Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2008 г. N 13АП-7040/2007

г. Санкт-Петербург

05 сентября 2008 г.

Дело N А56-52078/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего В.В. Горшелева

судей М.А. Шестаковой, Н.М. Поповой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи В.И. Агеевой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4959/2008) ООО "Лилия" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2008 года по делу N А56-52078/2006 (судья Л.В. Виноградова), принятое

по иску ООО "Лилия"

к ЗАО "РЕСТ"

об истребовании имущества и взыскании 2 151 000 рублей

при участии:

от истца: Г.Г. Шитикова по доверенности от 25.01.2008 года, П.Е. Артеев по доверенности от 05.06.2008 года

от ответчика: Е.В. Макеева по доверенности от 18.08.2008 года N 16, Н.В. Малушкова по доверенности от 18.08.2008 года N 17

установил:

ООО "Лилия" предъявило исковые требования к ЗАО "Бинар" (правопредшественник ЗАО "РЕСТ") об обязании передать в соответствии с договором аренды N 10 от 01.02.2005 года нежилые помещения - п. 1.1. договора и в соответствии с Приложением N 1 к договору N 10 от 01.02.2005 года, расположенные в здании по адресу: 190020, г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, текущий кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14 и взыскать убытки в размере 7 312 368 рублей (размер убытков после изменения истцом размера исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ в арбитражном суде первой инстанции).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Лилия" подало апелляционную жалобу.

ООО "Лилия" в апелляционной жалобе просило отменить решение арбитражного суда, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования, по мотивам, изложенным в жалобе, дополнениях и пояснениях; пояснив, что арбитражным судом неполно выяснены существенные для дела обстоятельства; не учтены обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, по делам N А56-52137/2006, N А56-55108/2007; считает необоснованным вывод арбитражного суда о том, что дополнительным соглашением от 01.02.2006 года стороны внесли изменения в договор от 01.02.2005 года и что эти выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

ЗАО "Бинар" и ЗАО "РЕСТ" привлеченное определением апелляционного суда в порядке статьи 48 АПК РФ, образованного в связи с реорганизацией в форме выделения и за которым зарегистрирована право собственности на спорные объекты, возражали против апелляционной жалобы по мотивам изложенным в отзывах и дополнениях, считает решение арбитражного суда правильным, полагает, что истцом не доказан заявленный размер требований по убыткам; считает, что стороны внесли изменения в договор соглашением от 01.02.2006 года; что убытки в виде упущенной выгоды возникли в результате уклонения ООО "Лилия" от регистрации подписанного сторонами дополнительного соглашения N 2 от 15.05.2006 года; полагает, что величина месячной арендной ставки на часть арендуемого помещения 121Н по состоянию на апрель-июнь 2008 года составляет 12 У.Е. (с учетом НДС), что составляет 17,5 долларов США; пояснило, что площадь нежилых помещений изменилась в результате перепланировки и проведения ремонтных работ.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в апелляционном порядке, апелляционный суд находит решение арбитражного суда подлежащим отмене.

Как установлено материалами дела, 01.02.2005 года между ЗАО "Бинар" (правопредшественник ЗАО "РЕСТ"), как собственником нежилых помещений расположенных по адресу: 190020, Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138 , корп. 425, лит. А. пом. 121Н и ООО "Лилия" был заключен договор аренды N 10 нежилого помещения, расположенного в здании: 190020, Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138 корп. 425 лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, согласно которому ЗАО "Бинар" как арендодатель передает вышеуказанное помещение в аренду ООО "Лилия" сроком на пять лет.

Вышеуказанный договор был зарегистрирован ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 14.03.2005 года, номер регистрации 78-78-01/0051/2005-141.

Согласно акта приема-передачи от 17.02.2005 года нежилые помещения были переданы ответчиком и приняты истцом.

В период с 01.02.2005 года по 30.12.2005 года ООО "Лилия" произвело ремонтные работы в принятых помещениях, которые являются неотделимыми улучшениями. Данные работы были согласованы с ЗАО "Бинар", что подтверждается актом приемки-передачи от 20.01.2006 года.

В результате того, что за период с 01.02.2005 года по 01.02.2006 года у истца перед ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам, 01.02.2006 года было заключено Соглашение о приостановлении действия договора аренды N 10 от 01.02.2005 года на срок до момента погашения части задолженности арендатора перед арендодателем, соглашение было зарегистрировано 31.03.2006 года N 78-78-30/0010/2006-004.

В соответствии с указанным соглашением помещения были возвращены арендодателю - ЗАО "Бинар", что подтверждается актом приема-передачи от 20.01.2006 года.

Доказательствами по делу установлено, что истец уплатил всю задолженность ответчику к 30.09.2006 году, что подтверждается актом сверки расчетов на 30.09.2006 года составленного сторонами и не оспаривается ими.

Поскольку ЗАО "Бинар" в установленный соглашением от 01.02.2006 года 30-ти дневной срок не передало ООО "Лилия" спорные помещения, истец направил претензию и в связи с неисполнением ответчиком обязанностей обратился с исковыми требованиями в арбитражный суд.

Ответчик, в арбитражном суде полагал, что истцу могли быть переданы помещения площадью 1 491, 8 кв.м., однако из-за ремонта и перепланировки помещений, он не мог этого сделать, так как изменился предмет договора. Ответчик ссылался на соглашение от 15.05.2006 года.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что соглашением от 01.02.2006 года изменен предмет договора, порядок исполнения договора.

Однако данный вывод арбитражного суда является неправильным, он сделан без учета ряда существенных обстоятельств и не вытекает из фактических обстоятельств, установленных по данному делу.

Как видно из материалов дела, соглашение сторон от 15.05.2006 года (дополнительное соглашение N 2) не может быть принято для установления правоотношений сторон, поскольку в соответствии с требованиями статьи 131 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация этого соглашения не осуществлена.

Следует отметить, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2008 года по делу N А56-55108/2007 ЗАО "Бинар" отказано в удовлетворении требований к ООО "Лилия" об обязании представить документы для государственной регистрации и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение N 2 от 15.05.2006 года.

Анализируя условия договора N 10 от 01.02.2005 года и соглашения от 01.02.2006 года, апелляционный суд установил, что предметом договора N 10 от 01.02.2005 года являлось предоставление арендодателем истцу в аренду нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 190020, г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138 корп. 425 лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, общей площадь. 1 999,8 кв.м. для использования под нежилые цели - использование под офисы, при этом истцу согласно п.2.3.3 предоставлено право сдавать арендованные помещения в субаренду на срок не более чем на 11 месяц.

Разделом 3 договора определены платежи расчеты по договору, в частности размер и порядок расчета арендной платы и периодичность платежа - до 25 числа каждого месяца, предшествующему расчетному; арендатору предоставлена отсрочка в уплате арендных платежей за первые четыре месяца в сумме 1 259 874 рублей на срок до 30.12.2005 года.

По акту приема-передачи от 17.02.2005 года ЗАО "Бинар" передал ООО "Лилия" нежилые помещения общей площадью 1 999,8 кв.м. Соглашением от 01.02.2006 года стороны приостановили действие договора до погашения арендатором части задолженности на сумму 2 300 000 рублей, без изменения размера арендованных помещений, определили порядок и сроки погашения истцом задолженности по арендной плате и временную передачу арендодателю нежилых помещений. Поскольку стороны определили на 01.02.2006 года общую задолженность истца по арендной плате в размере 3 284 671, 50 рублей, то установили, что при погашении истцом задолженности в размере 2 300 000 рублей ответчик обязан передать истцу нежилые помещения, в которых арендатор произвел неотделимые улучшения. Однако это соглашение не устанавливало право ответчика не возвращать другие арендованные истцом помещения после погашения ООО "Лилия" всей задолженности по договору.

Текс соглашения от 01.02.2006 года и его содержание с учетом положений статьи 431 ГК РФ не дает оснований считать, что стороны изменили условия договора по размеру арендованных помещений, поэтому приведенные доводы ответчика и выводы арбитражного суда первой инстанции являются необоснованными. Поэтому соглашение квалифицируется апелляционным судом как самостоятельная сделка, направленная на урегулирование расчетов сторон по договору, заключение соглашения направлено на временное изъятие помещений у ответчика в связи с допущенной им задолженностью по арендным платежам.

Аналогичное толкование соглашения дано в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2007 года по делу N А56-52137/2006, которым ЗАО "Бинар" отказано в расторжении договора N 10 от 01.02.2005 года; требование о расторжении соглашения от 01.02.2006 года оставлено без рассмотрения; требование о взыскании штрафных санкций удовлетворены частично. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 года названное постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

То обстоятельство, что соглашение является самостоятельной сделкой, подтверждается также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выданной ГУ ФРС по СПб и ЛО в отношении объекта недвижимости по адресу г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138 корп. 425 лит. А, пом. 121Н, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, в соответствии с которой (п.4) зарегистрированные ограничения (обременение права): аренда части помещение площадью 1999,8 кв.м., сроком с 14.03.2005 года по 14.03.2010 года_ арендатор: ООО "Лилия", внесены изменения 31.03.2006 года. В соответствии с данной выпиской в ГУ ФРС отсутствуют сведения об изменении площади арендованных ООО "Лилия" у ЗАО "Бинар" помещений.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит необоснованными доводы ответчика о невозможности возврата истцу арендованных нежилых помещений со ссылкой на непринятие мер истцом по регистрации соглашения от 15.05.2006 года и ссылки арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении на изменение предмета договора аренды.

Как указано ранее, предмет договора аренды не был изменен сторонами, и как видно из материалов дела ответчик в период с февраля по март 2006 года произвел демонтажные работы в части арендованных истцом помещений, в том числе, в которых ООО "Лилия" были проведены ремонтные работы и созданы неотделимые улучшения, которые фактически были согласованы ответчиком и приняты им по акту приема-передачи от 20.01.2006 года, что соответствует условиям договора и не противоречит закону, при этом согласно п. 5 соглашения от 01.02.2006 года приняты в качестве залога арендодателем.

Следует отметить, что из объяснений ответчика и материалов дела усматривается, что ответчик в период с февраля по декабрь 2006 года предоставлял в аренду по договорам с различными юридическими лицами и ИП, а некоторым в 2007-2008 году ряд помещений из состава тех, которые должны быть переданы истцу по договору аренды N 10 от 01.02.2005 года.

При таких обстоятельствах являются необоснованными доводы ответчика о наличии виновных действий истца, которые препятствовали ЗАО "Бинар" исполнить свои обязательства по договору, поэтому нет оснований у апелляционного суда для применения положений статьей 404, 406 ГК РФ.

В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статьям 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Поскольку собранными по делу доказательствами установлено, что ответчик после погашения истцом задолженности по арендным платежам не исполнил обязательства по договору N 10 от 01.02.2005 года и соглашению от 01.02.2006 года по передаче названных нежилых помещений, поэтому исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению об обязании ответчика передать ООО "Лилия" нежилые помещения в аренду согласно договору аренды N 10 от 01.02.2005 года, заключенного ЗАО "Бинар" (правопредшественник ЗАО "РЕСТ") и ООО "Лилия" - п. 1.1. договора и в соответствии с Приложением N 1 к договору N 10 от 01.02.2005 года, расположенные в здании по адресу: 190020, г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, текущий кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14, общей площадью 1 999,8 кв.м.

Ответчик в период с ноября 2006 года неправомерно не исполнял обязательства по договору о передаче истцу нежилых помещений по названному договору аренды и соглашению от 01.02.2006 года, и часть из них сдавал в аренду другим организациям.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Статья 15 ГК РФ предусматривает у лица, право которого нарушено право требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку арендованные помещения предоставлялись истцу для использования под офисы и с правом сдачи их в субаренду, неисполнение обязательств ответчиком по передаче нежилых помещений с ноября 2006 года, безусловно, причинило убытки истцу, который в декабре 2006 года обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В случае своевременного исполнения ответчиком своего обязательства по передаче выше указанных помещений, истец вправе был рассчитывать на реальное получение дохода от сданных помещений в субаренду.

То обстоятельство, что истец имел объективно реальную возможность сдавать в субаренду арендованные нежилые помещения и получать доход подтверждается материалами дела, в частности заключенными истцом с юридическим лицами договорами субаренды, которые не были исполнены в связи с неисполнением ответчиком обязательств по передаче истцу нежилых помещений, а также тем фактом, что сам ответчик в этот период сдавал в аренду часть помещений, которые должен был передать истцу по договору аренды, при этом ответчик не оспаривал реальную возможность получения истцом доходов от сдачи помещения в субаренду.

Согласно отчета N 82Р/07-Н об оценке рыночной стоимости, размер убытков истца от невыполнения ответчиком обязательств по договору аренды по объекту расположенному по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корп. 425, лит. А, помещение 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14 по состоянию на 21.03.2007 года с учетом округления и НДС, составляет 2 151 000 рублей, то есть за 5 месяцев: ноябрь 2006 года - март 2007 года, при этом чистый операционный доход в месяц установлен в размере 430 114 рублей.

Данный отчет и оценка осуществлена ООО "Городской центр оценки "Радар", являющимся членом НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации N 000853 от 10.09.2001 года, дипломированным оценщиком первой категории Л.В. Романовой, являющейся квалифицированным специалистом, поэтому у апелляционного суда нет оснований не доверять данному отчету, поскольку при его составлении, были проанализированы и исследованы все необходимые объективные факторы, правильно применен метод расчета чистого операционного дохода. Исследование проведено, и отчет составлен в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" "Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519.

Исходя из этих данных размер доказанных истцом убытков составляет по обоснованному расчету за период: ноябрь 2006 года - март 2008 года 7 312 368 рублей из расчета 2 151 000 рублей + (430 114 рублей х12 месяцев) = 7 312 368 рублей.

Однако, учитывая, что 01.02.2006 года между ЗАО "Бинар" и ООО "Лилия" был заключен договор аренды части нежилого помещения, расположенному по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корп. 425, лит. А, помещение 121Н, часть ком. N 42. 31.08.2006 года согласно акту N 9 приема-передачи нежилых помещений, арендатор сдал, а арендодатель принял указанные помещения. Арендодатель произвел арендную плату на общую сумму 200 375 рублей. Поэтому размер убытков истца в виде неполученных доходов составляет 7 112 023 рублей из расчета 7 312 368 рублей - 200 375 рублей = 7 112 023 рублей.

В указанном размере исковые требования о взыскании убытков подлежат удовлетворению, в остальной части в иске по убыткам надлежит отказать.

В апелляционный суд ответчик предъявил отчет об оценке рыночной величины арендной платы названного объекта недвижимости по договору N 10 от 01.02.2005 года, проведенной ООО "Ритм" по договору с ЗАО "Бинар" от 17.06.2008 года, который не может быть принят апелляционным судом поскольку отчет составлялся 18.06.2008 года. При этом использованы, в частности, данные справки ЗАО "Бинар" от 16.06.2008 года по расходам по водопотреблению, водоотведению, электроэнергии, теплоснабжения, хотя в результате реорганизации собственником названных помещений является ЗАО "РЕСТ", согласно свидетельства о государственной регистрации права 78-АГ 36 20 65 от 19.05.2008 года.

Таким образом, в отчете использованы сведения об организации, которая на дату составления отчета не являлась собственником названных помещений.

Материалами дела установлено, что внеочередным общим собранием акционеров ЗАО "Бинар" состоявшимся 01.12.2007 года было принято решение о реорганизации ЗАО "Бинар" путем выделения из последнего новых юридических лиц, что подтверждается копией протокола N 25 от 01.12.2007 года.

На основании разделительного баланса, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров ЗАО "Бинар" от 01.12.2007 года нежилое помещение 121Н (кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14), расположенное на 7 этаже в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, общей площадью 3463,4 кв.м. было передано ЗАО "РЕСТ", что подтверждается копиями разделительного баланса ЗАО "Бинар" и акта N 1 приема-передачи объекта недвижимости от 07.02.2008 года.

19.05.2008 года было зарегистрировано право собственности ЗАО "РЕСТ" на нежилое помещение 121Н, что подтверждается копией Свидетельства о государственной регистрации права от 19.05.2008 года.

В соответствии с статьей 617 ГК РФ с момента государственной регистрации права собственности не нежилое помещение 121Н к ЗАО "РЕСТ" в порядке правопреемства перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды и дополнительным соглашением с ним.

В связи с этим, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а согласно разделительного баланса к ЗАО "РЕСТ" перешли все права и обязанности по договору N 10 от 01.02.2005 года и соглашения от 01.02.2006 года исковые требования подлежат удовлетворению в отношении ЗАО "РЕСТ", привлеченного в порядке статьи 48 АПК РФ в качестве ответчика.

Решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь статьями71, 176, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2008 года отменить.

Взыскать с ЗАО "РЕСТ" в пользу ООО "Лилия" 7 112 023 рублей убытков, и обязать ЗАО "РЕСТ" передать ООО "Лилия" нежилые помещения в аренду согласно договору аренды N 10 от 01.02.2005 года, заключенного ЗАО "Бинар" (правопредшественник ЗАО "РЕСТ") и ООО "Лилия" - п. 1.1. договора и в соответствии с Приложением N 1 к договору N 10 от 01.02.2005 года, расположенные в здании по адресу: 190020, г. Санкт-Петербург, Набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корп. 425, лит. А, пом. 121Н, комнаты 1-48, кадастровый номер 78:8004:11:14:14, текущий кадастровый номер 78:32:8004:11:14:14.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО "РЕСТ" в пользу ООО "Лилия" расходы по госпошлине 48060, 11 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

М.А. Шестакова Н.М. Попова