Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2008 г. N 13АП-1257/2007

г. Санкт-Петербург

07 мая 2008 г.

Дело N А21-7191/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего И.А.Сериковой

судей В.В.Горшелева, И.А.Тимухиной

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи И.В.Сухиновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1939/2008 ) (заявление) Козловой Р.И. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2007г. по делу N А21-7191/2006 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску (заявлению) Козлова Раиса Ивановна

к ООО "Балтика-Калининград"

3-е лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области

о признании договора недействительным

при участии:

от истца (заявителя): представителя Раковец А.С. по доверенности от 12.03.2007г., паспорт

от ответчика (должника): представителя Скляровой О.В. по доверенности от 28.01.2008г., паспорт

представителя Морякина И.В. по доверенности от 28.01.2008г., паспорт

от 3-го лица: не явились, извещены (телегр. от 22.04.2008г.)

установил:

Козлова Раиса Ивановна обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Балтика-Калининград" и Управлению Федеральной регистрационной службы по

Калининградской области о государственной регистрации перехода 9/10 доли в праве собственности к истице на следующий объект недвижимого имущества: одноэтажное здание цеха со складами литера Д, Д1, Д2, д общей площадью 2510,5 кв.м.

кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 182.

В ходе рассмотрения дела ООО "Балтика-Калининград" обратилось со встречным исковым заявлением к Козловой Р.И., в котором просило признать недействительным договор от 12.10.2006г. N 5/5/1105.

Решением от 13.12.2007г. арбитражный суд отказал Козловой Р.И. в удовлетворении исковых требований; договор от 12.10.2006г. N 5/5/1105 купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО "Балтика-Калининград" и Козловой Р.И. признан недействительным.

В апелляционной жалобе Козлова Р.И. просит отменить данное решение. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что оспариваемая сделка является крупной, полагает, что она заключена в процессе обычной хозяйственной деятельности; выводы суда о неисполнении договора (отсутствие фактической передачи имущества, уплаты денежных средств) не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

ООО "Балтика-Калининград" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве, считает решение не подлежащим отмене.

УФРС по Калининградской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу без его участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, 12.10.2006г. между ООО "Балтика-Калининград" и Козловой Раисой Ивановной заключен договор N 5/5/1105 купли-продажи 9/10 долей в праве собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Калининград, Московский проспект, д. 182: одноэтажное здание цеха со складами литера Д, Д1, Д2, д общей площадью 2510,5 кв.м). Общая стоимость объекта установлена пунктом 2.1 договора и составляет 395000 рублей.

Основанием для обращения в арбитражный суд Козловой Р.И. послужило, по ее мнению, уклонение ООО "Балтика-Калининград" от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В свою очередь, ООО "Балтика-Калининград", полагая, что договор купли-продажи от 12.10.2006г. N 5/5/1105 является недействительной сделкой, обратилось к Козловой Р.И со встречным иском. В обоснование своих требований Общество ссылается на то, что спорный договор является крупной сделкой, при этом решение ООО "Балтика-Калининград" на отчуждение недвижимого имущества отсутствует. Кроме того, договор купли-продажи заключен от имени продавца неуполномоченным лицом.

Суд первой инстанции признал договор купли-продажи от 12.10.2006г. N 5/5/1105 ничтожной сделкой, указав, что сделка является крупной, а решение об отчуждении недвижимого имущества Обществом не принималось; имущество фактически не передавалось, денежные средства на предприятие не поступали. Кроме того, суд первой инстанции, проанализировав имеющуюся в материалах дела доверенность, выданную Козлову А.П., пришел к выводу о том, что договор от имени ООО "Балтика-Калининград" заключен лицом, не имеющим полномочий на его подписание.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и выслушав представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, апелляционный суд полагает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. В силу указанной статьи сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указания закона либо акте уполномоченного на то государственного органа либо органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из доверенности, выданной 12.07.2006г., следует, что ООО "Балтика-Калининград" в лице директора Ефремовой Е.Ю. уполномочило гражданина Козлова Алексея Петровича быть представителем в государственных и иных органах, перечень которых содержится в тексте доверенности, по всем вопросам, касающимся оформления, заключения и подписания договоров аренды земельных участков, договора ипотеки (залога), договоров на приобретение в собственность объектов недвижимости, регистрации соответствующих договоров, прав по ним, с правом продажи объектов недвижимости. Козлову А.П. предоставлено право, в том числе, заключать и подписывать договоры купли-продажи, передавать и принимать недвижимость по актам приема-передачи, регистрировать ранее возникшие права и переход права собственности. При этом из содержания указанной доверенности не следует, что полномочия Козлова А.П. на заключение договоров купли-продажи ограничены определенным кругом лиц (т.1, л.д.10). О фальсификации данной доверенности не заявлялось.

Ефремова Екатерина Юрьевна, являясь единственным учредителем ООО "Балтика-Калининград", сложила с себя полномочия директора Общества с 04.10.2006г. и назначила на эту должность Кулешова Сергея Ивановича.

Согласно статье 19 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" изменения в учредительных документах Общества, а также изменения, не связанные с внесением изменений в учредительные документы, приобретают законную силу для третьих лиц с момента уведомления юридическими лицами налогового органа.

Однако с заявлением в Межрайонную ИФНС России N 3 по Калининградской области о внесении изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы, Общество обратилось 27.10.2006г., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 05.03.2007г. N 05-31/440дсп (т.2, л.д.70). Ссылки ООО "Балтик-Калининград" на уведомление о смене исполнительного органа в адрес УФРС по Калининградской области отклоняются апелляционным судом как несостоятельные.

Таким образом, факт отсутствия полномочий у Козлова А.П. на заключение оспариваемого договора нельзя признать доказанным.

Признавая необоснованность доводов ООО "Балтика-Калининград" в этой части, апелляционный суд учитывает также, что доверенность от 12.07.2006г. удостоверена нотариусом, то есть в силу норм законодательства о нотариате лицо, оформляющее доверенность, должно было документально удостоверить свои полномочия, а нотариус - проверить их. Ответчик доказательств, свидетельствующих о неправомерных действиях нотариуса при оформлении доверенности, не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

В соответствии со статьей 13 Устава ООО "Балтика-Калининград" к предмету деятельности Общества относятся: аренда недвижимого имущества, подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом, сдача внаем недвижимого имущества и т.д.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания заключенного договора крупной сделкой, поскольку действия истца по отчуждению недвижимого имущества следует отнести к обычной хозяйственной деятельности, а следовательно, положения статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" в данном случае не подлежат применению.

На основании изложенного, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования ООО "Балтика-Калининград" о признании договора купли продажи от 12.07.2006г. N 5/5/1105 недействительной сделкой.

Козловой Р.И. заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости в связи с уклонением продавца от совершения такой регистрации

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В материалах дела имеется расписка УФРС по Калининградской области от 08.11.2006г. в получении документов на государственную регистрацию, подтверждающая представление ООО "Балтика-Калининград" заявления, необходимого наряду с иными документами для государственной регистрации перехода права собственности.

Но впоследствии ООО "Балтика-Калининград" обратилось в УФРС по Калининградской области с заявлением о приостановке регистрации сделки. Письмом от 20.11.2006г. N б/н Общество уведомило регистрирующий орган о том, что Ефремова Е.Ю., ранее являвшаяся директором и учредителем ООО "Балтик-Калининград", не совершала сделок по отчуждению долей в праве собственности на спорный объект недвижимого имущества и не принимала решения об одобрении соответствующей сделки (л.д.38).

Поскольку сделка по продаже недвижимого имущества относится к обычной хозяйственной деятельности ООО "Балтик-Калининград", одобрения на его заключение не требовалось, в связи с чем вышеуказанные действия ответчика, по мнению апелляционного суда, являются уклонением стороны по договору от обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, суд первой инстанции необоснованно отказал Козловой Р.И. в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.12.2007г. по делу N А21-7191/2006 отменить.

Требования Козловой Р.И. о государственной регистрации перехода 9/10 доли в праве собственности к Козловой Р.И. на объект недвижимости - одноэтажное здание цеха со складами (литера Д, Д1, Д2, д) общей площадью 2510,5 кв.м, расположенное по адресу: г.Калининград, Московский пр., д.182, на основании договора купли-продажи N 5/5/1105 от 12.10.2006г. удовлетворить.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО "Балтика-Калининград" в пользу Козловой Р.И. 2000рублей расходов по государственной пошлине по иску, 1000рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

В.В. Горшелев И.А. Тимухина