Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 13АП-7349/2006.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 26 мая 2008 г. N 13АП-7349/2006

г. Санкт-Петербург

26 мая 2008 г.

Дело N А56-47069/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестакова М.А.

судей Горшелев В.В., Попова Н.М.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Какушкиной Д.Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП- 16470/2007) ООО "Бельведер-Гольф" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2007 года по делу N А56-47069/2005 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ООО "Спортивный клуб "ПИТЕР-ГОЛЬФ",

к 1) ООО "Бельведер-Гольф", 2) ГУ "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры РФ (Агентство) ТУ Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области ( ТУ Росимущество),

3-е лица: 1) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), 2) Федеральная служба по контролю за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия (Росохранкультура), 3) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности

при участии:

от истца : Рыбин А.М. по дов. от 19.03.07 г. N 12,

от ответчиков: 1) Милюкова А.В. по дов.от 25.10.07 г., 2) Змиевская С.А. по дов.от 15.12.07 г. N 84, 3) Лунева Е.А. по дов.от 03.05.08 г. N 08-02;

от 3-х лиц: 1) не явились, извещены, 2) не явились, извещены, 3) Ефимова Н.А. по дов.от 22.01.07 г. N 1002-42,

установил:

ЗАО "Спортивный клуб "Питер-Гольф" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды от 16.07.2004 года N Д2-78/1, заключенного ответчиками, и выселении ООО "Бельведер-Гольф" из дворца "Бельведер", находящегося на земельном участке по адресу: г. Петродворец, Луговой парк, Бабигонский холм.

В обоснование заявленного иска истец ссылался на несоответствие названного договора ст.ст. 128, 133 ГК РФ, полагая ансамбль Лугового парка неделимой вещью, а также ст.ст. 209, 650 ГК РФ, в связи с отсутствием у Агентства полномочий на передачу объекта в аренду.

Кроме того, было указано на несоответствие договора ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" в части нарушения прав истца, являющегося инвестором по заключенному с КУГИ договору от 02.12.1996 г. N 00-(И)003125(16).

Решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2006 года иск был удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого апелляционного арбитражного суда от 15.11.2006 года решение отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.03.2007 года названные судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением суда от 18.10.2007 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Бельведер-Гольф" подало апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда 14.04.08 г. представителями ООО "Бельведер-Гольф" и ЗАО "Спортивный клуб "ПИТЕР-ГОЛЬФ" заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, в связи с произведенной реорганизацией в форме преобразования, ЗАО "Спортивный клуб "ПИТЕР-ГОЛЬФ" на ООО "Спортивный клуб "ПИТЕР-ГОЛЬФ". Определением суда от 14.04.08 г. замена лица, участвующего в деле, в порядке процессуального правопреемства произведена.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано следующее.

Направляя дело на новое рассмотрение ФАС СЗО в постановлении от 16.03.07 г. указал, что при новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос о том, является ли дворец "Бельведер", предмет аренды по оспариваемому договору, объектом инвестиционной деятельности ЗАО "СК Питер-Гольф" по договору от 02.12.96 г. и в зависимости от этого разрешить спор.

Судом первой инстанции, тем не менее, не учтена совокупность доказательств, которая свидетельствует, что дворец "Бельведер" являлся объектом ремонтно-реставрационных работ, но не в рамках договора об инвестиционной деятельности, а в рамках других обязательств, которые возникли до договора об инвестиционной деятельности и не были прекращены до августа 2002 года. Следовательно, дворец "Бельведер" не является объектом инвестиционной деятельности ЗАО СК "Питер-Гольф", осуществляемой в рамках договора от 02.12.96 г.

Такой совокупностью доказательств заявитель жалобы считает следующие документы и сведения:

- Акт комиссии по приемке выполненных работ по сохранению и приспособлению объекта культурного наследия дворец Бельведер, Луговой парк, г.Петергоф, от 12 сентября 2003 г. Работы осуществлены в соответствии с разрешением на производство работ N 192 от 15ю12ю99 г., выданным КГИОП.

- Разрешение на производство ремонтно-реставрационных работ N 192, по которому дано согласие КГИОП. Никакие исходные данные по Архитектурно-реставрационному заданию (АРЗ) в нем не указаны, на дворец было выдано только одно АРЗ-N7/910 от 03.04.96 г. КГИОП, т.е. до даты заключения инвестиционного договора.

- Письмо КГИОП от 29 ноября 2005 года N 2-8566-1, где КГИОП подтверждает, что ремонтно-реставрационные работы во дворце Бельведер проводились в соответствии с требованиями Охранного обязательства N 2768 от 17.07.96 г., но не в соответствии с охранным обязательством на весь Луговой парк. Охранное обязательство N 2768 от 17.07.96 г. выдано на основании охранно-арендного договора от 22.02.96 г. N 16-00677, заключенного КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф".

- Письмо ЗАО "СК "Питер-Гольф" N 147 дс от декабря 2002 г. о согласовании ремонта дворца Бельведер, в котором идет речь о том, что в стоимость работ предполагается зачет арендной платы, и свидетельство самого истца о том, что работы по ремонту дворца осуществлялись по охранно-арендному договору.

На основании изложенного заявитель жалобы считает, что дворец не являлся объектом инвестиционной деятельности и требования иска о признании недействительным договора аренды и выселении ответчика 1 из дворца "Бельведер" не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы изложенные выше поддержал.

С позицией заявителя жалобы согласился представитель ответчика 2 . Представитель ответчика 3 полагает решение вопроса по доводам жалобы по усмотрению суда.

Представитель третьего лица 3 возражал против доводов жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.

Выслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для ее удовлетворения, в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Спортивный клуб "Питер-Гольф" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области иском к ООО "Бельведер-Гольф, Государственному учреждению "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры РФ о признании недействительным договора от 16.07.04 г., заключенного между обществом и Ответчиком 2, а также о выселении ответчика 1 из дворца "Бельведер", расположенного на земельном участке по адресу: г. Петродворец, Луговой парк, литер А, Бабигонский холм.

Из материалов дела усматривается, что существенными, юридически значимыми для рассмотрения настоящего дела, являются установленные судом первой инстанции и отраженные в решении, следующее обстоятельства.

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 21 ноября 1996 года N 435-р "О проектировании и строительстве культурно-спортивного комплекса в Петродворцовом районе" утверждено решение городской инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга, разрешающее истцу проектирование и строительство культурно-спортивного комплекса и реставрационно-восстановительные работы в границах бывшего Лугового парка в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга.

На основании названного распоряжения КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф"" (застройщик) заключили договор об инвестиционной деятельности от 2 декабря 1996 года N 00-(и)003125(16) и договор аренды земельного участка от 4 июля 2000 года N 00/3K-01184.

В связи с заключением названных договоров и на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21 ноября 1996 года N 435-р ЗАО "СК "Питер-Гольф"" заключило с КГИОП охранное обязательство от 3 октября 1997 года N 2899 в отношении памятника федерального значения - "Ансамбль Лугового парка", в состав которого входит дворец "Бельведер".

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 21 июля 2001 года N 522-ра внесены изменения в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21 ноября 1996 года N 435-р. Пунктом 2 данного распоряжения ЗАО "СК "Питер-Гольф"" разрешено проектирование и реконструкция спального корпуса дворца "Бельведер" под гостиницу за счет привлеченных средств.

КУГИ дано указание расторгнуть заключенный 22 февраля 1996 года договор аренды здания спального корпуса Дворца "Бельведер".

Во исполнение данного распоряжения КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф"" подписали 10 октября 2001 года дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от 2 декабря 1996 года.

Согласно пункту 1 названного соглашения стороны договорились изложить пункт 1.1 договора от 2 декабря 1996 года в следующей редакции: "КУГИ предоставляет земельный участок для строительства культурно-спортивного комплекса (объект 1) и здание спального корпуса дворца "Бельведер" (объект 2) для реконструкции под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств по адресу: территория бывшего Лугового парка в Петродворцовом административном районе для осуществления инвестиционного проекта (описание инвестиционного проекта - Приложение 4а)".

22 ноября 2001 года КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 4 июля 2000 года, которым изменен срок его действия и размер арендной платы. В пункте. 5 дополнительного соглашения стороны предусмотрели срок сдачи в эксплуатацию объекта 2- 21 марта 2003 года, а объекта 1- 21 июля 2004 года.

Постановлением Правительства РФ от 10.07.2001г. N 527 Дворец "Бельведер", 1852-1856 г. постройки, включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального общероссийского значения Санкт-Петербурга.

29.12.2001г. совместным распоряжением Министерств культуры и имущественных отношений РФ N 13/3749-р от 29.12.2001г. правом оперативного управления в отношении указанного объекта недвижимости наделено Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры, созданное распоряжением Министерств N 428/1334-р от 29.12.2001 г. 12.03.2004 г. Дворец "Бельведер" по акту, утвержденному КУГИ Санкт-Петербурга 04.04.2004г., передан во владение Агентства. 29.06.2004 г. за N 78-01-128/2004-348.2 ГУЮ ГБР прав на недвижимость зарегистрировано право оперативного управления Агентства.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-37562/04 установлено, что охранно-арендный договор от 22 февраля 1996 года N 16-000677. заключенный КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф"" прекращен с 11 августа 2002 года.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу А56-31965/2005 было отказано в удовлетворении заявления ЗАО "СК "Питер-Гольф" о признании незаконными действий КГИОП, ГУЮ ГБР и Агентства по передаче дворца "Бельведер" в оперативное управление Агентства и признании недействительным свидетельства о гос. регистрации за ним права оперативного управления.

Агентство по договору от 16 июля 2004 года передало ООО "Бельведер-Гольф" Дворец "Бельведер" в аренду сроком до 1 сентября 2022 года для использования под офис. Агентство, ТУ Росимущества и ООО "Бельведер-Гольф" 9 ноября 2005 года подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 16 июля 2004 года, в соответствии с которым права арендодателя по данному договору переданы ТУ Росимущества.

Данные обстоятельства были предметом исследования судов и получили соответствующую оценку.

В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, действия Агентства по сдаче здания Дворца "Бельведер" в аренду сами по себе не противоречат требованиям законодательства и произведены в пределах предоставленных полномочий.

Кроме того, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления, на сданное в аренду имущество, от одного уполномоченного лица от имени собственника (РФ), к другому, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. не может нарушать права лица, владеющего объектом.

Таким образом, по этому основанию, т.е. основанию отсутствия у Агентства права заключения договора аренды, требования иска не подлежат удовлетворению.

В Постановлении ФАС СЗО от 16.03.07 г., по настоящему делу, было обращено внимание судов на то, что решение вопроса о возможности удовлетворения или отказа в удовлетворении исковых требований зависит от оценки условий, положений инвестиционного договора, в том смысле, что установление нарушения прав истца заключенным договором аренды, зависит от того, обладает ли он правами по договору об инвестиционной деятельности в отношении предмета аренды, и тем самым право требовать признании недействительным договора аренды на тот же объект и выселения ответчика 1 из помещения. Эти выводы сделаны с учетом положений законодательства об инвестиционной деятельности.

Передача имущества для осуществления инвестиционной деятельности в силу статьи 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действовавшего в момент заключения договора от 2 декабря 1996 года, и статьи 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", действующего в настоящее время, предусматривает право инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Условия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок его действия, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (статья 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ). До прекращения договора об инвестиционной деятельности и разрешения вопроса о правах инвестора в отношении произведенных им капитальных вложений собственник объекта инвестиционной деятельности не вправе передать его во владение и пользование других лиц, поскольку это нарушает права инвестора.

Во исполнение указаний кассационной инстанции судом первой инстанции дана оценка обстоятельствам, связанным с предметом договора об инвестиционной деятельности от 2 декабря 1996 года, которая привела суд первой инстанции к выводу о том, что дворец "Бельведер" относился к существу предмета инвестиционной деятельности по рассматриваемому договору.

Договор об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 г. заключен между КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" во исполнение решения городской инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга, утвержденной распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 21 ноября 1996 года N 435-р.

В пункте 3.2 решения комиссии указано, что дворец "Бельведер" и спальный корпус, находящиеся на территории бывшего Лугового парка, целевым назначением переданы в аренду ЗАО "СК "Питер-Гольф"" на 5 лет в соответствии с распоряжением КУГИ от 22 февраля 1996 года N ПО-р, с пролонгацией договора до 49 лет, в случае выполнения ЗАО "СК "Питер-Гольф" плана-графика ремонтно-восстановительных работ, согласованного с КГИОП и это условие включено в пункт 7.6 инвестиционного договора.

Согласно содержанию договора между КУГИ и истцом об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 г. N 00-(И)003125(16), КУГИ предоставляет истцу земельный участок площадью 250 га по адресу: Петродворец, Луговой парк, южнее Заячьего Ремиза, для осуществления инвестиционного проекта по строительству и реставрации.

Пунктом 3 договора предусмотрено проектирование и строительство культурно-спортивного комплекса и реставрационно-восстановительные работы в границах территории бывшего Лугового парка.

Описание инвестиционного проекта дано в приложении N 4 к договору.

Согласно названному приложению инвестиционный проект предполагает объединить в один функциональный комплекс архитектурный ансамбль дворца "Бельведер" с зеленой зоной бывшего Лугового парка и разместить на данной территории гольф-клуб международного уровня.

В состав комплекса входят дворец "Бельведер", бывший спальный корпус, территория собственного сада, территория бывшего Лугового парка, система прудов и водоемов, являющаяся частью водоподводящей системы петергофских фонтанов, Программой предусматривается полная реставрация дворца "Бельведер" и прилегающего к нему собственного сада, проведение реставрационных и ремонтно-восстановительных мероприятий по воссозданию утраченных малых форм и строений парка.

Дополнительным соглашением к инвестиционному договору стороны предусмотрели, что КУГИ предоставляет истцу земельный участок для строительства культурно-спортивного комплекса (объект 1) и здания спального корпуса дворца "Бельведер" (объект 2) для реконструкции под гостиницу за счет собственных средств. Описание инвестиционного проекта дано в приложении 4А.

Согласно названному приложению указаны работы по реставрации и приспособлению для целей гольф-клуба дворца Бельведер, и реконструкции спального корпуса под гостиницу, проектированию и реставрации собственного сада дворца Бельведер с благоустройством этой территории. Графиком осуществления проекта установлены сроки для реконструкции и строительства спального корпуса - 2003 год, строительства культурно-спортивного комплекса - 2004 год.

По договору аренды от 4 июля 2000 года ЗАО "СК "Питер-Гольф"" передан в аренду земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Луговой парк (южнее Заячьего Ремиза) площадью 250 га, согласно пункту 2.2 которого на участке имеются дворец-памятник "Бельведер" и спальный корпус, подлежащие реконструкции с инженерными коммуникациями.

Оценив содержание указанных приложений, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически изменение описания инвестиционного проекта не произошло. С данной оценкой у суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Совокупность установленных судом первой инстанции доказательств, а именно доказательств, составляющих содержание имеющихся документов, позволяет сделать вывод о том, что предметом инвестиционного проекта является строительство культурно-спортивного комплекса на земельном участке площадью 250 га и в том числе, реставрация зданий дворца "Бельведер" и реконструкция под гостиницу спального корпуса.

Судом также дана оценка акту от 12 сентября 2003 года сдачи-приемки выполненных ЗАО "СК "Питер-Гольф"" работ по реставрации дворца "Бельведер". Согласно ответу КГИОП от 29 ноября 2005 года реставрационный ремонт во дворце "Бельведер" был проведен ЗАО "СК "Питер-Гольф"" в соответствии с проектно-сметной документацией и в соответствии с требованиями охранного обязательства от 17 июля 1996 года N 2768. Акт приемки подписан до передачи дворца "Бельведер" Агентству. Разрешение на производство ремонтно-реставрационных работ было дано ЗАО "СК "Питер-Гольф"" КГИОП для производства работ по комплексному реставрационному ремонту здания Дворца "Бельведер".

13 февраля 1997 г. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга выдал ЗАО "СК "Питер-Гольф"" архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование культурно-спортивного комплекса в Петродворцовом районе, включающее реставрацию дворца "Бельведер", гостиничного комплекса.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не обоснованны и не опровергают указанных выше обстоятельств и выводов.

Поскольку реконструкция дворца "Бельведер" до настоящего времени не завершена, вследствие чего инвестиционный договор не исполнен в полном объеме, дворец "Бельведер" был незаконно передан Агентством в аренду ООО "Бельведер-гольф". По этому основанию оспариваемый договор аренды является ничтожной сделкой, в силу статьи 168 ГК РФ, как несоответствующий требованиям закона.

В связи с этим, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции и в части порядка применения последствий недействительности в виде выселения по заявлению инвестора из помещений, являющихся предметом инвестиционного договора ответчика 1.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2007 года по делу А56-47069/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

В.В. Горшелев Н.М. Попова