Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2011 г. N 15АП-170/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-55973/2009

01 апреля 2011 г.

15АП-170/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,

при участии:

от истца: Степанян В. Б. (доверенность от 11.01.2011г.), Усов И.А. (доверенность от 20.06.2010г.),

от ответчика и от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир: Клешнева Е.В. (доверенности N 01-54/110/18 от 30.12.2010г., N50-19/5516 от 27.12.2010г.),

от ООО "ТИСС": Корнилов А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2010

по делу N А32-55973/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Степан и К"

к ответчику Администрации муниципального образования город Армавир

при участии третьих лиц Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир, Общества с ограниченной ответственностью "ТИСС",

о понуждении заключить договор, принятое судьей Грибовой А.И.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Степан и К", г. Армавир (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Армавир, г. Армавир (далее - ответчик, администрация) об обязании ответчика заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений номера 1, 3, 7 общей площадью 435 кв. м, расположенных в здании лит. Б, по адресу г. Армавир, ул. Энгельса, 116, на условиях рыночной цены их продажи в сумме 672 000 руб., изложив пункт N 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Продажная цена имущества составляет 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи с учетом НДС) руб. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 169 т.4)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир.

Исковое заявление мотивировано отклонением ответчиком протокола разногласий в части рыночной цены имущества к договору купли-продажи имущества, заключаемому сторонами в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, и несогласием истца с результатом рыночной оценки спорного имущества независимым оценщиком.

Решением от 18.11.2010г. исковые требования удовлетворены. Суд решил: принять условия пункта 1.3 договора купли-продажи муниципального имущества нежилых помещений N 1.3.7 здания лит "Б", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116, заключенного между Администрацией муниципального образования город Армавир и Обществом с ограниченной ответственностью "Степан и К" (ИНН2302035275) в следующей редакции: "1.3 Продажная цена имущества составляет 672 000 (шестьсот семьдесят две тысячи руб. с учетом НДС)".

Решение суда мотивировано результатом проведенной по делу судебной экспертизы по вопросу установления рыночной цены имущества.

Не согласившись с указанным решением, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить.

Со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", заявитель отмечает, что судом не был исследован вопрос о достоверности и соответствии федеральным стандартам оценки отчета о стоимости имущества, принятого во внимание администрацией при определении условий приватизации, в силу чего результат судебной экспертизы о цене имущества не является допустимым доказательством по делу. Полагает, что обществу надлежало оспаривать решение об условиях приватизации. Кроме того, считает, что, выразив несогласие с ценой спорного имущества, общество утратило преимущественное право на его выкуп.

В отзыве на жалобу общество просило оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

К участию в деле привлечено также Общество с ограниченной ответственностью "ТИСС". В отзыве на апелляционную жалобу указанное лицо просит вынести решение в соответствии с законом.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Полагает, что обществом избран неверный способ защиты, достоверность отчета об оценке, выполненного ООО "ТИСС" не опровергнута.

Представители общества указали, что полагают решение суда законным и обоснованным, произведенную для целей выкупа оценку неверной. Поддержали доводы о замечаниях к отчету согласно заключению, выполненному ООО "Консул" на предмет достоверности оспариваемого отчета, и о замечаниях, ранее указанных ими в письменных пояснениях. Просили допросить эксперта, выполнявшего судебную экспертизу в суде первой инстанции.

В удовлетворении указанного ходатайства с учетом мнения иных лиц участвующих в деле судом было отказано, поскольку перед судебным экспертом не ставился вопрос о достоверности отчета, выполненного ООО "ТИСС".

В судебном заседании директором ООО "ТИСС" Корниловым А.Н. (он же исполнитель оспариваемого отчета, далее - оценщик) представлены возражения и пояснения в соответствии с определением от 17.02.2011г. и даны дополнительные пояснения суду. Оценщик представил анализ рынка нежилой недвижимости г. Армавира с приведением источников информации и указал, что выявленный диапазон цен свидетельствует о том, что определенная в оспариваемом отчете цена склада находится в пределах минимально возможной цены на нежилую недвижимость (представил данные в табличной форме и в форме диаграммы), указал, что стоимость, определенная по результатам судебной экспертизы в указанный ценовой диапазон (от 7000 до 34175 руб./кв.м) не укладывается.

Оценщик поддержал изложенные письменно доводы, согласно которым в представленном истцами заключении Общества с ограниченной ответственностью "Консул" по вопросу соответствия отчета ООО "ТИСС" требованиям федеральных законов и стандартов допущены искажения в изложении содержания отчета.

Так, имеется ссылка на неверное применение сборника УПВС, который оценщик в действительности не применял, рекомендованный же к применению обществом "Консул" сборник УПВС, напротив, неприменим, поскольку для зданий и сооружений, принадлежащих публично-правовым образованиям имеется специальный сборник. Соответственно и показатели фактически примененного сборника УПВС оценщик полагает принятыми верно. Поскольку считает, что объект-аналог (показатели по которому приняты из сборника УПВС) им определен корректно, а аналог, рекомендуемый обществом "Консул" напротив, приняты быть не может, так как не соответствует объекту оценки по группе капитальности и иным техническим характеристикам.

Оценщик также изложил и поддержал иные доводы, приведенные в письменных пояснениях.

Оценщиком даны ответы на вопросы истца, в том числе о фактическом исполнителе отчета об оценке, о имеющихся в ООО "ТИСС" иных оценщиках, о допущенных в отчете опечатках, о причинах непринятия функционального и внешнего износа для целей оценки. Пояснения сторон фиксировались посредством аудиозаписи и в протоколе судебного заседания.

Оценщик указал, что сведения о Ларском А.М. включены для целей установления соответствия оценочной компании требованиям действующего законодательства в части наличия двух оценщиков, отчет же исполнялся непосредственно Корниловым А.Н.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения N 1, 3, 7, расположенные в здании литер "Б" по ул. Энгельса, 116 общей площадью 435 кв.м, принадлежащие МО г. Армавир, находились в аренде ООО "Степан и К" с 2002 года, что подтверждается представленными в материалы дела договорами от 26.02.2002г. N 1208, от 19.03.2003г. N 1527, от 17.02.2004г. N 1884, от 15.02.2007г. N 2929, от 18.02.2008г. N 3226, от 05.02.2009г. N 3501. Данный факт сторонами не оспаривается.

31.07.2009г общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений с рассрочкой платежа на 5 лет (л.д. 75 т.1).

На заседании межведомственной комиссии по отчуждению из муниципальной собственности МО город Армавир недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, указанное заявление было рассмотрено 25.08.2009г. и принято решение о наличии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

06.11.2009г администрацией принято постановление N 3661 об условиях приватизации спорных нежилых помещений, расположенных в лит. Б здания по адресу ул. Энгельса, 116, г. Армавир, согласно которому продажная цена имущества определена в сумме 3 030 000 рублей с учетом НДС на основании отчета об определении рыночной стоимости от 16.10.2009г. N 467.26.465-09/25. На основании указанного постановления управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи спорного имущества.

12.11.2009г проект договора купли-продажи в 4-х экземплярах получен обществом и подписан им с протоколом разногласий от 17.11.2009г. относительно цены имущества. Покупатель предлагал заключить договор по цене 174740 руб. (с учетом НДС)

Ответчик письмом от 23.11.2009г отклонил протокол разногласий, указав, что цена в соответствии с требованиями закона определена независимой оценкой, достоверность отчета не оспорена (л.д. 84 т.1).

Недостижение согласия относительно выкупной цены помещений послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиком и третьим лицом не оспаривается.

Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества. Общество не согласно с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком ООО "ТИСС". Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 16.10.2009г. N 467.26.465-09/25, составленному ООО "ТИСС" рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 18.09.2009г. составляет 3030000 руб. с НДС (2567797 руб. Без НДС).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Между тем, обществом избран и решением суда первой инстанции реализован иной способ защиты. Спор рассмотрен в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенной нормы права в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Общество ошибочно полагает, что в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации у него имелась возможность направить администрации протокол разногласий относительно цены выкупаемого объекта. Цена в данном случае не является условием, определяемым по усмотрению сторон. Администрация не свободна в определении цены выкупа и в силу закона руководствуется произведенной оценкой. Приведенные нормы права в указанной части (ст.ст. 445, 446 ГК РФ) функционально не рассчитаны на применение в спорных правоотношениях.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства в случае инициирования соответствующей процедуры по заявлению указанных лиц. Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, условие о цене выкупа не определяется администрацией в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора. На момент составления проекта договора купли-продажи цена определена решением об условиях приватизации.

Постановление N 3661 об условиях приватизации спорных нежилых помещений, расположенных в лит. Б здания по адресу ул. Энгельса, 116, г. Армавир обществом не оспорено.

Вместе с тем, указанное постановление как ненормативный акт органа местного самоуправления может не приниматься во внимание в рамках конкретного судебного спора в случае установления его несоответствия закону.

Поэтому апелляционный суд полагает возможным рассмотреть настоящий спор как спор о понуждении к заключению договора на условиях, предложенных истцом, учитывая направление протокола разногласий и наличие проекта договора как доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При таком способе защиты у суда отсутствует возможность определения договорных условий по собственному усмотрению, поскольку речь идет не об урегулировании преддоговорного спора, а о понуждении к заключению договора на условиях истца. Ссылаясь на недостоверность отчета, истец по сути указывает, что администрация отказывает ему в заключении договора на условиях, предусмотренных законом, и указывает, что соответствующим закону будет предложенное им условие о цене.

Следовательно, надлежит установить, нарушает ли закон редакция условия о цене, предложенная администрацией, и в случае констатации такого нарушения, установить соответствие закону условия о цене, предложенного истцом.

Ошибочное применение способа защиты, предусмотренного статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, привело и к неверному определению круга обстоятельств, подлежащих установлению для целей опровержения достоверности отчета об оценке.

В силу пункта 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В суде первой инстанции было проведено две судебных экспертизы для целей установления рыночной оценки выкупаемого имущества. На разрешение эксперта судом поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости спорных нежилых помещений на 18.09.2009г.

Согласно заключению (отчету) "Южной оценочной компании "Эксперт" (Общество с ограниченной ответственностью) N 097-10 от 18 мая 2010 г. по состоянию на 18.09.2009г. рыночная стоимость помещений составляет 2968196 руб. с НДС (2 774 170 руб. - без НДС).

Данный отчет судом первой инстанции не принят в качестве доказательства по делу, так как суд установил, что экспертным учреждением была проведена комиссионная экспертиза, двумя экспертами, в то время как суд не назначал комиссионную экспертизу и об уголовной ответственности эксперта Солонникову М.М. не предупреждал.

Согласно письму ООО "Южной оценочной компании эксперт" от 09.02.2011г., направленному в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, экспертиза проведена единолично Беклемешевым А.Ю., Солонникова М.М. подписала отчет как руководитель (директор) экспертного учреждения в соответствии с требованиями ст. 6 ФСО N 3, включение в отчет данных обо всех имеющихся в оценочной компании оценщиках произведено на основании ст. 15.1 и ст. 24 Закона об оценочной деятельности, поскольку в отчете необходимо раскрыть сведения о соответствии оценочной компании требованиям законодательства, в том числе по признаку наличия не менее двух оценщиков в штате.

Определением от 05.08.2010г. судом первой инстанции назначена повторная экспертиза с аналогичным вопросом экспертному учреждению ООО "Бюро оценки собственности "Канон".

Согласно отчету N 25/10 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.09.2010г. стоимость спорных нежилых помещений общей площадью 435 кв.м определена как 672000 руб., а с учетом рыночной стоимости прав на земельный участок площадью 625 кв.м 2032000 руб.

Кроме того, обществом представлен отчет N 34/РО от 03.07.2010г., подготовленный ООО "Консул" на основании договора с обществом, согласно которому по состоянию на 18.09.2009г. стоимость объекта составляет 1636460 руб. с НДС.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указанное предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены имущества для целей заключения сделки по смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отсутствуют.

Общество ошибочно полагает, что доказательственное значение судебной экспертизы, установившей иную цену спорного имущества, в указанном случае позволяет не применять цену, определенную ООО "ТИСС". Доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчета указанного оценщика. Однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такие доказательства обществом приведены не были.

Принятие в качестве доказательства иной оценки возможно только в том случае, когда доказана недостоверность оспариваемого отчета.

Исследовав дополнительно представленные суду апелляционной инстанции доказательства, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований полагать отчет ООО "ТИСС" недостоверным.

Так, в обоснование недостоверности отчета общество указало, что итоговая стоимость объекта оценки не содержит сведений о стоимости прав на земельный участок. Однако представленный в материалы дела проект договора купли-продажи в пункте 1.1. не включает в предмет сделки земельный участок. Оценка участка не отражена и в задании администрации, выданном ООО "ТИСС". Между тем, доводы о необходимости оценки прав землепользования основаны именно на невозможности отчуждения объекта недвижимости без участка. В связи с изложенным суд не принимает указанное замечание как свидетельствующее о недостоверности отчета.

Истец указал также, что в отчете отсутствует техническое описание объекта оценки, включая степень износа конструктивных элементов.

Однако данные доводы судом отклоняются, поскольку в разделе 6 и в таблице 6 отчета приведено техническое описание оцениваемого склада.

Истец отмечает, что в отчете отсутствует анализ рынка аналогичных объектов недвижимости и анализ окружения объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Данный довод судом также отклоняется, поскольку в отчете в таблице 2 приведены общие характеристики окружения объекта оценки, недостоверность либо недостаточность указанных сведений обществом не подтверждена. Анализ рынка оцениваемого объекта недвижимости, в том числе рынка объектов, аналогичных оцениваемому, содержится в разделе 7 отчета. Недостоверность либо недостаточность указанных сведений обществом также не подтверждена

Общество полагает, что ООО "ТИСС" не обосновало отказ от применения доходного подхода к оценке.

Однако обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке содержится в разделе 8 отчета. Указанное обоснование по существу обществом не опровергнуто.

По мнению истца, не обоснован отказ от определения функционального и внешнего устаревания (износа).

Между тем, обоснование определенной оценщиком величины функционального и внешнего износа как равной нулю приведено в разделе 8.2 (в рамках определения стоимости объекта затратным подходом) и дополнительно обосновано оценщиком в ходе судебного заседания. Приведенные доводы обществом не опровергнуты, общество ошибочно полагает, что в рамках функционального либо внешнего износа надлежало учесть изменение требований к осуществлению строительства и наличие близлежащих зданий, возведенных в современном стиле. Функциональный износ определяется снижением возможности эксплуатации здания по прямому назначению, однако помещения эксплуатируются в качестве склада, снижение эксплуатационной возможности обществом не обоснованно. Внешний износ характеризует изменения в окружении здания, в силу которого ухудшились внешние условия его эксплуатации (снизилась транспортная доступность, устранен либо осложнен подъезд и пр.). Доказательств внешнего износа обществом также не приведено.

В представленном истцом заключении ООО "Консул" внешний износ определен как экономический (в зависимости от экономической и геополитической ситуации), однако принятая величина износа 20-40% не обоснованна, в связи с чем не принимается судом.

Функциональный износ склада определен как 5-15 % также без соответствующего обоснования.

Физический износ склада (устранимый, неустранимый) оценщиком учтен.

Истец полагает, что объекты аналоги для целей применения сравнительного подхода отобраны некорректно, нет корректировок на различия.

Вместе с тем, источники информации об объектах аналогах приведены в разделе 7 отчета (л.д. 133 т.1), в том числе в таблице 8.

Доводы о завышении цены объектов-аналогов не основаны на достоверном опровержении информации, принятой оценщиком, так как из представленных обществом доказательств усматривается, что цена предложения объектов изменялась в течении времени их экспозиции, ввиду чего справка ООО "ИКЦ "Альт-Инвест" от 22.03.2011г. не может служить достоверным доказательством названной в ней цены на момент использования информации оценщиком и принимается судом лишь как подтверждающая тот факт, что оценщиком принят в качестве аналога объект, реально предложенный к продаже в момент оценки.

В разделе 8.3 обоснованы принятые оценщиком параметры сопоставимости объектов-аналогов и отказ от применения корректировок к отобранным аналогам.

Некорректность данного подхода могла быть опровергнута обоснованием несопоставимости конкретных объектов аналогов с оцениваемым складом, однако таких доказательств обществом не представлено. Предположения о том, что названия объектов свидетельствуют о невозможности их сопоставления, судом не принимаются.

На основании изложенного апелляционный суд полагает, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета, выполненного в отношении спорного склада ООО "ТИССС", а также нарушение названным оценщиком Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При изложенных обстоятельствах не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены объекта иная оценка, в том числе проведенная в рамках судебной экспертизы. Сведения о результатах аукциона по продаже иной части спорного здания в 2005 году также не могут быть приняты во внимание судом.

Поскольку спор не мог быть разрешен в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации у апелляционного суда отсутствуют основания для установления в резолютивной части решения условия договора о цене сделки.

Поскольку у администрации отсутствует обязанность по заключению с обществом договора с условием о цене объекта в размере 672 000 руб., в иске надлежало отказать.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, суд ошибочно квалифицировал заявленные требования как преддоговорный спор и неверно определил круг обстоятельств, подлежащих доказыванию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2010 по делу N А32-55973/2009 отменить.

В иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе