Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2008 г. N 12АП-4014/2008

г. Саратов

Дело N А57-3150/08-27

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2008 года

В судебном заседании объявлялся перерыв до 25 июля 2008 года до 09 часов 15 минут.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовой Л.С.,

при участии в заседании:

от истца - Ефремов А.В. по доверенности от 01.04.2008, Палагина Р.С. по доверенности от 03.03.2008;

от ответчика - Краснова С.В. по доверенности N 3365 от 06.12.2007;

от третьих лиц:

Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области - Антонова А.Н. по доверенности N 01д от 09.01.2008;

Управления Федеральной Регистрационной службы по Саратовской области Советский отдел - не явилось, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области, Администрации Советского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2008 года по делу N А57-3150/08-27, (судья - Христофорова Н.В.)

по иску Федерального государственного унитарного дорожно-эксплуатационного предприятия N 331 (далее - ФГУ ДЭП N331), п. Степное Советский район Саратовской области,

к Администрации Советского муниципального района Саратовской области, р.п. Степное, Саратовской области,

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области (далее - ТУ ФАУФИ по Саратовской области), г. Саратов,

Управление Федеральной Регистрационной службы по Саратовской области Советский отдел, (далее - УФРС по Саратовской области), Саратовская область, Советский район, р.п. Степное

о признании права хозяйственного ведения на объекты недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2008 года по делу N А57-3150/08-27 признано право хозяйственного ведения за ФГУ ДЭП N 331 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, улица Кутузова, дом 26 одноэтажное нежилое здание (аккумуляторная) 1959 года постройки, общей площадью 43,8кв.м, Литер Г, одноэтажное нежилое здание (склад - прорабская), 1969 года постройки, общей площадью 353 кв.м, Литер М, одноэтажное нежилое здание (склад ГСМ-туалет), 1957 года постройки, общей площадью 115,1, Литер Д, одноэтажное нежилое здание (мойка для автомашин с навесом) 1970 года постройки, общей площадью 226, Литер Н, сооружение (ограждение производственной базы), 1957 года, общей протяженностью 224,05м, постройки Литер 1.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Советского муниципального района Саратовской области обратилась с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2008 года по делу N А57-3150/08-27, в которой просит отменить принятый судебный акт, поскольку судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, и не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд первой инстанции счел установленными.

Администрация Советского муниципального района Саратовской области считает, что суд первой инстанции не дал правовую оценку заключенной сделке, не учел положения статей 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности, должен был зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ ФАУФИ по Саратовской области обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2008 года по делу N А57-3150/08-27, в которой также просит отменить судебныййй акт суда перррвой инстттанции и принять новый судебный акт, поскольку суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, применил закон, не подлежащий применению, нарушил нормы материального права.

ТУ ФАУФИ по Саратовской области считает, что вывод суда первой инстанции о том, что одним их оснований для возникновения права хозяйственного ведения у истца являются заключенные договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.1999 и дополнительное соглашение от 30.12.1999 между ЗАО "Саратовгазстрой" (продавец) и Государственным предприятием "Советский дорожный участок" (покупатель), является ошибочным, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора купли-продажи от 29.12.1999 и дополнительного соглашения от 30.12.1999 не заключенными и не влекущими юридических последствий, правоотношения сторон не возникшими.

По мнению заявителя, довод суда о том, что истцу зарегистрировать право хозяйственного ведения на пять объектов недвижимости не представляется возможным в связи с ликвидацией ЗАО "Саратовгазстрой", не соответствует действительности.

Заявитель считает, что суд первой инстанции неправомерно сослался на части 1, 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на положения статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие приобретение имущества в силу приобретательской давности, распространяются нормы статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, ФГУ ДЭП N 331 обратилось с исковым заявлением к Администрации Советского муниципального района Саратовской области о признании права хозяйственного ведения на объекты недвижимости: одноэтажное нежилое здание (аккумуляторная), 1959 года постройки, общей площадью 43,8 кв.м, Литер Г, одноэтажное нежилое здание (склад - прорабская), 1969 года постройки, общей площадью 353 кв.м, Литер М, одноэтажное нежилое здание (склад ГСМ-туалет), 1957 года постройки, общей площадью 115,1, Литер Д, одноэтажное нежилое здание (мойка для автомашин с навесом) 1970 года постройки, общей площадью 226, Литер Н, сооружение (ограждение производственной базы), 1957 года, общей протяженностью 224,05 м, постройки Литер 1, расположенные по адресу: Саратовская область Советский район, р.п. Степное, улица Кутузова дом 26.

Представитель ФГУ ДЭП N 331 в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что основывает свои требования на том, что спорные объекты недвижимости приобретены по договору купли - продажи недвижимости N 2 от 29 декабря 1999 года, документы, подтверждающие регистрацию права хозяйственного ведения на названные объекты недвижимости за истцом, отсутствуют. Право истца на данное имущество не может быть зарегистрировано в установленном порядке в связи ликвидацией продавца - ЗАО "Саратовавтогазстрой" и просит оставить решение суда первой инстанции о признании права хозяйственного ведения на указанные объекты недвижимого нежилого фонда (сооружение), приобретенные им по указанному договору, в силе.

Представитель Администрации Советского муниципального района Саратовской области с решением суда первой инстанции не согласен по основаниям, указанным в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее и дополнительно представленные документы, заслушав истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд находит правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены судебного акта по следующим основаниям.

29 декабря 1999 года между ЗАО "Саратовавтогазстрой" (Продавец) Государственным предприятием "Советский дорожный участок" "Покупатель" был заключен договор купли-продажи недвижимости N 2 от 29 декабря 1999 года, по условиям которого покупатель приобрел объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская область, Советский район, р.п. Степное, улица Кутузова, дом 26 одноэтажное нежилое здание (гараж) 1957 года постройки, обшей площадью 1029.31 кв.м. Литер Б, двухэтажное нежилое здание (административное здание) 1969 года постройки, общей площадью 384,1 кв.м Литер А, одноэтажное нежилое здание (ремонтный цех), 1969 года постройки, общей площадью 1115,4 кв. м, Литер В.

Согласно дополнительному соглашению от 30 декабря 1999 года к договору купли - продажи N 2 от 29.12.1999 покупатель приобрел в собственность восемь объектов недвижимости: одноэтажное нежилое здание (гараж) 1957 года постройки, общей площадью 1029,3 кв.м, Литер Б, двухэтажное нежилое здание (административное задние), 1969 года постройки, общей площадью 384,1 кв.м, Литер А, одноэтажное нежилое здание (ремонтнывй цех) 1969 года постройки, общей площадью 1115 кв.м, Литер В, одноэтажное нежилое здание (аккумуляторная), 1959 года .постройки, общей площадью 43,8кв.м, Литер Г, одноэтажное нежилое здание (склад - прорабская), 1969 года постройки, общей площадью 353 кв.м, Литер М, одноэтажное нежилое здание (склад ГСМ-туалет), 1957 года постройки, общей площадью 115,1, Литер Д, одноэтажное нежилое здание (мойка для автомашин с навесом) 1970 года постройки, общей площадью 226, Литер Н, сооружение (ограждение производственной базы), 1957 года, общей протяженностью 224,05 м, постройки Литер 1.

Материалами дела подтверждается, что оплата за указанные объекты недвижимого имущества была произведена полностью, о чем свидетельствует акт N 1141 погашения взаимной задолженности от декабря 1999 года. Указанный документ подписан сторонами, на них имеется оттиски печатей продавца и покупателя с указанием данных руководителей сторон и их росписей.

Спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке, общей площадью 1,91 га, кадастровый номер участка 64:33:020201:03, предоставленного ЗАО "Саратовавтогазстрой" в аренду по договору N 33 от 04.02.1998.

С момента заключения договора вышеуказанные объекты поставлены истцом на баланс и производились все необходимые отчисления, что подтверждается представленной к материалам дела выпиской из баланса.

Согласно положениям части второй статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положения статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли - продажи недвижимости.

Статья 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" определяет, что унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым.

Пункты 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ определяет, что имущество унитарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества. Право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию.

В соответствии с нормами закона, пункт 3.2 Устава ФГУ ДЭП N 331 предусматривает, что "право хозяйственного ведения в отношении федерального имущества, принадлежащего предприятию, возникает у предприятия с момента передачи имущества".

Из пункта 1.1 Устава ФГУ ДЭП N 331, р.п. Степное Саратовской области усматривается, что Государственное предприятие "Советский дорожный участок" переименован в Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятие N 331 согласно приказу Российского дорожного агентства от 16.02.2000 N 77.

11 июля 2006 года ФГУ ДЭП N 331 было зарегистрировано право хозяйственного ведения на три вышеназванных объекта недвижимости.

Зарегистрировать право хозяйственного ведения на пять объектов недвижимости - одноэтажное нежилое здание (аккумуляторная), 1959 года постройки, общей площадью 43,8кв.м, Литер Г, одноэтажное нежилое здание (склад - прорабская), 1969 года постройки, общей площадью 353 кв.м, Литер М, одноэтажное нежилое здание (склад ГСМ-туалет), 1957 года постройки, общей площадью 115,1, Литер Д, одноэтажное нежилое здание (мойка для автомашин с навесом) 1970 года постройки, общей площадью 226, Литер Н, сооружение (ограждение производственной базы), 1957 года, общей протяженностью 224,05м, постройки Литер 1 по мнению истца не представляется возможным в связи с ликвидацией ЗАО " Саратовавтогазстрой".

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения перехода прав на недвижимое имущество. Единственным бесспорным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация этого права.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент вступления его в силу для сторон не совпадает с моментом перехода права собственности на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу частей 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи.

Наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав недвижимое имущество и сделок с ним.

После оформления договора купли-продажи заявитель был обязан зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, при уклонении продавца покупатель мог защищаться способом, предусмотренным пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае истец, как участник гражданского оборота, не проявил должную степень заботливости по надлежащему оформлению перехода права собственности на приобретенное имущество.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такое регистрации.

Из материалов дела усматривается, что продавец по договору купли - продажи недвижимости от 02 января 1999 года - ЗАО "Саратовавтогазстрой" ликвидировано на основании решения суда, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серя 64 N 001772146 от 03.11.2004.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Арбитражный апелляционный суд находит, что истец избрал неверный способ защиты гражданских прав, предъявляя иск о признании права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, не обращаясь с иском к органу, осуществляющему государственную регистрацию права.

Исходя из единообразия в разрешении споров по данному вопросу (см. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 года N 10069/03), когда продавец недвижимости ликвидирован, а покупатель не успел зарегистрировать свое право, в таком случае подлежит применению аналогия закона (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) и право может быть зарегистрировано на основании решения суда, вынесенного по иску к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. Предложенная конструкция не свидетельствует о вещном характере иска о регистрации, поскольку требование может быть заявлено не к любому лицу, а только к регистратору. Однако истец не воспользовался своим правом на предъявление иска к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, а поэтому в удовлетворении настоящего иска следует отказать.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно посчитал, что ФГУ ДЭП N 331 вправе обратиться с исковым заявлением о признании права хозяйственного ведения на указанные объекты недвижимости и осуществить государственную регистрацию прав на объекты недвижимости.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы истец заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств по делу.

В соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ходатайство рассмотрено и в удовлетворении отказано, о чем вынесено определение от 25 июля 2008 года по данному делу.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных доказательств, судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2008 года по делу N А57-3150/08-27 отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Федерального государственного унитарного дорожно-эксплуатационного предприятия N 331 (сокращенное наименование - ФГУ ДЭП N331), Саратовская область, Советский район, р. п. Степное в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по делу 2000 рублей, а в пользу Администрации Советского муниципального района Саратовской области 1000 рублей расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе и в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области 1000 рублей - расходы по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Бирченко

Судьи

В. А. Камерилова Ф.И. Тимаев