Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2011 г. N 10АП-1049/2011

г. Москва

04 апреля 2011 г.

Дело N А41-10551/10

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района": Кислов С.А., доверенность от 17.03.2011 N 52,

от общества с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС": Курчуганов Ю.А., доверенность от 12.03.2010,

от третьих лиц:

от администрации Орехово-Зуевского муниципального района Московской области - Данилов К.В., доверенность от 22.12.2010 N 2006-1/02-29,

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Мельникова Е.В., доверенность от 21.12.2010 N НЮ-3-15/530,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС" (ИНН: 5000000218, ОГРН: 1075034002372)

на решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2010

по делу N А41-10551/10, принятое судьей Сергеевым Г.А.,

по первоначальному иску учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района"

к обществу с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС"

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС"

к учреждению "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района"

о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды земельного участка, уменьшении размера арендной платы, взыскании излишне уплаченной арендной платы,

при участии в качестве третьих лиц администрации Орехово-Зуевского муниципального района Московской области, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ИНН: 7708503727, ОГРН: 1037739877295),

УСТАНОВИЛ:

Учреждение Московской области "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района" (далее - комитет, истец по первоначальному иску) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление Капитального Строительства N 8 "ГЛАВУКС" (далее - ответчик по первоначальному иску, общество, ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 460 285 руб. 60 коп. по договору аренды земельного участка от 08.11.2007 N718.

ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным иском к комитету о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1. договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2007 N718, в части, устанавливающей размер арендуемого земельного участка площадью 9800 кв.м; уменьшении размера арендной платы, подлежащей выплате по договору аренды за период с 30.05.2007 по 31.12.2009, до 6442048 руб. 20 коп.; взыскании с комитета в пользу ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" 3 206 164 руб. 32 коп. излишне уплаченной арендной платы.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация Орехово-Зуевского муниципального района Московской области (далее - администрация), открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "Российские железные дороги").

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.12.2010 первоначальный иск удовлетворен полностью, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющие значение для дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Орехово-Зуевского района Московской области и ФГУП "Московская железная дорога" заключен инвестиционный контракт от 28.08.2003 (регистрационный номер в Минмособлстрое N 112/24-03), предметом которого является строительство двух жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Кирова.

Один из двух предусмотренных инвестиционным контрактов объектов - жилых домов - 50-квартирный дом принят в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2004 N 001772, утвержденного постановлением главы Орехово-Зуевского района Московской области от 31.12.2004 N 1523.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.05.2005 к инвестиционному контракту права ФГУП "Московская железная дорога" по контракту как инвестора-застройщика переданы ОАО "Российские железные дороги".

Согласно дополнительному соглашению от 19.06.2007 (реестровый номер 112-А/24-07 в Министерстве строительного комплекса Московской области) права инвестора-застройщика от ОАО "Российские железные дороги" переданы ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС".

Между учреждением "Комитет по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района" (арендодателем) и ОАО "Российские железные дороги" заключен договор от 08.11.2007N 718, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 9800 кв. м, с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Свердлова, под жилую застройку. Срок аренды согласован сторонами с 30.05.2007 по 31.12.2008.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 15.01.2008 за N 50-50-24/023/2007-878.

Между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" заключен договор 17.06.2008 N Д-630 НГС/НЮ о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 718, согласно которому ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" принял на себя права и обязанности арендатора - ОАО "Российские железные дороги" на тех же условиях и в том же объеме.

Земельный участок общей площадью 9800 кв. м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул.Свердлова, передан ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" на основании акта приема-передачи 17.06.2008.

Соглашением от 11.01.2009, заключенным между обществом и комитетом, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 03.03.2009 за N 50-50-24/003/2009-245, в договор аренды от 08.11.2007 N 718 внесены изменения. Срок аренды земельного участка установлен с 30.05.2007 по 01.06.2010.

В силу пунктов 3.1, 3.3 договора аренды от 08.11.2007 N 718 ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" должно производить оплату ежемесячно в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Задолженность ответчика по первоначальному иску по арендной плате за 2009 год составила 5 460 285 руб. 60 коп.

Обществом 15.12.2009 и 23.12.2009 произведена частичная оплата аренды спорного земельного участка в сумме 3 000 000,00 руб.

Неоплаченной осталась задолженность в сумме 2 460 285 руб. 60 коп.

Претензия, направленная в адрес ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС", оставлена без внимания.

Поскольку ответчик по первоначальному иску своевременно и в полном объеме не вносил арендные платежи по договору от 08.11.2007 N 718, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в сумме 2 460 285 руб. 60 коп., комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением о ее взыскании.

Полагая, что у ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" за период с 30.05.2007 по 31.12.2009 отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок площадью 9800 кв. м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, поскольку часть площади данного земельного участка (3092 кв.м) занята жилым домом и прилегающей к нему территорией, в связи с чем ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" не получало в фактическое владение и пользование указанную часть земельного участка, общество предъявило встречный иск к комитету о признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 08.11.2007 N718, в части, устанавливающей размер арендуемого земельного участка площадью 9800 кв.м; уменьшении размера арендной платы, подлежащей выплате по договору аренды за период с 30.05.2007 по 31.12.2009 до 6442048 руб. 20 коп.; взыскании с комитета в пользу ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" 3 206 164 руб. 32 коп. излишне уплаченной арендной платы.

Удовлетворяя заявленные истцом по первоначальному иску требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное и неполное внесение обществом арендной платы по договору от 08.11.2007 N 718 подтверждается материалами дела. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды, заключенный между комитетом и ОАО "Российские железные дороги", соответствует требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Согласно положениям договора о передаче прав новый арендатор - ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" принял в аренду земельный участок общей площадью 9800 кв.м, на которую производилось начисление арендной платы, при этом изменений в договор аренды и в договор о передаче прав и обязанностей не вносилось.

Обжалуя решение суда первой инстанции, общество, ссылаясь на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что часть площади арендуемого земельного участка (3092 кв.м) занята жилым домом и прилегающей к нему территорией, принятым и введенным в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2004 N 001772, утвержденного постановлением главы Орехово-Зуевского района Московской области от 31.12.2004 N 1523, в связи с чем у комитета отсутствовали правомочия по распоряжению частью спорного земельного участка, занятого жилым домом. Кроме того, обществом отмечено, что указанной частью спорного земельного участка оно фактически не пользовалось, в связи с чем у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого жилым домом и прилегающей к нему территорией площадью 3092 кв.м.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель комитета в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители ОАО "Российские железные дороги" и администрации поддержали позицию комитета, против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва и дополнений к нему, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Довод общества о том, что расчет арендной платы за период с 30.05.2007 по 31.12.2009, по его мнению, следует производить исходя из площади земельного участка 6693 кв.м, а не 9800 кв.м, поскольку объект недвижимости - жилой дом, расположенный на предоставленном в аренду земельном, уже построен и сдан в эксплуатацию, не может быть принят апелляционным судом применительно к обстоятельствам данного дела по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Орехово-Зуевского района Московской области и ФГУП "Московская железная дорога" заключен инвестиционный контракт от 28.08.2003 (регистрационный номер в Минмособлстрое N 112/24-03), предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве двух жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область Орехово-Зуевский район, г. Куровское, ул. Кирова, для очередников предприятия Московской железной дороги (т. 1, л.д. 73-79).

При этом, спорный земельный участок площадью 9800 кв.м с кадастровым номером 250:24:0070107:0004, как следует из договора аренды, предоставлен предыдущему инвестору-застройщику на основании постановления главы Орехово-Зуевского района Московской области от 09.06.2004 N 658 в аренду под жилую застройку, то есть в целях реализации инвестиционного контракта от 28.08.2003 N 112/24-03, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве двух жилых домов (а не одного жилого дома) (пункты 1.1, 1.2 договора от 08.11.2007 N718).

Впоследствии, после передачи прав инвестора-застройщика от ОАО "Российские железные дороги" к ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС", права и обязанности по договору аренды N 718 также переданы ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" на основании договора от 17.06.2008 N Д-630 НГС/НЮ, согласно которому ООО "УКС N8 "ГЛАВУКС" принял на себя права и обязанности арендатора - ОАО "Российские железные дороги" на тех же условиях и в том же объеме.

Из изложенного следует, что целью предоставления в аренду спорного земельного участка является строительство на нем именно двух жилых домов. При этом на момент передачи прав и обязанностей инвестора-застройщика и арендатора по названным договорам указанная цель не была достигнута.

Следовательно, отсутствуют законные основания полагать, что при предоставлении в аренду во исполнение ненормативного акта конкретного земельного участка и для конкретной цели (строительство двух жилых домов), у арендатора автоматически прекращается право аренды на часть площади земельного участка при завершении строительства одного из двух жилых домов.

Договор аренды сторонами не расторгался, каких-либо изменений относительно площади спорного земельного участка в договор не вносилось, договор аренды на иной земельный участок, иной площади между комитетом и обществом не заключался.

Таким образом, арендатору под жилую застройку предоставлен в аренду весь земельный участок, а не его часть, площадью именно площадью 9800 кв.м и под определенные договором цели. Ни условиями договора аренды, ни положениями действующего законодательства не предусмотрена возможность уплаты арендной платы только за определенную площадь, которая меньше площади предоставленного в аренду земельного участка.

Кроме того, границы части земельного участка площадью 3092 кв.м ни на момент предоставления земельного участка в аренду, ни на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды от 08.11.2007 N 718 к ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" не были описаны в установленном законом порядке, их местоположение не было установлено на местности, в связи с чем часть предоставленного в аренду земельного участка не могла являться объектом земельных отношений.

При указанных обстоятельствах, ссылка общества на то, что земельные участки площадью 3092 кв.м и площадью 6693 кв.м выделены из спорного земельного участка площадью 9800 кв.м и поставлены на кадастровый учет не может быть принята апелляционным судом, поскольку согласно кадастровым паспортам от 06.07.2010 земельный участки площадью 3092 кв.м с кадастровым номером 50:24:0070107:30 и площадью 6693 кв.м с кадастровым номером 50:24:0070107:31 поставлены на кадастровый учет только 11.06.2010 (т. 1, л.д. 129-132), то есть за пределами спорного периода взыскания арендной платы и после обращения ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" со встречными исковыми требованиями по настоящему делу.

С учетом изложенного, оснований для признании недействительным (ничтожным) пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 08.11.2007 N 718, в части, устанавливающей размер арендуемого земельного участка площадью 9800 кв.м, и исчисления арендной платы за период с 30.05.2007 по 31.12.2009 исходя из части площади земельного участка равной 6693 кв.м, а не той площади, в которой спорный земельный участок был передан обществу в аренду под жилую застройку, не имеется. В связи с чем также отсутствуют основания для взыскании с комитета в пользу ООО "УКС N 8 "ГЛАВУКС" 3 206 164 руб. 32 коп. арендной платы как излишне уплаченной.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Проверив представленный комитетом расчет, апелляционный суд пришел к выводу о том, что он является правильным и обоснованным.

Поскольку общество не представило доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме, требование комитета о взыскании задолженности в сумме 2 460 285 руб. 60 коп. за спорный период является правомерным, в связи с чем подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2010 по делу N А41-10551/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова
Е.А. Мищенко

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.