензадормост" в хозяйственное ведение, а не в собственность, КУМИ по данному спору не лишено права на обращение в суд.

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ либо иными, предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву. Согласно ст. 12 ГК РФ защита нарушенных прав может быть осуществлена признанием оспоримых сделок недействительными и применением последствий недействительности, как таких сделок, так и сделок ничтожных.

Из искового заявления видно, что заключением договора аренды земельного участка были нарушены права и законные интересы МУП "Пензадормост", в хозяйственном ведении которого находилась на этот момент часть нежилого здания, расположенного на этом участке учредителем и собственником имущества МУП "Пензадормост" является муниципальное образование г. Пенза, а правомочия собственника имущества осуществляет КУМИ г. Пензы.

Суд обоснованно указал, что предоставление земельного участка под строительство аптечного пункта, занятого не принадлежащим ему объектом недвижимости привело к невозможности использования данного земельного участка по назначению, что привело к нарушению прав собственника имущества земельного участка. Доводы заявителя жалобы об избрании ненадлежащего способа защиты права являются несостоятельными.

В соответствии с п.1. ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно ч.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с ч.2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора, применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Обязательство сторон по договору аренды земельного участка не могли возникнуть с момента принятия постановления Главы администрации г. Пензы от 08.06.2004г. N 1136, так как данный акт является лишь распорядительным документом, направленным на возникновение договорных отношений. Земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи от 30.04.2006г., одновременно с подписанием самого договора аренды земельного участка.

Таким образом, фактические арендные отношения между сторонами возникли с момента подписания сторонами договора аренды земельного участка и передачи истцу земельного участка по акту приема-передачи, следовательно, течение срока исковой давности началось 30.04.2006г. и иск предъявлен до его истечения.

В связи с чем, доводы заявителя жалобы о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности являются необоснованными.

Доказательств о злоупотреблении КУМИ своим правом заявитель жалобы не представил.

Доводы заявителя жалобы о том, что стена является самостоятельным объектом недвижимости, об отсутствии у МУП "Пензадормост" договора аренды спорного земельного участка, об имеющихся судебных решениях, которые суд не принял во внимание, и были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным.

Расходы по уплате государственной пошлины согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2009 года по делу N А49-4113/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин