Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2009 г. N 11АП-4377/2009

29 июля 2009 г.

Дело N А55-228/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Нечипоренко Н.В., доверенность от 17 июля 2009 г. N 4;

от главы городского округа Самара - Максимова О.В., доверенность от 19 декабря 2008 г. N 01/04-1244;

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "Рось" - Кленкина Н.В., доверенность от 14 ноября 2008 г. N 7;

от Министерства имущественных отношений Самарской области - извещен, не явился;

от прокуратуры города Самара - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью "Луч Лтд", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 г.

по делу N А55-228/2009 (судья Асадуллина С.П.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Луч Лтд", г. Самара,

к главе городского округа Самара, г. Самара,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Рось", г. Самара,

Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

прокуратура города Самара,

о признании недействительным постановления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Луч Лтд" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным постановления главы города Самара от 27 сентября 2005 г. N 2579 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования оздоровительно-развлекательного центра со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, кинотеатрами, видеосалонами, ресторанами и кафе обществу с ограниченной ответственностью "Рось" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе / ул. Ташкентская в Кировском районе города Самары".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что на основании п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Доказательства государственной регистрации договора аренды от 18 июля 1995 г. N 15771а, дополнительного соглашения от 18 ноября 2005 г. к нему, как и государственной регистрации договора аренды от 18 июля 1995 г. N 15571 заявителем не представлены.

Заявителем не представлены доказательства надлежащего исполнения договорных отношений по договору аренды от 18 июля 1995 г. N 15571, надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также нахождение на земельном участке площадью 7 973, 00 кв.м. принадлежащего Обществу имущества.

На момент подготовки и вынесения оспариваемого постановления у заявителя отсутствовало какое-либо право на земельный участок, следовательно, его права постановлением от 27 сентября 2005 г. N 2579 не могут быть нарушены.

Директор ООО "Луч ЛТД" Карасев Н.К. узнал о предоставлении ООО "Рось" земельного участка не позднее 27 августа 2008 г. Заявление о признании недействительным оспариваемого постановления подано в Арбитражный суд Самарской области 12 января 2009 г., то есть по истечении более чем четырех месяцев с того момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Заявителем пропущен срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что 22 декабря 2008 г. в адрес ООО "Луч ЛТД" поступило исковое заявление ООО "Рось". В документах, прилагаемых к исковому заявлению, находилась, в том числе, копия постановления главы города Самары от 27 сентября 2005 г. N 2579.

В границах земельного участка площадью 83 526, 20 кв.м., предоставленного в аренду постановлением главы г. Самары Лиманского Г.С. от 27 сентября 2005 г. N 2579 ООО "Рось", расположен земельный участок площадью 7 973 кв.м., принадлежащий ООО "Луч ЛТД" на основании действующего права аренды.

18 июля 1995 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и ТОО "Луч ЛТД" заключен договор N 15571 на право аренды земельного участка площадью 7 973 кв.м. по адресу: Кировский р-н, ул. Ташкентская, 188а, на срок по 11 апреля 2000 г. (п. 1.1 договора). Данный договор был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом г. Самары за N 024014з.

Постановлением администрации Кировского района г. Самары от 27 января 1999 г. N 109 ТОО "Луч ЛТД" было преобразовано в ООО "Луч ЛТД" с переходом всех имущественных прав и обязанностей.

18 ноября 2005 г. между Арендодателем и Арендатором было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому срок аренды продлялся до 31 декабря 2005 г.

По истечении указанного срока данный договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

При вынесении постановления главы г. Самары Лиманского Г.С. от 27 сентября 2005 г. N 2579 были нарушены требования ч. 5 ст. 30, ст.ст. 31, 32 ЗК РФ.

В деле отсутствуют надлежащие документы, подтверждающие факт ознакомления директора ООО "Луч Лтд" с содержанием оспариваемого постановления не позднее 27 августа 2008 г.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель главы городского округа Самара считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель третьего лица - ООО "Рось" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание представители Министерства имущественных отношений Самарской области, прокуратуры города Самары не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Главой города Самары 27 сентября 2005 г. вынесено постановление N 2579 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования оздоровительно-развлекательного центра со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, кинотеатрами, видеосалонами, ресторанами и кафе обществу с ограниченной ответственностью "Рось" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе / ул. Ташкентская в Кировском районе города Самары" (т. 1 л.д. 14-17).

Указанным постановлением утвержден акт выбора земельного участка для строительства оздоровительного центра со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, кинотеатрами, видеосалонами, ресторанами и кафе и проект границ земельного участка, предварительно согласовано место размещения указанных объектов. ООО "Рось" предоставлен в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность земельный участок площадью 83 526, 2 кв.м., в том числе 21 224, 40 кв.м. за красными линиями Московское шоссе и улицы Ташкентской для организации строительной площадки.

На основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 06 октября 2008 г. N 391-п, договора аренды от 18 июля 2007 г. N 125 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "Рось" был заключен договор аренды от 12 ноября 2008 г. N 432 земельного участка площадью 83 329, 3 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, Московское шоссе / ул. Ташкентская (т. 1 л.д. 142-146).

Не согласившись с указанным выше постановлением главы города Самары, заявитель обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции не учтено следующее.

18 июля 1995 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и ТОО "Луч ЛТД" заключен договор N 15571 на право аренды земельного участка площадью 7 973 кв.м. по адресу: Кировский р-н, ул. Ташкентская, 188а, на срок по 11 апреля 2000 г. (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 19). Данный договор был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом г. Самары за N 024014з (т. 1 л.д. 89).

Постановлением администрации Кировского района г. Самары от 27 января 1999 г. N 109 ТОО "Луч ЛТД" было преобразовано в ООО "Луч ЛТД" с переходом всех имущественных прав и обязанностей (т. 1 л.д. 20).

18 ноября 2005 г. между Арендодателем и Арендатором было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому срок аренды продлялся до 31 декабря 2005 г. (т. 1 л.д. 21-22).

Фактически договор исполнялся, вносилась арендная плата, о чем свидетельствуют платежные поручения, в которых получателем арендной платы является Министерство имущественных отношений Самарской области (т. 1 л.д. 130-133), заявитель пользовался участком.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данная норма законодательства применяется и к отношениям, связанным с арендой земельных участков.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 18 июля 1995 г. N 15571 считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно материалам дела после истечения срока действия договора аренды заявитель продолжает пользоваться спорным земельным участком и арендодатель (в настоящий момент - Министерство имущественных отношений Самарской области) при этом не высказал своих возражений против такого использования.

Доказательства того, что на момент вынесения оспариваемого постановления с заявителем в установленном порядке был расторгнут договор аренды земельного участка либо того, что заявитель освободил спорный земельный участок, в материалы дела не представлены.

Более того, заявитель в настоящий момент продолжает пользоваться земельным участком на основании договора аренды, что подтверждается уведомлениями Министерства имущественных отношений Самарской области от 16 августа 2006 г. N 17/1440, от 09 февраля 2007 г. N 12-15/з-10640, от 13 февраля 2008 г. N 12-27/7975 (т. 1 л.д. 23, 24, 84, 85).

Согласно п. 6 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие, к правоотношениям, возникшим до введения настоящего закона в действие он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

В период заключения договора аренды от 18 июля 1995 г. N 15571 порядок регистрации сделок в органах юстиции и органах, их регистрирующих, законодательством не были определены.

Соглашение от 18 ноября 2005 г. не подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды от 18 июля 1995 г. N 15571, который заключен до введения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04 декабря 2007 г. N А12-20316/06.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации договора аренды от 18 июля 1995 г. N 15571 и дополнительного соглашения к нему является необоснованным и противоречащим действующему законодательству.

Арбитражный апелляционный суд также считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии у заявителя прав на земельный участок в связи с непредставлением им доказательств надлежащего исполнения договорных отношений по договору аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, исходя из следующего.

Невнесение или несвоевременное внесение арендатором арендной платы, ненадлежащее исполнение иных обязанностей по договору аренды, является основанием для привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности, но не может являться основанием для автоматического прекращения договора аренды.

Оспариваемым постановлением главы города Самары от 27 сентября 2005 г. N 2579 нарушаются права ООО "Луч ЛТД" как арендатора земельного участка.

Кроме того, судом первой инстанции необоснованно не приняты доводы заявителя о нарушении норм Земельного кодекса Российской Федерации при издании оспариваемого постановления.

В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания оспариваемого постановления) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Пунктом 5 ст. 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В силу п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).

В нарушение указанных норм Земельного кодекса Российской Федерации глава города Самары при издании оспариваемого постановления от 27 сентября 2005 г. N 2579 не проинформировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительств, а также не проинформировал землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Доказательств соблюдения процедуры, установленной ст. 31 ЗК РФ, глава города Самары в материалы дела не представил.

Более того, о нарушении прав заявителя свидетельствует тот факт, что в п. 8.8 оспариваемого постановления главы города Самары указано на необходимость предусмотреть проектно-сметной документацией снос расположенных на передаваемом земельном участке объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и компенсацию собственникам объектов недвижимости, подлежащих сносу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2008 г. N А12-14558/07-С24.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 15182/08 отказано в передаче дела N А12-14558/07-С24 о пересмотре в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Исходя из положений ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 6 Постановления от 01 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, решением и действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Арбитражным апелляционным судом установлено, что оспариваемое постановление главы города Самары было вынесено с нарушением указанных выше норм Земельного кодекса Российской Федерации, в границах земельного участка, предоставленного ООО "Рось", находится участок, используемый на правах аренды заявителем.

Таким образом, оспариваемое постановление главы города Самары от 27 сентября 2005 г. N 2579 нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также создает препятствия в осуществлении экономической деятельности.

Арбитражный апелляционный суд также не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что заявителем пропущен установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на подачу в суд заявления о признании незаконным постановления.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что заявитель ознакомился с содержанием оспариваемого постановления не позднее 27 августа 2008 г.

Довод заявителя о том, что об оспариваемом постановлении главы города Самары он узнал только 22 декабря 2008 г. из заявления ООО "Рось", поступившего в адрес заявителя, материалами дела не опровергнут.

С учетом изложенного, в связи с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене, заявленные требования - удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 мая 2009 г. по делу N А55-228/2009 отменить.

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Луч Лтд", г. Самара, требования удовлетворить.

Признать незаконным постановление главы города Самара от 27 сентября 2005 г. N 2579 "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования оздоровительно-развлекательного центра со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, кинотеатрами, видеосалонами, ресторанами и кафе обществу с ограниченной ответственностью "Рось" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Московское шоссе / ул. Ташкентская в Кировском районе города Самары".

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Луч Лтд", г. Самара, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева