Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N 11АП-4379/2008

10 июля 2009 г.

Дело N А65-29605/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Засыпкиной Т.С., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суворовым Д.В.,

с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчиков:

общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой" - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "Дизайн-Сервис" - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "АрТорг" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июля 2009 г., в зале N 7, апелляционную жалобу муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 мая 2009 года по делу N А65-29605/2007 (судья Камалиев Р.А.),

по иску муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой", г. Казань,

обществу с ограниченной ответственностью "Дизайн-Сервис", г. Казань,

обществу с ограниченной ответственностью "АрТорг", г. Казань,

о взыскании долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан" к обществу с ограниченной ответственности "Жилстрой" (далее - первый ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 1 216 036,20 руб. за период с 01.04.2000 г. по 11.10.2007 г., пени в размере 199 658 руб. за период с 01.04.2000 г. по 16.03.2008 г., к обществу с ограниченной ответственностью "Дизайн-Сервис" (далее - второй ответчик) - долга по арендной плате в размере 181 510,40 руб. за период с 12.10.2007 г. по 17.02.2008 г., пени в размере 4 447,46 руб. за период с 12.10.2007 г. По 16.03.2008 г., к обществу с ограниченной ответственностью "АрТорг" (далее - третий ответчик) - долга по арендной плате в размере 45 377,60 руб. за период с 18.02.2008 г. по 16.03.2008 г., пени в размере 171,53 руб. за период с 01.03.2008 г. по 16.03.2008 га, а также о расторжении договора аренды от 03.05.2000 г. N 3716, об изъятии земельного участка общей площадью 0,359 га, кадастровый номер 16:50:06 04 01:002, расположенного по адресу: по адресу: г. Казань, ул. Гвардейская, и передаче его Комитету.

Решением суда первой инстанции от 13.05.2008 г. заявленные требования удовлетворены частично. В пользу Комитета взыскано: с ООО "Жилстрой" 954 103,89 руб. задолженности, с ООО "Дизайн-Сервис" -181 510,40 руб. задолженности, с ООО "АрТорг" - 45 377,60 руб. задолженности; вышеуказанный договор аренды расторгнут. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2008 г. решение от 13.05.2008 г. отменено в части удовлетворения требований к ООО "Дизайн-Сервис" и ООО "АрТорг" и принят новый судебный акт, которым в иске к ООО "Дизайн-Сервис" и ООО "АрТорг" отказано.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ООО "Жилстрой" суммы задолженности за 2006 г. и 9 месяцев 2007 г., судебные инстанции исходили из правомерности действий Комитета по изменению в одностороннем порядке размера ежемесячной арендной платы на основании пункта 2.3 договора с учетом изменения законодательства.

Постановлением кассационной инстанции от 04.12.2008 г. решение от 13.05.2008 г. Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление от 20.08.2008 г. Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменены в части взыскания с ООО "Жилстрой" задолженности в сумме 954 103,89 руб. В отменной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. В остальной части постановление от 20.08.2008 г. оставлено без изменения.

Отменяя состоявшиеся судебные акты в части взыскания с первого ответчика задолженности по арендной плате, подлежащей уплате в 2006 г и 2007 г., суд кассационной инстанции указал на то, что судами не принято во внимание, что арендодателем произведено изменение условий в части размера арендной платы, в связи с чем изменения в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежали также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Судебные инстанции оставили без внимания доводы ООО "Жилстрой" о незаконности расчета Комитета, применившего дважды коэффициент вида разрешенного использования, как составляющего кадастровую стоимость земельного участка, так и в виде поправочного коэффициента.

При новом рассмотрении спора истец просил взыскать с первого ответчика задолженность в размере 1 216 036,20 руб. за период с 12.05.2005 г. по 12 10.2007 г.

Решением суда первой инстанции от 04.05.2009 года в иске к ООО "Жилстрой" отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указывает, что согласно п.2.3 договора арендная плата пересматривается в случае изменения законодательства, действующего на территории Республики Татарстан, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 г. N 141-ФЗ размеры ставок земельного налога и арендной платы за землю, действовавшие в 2004 году, за исключением ставок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1. Таким образом, соответствующее изменение суммы арендной платы при наличии вышеуказанного условия договора не влечет за собой изменение условий договора.

Представители сторон в судебное заседание не явились. ООО "Жилстрой" и ООО "АрТорг" просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации г. Казани от 30.03.2000 г. N 590 ООО "Дизайн-Сервис" отведен во временное пользование на условиях аренды сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,359 га по ул. Гвардейская для организации платной автостоянки при условии, что средства, затраченные на освоение земельного участка, по завершении срока действия отвода компенсации не подлежат.

Администрация г. Казани в лице и.о. председателя Казанского городского комитета по земельным ресурсам и земельной реформе (далее - арендодатель) и ООО "Дизайн-Сервис" (далее - арендатор) заключили договор об аренде земли от 03.05.2000 г. N 3716, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,359 га для организации платной автостоянки, расположенный по адресу: ул. Гвардейская, Советского района г. Казани.

Срок действия договора установлен до 30.03.2005 г.

Арендная плата исчисляется с 01.04.2000 г. и рассчитывается по формуле: к 3 х 60,84 тыс. руб./га х 0,359 га = 65,52 тыс. руб. в год, за 1 месяц - 5 460 руб.

В пунктах 2.3, 2.4 стороны установили, что арендная плата пересматривается в случае изменения законодательства, действующего на территории Республики Татарстан, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа путем перечисления указанной в п. 2.2 суммы.

В п.2.5 стороны определили, что в случае неуплаты причитающейся суммы в сроки, установленные в п.2.4 настоящего договора, с арендатора взимается плата в размере устанавливаемом действующим налоговым законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В п.7.1 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2000 г. N 01/390/2007-226 право аренды зарегистрировано за от 28.08.2000 г. N 16-50.3-23.2000-104.2.

От истца поступило дополнительное соглашение к договору об аренде земли N 3716, подписанное со стороны арендодателя 11.04.2002 г.

Данным соглашением внесены изменения и дополнения в договор об аренде земли N 3716.

Раздел N 1 договора дополнен п.1.7 следующего содержания: "Действие настоящего договора прекращаются со дня, следующего после даты обязательства по возврату земельного участка. Однако окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного исполнения всех обязательств по настоящему договору, невыполненных на момент прекращения действия договора".

Раздел N 1 договора дополнен п.1.8 следующего содержания: "Продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок".

В п.2.2 дополнительного соглашения установлено, что в случае возникновения права арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации перехода право на недвижимое имущество.

Судом установлено, что дополнительное соглашение арендатором не подписано, имеется лишь подпись директора арендатора Новикова В.Б в Приложении N 2 к договору об аренде земли от 03.05.2000 г. N 3716. Вышеуказанное соглашение не прошло государственной регистрации.

21.03.2005 г. на общем собрании участников ООО "Дизайн-Сервис" принято решение о реорганизации ООО "Дизайн-Сервис" в форме присоединения к ООО "Жилстрой".

Согласно передаточному акту от 22.03.2005 г. все права и обязанности ООО "Дизайн-Сервис" переданы ООО "Жилстрой". Последнее является правопреемником по всем обязательствам реорганизованного юридического лица ООО "Дизайн-Сервис" в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства оспариваемые сторонами.

Из свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 11.04.2005 г. N 002322105 следует, что в реестр внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ООО "Дизайн-Сервис" путем реорганизации в форме присоединения.

В связи с неисполнением первым ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным земельным участком истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом установлено, что между истцом и первым ответчиком возникли правоотношения, обусловленные договором об аренде земли от 03.05.2000 г. N 3716.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки являются объектами недвижимого имущества, следовательно, договор аренды земли, являющийся предметом рассмотрения по настоящему делу, требует государственной регистрации.

На основании статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Срок действия договора аренды от 03.05.2000 г. N 3716 установлен сторонами до 30.03.2005 г. и, следовательно, в силу названных норм Гражданского кодекса РФ договор подлежал государственной регистрации.

Названный договор прошел государственную регистрацию 28.08.2000 г. (16:50.3-23.2000-104.2).

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

Поскольку доказательств, подтверждающих государственную регистрацию дополнительного соглашения от 11.04.2002 г. к договору об аренде N 3716, истец не представил, суд первой инстанции правомерно признал дополнительное соглашение незаключенным.

В п.7.1 договора аренды N 3716 стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

В п. 4.2.7 договора стороны определили, что на следующий день по окончании срока действия договора аренды арендатор обязан обратиться в Казанский городской комитет по земельным ресурсам и земельной реформе с заявлением на имя арендодателя о прекращении права аренды и передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в п.1.1.

Доказательств соблюдения арендатором п. 4.2.7 договора материалы дела не содержат.

В соответствии с п.1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 1 ст. 610 Кодекса).

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор N 3716 возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора.

Согласно условиям договора арендная плата исчисляется с 01.01.2000 г.

Согласно пункту 2.5 договора арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения законодательства действующего на территории Республики Татарстан.

При заключении договора аренды стороны определили размер арендой платы 5 460 руб.

Согласно расчету истца об изменении размера арендной платы в 2005 г. ставка земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2004 г., применяются с коэффициентом 1,1. Истец предъявил к оплате за 2005 г. арендную плату в размере 31 104,58 руб.

На основании Решения Казанского совета народных депутатов от 18.11.2005 г. N 2-26 "О земельном налоге" и Решения Представительского органа муниципального органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 г. N 2-3 "О земельном налоге" ставка земельного налога устанавливается в процентах от кадастровой стоимости.

Исходя из изменений в законодательстве истец в 2006, 2007 г.г. в одностороннем порядке на основании п. 2.3 договора установил ежемесячную арендную плату 45 377,60 руб.

Согласно расчетам истца задолженность арендной платы за период с 15.05.2005 г. по 12.10.2007 г., предъявленная ко взысканию, составляет 1 216 036,20 руб.

В контррасчете первый ответчик указал на то, что истцом произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, в связи с чем изменения в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежали также обязательной государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации изменение условий договора в части размера арендной платы в соответствии с п.3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ являются незаключенными. С 01.01.2006 г. изменилось законодательство, касающееся методики исчисления налогооблагаемой базы, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, в расчет которой вошел вид разрешенного использования (поправочный коэффициент), применяемый истцом повторно. Считает, что истец не вправе в одностороннем порядке, без согласования с ответчиком, вносить изменения в условия договора, дважды применив коэффициент вида разрешенного использования, как составляющую кадастровой стоимости земельного участка, а также применив его дополнительно в виде поправочного коэффициента в размере 3. Контррасчет произведен из расчета ежемесячной арендной платы в размере 5 046 руб., и с учетом произведенной первым ответчиком переплаты 862 550,75 руб. задолженности по арендной плате у первого ответчика перед истцом не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что соответствующее изменение суммы арендной платы на основании п.2.3 договора не влечет за собой изменение условий договора, являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции и ему дана правильная правовая оценка.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Следовательно, указание кассационной инстанции на то, что судами не принято во внимание, что арендодателем произведено изменение условий в части размера арендной платы, в связи с чем изменения в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка также подлежали обязательной государственной регистрации, при новом рассмотрении дела обязательно для Арбитражного суда Республики Татарстан.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ рассматриваемый договор аренды как заключенный на срок не менее года подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменения в договор, в том числе предусмотренное пунктом 2.5 договора изменение арендодателем в одностороннем бесспорном порядке размера арендной платы, могли быть внесены лишь после его заключения, т.е. после государственной регистрации.

Поскольку государственная регистрация изменения договора в части размера арендной платы не производилась, суд первой инстанции обоснованно исходил из размера арендной платы, установленного договором (5 046 руб.), с учетом которого задолженность по арендной плате за период с 15.05.2005 г. по 12.10.2007 г. составляет 157 976 руб.

Согласно контрасчета первого ответчика переплата по арендной плате на 12.10.2007 г. составляет 862 550,75 руб. и, следовательно, задолженности первого ответчика перед истцом не имеется.

Кроме того, судом установлено, что расчет арендной платы, представленный истцом, не соответствует действующему законодательству. При этом суд обоснованно исходил из того, что при определении кадастровой стоимости земельного участка законодатель уже применил коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, повторное применение коэффициента, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.2005 г. N 74, при определении размера арендной платы незаконно.

При таких обстоятельствах судом правомерно отказано в удовлетворении иска о взыскании с ООО "Жилстрой" задолженности по арендной плате в размере 1 216 036,20 руб.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 мая 2009 года по делу N А65-29605/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

Т.С. Засыпкина В.Е. Кувшинов