Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2008 г. N 13АП-7836/2007

г. Санкт-Петербург

25 сентября 2008 г.

Дело N А56-15499/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей Н.В. Аносовой, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8131/2008) ООО "СПб -Марс"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.08г. по делу N А56-15499/2006 (судья М.А. Ракчеева), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к 1 - ООО "СПб -Марс",

2 - ООО "Праз Лтд",

3 - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости,

при участии:

от истца: представителя Нагорских А.Ю. по доверенности от 29.12.07г.,

от ответчиков: 1 - представителя Белякова В.М. по доверенности от 07.07.08г.,

2 - представитель не явился, уведомление N 21899,

3 - представитель не явился, уведомление N 21898,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "СПб-Марс" (далее - Общество), ООО "Праз Лтд" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества на объекты с кадастровыми номерами 78:3120:1003:7 и 78:3120:1003:6, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 8, лит. А и лит. Б соответственно (далее - строения).

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Праз".

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.07г. иск удовлетворён.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.07г. решение арбитражного суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.07г. названные решение и постановление отменены, дело отправлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции установлено, что ООО "Праз Лтд." ликвидировано, что подтверждается материалами дела (л.д. 37-40, т. 3).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.08г. производство по делу в части требований к ООО "Праз Лтд." прекращено, в остальной части заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 26.06.08г. отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что основания для признания заключённого между ООО "Праз Лтд." и Обществом договора купли-продажи недействительным возникли после его заключения, в связи с чем регистрация права Общества, возникшего на основании названного договора, является правомерной. Кроме того, Общество указывает на неправомерность признания спорных строений самовольными постройками в отсутствие такого требования, а также полагает, что Комитет избрал неверный способ защиты своего права.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что договор купли-продажи недействителен с момента его заключения, а не с момента вынесения соответствующего судебного решения, регистрация права, возникшего на основании такого договора, неправомерна. Также Комитет пояснил, что оспаривает не действия Регистрационной службы, а регистрацию прав Общества в качестве прав на объект недвижимости.

Представитель ООО "Праз" в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения присутствовавших в судебном заседании лиц, апелляционный суд установил следующее.

Во исполнение распоряжения главы Территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 18.08.98г. N 1033-р Комитет на основании договора от 15.09.98г. N 15-ЗК000577 предоставил ООО "Праз" (правопредшественнику ООО "Праз Лтд.") в аренду для размещения авторынка и склада сроком до 18.08.01г. земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Инструментальная, д. 1А (далее - земельный участок).

Впоследствии между теми же сторонами заключён аналогичный договор аренды земельного участка от 17.10.2002 N 15-ЗКОО0577 на новый срок на основании распоряжения главы Территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 14.10.02г. N 1116-р.

В период с 1998 г. по 1999 г. ООО "Праз" возвело на земельном участке названные выше строения.

На основании решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.05г. по делу N А56-6716/2005 по иску ООО "Праз Лтд." о признании за ним права собственности Регистрационной службой зарегистрировано право собственности ООО "Праз Лтд." на спорные строения как на объекты недвижимого имущества.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 29.03.05г., заключённого между ООО "Праз Лтд." (продавец) и Обществом (покупатель), (далее - Договор купли-продажи) последнее стало собственником названных объектов, о чём согласно выпискам от 14.05.05г. внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.05г. делу N А56-6716/2005 решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.05г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска о признании права собственности на строения было отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.06г. по делу N А56-6716/2005 производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Праз Лтд." от иска.

Ссылаясь на временных характер спорных строений, относящихся к самовольным постройкам, не являющихся недвижимым имуществом и объектами гражданских прав, Комитет указывает на недействительность Договора купли-продажи, в связи с чем обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительной регистрации возникшего на основании недействительного договора права.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска законным и обоснованным ввиду следующего.

В обоснование заявленных требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости Комитет ссылается на отсутствие объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что спорные объекты возводились после 1998 г. На указанный момент градостроительная деятельность на территории Санкт-Петербурга осуществлялась в порядке, установленном Правилами застройки Ленинграда, утвержденными решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 13.06.89г. N 421 (далее - Правила застройки).

В соответствии с Правилами застройки порядок создания объекта недвижимости состоял в следующем:

- отвод или предоставление земельного участка на основании решения Исполкома Ленсовета или исполкома райсовета в соответствии с Генеральным планом развития города;

- утверждение границ земельного участка в натуре;

- получение акта Архитектурно-планировочного управления, подтверждающего право пользования земельным участком на период строительства;

- заключение договора, удостоверяющего право пользования землей;

а также соблюдение разрешительного порядка, установленного строительным законодательством и Правилами застройки, в частности:

- разрешение данного вида строительства на основании решения Исполкома Ленсовета;

- наличие согласованного с Главленархитектурой и надлежаще утвержденного проекта;

- разрешение на строительство, оформленное в Инспекции Горархстройконтроля Архитектурно-планировочного управления,

- соблюдение строительных норм и правил.

В нарушение указанных правил Общество не доказало факта соблюдения ООО "Праз Лтд." установленного законом порядка возведения строений в качестве объектов недвижимости.

Земельный участок для целей капитального строительства в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 30.07.98г. N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" и распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94г. N 585-р, ООО "Праз Лтд." не предоставлялся.

Распоряжением главы Территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 12.02.99г. N 143-р ООО "Праз" предложено предоставить на утверждение районной и городской комиссии по мелкорозничной торговле проект реконструкции возведённого рынка, согласованный в установленном порядке, а также утвердить на районной комиссии по мелкорозничной торговле график строительства и ввода в эксплуатацию авторынка по этому адресу. С учётом изменений, внесённых распоряжением от 16.03.2000г. N 296-р, ООО "Праз Лтд" предложено приступить к разработке рабочего проекта и реконструкции авторынка, а также представить рабочий проект, согласованный в установленном порядке с заинтересованными службами, на утверждение районной комиссии по мелкорозничной торговле.

Как следует из писем Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 22.06.05г. N 1-1-95786/юр, а также от 16.06.08г. N 1-4-31288/юр, ООО "Праз Лтд." были выданы разрешительные письма на реконструкцию рынка по торговле автозапчастями. Кроме того, главным архитектором города согласовано объемно-пространственное решение реконструкции временного рынка по торговле запасными частями на стадии "рабочий проект", который предусматривал строительство двух не капитальных временных торговых павильонов.

Указанными выше распоряжениями главы Территориального управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга, письмами КГА, письмами Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.05г. N 07-3474/05 и от 20.05.08г. N 11-4749/08, а также письмами Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 23.05.08 г. N 01-13-2618/08-0-1, от 24.05.05г. N 634 подтверждается, что земельный участок предоставлялся собственником в целях возведения ООО "Праз Лтд." временных сооружений, разрешений на строительство на земельном участке капитальных объектов не выдавалось.

Пунктом 3.21 Правил застройки установлена обязанность осуществлять строительство объектов, только указанных в разрешениях и утвержденном проекте. В соответствии с пунктом 7.4 Правил застройки строительство без утвержденной в установленном порядке проектной документации запрещается.

Имеющиеся в материалах дела документы не содержат сведений о предоставлении земельного участка для возведения капитальных строений, а также не подтверждают наличия у ООО "Праз Лтд." разрешительной и проектной документации, необходимой для возведения капитальных строений.

Кроме того, ООО "Праз Лтд." не соблюдены требования п. 8 постановления Совета Министров СССР от 23.01.81г. N 105 "О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов", в соответствии с которым приёмка таковых осуществляется государственными приёмочными комиссиями и оформляется актами. Дата подписания акта государственной приёмочной комиссией считается датой создания объекта недвижимости и датой ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, Общество не представило суду доказательств, подтверждающих тот факт, что спорные объекты были возведены и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости в установленном законом порядке, в связи с чем права на временные сооружения не подлежали государственной регистрации в качестве прав на недвижимые объекты.

Исходя из положений ст. 131 Гражданского кодекса РФ, а также ст. ст. 1, 4 Закона о регистрации, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, при этом регистрация объектов, не относящихся к недвижимости, законом не предусмотрена, в связи с чем апелляционный суд считает правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о незаконности оспариваемой регистрации права собственности Общества на строения.

С учётом вышеизложенного апелляционный суд также не принимает доводы Общества о том, что основания для признания государственной регистрации недействительной возникли после её осуществления.

Относительно избранного Комитетом способа защиты права апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, считает надлежащим избранный Комитетом способ защиты нарушенных прав и полагает правомерным при оценке действительности государственной регистрации права установление наличия самого права, а также основания его возникновения.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Н.В. Аносова И.А. Серикова