Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2010 г. N 13АП-14351/2010

г. Санкт-Петербург

25 октября 2010 г.

Дело N А56-17040/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горбачевой О.В.

судей Загараевой Л.П., Будылевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Буринковой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 13АП-14351/2010)

(заявление) открытого акционерного общества "Лужский торг"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2010

по делу N А56-17040/2010 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску открытого акционерного общества "Лужский торг"

к обществу с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Орлан"

о взыскании задолженности по договору аренды и процентов

при участии:

от истца (заявителя): Сергеева С.А. - доверенность от 19.10.2010

от ответчика (должника): Благулькина М.С. - доверенность от 24.05.2010; Когеванов А.Ю. - доверенность от 24.05.2010; Николаева Р.В. - приказ N 100-К от 26.12.2007

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Лужский торг" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Орлан" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 13.04.2007 в размере 477 684,40 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 103 896,36 руб.

Решением суда первой инстанции от 25.06.2010 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы условиями договора прямо предусмотрено право истца в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, в связи с чем увеличение арендной платы не является существенным условием договора и не подлежит оформлению в виде дополнительного соглашения к договору, подлежащего государственной регистрации.

В судебном заседании представитель истца требования по жалобе поддержал, настаивает на ее удовлетворении.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды б/н от 13.04.2007, в соответствии с которым арендодатель передал во временное владение арендатору часть встроенных нежилых помещений конторы, магазина, витрины, расположенные по адресу: Ленинградская область, г. Луга, ул. Победы, д.3, а именно: нежилые помещения на первом этаже магазина хоз. товаров-1 тамбур, 2 (торговый зал), 3 (кабинет), 5 (коридор), 6 (подсобное помещение), 7.8. (коридор), 9 (туалет), 10 (подсобное помещение), 11 (комната отдыха), 12 (лестница) 13 (витрина), магазина канц. товаров-2 (торговый зал), 3 (подсобное помещение), 4 (витрина), парикмахерской-1 (парикмахерская), 2 (подсобное помещение), 3 (шкаф), конторы- 22 (туалет), 23 (умывальная), 25 (тамбур), общей площадью 495.3 кв.м.

В соответствии с пунктом 8.1. договор заключен на срок до 13.04.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке в УФРС 22.05.2007.

Пунктом 3.1 договора стороны определили размер арендной платы, который составил 236 руб. за один квадратный метр в месяц. Общая сумма арендной платы составляет 116 867,20 руб. в месяц с учетом НДС.

В силу п.3.3 договора аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае: изменения экономической ситуации, тарифов на коммунальные услуги, ставок арендной платы, которые устанавливаются главой Лужского муниципального района, и прочих факторов, но не более десяти процентов за год. Согласно условий договора Арендодатель о таком изменении уведомляет арендатора в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до такого изменения. Из материалов дела следует, что уведомлениями от 24.01.2008 N 13, от 26.11.20008 N 276, 25.11.2009 N 192 истец сообщил ответчику об увеличении размера арендной платы с 01.03.2008, с 01.01.2009, 01.01.2010.

Вместе с тем, ответчик производил оплату арендной платы в размере, установленном договором от 13.04.2007.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в части внесения арендной платы в увеличенных размерах, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований указал, что поскольку уведомлениями об увеличении размера арендной платы истец изменяет условия зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, изменения договора аренды подлежали обязательной государственной регистрации. В связи с тем, что изменения арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке они не создали юридических последствий для ответчика в виде обязанности производить уплату арендной платы в увеличенном размере.

Апелляционный суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за 1 кв.м. установлена в твердой сумме. Механизм расчета арендной платы в договоре не определен.

Пунктом 3.3 договора аренды от 13.04.2007 установлено, что размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в связи с изменением экономической ситуации, тарифов на коммунальные услуги, ставок арендной платы, которые устанавливаются главой Лужского муниципального района, и прочих факторов, но не более 10 процентов в год.

Исходя из содержания условий договора, при толковании которого в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы, которое зависит от различных факторов, перечень которых является открытым и содержащим неопределенные формулировки (изменение экономической ситуации).

Таким образом, договором аренды не согласован механизм расчета арендной платы, а предусмотрена лишь декларативная возможность учета различных обстоятельств для увеличения размера арендной платы.

При этом, пунктом 3.3. договора предусмотрен только максимальный предел увеличения размера арендной платы.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при наличии конкретного условия (изменение экономической ситуации, изменение тарифов на коммунальные услуги, иные) размер арендной платы может быть увеличен и на иные величины (от 0,1% до 10%).

Исходя из вышеизложенного судом первой инстанции правомерно не признано согласованным условие об одностороннем повышении размера арендной платы.

При данных конкретных обстоятельствах фактическое изменение размера арендной платы является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а не исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 9.1. договора аренды предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в той же форме, что и сам договор. Исключение из указанного правила в части пункта 3.3. договора не предусмотрено.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств спорный договор аренды недвижимого имущества прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Таким образом, поскольку договор аренды недвижимого имущества от 13.04.2007 зарегистрирован, изменение условия об арендной плате также подлежит обязательной государственной регистрации в силу указанных выше норм гражданского законодательства, а также условий договора.

Поскольку регистрация изменений (увеличения) размера арендной платы отсутствует, изменения являются незаключенными на основании части 3 статьи 433 ГК РФ.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательств по уплате арендной платы в измененных размерах основан на правильном применении норм материального права и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик письмами от 28.11.2008, 26.12.2008, 09.12.2009 неоднократно предлагал истцу оформить дополнительные соглашения к договору, однако истец уклонился от оформления изменений к договору аренды.

Апелляционный суд также считает необходимым отметить, что 21.12.2009 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 13.04.2007, согласно которого увеличена общая площадь сдаваемых в аренду помещений с 495,3 кв.м. до 527,68 кв.м. В дополнительном соглашении так же предусмотрена новая редакция пункта 3.1. договора: "Размер арендной платы по договору увеличивается на стоимость аренды помещений N 4, 24, 8 рассчитываемой по формуле - стоимость аренды одного квадратного метра умноженная на площадь помещения. Общая сумма составляет 124 532,48 рублей с учетом НДС" (л.д. 63).

Дополнительное соглашение зарегистрировано 05.03.2010.

Следуя определенному сторонами порядку расчета арендная плата за один квадратный метр по состоянию на 21.12.2009 составляет 236 рублей с учетом НДС (124 532,48 рублей : 527,68 кв.м.), что соответствует условиям договора от 13.04.2007.

Указанное дополнительное соглашение подтверждает, что по состоянию на 21.12.2009 (дата государственной регистрации 05.03.2010) размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре от 13.04.2007 не изменялся.

При таких обстоятельствах правовые основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате отсутствовали.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес ответчика уведомления от 24.01.2008 об увеличении арендной платы до суммы 259,60 рублей за один квадратный метр с 01.03.2008. В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что указанное уведомление получено только 30.07.2008. Доказательств своевременного направления ответчику указанного уведомления истцом в материалы дела не представлено.

Уведомления от 26.11.2008 (получено ответчиком 27.11.2008) и от 25.11.2009 (получено ответчиком 25.11.2009) (л.д. 13-14) не содержат конкретного размера арендной платы в твердой сумме, а информируют о повышении арендных платежей на 10%.

Из буквального толкования текста уведомлений следует, что арендные платежи по договору аренды от 13.04.2007 (размер арендной платы 236 рублей за кв.м.) повышаются на 10%. Устанавливаемая арендатором с 01.01.2009, с 01.01.2010 сумма арендной платы не определена.

В связи с несогласованностью механизма расчета арендной платы, отсутствием в уведомлениях от 26.11.2008 и 25.11.2009 конкретного размера арендной платы, устанавливаемого с 01.01.2009 и 01.01.2010, указанные уведомления не могут быть признаны односторонним изменением размера арендной платы.

Исходя из указанных обстоятельств заявленные исковые требования не обоснованы и по размеру.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 103 896,36 рублей противоречит требованиям ст. 395 ГК РФ, поскольку применена усредненная ставка рефинансирования, а также неправильно определен период пользования чужими денежными средствами и сумма долга по каждому из периодов.

Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами необоснованны как по праву, так и по размеру.

Ссылка истца на Постановление Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, признается апелляционным судом необоснованной.

Согласно правовой позиции, изложенной в указанном судебном акте изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ и не подлежит регистрации, при условии, если изменения произведены в результате принятия соответствующими органами нормативных актов.

Фактические обстоятельства настоящего дела свидетельствуют, что изменение размера арендной платы не связано с принятием нормативных актов уполномоченными органами, устанавливающих повышенный размер арендной платы.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Кроме того, в постановлении ВАС РФ отражено, что условиями договора прямо предусмотрено, что одностороннее повышение размера арендной платы не подлежит оформлению дополнительным соглашением, а, следовательно, и государственной регистрации.

Поскольку Постановление Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010 принято по иным обстоятельствам конкретного дела, правовая позиция не подлежит применению при разрешении данного дела.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

При обращении с апелляционной жалобой истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку апелляционная жалоба истца оставлена без удовлетворения в соответствии со ст. 110 АПК РФ с истца подлежит взысканию пошлина в размере 2000 рублей.

Руководствуясь ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2010 по делу N А56-17040/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ОАО "Лужский торг" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в апелляционном суде в размере 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

О.В. Горбачева

Судьи

Л.П. Загараева М.В. Будылева