Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2009 г. N 11АП-5408/2009

27 июля 2009 г.

Дело N А55-5677/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Воронов Е.Е., доверенность от 12 мая 2009 г., Кильянов Н.В., доверенность от 15 апреля 2009 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Кудряшова М.А., доверенность от 24 ноября 2008 г. N 12-6606;

от третьего лица - Вадченко А.В., доверенность от 27 ноября 2008 г. N 4460/1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью "БВК", с. Тимофеевка, Ставропольский район, Самарская обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 мая 2009 г.

по делу N А55-5677/2009 (судья Бойко С.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БВК", с. Тимофеевка, Ставропольский район, Самарская обл.,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БВК" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25 сентября 2008 г. к договору аренды от 08 октября 2007 г. N 1690 земельного участка с кадастровым номером 63:09:02 02 053:0035 с местоположением: по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 72, выраженного в сообщении от 04 марта 2009 г. N 09/111/2008-470.

При этом просило обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 25 сентября 2008 г. к договору аренды от 08 октября 2007 г. N 1690 земельного участка с кадастровым номером 63:09:02 02 053:0035 с местоположением: по направлению на запад от ориентира здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л. Чайкиной, д. 72.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 мая 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных Кодексом.

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органами местного самоуправления аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:02 02 053:0035, площадью 10 106 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, ул. Лизы Чайкиной, для жилищного строительства. Следовательно, дополнительное соглашение от 25 сентября 2008 г. к договору аренды земельного участка от 08 октября 2007 г. N 1690 противоречит нормам ст. 30.1 ЗК РФ.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что дополнительное соглашение к договору аренды в установленном порядке не зарегистрировано и в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не является заключенным, а незаключенное соглашение в силу ст. 166 ГК РФ к недействительным (оспоримым, ничтожным) сделкам не относится, и у арбитражного суда не имелось оснований для признания дополнительного соглашения ничтожной сделкой.

У арбитражного суда не имелось оснований для вывода о том, что отказ в регистрации дополнительного соглашения на основании абзаца 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) является обоснованным и законным, а также для вывода о том, что дополнительное соглашение по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Регистрирующий орган не привел ни одного возражения и не опроверг доводы ООО "БВК" и мэрии городского округа Тольятти об отсутствии оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения на основании абзаца 4 и абзаца 10 п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, подлежащих применению нормах материального права, т.е. регистрирующий орган не доказал законность отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Кроме того, земельный участок, предоставленный по договору аренды N 1690, был предоставлен ООО "БВК" в составе земельного участка, предоставленного по договору аренды N 413 для целей жилищного строительства до введения в действие ст. 30.1 ЗК РФ, которая введена в действие с 01 октября 2005 г. (ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"), а договор аренды N 1690 является дополнительным соглашением к договору аренды N 413 от 2002 г., заключенным в форме нового договора.

Таким образом, правоотношения по предоставлению земельного участка по договору аренды N 1690 возникли до введения указанной нормы, и ее действие не распространяется на эти правоотношения, в связи с чем стороны были вправе изменить разрешенное использование земельным участком и своим соглашением установить по договору аренды N 1690 любой из разрешенных видов использования земельного участка, установленных Градостроительным планом земельного участка N RU63302000-0000000000000186.

В судебном заседании представители заявителя доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель мэрии городского округа Тольятти считает решение суда подлежащим отмене по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора от 01 февраля 2002 г. N 1-01/0202-Ю купли-продажи недвижимого имущества заявитель приобрел в собственность объекты недвижимого имущества военного городка, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, 10, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Распоряжением мэра города Тольятти от 20 мая 2002 г. N 2184-1/р (т. 1 л.д. 19) ООО "БВК" был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 19 443 кв.м. (в том числе: 4 167 кв.м. - под зданиями; 15 276 кв.м. - для санитарного содержания) для эксплуатации комплекса служебно-технических зданий военного городка N 2 по адресу: ул. Ярославская, 10, в Комсомольском районе г. Тольятти. На основании данного распоряжения с заявителем был заключен договор аренды земельного участка от 28 мая 2002 г. N 413 для целей дальнейшей эксплуатации комплекса служебно-технических зданий военного городка N 2 (т. 1 л.д. 20-21). Право аренды было зарегистрировано в установленном порядке.

Распоряжением мэра города Тольятти от 20 июля 2004 г. N 1658-1/р внесены изменения в распоряжение мэра города Тольятти от 20 мая 2002 г. N 2184-1/р в соответствии с которым был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "для дальнейшего использования в соответствии с градостроительной зоной Ж-4", а также увеличен срок аренды до 49 лет (т. 1 л.д. 22). Соглашением от 02 августа 2004 г. соответствующие изменения были внесены в договор аренды земельного участка от 28 мая 2002 г. N 413 (т. 1 л.д. 23).

Из материалов дела следует, что объекты недвижимого имущества, входившие в состав комплекса служебно-технических зданий военного городка, были в дальнейшем снесены.

Инспекцией городского архитектурно-строительного контроля г. Тольятти заявителю было выдано разрешение на строительство от 25 марта 2005 г. N 184 на строительство жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Ярославская, 10 (т. 1 л.д. 24).

Кроме того, постановлением мэра городского округа Тольятти от 21 июня 2006 г. N 5169-1/п заявителю также разрешено проектирование гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса по ул. Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти (т. 1 л.д. 25).

Постановлением мэра городского округа Тольятти от 29 июня 2006 г. N 5533-1/п, в редакции постановления от 24 июля 2007 г. N 2133-1/п (т. 1 л.д. 26, 28-29), утвержден проект границ раздела земельного участка, кадастровый номер 63:09:02 02 053:0508, уточненной площадью 17 245 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ярославская, д. 10, на два земельных участка:

- земельный участок N 1 - площадью 7 139 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, ул. Ярославская, 10, сформированного для дальнейшей эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4;

- земельный участок N 2 - площадью 10 106 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, сформированного для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4.

Между мэрией городского округа Тольятти и Обществом был заключен договор аренды земельного участка от 08 октября 2007 г. N 1690 (т. 1 л.д. 32-35), в соответствии с которым заявителю предоставлен в аренду земельный участок, кадастровый номер 63:09:02 02 053:0035, площадью 10 106 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, ул. Лизы Чайкиной, для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4.

Постановлением мэра городского округа Тольятти от 12 сентября 2008 г. N 2327-п/1 целевое назначение земельного участка, площадью 10 106 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Чайкиной, изменено на "для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с градостроительной зоной Ж-4" (т. 1 л.д. 36).

Сторонами договора аренды земельного участка от 08 октября 2007 г. N 1690 было подписано дополнительное соглашение от 25 сентября 2008 г. об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду на "для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с градостроительной зоной Ж-4" (т. 1 л.д. 37).

Заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вышеназванного дополнительного соглашения.

Сообщением от 04 марта 2009 г. N 09/111/2008-470 заявителю отказано в государственной регистрации (т. 1 л.д. 16-17).

Основанием для отказа послужило нарушение процедуры предоставления земельного участка для целей жилищного строительства.

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 16 и ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен ст. 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01 октября 2005 г.

Пунктами 1 и 2 данной статьи в редакции Закона N 191-ФЗ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ (далее - Закон N 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с названной нормой права до 30 декабря 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 г.; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1-3 п. 15 ст. 3).

До 01 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Согласно п. 4 ст. 38 Закона N 232-ФЗ положения абзаца 5 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 01 октября 2005 г.

Таким образом, реализация возможности получить земельный участок для жилищного строительства без проведения торгов ограничена временными рамками, а именно до 01 марта 2007 г., если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 г., и до 30 декабря 2007 г., если предоставление земельного участка предусмотрено соглашением, заключенным в соответствии с абзацами 1-3 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июня 2008 г., постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 февраля 2009 г. N А21-1883/2008, Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 января 2009 г. N КГ-А40/10197-08, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 октября 2008 г. N Ф04-6239/2008 (13423-А03-28), Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2008 г. N А57-1448/08-118, от 17 апреля 2008 г. N А06-359/07.

Заявителем не представлено доказательств соблюдения условий, предусмотренных п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и необходимых для предоставления ему земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.

По этому же основанию арбитражный апелляционный суд не принимает довод заявителя о том, что правоотношения по предоставлению земельного участка по договору аренды N 1690 возникли до введения ст. 30.1 ЗК РФ и ее действие не распространяется на эти правоотношения, в связи с чем стороны были вправе изменить разрешенное использование земельным участком и своим соглашением установить по договору аренды N 1690 любой из разрешенных видов использования земельного участка.

Арбитражный апелляционный суд считает, что порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст. 30.1 ЗК РФ, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Как уже отмечалось выше, земельный участок по договору аренды от 08 октября 2007 г. N 1690 предоставлялся заявителю для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, а не для жилищного строительства.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 июня 2008 г. N 3351/08 указал, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Кодекса.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с доводом заявителя о том, что дополнительное соглашение к договору аренды в установленном порядке не зарегистрировано и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не является заключенным, а незаключенное соглашение в силу ст. 166 ГК РФ к недействительным (оспоримым, ничтожным) сделкам не относится, и у арбитражного суда не имелось оснований для признания дополнительного соглашения ничтожной сделкой. Свою позицию по указанному вопросу заявитель обосновывает арбитражной практикой.

Однако в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то названное требование относится только к действительным сделкам. Ничтожную сделку регистрирующий орган не имеет ни права, ни обязанности регистрировать.

Договор аренды земельного участка, заключенный с нарушением установленного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления земельного участка, является ничтожным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 января 2009 г. N КГ-А40/10197-08, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2009 г. N А21-7828/2008.

Согласно ст. 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обжалуемый отказ является законным и обоснованным, вследствие чего отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 мая 2009 г. по делу N А55-5677/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная