Вопрос: Жилищно-строительный кооператив, расположенный в Челябинской области, приобретает квартиры для пайщиков за счет паевых взносов. Приобретенные квартиры до полного погашения паевых взносов числятся на балансе ЖСК. По договору найма жилых помещений эти квартиры предоставляются в пользование пайщикам до полного погашения паевого взноса. На каком балансовом счете должны учитываться приобретенные квартиры в ЖСК и должен ли уплачиваться налог на имущество со стоимости данных квартир в свете главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ? ("Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2005 г.)

Жилищно-строительный кооператив, расположенный в Челябинской области, приобретает квартиры для пайщиков за счет паевых взносов. Приобретенные квартиры до полного погашения паевых взносов числятся на балансе ЖСК. По договору найма жилых помещений эти квартиры предоставляются в пользование пайщикам до полного погашения паевого взноса.

На каком балансовом счете должны учитываться приобретенные квартиры в ЖСК и должен ли уплачиваться налог на имущество со стоимости данных квартир в свете главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ?

Одно из основных требований бухгалтерского учета - обобщение информации об имущественной обособленности организации (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"). Значит, имущество, которое является собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

Требование имущественной обособленности непосредственно связано с гражданско-правовым определением юридического лица. Статьей 48 ГК РФ определено, что юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и реализовывать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Следовательно, на балансе организации должно учитываться только то имущество, которое принадлежит ей по праву собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может принадлежать только государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям (ст. 294, 296 ГК РФ). Поскольку ЖСК к таковым не относится, на его балансе может числиться лишь то имущество, которое является собственностью ЖСК.

Отражение объектов жилищного фонда на балансе ЖСК определяется только правом собственности.

В период приобретения ЖСК квартир для пайщиков за счет паевых взносов, когда еще имеются полностью не оплаченные квартиры и отсутствует документальное подтверждение передачи их пайщикам, собственником таких квартир признается ЖСК (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Их стоимость в этот период учитывается ЖСК и отражается в бухгалтерском учете в следующем порядке:

Д 76 - К 86 - начислены паевые взносы членов ЖСК;

Д 51 - К 76 - внесена часть паевых взносов членом кооператива;

Д 08-3 - К 60 - отражены расходы по приобретению квартир ЖСК;

Д 60 - К 51 - оплачены расходы по приобретению квартир ЖСК;

Д 01, субсчет "Жилищный фонд" - К 08-3 - приняты по акту и зарегистрированы в установленном порядке все расходы по приобретению квартир.

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности. Вместе с квартирой ему принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289, 290 ГК РФ).

С этого времени объект основных средств в виде квартиры с соответствующей долей общего имущества дома перестает быть собственностью ЖСК как юридического лица и должен быть списан с баланса ЖСК.

По мере уплаты членами ЖСК своих паевых взносов стоимость жилищного фонда на счете 01-1 (актив) и сумма целевых средств - паенакоплений на счете 86 (пассив) уменьшаются. При полностью выплаченных паевых взносах сальдо по счету 01-1 становится равным нулю, а на счете 86 остаются только целевые поступления на ведение текущей уставной деятельности ЖСК (членские взносы, бюджетные поступления).

С баланса квартиры списываются посредством следующих бухгалтерских записей:

Д 01, субсчет "Выбытие основных средств" - К 01, субсчет "Жилищный фонд" - отражена стоимость выбывающего жилищного фонда (квартиры) после полной оплаты паевых взносов членом ЖСК;

Д 86 - К 01, субсчет "Выбытие основных средств"- списана с баланса стоимость выбывшего (полностью оплаченного) жилищного фонда.

Выбывший жилищный фонд (квартиры) не может быть возвращен на счет 01, так как его отражение на балансе ЖСК неправомерно. Использовать при этом счет 83 "Добавочный капитал" нельзя. Признать жилищный фонд ЖСК капиталом - значит согласиться с тем, что целью паенакоплений, на которые создан жилищный фонд, было извлечение прибыли, а это не соответствует действительности.

Следовательно, никаких оснований для отражения в балансе ЖСК стоимости той части жилищного фонда, собственниками которой являются жильцы, даже если дом остается в управлении ЖСК, нет.

Что касается уплаты ЖСК налога на имущество организаций со стоимости указанных квартир, то в соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно п. 6 ст. 381 НК РФ объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов, освобождаются от обложения налогом на имущество.

С 1 января 2004 г. указанная льгота распространяется не на любые объекты жилищно-коммунального комплекса, а только на те, которые полностью или частично финансируются за счет средств соответствующих бюджетов.

Законом Челябинской области от 27 ноября 2003 г. N 189-ЗО "О налоге на имущество организаций" льгота для объектов жилищно-коммунального комплекса не установлена. Таким образом, объекты жилищного фонда (квартиры), числящиеся на балансе ЖСК, подлежат обложению налогом на имущество организаций, поскольку квартиры, находящиеся на балансе организаций и используемые ими для долгосрочного проживания физических лиц, являются объектами жилищного фонда.

При этом объекты основных средств в виде квартир, переданных пайщикам в собственность и списанных с баланса, не признаются объектом налогообложения у ЖСК, так как перестали быть собственностью ЖСК как юридического лица.

М.И. Филипенко,

эксперт

1 апреля 2005 г.

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 7, апрель 2005 г.