Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 г. N 15АП-3251/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-26626/2010

13 апреля 2011 г.

15АП-3251/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Стрельцов Евгений Михайлович, удостоверение;

от ответчика: от Департамента Самохвалов С.С., доверенность от 30.11.2010 N 32161.49; от ООО "Юг Лизинг" Браук А.Р., доверенность от 11.04.2011, Левин Е.А., доверенность от 11.04.2011, Стаценко Л.Л., доверенность от 11.04.2011;

от третьего лица: Белошапка Н.Н., доверенность от 24.12.2010 N 17561/01

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Заместителя прокурора Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2011

по делу N А32-26626/2010 (судья Шевченко А.Е.)

по иску Заместителя прокурора Краснодарского края

к ответчикам Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Юг Лизинг"

при участии третьего лица Администрации муниципального образования город Краснодар

о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее - заместитель прокурора) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) и к обществу с ограниченной ответственностью "Юг Лизинг" (далее - ООО "Юг Лизинг", общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенного 31.12.2009 между департаментом и обществом договора купли-продажи N 120 муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, указанного в Приложении N1 к данному договору; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества возвратить имущество, полученное по указанному договору купли - продажи, департаменту, обязания департамента возвратить обществу денежные средства, полученные по указанному договору купли-продажи, в размере 590 100 000 рублей.

Согласно доводам иска оспариваемая сделка совершена с нарушением требованием п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Муниципальное имущество было продано обществу без одновременного отчуждения земельных участков, занимаемых объектами, входящими в состав городских электрических сетей.

Определением от 08 февраля 2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).

В отзыве на исковое заявление департамент указал на то, что к спорным правоотношениям нормы Земельного кодекса РФ и Закона о приватизации об одновременной приватизации объекта и земельного участка, расположенного под ним, применены быть не могут. Имущество городских электрических сетей является сложной вещью - объектом электросетевого хозяйства, включающим в себя линейные объекты, функционирование которого обусловлено взаимосвязью всех его элементов (распределительных трансформаторных подстанций, линейных объектов, оборудования), а не связью с землей отдельных элементов. Как указывает департамент, отдельные элементы объекта электросетевого хозяйства не могут быть отнесены к объектам недвижимости.

Общество в отзыве полагает, что факт неуказания в договоре купли-продажи муниципального имущества на отчуждение земельного участка не может являться основанием для признания сделки недействительной. Общество указывает на проведение работ по формированию земельных участков под объектами недвижимого имущества, постановке их на кадастровый учет, получению постановлений администрации о предоставлении в собственность за плату земельных участков; заключение соглашений о внесении денежных средств за фактическое использование земельных участков.

Решением суда от 09 февраля 2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заместитель прокурора не доказал, каким образом отсутствием в оспариваемом договоре указания на отчуждение земельных участков нарушаются права муниципального образования. Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи воля сторон не была направлена на отчуждение объектов недвижимости без учета дальнейшего оформления прав на земельные участки в установленном порядке; ответчик использует земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, на возмездной основе.

Заместитель прокурора, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. По утверждению заместителя прокурора, вывод суда о возможности приобретения покупателем в последующем земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости по назначению, не соответствует нормам действующего законодательства. Земельные участки в основном не индивидуализированы, поэтому не могут быть объектами купли-продажи. Ответчиками в период с 16.08.2010 по 10.11.2010 были заключены соглашения о внесении денежных средств за фактическое использование земельных участков, вывод суда о намерении сторон при заключении оспариваемого договора передать земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, в собственность общества, не соответствует действительности. Оспариваемой сделкой нарушены имущественные интересы муниципального образования город Краснодар, поскольку в местный бюджет поступили денежные средства без учета стоимости земельных участков.

В отзывах на апелляционную жалобу общество и администрация просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель прокуратуры поддержал доводы апелляционной.

Представители общества, администрации, департамента просили решение суда оставить без изменения, пояснили суду, что обществом на аукционе приобретен имущественный комплекс, объекты расположены по всему городу, земельный участки под приобретенными обществом объектами поставлены на кадастровый учет не были, межевание осуществлено обществом за его счет, за фактическое пользование объектами общество осуществляло оплату, интересы муниципального образования не нарушены.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола от 31.12.2009 об итогах аукциона департамент и общество, признанное победителем аукциона, заключили договор от 31.12.2009 N 120 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар городских электрических сетей, указанное в Приложении N 1 к договору - объекты движимого и недвижимого имущества (том 1, л.д. 5-8, 9-11, том 6, л.д. 5-230). Данное имущество передано обществу по акту приема-передачи (том 6, л.д. 231).

Право собственности общества на объекты недвижимого имущества, приобретенные по указанному договору, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (т. 5, л.д. 98-162, т. 8, л.д. 115-134).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На момент отчуждения в собственность общества муниципального имущества муниципального образования город Краснодар городских электрических сетей приватизация имущества осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Как в Законе о приватизации, так и Земельном кодексе РФ, и в Гражданском кодексе РФ получил отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Реализации данного принципа способствуют, в частности, положения п.1 ст.28 Закона о приватизации, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Положениям п.1 ст. 28 Закона о приватизации корреспондируют нормы пункта 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится по общему правилу вместе с земельным участком.

Толкование положений п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ дано в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно указанному постановлению Пленума, ничтожными являются сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

На основе анализа материалов дела, оцениваемых в совокупности, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, согласно которому оспариваемый в рамках настоящего дела договор принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта не нарушает, воля сторон договора не была направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка.

Как следует из материалов дела, в том числе пояснений прокуратуры, по оспариваемому договору, заключенному по результатам аукциона, отчужден энергетический комплекс, состоящий из объектов движимого и недвижимого имущества, всего 8 281 объект (667 объектов недвижимости).

По условиям договора купли-продажи от 31.12.2009 N 120 права на земельный участок передаются обществу в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 1.3). Стоимость земельного участка, подлежащего отчуждению департаментом в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже муниципального имущества, в стоимость имущества не включается (п. 2.4).

В момент заключения оспариваемого договора земельные участки, на которых расположены отчуждаемые объекты недвижимости, не могли быть переданы покупателю.

Земельный участок по общему правилу становится объектом оборота с момента постановки на кадастровый учет и регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Постановка земельного участка на кадастровый учет, что требует определение его границ в установленном порядке, является обязательным элементом сложного юридического состава, в результате реализации которого появляется земельный участок как новый объект оборота.

До тех пор, пока участок не образован как объект оборота, он не может быть отчужден вместе с объектом недвижимости, находящимся на участке. При этом закрепляемый в законодательстве принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта не распространяется на стадию образования земельных участков, не требует обязательного предварительного (предшествующего отчуждению объекта) образования земельного участка.

Если участок не образован в установленном порядке, приобретатель объекта недвижимости - здания, строения, сооружения получает правовые возможности, предусмотренные ст.36 Земельного кодекса РФ, что является достаточным для реализации принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта.

Из материалов дела следует, что в момент заключения оспариваемой сделки ряд земельных участков (4) находились в аренде ОАО "НЭСК-электросети", иные были образованы после заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Постановлениями администрации муниципального образования город Краснодар от 22.12.2010 N 10427, от 28.10.2010 N 8721, от 22.10.2010 N 8541, от 27.10.2010 N 8616 прекращено право аренды ОАО "НЭСК-электросети" в отношении сформированных земельных участков по ул. им. Стасова, 31/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, площадью 1401,67 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0309034:1, по ул. Северной, 275 в Западном внутригородском округе города Краснодара, площадью 625 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0205049:33, по ул. им. Думенко, 18 в Западном внутригородском округе города Краснодара, площадью 2737,47 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0206004:4, по ул. Леваневского, 91 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, площадью 2808,33 кв.м. (в том числе земельный участок площадью 937 кв.м., расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, для эксплуатации производственных зданий и сооружений) с кадастровым номером 23:43:0303037:2.

Перечисленные земельные участки предоставлены обществу в собственность постановлениями главы администрации муниципального образования город Краснодар - л.д. 5,6,7,8 том 9, л.д.121-123 том 11. Право собственности общества на земельный участок, площадью 2808,33 кв.м., расположенный по адресу: г.Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Леваневского, 91, для эксплуатации производственных зданий и сооружений зарегистрировано в реестре (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2011 серия 23-АИ N 207792) - том 11, л.д. 121. В материалы дела представлены расписки о получении Управлением Росреестра по Краснодарскому краю документов на государственную регистрацию права собственности ООО "Юг Лизинг" на земельные участки, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 275, и ул. им. Думенко, 18 (том 11, л.д. 122, 123).

На указанных земельных участках расположены навес (площадь 7.9 кв.м.), навес (площадь 17,2 кв.м.), гараж (площадь 31,1 кв.м.), производственная база площадью 708,6 кв.м. литер А, а, а1, а2, под/А и гараж площадью 19,5 кв.м. литер Г1, учреждение площадью 748,9 кв.м. литер В, в, под/В N 1, под/В N 2; склад площадью 86,4 кв.м. литер Е; учреждение площадью 752 кв.м., литер К, под/К; учреждение площадью 65,3 кв.м. литер И; учреждение площадью 138,1 кв.м. литер Н, под/н - л.д.7-8, 40 том 6.

В отношении остальных земельных участков, на которых расположены переданные обществу по оспариваемому договору объекты, в материалы дела представлены постановления администрации муниципального образования город Краснодар об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории (том 6, л.д. 9-135). Данными постановлениями обществу предписано обратиться в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю для постановки сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет.

В материалы дела также представлены расписки, подтверждающие сдачу обществом документов Многофункциональному центру по предоставлению государственных и муниципальных услуг Департамент муниципальной собственности и городских земель МО г. Краснодар в целях предоставления в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения - л.д. 136-155 том 6.

Из указанных документов следует, что условие договора купли-продажи от 31.12.2009 N 120 о передаче обществу земельных участков в установленном законом порядке сторонами исполняется.

Таким образом, обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, не свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемого заместителем прокурора договора воля сторон была направлена на отчуждение зданий, сооружений отдельно от земельных участков.

Приватизация муниципального имущества муниципального образования город Краснодар путем продажи имущества с аукциона и заключение по его результатам договора от 31.12.2009 N 120 проводились в установленном порядке.

Довод заместителя прокурора, согласно которому оспариваемой сделкой нарушены имущественные интересы муниципального образования город Краснодар, поскольку в местный бюджет поступили денежные средства без учета стоимости земельных участков, не принимается апелляционным судом.

Обстоятельства дела свидетельствует о том, что имущественные интересы муниципального образования нарушены не были, так как муниципальное образование избежало расходов, сопряженных с постановкой земельных участков на кадастровый учет, при этом принцип платности землепользования соблюден посредство заключения соглашений о внесении денежных средств за фактическое использование земельными участками.

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что на момент совершения оспариваемой сделки земельные участки под объектами недвижимости в основном сформированы не были. Затраты, связанные с формированием земельных участков, постановкой на государственный кадастровый учет, понесло общество.

Соглашениями о внесении денежных средств за фактическое использование земельных участков и платежными поручениями, имеющимися в материалах дела, подтверждается использование обществом земельных участков, занятых приобретенными объектами, на возмездной основе (том 2, 3, 4, 7, 8 л.д. 1-104, том 10, 11 л.д. 1-11, 118-120).

Представленные в дело доказательства свидетельствует о совершении обществом действий по возмездному приобретению земельных участков. Поступление в местный бюджет денежных средств за предоставление в собственность земельных участков позднее, нежели чем за недвижимое имущество, не может служить основанием в данном конкретном случае для признания договора купли-продажи от 31.12.2009 N 120 недействительной сделкой.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 февраля 2011 г. по делу N А32-26626/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов