Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2011 г. N 05АП-176/2011

г. Владивосток

05 апреля 2011 г.

Дело N А51-9764/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 30 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от Чайка А.А.: адвокат Лутченко Н.Н., удостоверение N 1612 от 05.02.2009, доверенность от 18.10.2010,

от Общества с ограниченной ответственностью "Альфавиль": адвокат Лутченко Н.Н., удостоверение N 1612 от 05.02.2009, доверенность от 02.07.2010,

от истца: адвокат Хрустова Л.А., удостоверение N 1266 от 04.05.2005, доверенность от 15.01.2011,

от Общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость": Белобородова Ю.О., доверенность от 11.08.2010, Шлыкова Е.А., доверенность от 23.03.2011,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Общества с ограниченной ответственностью "Мой дом": не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "На Кирова"

апелляционное производство N 05АП-176/2011

на решение от 24.11.2010 судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-9764/2010 Арбитражного суда Приморского края

по иску Товарищества собственников жилья "На Кирова"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфавиль", Обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Общество с ограниченной ответственностью "Мой дом", Чайка Андрей Анатольевич

о признании общей долевой собственности на нежилые помещения, об истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "На Кирова" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфавиль", Обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость", Вехову Александру Николаевичу о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения, расположенные в подвале дома N 25А по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, номера по техническому паспорту 1-6, 8-19, 24, 26, 30; о признании договоров купли-продажи подвалов N 10-19, 24 с участием ООО "Альфавиль", подвалов N 8, 9, 26 с участием ООО "Недвижимость", подвалов N 1-6, 30 с участием Вехова Александра Николаевича недействительными по ст. 168, 183 ГК РФ; об истребовании у ООО "Альфавиль" нежилых помещений N 10-19, об истребовании у ООО "Недвижимость" нежилых помещений N 8, 9, 26, об истребовании у Вехова А.Н. нежилых помещений N 1-6, 30.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 02.08.2010 и от 30.08.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра по ПК), Общество с ограниченной ответственностью "Мой дом", Чайка Андрей Анатольевич.

Определениями от 30.08.2010 и от 25.10.2010 прекращено производство по делу в части требований о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения, расположенные в подвале дома N 25А по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, номера по техническому паспорту 1-6, 30; о признании договора купли-продажи подвалов N 1-6, 30 с участием Вехова Александра Николаевича недействительным по ст. 168, 183 ГК РФ; об истребовании у Вехова А.Н. нежилых помещений N 1-6, 30, о признании договоров купли-продажи подвалов N 10-19, 24 с участием ООО "Альфавиль", подвалов N 8, 9, 26 с участием ООО "Недвижимость", недействительными по ст. 168, 183 ГК РФ.

В предварительном судебном заседании 25.10.2010 истец уточнил исковые требования, просил признать право общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N 8-19, 24, 26, этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, за собственниками помещений дома по ул. Кирова, 25-а; истребовать у ООО "Альфавиль" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 442,2 кв.м, номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а; истребовать у ООО "Недвижимость" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане 8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

Арбитражный суд Приморского края в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об уточнении заявленных исковых требований удовлетворил.

Решением от 24.11.2010 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ссылаясь на ст. ст. 289, 290 ГК РФ, 36-38 ЖК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", полагает, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в доме N 25А по ул. Кирова в г. Владивостоке, поскольку в них проходят коммуникации и размещено оборудование: механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п., предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, в связи с чем указанные помещения принадлежат собственникам помещений дома в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в истребовании у Управления Росреестра по Приморскому краю проектной документации в отношении спорных подвальных помещений, неполное исследование акта экспертизы N 73/10 от 30.03.2010, представленного истцом.

Обращает внимание на то, что Актом экспертизы N 73 от 30.03.2010 и совместным осмотром представителей Государственной жилищной инспекции Приморского края и сотрудников ТСЖ при проведении плановой проверки от 12.04.2010 установлено, что владельцы спорных помещений производят незаконную перепланировку и отделку этих помещений, затрудняющую или исключающую доступ к данному оборудованию, полностью перекрыты установленные проектной документацией проходы между помещениями, зашиты трубы и прочистки канализации.

Считает недоказанным факт формирования спорных помещений как самостоятельных объектов еще на стадии строительства, поскольку суд в нарушение ст. 71 АПК РФ не исследовал договоры долевого участия в строительстве N 128ВК от 23.12.2005, N 05ВК от 10.02.2004 в связи с их отсутствием в материалах дела.

О статусе спорных помещений как подвальных, по мнению истца, также свидетельствуют копии экспликации к поэтажному плану дома, подписанные Лепетюха Е.А. и Чайка А.А., на которых спорные помещения N 11-18 обозначены не как "складские", "офисы", "учрежденческие", а как "подвалы".

Полагает, что срок исковой давности по заявленным исковым требованиям не пропущен, поскольку о нарушении своих прав собственники помещений в доме и само ТСЖ узнали после получения 18.12.2009 технического паспорта на дом, истребованного у ООО "Жилищная управляющая компания МД".

В письменным пояснениях по апелляционной жалобе заявитель ссылается на недоказанность внесения изменений в проектную документацию. По мнению ТСЖ "На Кирова" доводы о внесении изменений в проектную документацию опровергаются имеющимся в материалах дела Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006, а также заключением N 23/03 от 14.02.2003.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу ООО "Алфавиль" и ООО "Недвижимость" с доводами жалобы не согласились, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

По мнению ответчиков, ТСЖ "На Кирова" является ненадлежащим истцом по настоящему делу, по заявленным требованиям истек срок исковой давности, спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты еще на стадии строительства.

Полагают, что из представленного акта экспертизы N 73/10 от 30.03.2010 невозможно сделать вывод о расположении коммуникаций в спорных помещениях.

ООО "Мой дом" также с доводами жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылается на то, что жилой дом по ул. Кирова, 25а был построен и введен в эксплуатацию совершенно по иному проекту, нежели представленному истцом. В проект на строительство жилого дома ООО "ДВ Промстройниипроект" по инициативе застройщика ООО "Мой дом" были внесены существенные изменения лицензированной проектной организацией ООО "Техстройпроект", строительство велось по откорректированной проектной документации, существенно изменены были разделы проекта, касающиеся водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и др.

Обращает внимание на то, что представленные истцом выкопировки из проекта не согласованы в установленном порядке Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Владивостока, в связи с чем юридически не могли быть реализованы строительством.

По мнению ООО "Мой дом", акт приемки в эксплуатацию также подтверждает выполнение строительства жилого дома в соответствии с согласованной проектной документацией на строительство жилого комплекса, разработанной ООО "Техстройпроект".

Полагает, что спорные помещения никогда не являлись общим имуществом жилого дома, были запроектированы и введены в эксплуатацию в установленном порядке как складские помещения, что подтверждается техническим паспортом отделения по городу Владивостоку филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Приморскому краю от 23.12.2005.

Судебное заседание 03.02.2011 откладывалось на 22.02.2011 в 16 часов 30 минут, на 30.03.2011 в 11 часов 00 минут.

В судебном заседании апелляционной инстанции 30.03.2011 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ.

Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Недвижимость" на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Недвижимость" представил на обозрение суда подлинники документов, направленных через канцелярию суда ООО "Мой дом".

Представитель ООО "Альфавиль", Чайка А.А. на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что ТСЖ "На Кирова" является ненадлежащим истцом.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии адвокатского запроса, копии заключения N 23/03 от 14.02.2003 и фотографий. Представил на обозрение суда подлинники данных документов.

Представитель ООО "Недвижимость" возражает о приобщении к материалам дела фотографий, вопрос о приобщении других документов оставил на усмотрение.

Представитель ООО "Альфавиль", Чайка А.А. рассмотрение ходатайства оставил на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его частично удовлетворить, приобщить к материалам дела копию адвокатского запроса, копию заключения N 23/03 от 14.02.2003, отказать в приобщении к материалам дела фотографий.

Суд приобщил к материалам дела документы, поступившие по запросам суда от УФРС по Приморскому краю, ФГУП "Ростехинвентаризация", документы, направленные ООО "Мой дом" во исполнение определения суда от 22.02.2011, фототаблицу складских помещений N 26, 9, 8, направленную ООО "Недвижимость".

Представитель истца заявил возражения относительно приобщения к материалам дела фототаблицы.

Суд приобщил к материалам дела данный документ как документ, представленный в обоснование возражений на апелляционную жалобу.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006 был введен в эксплуатацию жилой комплекс по ул. Кирова I очередь: 16-этажный индивидуальный жилой дом, расположенный в г. Владивостоке по адресу: ул. Кирова, 25А.

Согласно указанному акту строительство производилось заказчиком (застройщиком) ООО "Мой Дом" с привлечением субподрядных организаций в соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ, выданным Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора г. Владивостока от 28.03.2003 N 18/03.

Проектно-сметная документация была разработана ООО "ДВ Промстройниипроект", утверждена приказом (распоряжением) ООО "Мой Дом" от 29.01.2003 N 3/1к, имеет положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства от 14.02.2003 N 23/03.

Строительно-монтажные работы осуществлены в сроки 2003-2006 годы.

Общая площадь (площадь застройки) составила 1654,54 кв.м., общий строительный объем (в т.ч. подземной части) - 88030 куб.м., площадь встроенных, встроено-пристроенных, пристроенных помещений - (с учетом внесенных в акт исправлений) 2100,6 кв.м, общая площадь квартир 15724 кв.м.

В материалах дела имеется договор N 14/05 от 14.12.2005, в соответствии с условиями которого ООО "Современный восточный дом" передало ООО "Мой дом" права требования в отношении имущественных прав на квартиры в строящемся жилом доме по ул. Кирова в г. Владивостоке, возникшие на основании договора долевого участия в финансировании жилого дома по адресу ул. Кирова, 25 в г. Владивостоке N 05ВК от 10.02.2004, в том числе нежилые помещения подвала в осях В-Ж, 11-20-5\2 общей площадью 324,8 кв.м.

На основании Договора N 05/25 от 03.11.2006 ООО "Мой дом" передало гражданину Чайке А.А. права требования по договору 14/05 от 14.12.2005 в отношении нежилых подвальных помещений N 11-18, расположенных в жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25а, в соответствии с Техническим паспортом на здание, выданным филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Приморскому краю, общей площадью 324,8 кв.м.

Чайка А.А. также приобрел помещения площадью 156,1 кв.м на основании договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, от 23.12.2005 N 128ВК (с дополнительным соглашением от 30.11.2006).

Как следует из приказа ООО "Мой Дом" от 04.12.2006 N 01/06 ВК-2, по окончании строительства жилого дома помещения NN 10-20, 24 на основании договора N 05/25 от 03.11.2006, N 128ВК от 23.12.2005 были переданы Чайке А.А.

В свою очередь Чайка А.А. передал указанные помещения ООО "Альфавиль" в качестве вклада в уставный капитал согласно решению N 2 участника ООО "Альфавиль" от 13.10.2008, актам передачи имущества от 18.11.2008 N 1, 2.

Обществу с ограниченной ответственностью "Алфавиль" выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ N 099046 на нежилые помещения общей площадью 324,80 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 11-18: этаж: подвал; назначение: складская, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а; вид права: собственность; а также Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ N 099045 на нежилые помещения общей площадью 156,1 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 10, 19, 20, 24; этаж: подвал; назначение: складская, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25а; вид права: собственность.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2009 N 01/040/2009-548, от 07.07.2009 N 01/040/2009-549 право собственности на нежилые помещения в здании лит. А площадью 156,1 кв.м. кадастровый номер 25-25-01/166/2008-178 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25А, назначение складское; нежилые помещения в здании лит. А площадью 324,8 кв.м. кадастровый номер 25-25-01/106/2007-403 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25А, назначение складское зарегистрировано за ООО "Альфавиль".

Как следует из приказа ООО "Мой Дом" от 04.12.2006 N 01/06 ВК-2, помещения NN 1-6, 8, 9, 26, 30 на основании договора N 05/24 от 08.11.2006 были переданы Чайке В.А.

Впоследствии Чайка В.А. на основании решения N 3 участника ООО "Недвижимость" от 20.06.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества от 21.06.2007 передал помещения N 8, 9, 26 в качестве вклада в уставный капитал ООО "Недвижимость".

Обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость" выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2007 на нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м. в здании (лит. А) по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, д. 25-а, номера на поэтажном плане: 8, 9, 26; этаж: подвал; вид права: собственность.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.07.2009 N 01/040/2009-545, от 22.01.2010 N 01/004/2010-323 право собственности на нежилые помещения в здании лит. А площадью 257,6 кв.м. кадастровый номер 25-25-01/103/2007-058 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25А, назначение административное; нежилые помещения в здании лит. А площадью 140,3 кв.м. кадастровый номер 25-25-01/103/2007-059 по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Кирова, 25А, назначение складское (выписка), зарегистрировано за ООО "Недвижимость".

Ссылаясь на то, что в вышеуказанных помещениях проходят коммуникации, а также размещено механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, в связи с чем данные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в жилом доме N 25А по ул. Кирова в г. Владивостоке, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта нахождения в спорных помещениях коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в доме, а также из того, что спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты на стадии строительства дома, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные помещения не находятся в общей долевой собственности собственников помещений жилого дома.

Однако данный вывод сделан судом первой инстанции при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом согласно п. 3 указанного постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В материалы дела истцом представлен Акт экспертизы N 73/10 от 30.03.2010, составленный ООО "Приморский экспертно-правовой центр".

Согласно Приложению N 2 к указанному акту в помещении N 8 подвала жилого дома N 25а по ул. Кирова в г. Владивостоке площадью 47,1 кв.м. находится трубопровод пожарного водопровода Д.50, канализационный трубопровод, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.100, трубопровод холодной воды Д.80, трубопровод холодной воды Д.32;

в помещении N 10 площадью 49,2 кв.м. находится трубопровод пожарного водовода Д.50, канализационный горизонтальный трубопровод, 2 ревизии, стояк, канализационный трубопровод Д.150, труба ливневой канализации Д.150, электросиловой кабель;

в помещении N 12 площадью 43,6 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, 2 ревизии, канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.50, трубопровод холодной воды Д.20;

в помещении N 13 площадью 37,2 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, ревизия;

в помещении N 14 площадью 28.4 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, 2 ревизии, канализационный трубопровод Д.100, трубопровод холодной воды Д.20;

в помещении N 15 площадью 38,9 кв.м. находится трубопровод пожарного водопровода Д.50, канализационный трубопровод Д.150;

в помещении N 17 площадью 45.5 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.50, ревизия, канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии, трубопровод пожарного водопровода Д.50;

в помещении N 18 площадью 60,1 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, 2 ревизии;

в помещении N 24 площадью 44,6 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, ревизия, заглушка, трубопровод холодного водопровода Д.20;

в помещении N 26 площадью 47,4 кв.м. находится канализационный трубопровод Д.100, ревизия, трубопровод холодного водопровода Д.80, трубопровод пожарного водопровода Д.100.

В соответствии с ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство согласно ч. 4 указанной статьи подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Таким образом, не имеет правового значения ссылка ответчиков на то, что Акт N 73/10 от 30.03.2010 не является экспертным заключением, поскольку в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ данное обстоятельство не свидетельствует о его недействительности.

Более того, сведения, указанные в Акте экспертизы N 73/10 от 30.03.2010, подтверждаются также имеющейся в материалах дела проектной документацией, в частности Планом техподполья с сетями К1, К2 (Блок-секция 1, лист 7), Планом техподполья в осях 11-20 с сетями К1, К2 (Блок-секция 2, лист 9), Планом техподполья с сетями В0, В1 (Блок-секция 1, лист 2), Планом техподполья в осях 11-20 с сетями В0, В1 (Блок-секция 2, лист 2), Планом техподполья (Блок секция N 2, лист 1).

Из Планов техподполья видно, что в помещениях 8, 10, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 24 находятся стояки водоснабжения и канализации, электросети, обслуживающие более одного помещения в здании.

Помещения N 9, 11, 19 коммуникаций не имеют, однако являются проходными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, находящихся в коридоре подвала и спорных помещениях, что подтверждается имеющимися в материалах дела техническими паспортами здания, проектной документацией, актом экспертизы N 73/10 от 30.03.2010.

Доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Представленные ООО "Недвижимость" фотографии помещений N N 8, 9, 26 не позволяют сделать однозначный вывод об отсутствии в помещениях инженерных коммуникаций, поскольку в помещениях расположены документы, материалы, оборудование, стеллажи, препятствующие свободному обзору помещения. Кроме того, фотографии помещений NN 8 и 9 сделаны с одного угла обзора, помещения N 26 с трех, но таким образом, что часть помещения для рассмотрения не доступна.

Судом отклоняется как необоснованный довод ООО "Мой Дом" о том, что жилой дом по ул. Кирова, 25а был построен и введен в эксплуатацию совершенно по иному проекту, нежели представленному истцом, так как в проект на строительство жилого дома ООО "ДВ Промстройниипроект" по инициативе застройщика ООО "Мой дом" были внесены существенные изменения лицензированной проектной организацией ООО "Техстройпроект", строительство велось по откорректированной проектной документации, существенно изменены были разделы проекта, касающиеся водоснабжения, канализации, теплоснабжения, энергоснабжения и др.

Доказательств внесения изменений в проект, в частности относительно подвального этажа строения, ООО "Мой Дом", ответчиками не представлено, как не представлено и проектной документации, выполненной ООО "Техстройпроект".

В Акте приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 17.04.2006 в качестве организации проектировщика указано ООО "ДВ Промстройниипроект".

Письмо исх. N 7/0168 от 02.06.2004 не подтверждает то, что ООО "Техстройпроект" вносило какие-либо изменения в проектную документацию. Из указанного письма лишь следует, что ООО "ДВ Промстройниипроект" дало свое согласие на проведение указанной компанией авторского надзора на объекте.

Изменение фактического строительного объема здания относительно проектных величин также не свидетельствует об изменении проекта в части подвального этажа.

Кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела Заключению N 23/03 отдела государственной вневедомственной экспертизы проектов администрации края по рабочему проекту на строительство нулевого цикла индивидуального жилого дома по ул. Кирова в г. Владивостоке от 14.02.2003 объектом экспертизы являлся проект, разработанный ООО "ДВ ПромстройНИИпроект". Доказательств выдачи аналогичного заключения по измененному проекту, разработанному ООО "Техстройпроект", в материалах дела не имеется.

В соответствии с п. 17.23 СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий", утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N 189, на сетях внутренней бытовой и производственной канализации следует предусматривать установку ревизий или прочисток: на стояках при отсутствии на них отступов - в нижнем и верхнем этажах, а при наличии отступов - также и в вышерасположенных над отступами этажах; в жилых зданиях высотой 5 этажей и более - не реже чем через три этажа; в начале участков (по движению стоков) отводных труб при числе присоединяемых приборов 3 и более, под которыми нет устройств для прочистки; на поворотах сети - при изменении направления движения стоков, если участки трубопроводов не могут быть прочищены через другие участки.

Согласно п. 6.2.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать профилактическую прочистку сетей канализации в многонаселенных домах, как правило, не реже одного раза в три месяца.

Учитывая наличие в помещениях N N 8, 10, 12-18, 24 коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании, в частности стояков холодного водоснабжения и канализации, ревизий, электросетей, а также, принимая во внимание установленную Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда обязанность эксплуатирующей организации осуществлять периодическое техническое обслуживание таких коммуникаций, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что помещения NN 8, 10, 12-18, 24 в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ являются общими помещениями дома и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме по ул. Кирова, 25а, независимо от регистрации указанного права в ЕГРП.

Поскольку помещения N N 9, 11, 19 являются проходными помещениями и единственными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные помещения не имеют самостоятельного назначения и также являются общим имуществом собственников помещений в доме.

Довод ответчиков о том, что спорные помещения еще на стадии строительства были сформированы как самостоятельные объекты, опровергается имеющейся в материалах дела проектной документацией. Доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Подлежит отклонению как не имеющая правового значения ссылка ответчиков на то, что в экспликации помещений назначение спорных помещений указано как склады и офисы. Кроме того, в экспликации помещений, являющейся приложением к Договору N 05/25 от 03.11.2006, указано, что спорные помещения являются подвалами.

Не является доказательством формирования спорных помещений как самостоятельных объектов и письмо Отделения по городу Владивостоку Филиала по Приморскому краю ФГУП "Ростехинвентаризация" N 51810 от 27.06.2007, подготовленное по запросу государственного регистратора от 27.06.2007 N 01/106/2007-403, согласно которому нежилые помещения площадью 324,8 кв.м. в здании (лит. А) на поэтажном плане 11-18, этаж подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а к общим помещениям дома не относятся, поскольку в указанном письме данный вывод ничем не обоснован.

При этом согласно письму филиала по Приморскому краю ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в инвентарном деле объекта по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, д. 25-а находятся лишь Свидетельства о государственной регистрации права, выданные ООО "Недвижимость", на основании которых в технической документации нежилые помещения N N 1-6, 8, 9, 26, 30 были выделены с присвоением лит. III, IV. Сведения о выделении иных литеров в подвале указанного дома данная организация не располагает.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Статьей 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Поскольку спорные помещения выбыли из владения собственников помещений в доме помимо их воли, апелляционная коллегия приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца об истребовании спорных помещений из владения ответчиков.

Суд первой инстанции посчитал, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям. Однако данный вывод суда первой инстанции является неверным.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

При этом в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Как следует из материалов дела, право собственности ООО "Алфавиль" на помещения N N 10-20, 24 зарегистрировано 15.12.2008 (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ N 099046, Свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 серии 25-АБ N 099045); право собственности ООО "Недвижимость" на помещения NN 8, 9, 26 зарегистрировано 02.08.2007 (Свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2007).

Таким образом, о нарушении своих прав Обществом с ограниченной ответственностью "Алфавиль" и Обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость" собственники помещений в доме по ул. Кирова, 25а, а также ТСЖ "На Кирова" не могли узнать ранее, чем было зарегистрировано право собственности на спорные помещения за указанными обществами.

Поскольку иск был подан 22.06.2010, истцом срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ТСЖ "На Кирова" является надлежащим истцом по настоящему делу.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

В материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД на Кирова, 25-а, проведенного в форме заочного голосования от 07.06.2010, согласно которому собственники квартир делегировали правлению ТСЖ право защиты общего имущества, права обращения от имени собственников общего имущества во все органы управления и власти, в том числе судебные органы.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ТСЖ "На Кирова" является надлежащим истцом по настоящему делу.

При таких обстоятельствах исковые требования ТСЖ "На Кирова" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N 8-19, 24, 26, этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, за собственниками помещений дома по ул. Кирова, 25-а, истребовании у ООО "Альфавиль" нежилых помещений общей площадью 442,2 кв.м, номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а; истребовании у ООО "Недвижимость" нежилых помещений общей площадью 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане 8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ с ООО "Алфавиль" в пользу ТСЖ "На Кирова" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6000 руб., с ООО "Недвижимость" в пользу ТСЖ "На Кирова" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 6000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в равных долях.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина по иску в сумме 16000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2010 по делу N А51-9764/2010 отменить.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N 8-19, 24, 26, этаж: подвал, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, за собственниками помещений дома по ул. Кирова, 25-а.

Истребовать у Общества с ограниченной ответственностью "Альфавиль" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 442,2 кв.м., номера на поэтажном плане 10-19, 24, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а в пользу собственников помещений дома по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

Истребовать у Общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" из незаконного владения нежилые помещения общей площадью 140,3 кв.м, номера на поэтажном плане 8, 9, 26, этаж: подвал, назначение: складская, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а, в пользу собственников помещений дома по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 25-а.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Алфавиль" в пользу Товарищества собственников жилья "На Кирова" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 7000 (Семь тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" в пользу Товарищества собственников жилья "На Кирова" расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 7000 (Семь тысяч) руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Возвратить Товариществу собственников жилья "На Кирова" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 16000 (Шестнадцать тысяч) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.С. Шевченко Н.А. Скрипка