Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2008 г. N 13АП-1775/2008

г. Санкт-Петербург

15 октября 2008 г.

Дело N А56-40767/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1775/2008) ОАО "САЛОЛИН" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2008 г. по делу N А56-40767/2006 (судья Г.Н. Томпакова), принятое

по иску ОАО "САЛОЛИН"

к ООО "Самсон"

о взыскании неосновательного обогащения

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 07.05.2008г. Пасечкин А.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 04.05.2005г. Соловьева В.Ю.,

представителя по доверенности от 04.05.2008 г. Громовой И.Н.

установил:

Открытое акционерное общество "Салолин" (далее - ОАО "Салолин") обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Самсон" (далее - ООО "Самсон") о взыскании 12 007 287,95 рублей неосновательного обогащения за пользование без законных оснований земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13 литера ДВ, кадастровый N 78:7691:49 площадью 61 745 кв.м. (далее - земельный участок).

Определением от 28.05.2007г. судом удовлетворено ходатайство ОАО "Салолин" об увеличении размера исковых требований до 15 985 086,91 рублей, заявленное в порядке ч.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 05.09.2007г. судом принято встречное исковое заявление ООО "Самсон" о признании права ограниченного пользования (сервитута) частями земельного участка в границах объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 18 994 кв.м. с кадастровым N 78:7691:49 площадью 61 745 кв.м., принадлежащем на праве собственности ОАО "Салолин", а именно:

- 82 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:67 под зданием проходной, кадастровый номер 78:7691:49:67, площадь 57,4 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДА;

- 184 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:81 под зданием конденсаторной, кадастровый номер 78:7691:49:81, площадь 130,8 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДЖ;

- 1948 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:65 под зданием склада, кадастровый номер 78:7691:49:65, площадь 1867,6 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. Ж;

- 801 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:71 под зданием заводоуправления, кадастровый номер 78:7691:49:71, площадь 648,2 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДГ;

- 1124 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:68 под зданием компрессорной, склада оболочек, кадастровый номер 78:7691:49:68, площадь 1575, 6 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДБ; - 329 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:70 под зданием склада готовой продукции, кадастровый номер 78:7691:49:70, площадь 522,3 кв.м. местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДД;

- 13299 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:82 под зданием - производственное, кадастровый номер 78:7691:49:82, площадь 12086 кв.м. местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДВ;

- 1227 кв.м. земельного участка с учетным кадастровым номером части земельного участка 78:7691:49:60 под зданием, в котором прошли кадастровый учет вторичные объекты недвижимости - нежилые помещения: ЛК-1, кадастровый номер 78:7691:49:60:3, площадью 63,6 кв.м.; ЛК-2, кадастровый номер 78:7691:49:60:4, площадью 78,7 кв.м.; 1Н, кадастровый номер 78:7691:49:60:5, площадью 952 кв.м.; 2Н, кадастровый номер 78:7691:49:60:6, площадью 961,5 кв.м., местонахождение: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит. Д.

Решением от 09.01.2008 г. в удовлетворении иска ОАО "Салолин" отказано. Встречный иск удовлетворен. Основанием отказа в удовлетворении иска ОАО "Салолин" послужила недоказанность последним незаконного использования ответчиком земельного участка. Суд пришел к выводу о том, что истец не доказал точный размер установленного публичного сервитута и не доказал размер части земельного участка, необходимой для использования и эксплуатации зданий, которую фактически использует ООО "Самсон". Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ООО "Самсон" правовых оснований для использования земельного участка площадью 18 994 кв.м. с кадастровым N 78:7691:49 площадью 61 745 кв.м., принадлежащем на праве собственности ОАО "Салолин".

ОАО "Салолин" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. Податель жалобы указывает на отсутствие заключенного сторонами соглашения об установлении на земельном участке сервитута, полагая, что суд ошибочно отождествил понятие сервитута с правом пользования. Податель жалобы также считает, что судом при разрешении спора не учтены обстоятельства, установленные в решении по делу N А56-32723/2005, полагая их преюдициальными для настоящего спора. К таким обстоятельствам истец относит ставку арендной платы в размере 390 руб. за кв.м. в год по состоянию на 12.07.2005 г. Податель жалобы единственно возможным для ответчика правом владения и пользования частью земельного участка под объектами недвижимости считает право аренды, ссылаясь на сложившуюся правоприменительную практику по вопросам зеимлепользования. Податель жалобы также оспаривает размер рыночной арендной ставки, указанный в отчете об оценке N 6/12-54(1), полагая его заниженным по сравнению с размером рыночной арендной ставкой, указанной в отчете об оценке N 152Р/05-н, выполненный ООО "Городской центр оценка Радар" на дату 12.07.2005 г.

ООО "Самсон" в письменных объяснениях по апелляционной жалобе, изложенные в ней доводы отклонило, полагая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В ходе судебного разбирательства по жалобе ООО "Самсон", оспаривая достоверность положенного в основу уточненного расчета иска отчета N 25/07 об оценке рыночной арендной ставки объекта недвижимости - земельного участка, выполненного 23.05.2007 г. ООО "Центр финансового Консалтинга", заявило ходатайство о проведении экспертизы в целях точного определения подлежащей применению ставки арендной платы. Заявленное ходатайство удовлетворено и определением от 15.05.2008 г. по делу назначена экспертиза, в связи с чем производство по делу приостановлено.

Определением от 07.08.2008 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ОАО "Салолин" жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представители ООО "Самсон" возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ОАО "Салолин" является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13 литера ДВ, кадастровый N 78:7691:49 площадью 61 745 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Серии 78-ПС N 016563.

На указанном земельном участке расположены, принадлежащие на праве собственности ООО "Самсон" следующие объекты недвижимости: - здание проходной, кадастровый номер 78:7691:49:67, площадь 57,4 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДА; - здание конденсаторной, кадастровый номер 78:7691:49:81, площадь 130,8 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДЖ; - здание склада, кадастровый номер 78:7691:49:65, площадь 1867,6 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. Ж; - здание заводоуправления, кадастровый номер 78:7691:49:71, площадь 648,2 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДГ; - здание компрессорной, склада оболочек, кадастровый номер 78:7691:49:68, площадь 1575, 6 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДБ;

- здание склада готовой продукции, кадастровый номер 78:7691:49:70, площадь 522,3 кв.м. местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДД;

- здание - производственное, кадастровый номер 78:7691:49:82, площадь 12086 кв.м. местонахождение : г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13. лит. ДВ; - здание, кадастровый номер 78:7691:49:60, в котором прошли кадастровый учет вторичные объекты недвижимости - нежилые помещения: ЛК-1, кадастровый номер 78:7691:49:60:3, площадью 63,6 кв.м.; ЛК-2, кадастровый номер 78:7691:49:60:4, площадью 78,7 кв.м.; 1Н, кадастровый номер 78:7691:49:60:5, площадью 952 кв.м.; 2Н, кадастровый номер 78:7691:49:60:6, площадью 961,5 кв.м., местонахождение: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит. Д.

Право собственности ООО "Самсон" на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации и приобретено наряду с земельным участком в результате приватизации государственного имущества.

Как следует из договора купли - продажи от 28.03.2000 N 00/158/3 (т.1 л.д.129-134), ОАО "Самсон" продало в числе других земельный участок площадью 61745 кв.м. с кадастровым номером 78:7691:49 ОАО "Салолин", переход права собственности к которому зарегистрирован 25.04.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-ВЛ N 04226 (т.1 л.д. 135).

ОАО "Салолин", ссылаясь на то, что ООО "Самсон" пользуется спорным земельным участком без правовых оснований, не внося плату за пользование, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, рассчитав сумму неосновательного обогащения по рыночной ставке арендной платы, определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом, а с арендаторов взимается арендная плата.

Наличие на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ОАО "Салолин", объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Самсон", свидетельствует о фактическом использовании последним данного участка.

В силу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку ООО "Самсон" фактически пользуется принадлежащим ОАО "Салолин" земельным участком без оплаты собственнику участка стоимости такого пользования, ответчик является лицом, обогатившимся за счет истца, который вправе требовать возмещения неосновательного обогащения.

При рассмотрении настоящего спора под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - не земельный участок, а денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю", подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 Земельного кодекса РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование. При этом основания пользования земельным участком имеют значение только для определения вида и размера платы, но не влияют на обязанность лица, занимающего земельный участок, оплачивать землепользование.

Собственником земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13 литера ДВ, кадастровый N 78:7691:49 площадью 61 745 кв.м. является истец. Статус землевладельца по смыслу статьи 5 Земельного кодекса РФ ООО "Самсон" иметь не может. Землепользователем в соответствии с той же статьей и подпунктом 2 пункта 1 статьи 24 упомянутого Кодекса ответчик также не может быть признан, поскольку договор о предоставлении участка в безвозмездное срочное пользование с собственником участка отсутствует, а действия ОАО "Салолин", в том числе и предъявление настоящего иска, не свидетельствуют о наличии у него намерений передать участок в пользование на таких условиях.

Таким образом, из возможных прав на земельные участки, предусмотренных главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "Самсон" с учетом его организационно-правовой формы, наличия зарегистрированного права собственности ОАО "Салолин" на земельный участок, могло бы использовать спорный земельный участок только на условиях аренды. В связи с изложенным апелляционный суд отказал в удовлетворении встречного иска о признании за ответчиком права ограниченного пользования (сервитута) частями земельного участка в границах объектов недвижимости, расположенных на Земельном участке истца.

Апелляционный суд, учитывал сложившуюся на дату разрешения спора судебную арбитражную практику по вопросам перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, различающую право пользования чужим земельным участком, занятым объектами недвижимости, предоставленное п.1 ст.35 Земельного Кодекса РФ, и правом ограниченного пользования земельным участком.

При этом апелляционный суд отклонил ссылки сторон на представленные в материалы дела судебные акты Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа в качестве устанавливающих обстоятельства, не требующих доказывания в соответствии со ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Доводы сторон отсылают не к установленным судом обстоятельствам, а к выводам, сделанным судом по результатам судебного разбирательства с учетом принципа состязательности сторон.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу N 56-32723/2005, которые по его мнению, имеют преюдициальное значение, несостоятельна, поскольку основанием удовлетворения исковых требований ОАО "Салолин" в заявленном размере явился вывод суда о процессуальном поведении ООО "Самсон", не заявившего в суде первой инстанции возражений по размеру ставки арендной платы и не реализовавшего свое процессуальное право по представлению в суде первой инстанции доказательств и по заявлению соответствующих ходатайств в целях оспаривания ее размера. Кроме того, судебные акты по делу N А56-32723/2005 относятся к другому периоду времени.

Данное обстоятельство возлагает на стороны обязанность представить доказательства по правилам ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Признавая за истцом право требовать возмещения неосновательного обогащения, апелляционный суд признал недоказанным его размер.

При определении размера площади земельного участка, занимаемого ответчиком, апелляционный суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что часть земельного участка с кадастровым N 78:7691:49 занята объектами общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объектами инженерной инфраструктуры). Согласно свидетельству Серии 78-ПС N 016563 о государственной регистрации права ОАО "Салолин" на земельный участок с кадастровым N 78:7691:49 сведения об обременениях указывают на обеспечение собственником земельного участка безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования, которые существовали на момент его продажи. Этим же свидетельством установлена охранная зона градораспределительной сети площадью 685 кв.м., охранные зоны подстанций и других электротехнических сооружений площадью 467 кв.м. и 132 кв.м. Из схемы участка, представленной в материалы дела, следует, что площадь дорог и проездов является существенной.

Кроме того, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, в том числе ЗАО "ТД "Эра", являющимся собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:7691:49:60:1, 78:7691:49:60:2 и 78:7691:49:60:7. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и документально не опровергнуто ОАО "Салолин".

Доводы истца об использовании ответчиком всего земельного участка ввиду ограждения его забором и преграждения в рассматриваемый период к нему доступа бездоказательны.

Акты осмотра земельного участка от 18.07.2005 г. и от 17.11.2006 г., приложенные к исковому заявлению, составлены в одностороннем порядке.

Представленные в материалы дела отчеты оценщиков свидетельствуют о свободном доступе на земельный участок.

Поскольку ОАО "Салолин" с учетом положений п.2 ст.35, п.3 ст.33 Земельного Кодекса РФ, не доказан факт использования ООО "Самсон" земельного участка в части, не занятой зданиями ответчика, при определении размера неосновательного обогащения следует исходить из площади, занятой зданиями ООО "Самсон" в размере 18 711 кв.м. Исключению из данной площади подлежит 548,09 кв.м., приходящегося на помещения, принадлежащие иным лицам.

В ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе судом были учтены и признаны обоснованными доводы ООО "Самсон", опровергающие достоверность положенного в основу измененных исковых требований ОАО "Салолин" отчета ООО "Центр финансового Консалтинга" N 25/07 от 23.05.2007 г.

Для определения размера неосновательного обогащения апелляционным судом назначалась экспертиза, на разрешения которой были поставлены согласованные со сторонами вопросы:

"-определить из расчета на один квадратный метр земельного участка в год размер рыночной арендной ставки земельного участка с кадастровым номером 78:7691:49, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. ДВ, для собственника расположенных на участке зданий, применительно к зданиям с кадастровыми номерами 78:7691:49:65, 78:7691:49:67, 78:7691:49:68, 78:7691:49:70, 78:7691:49:71, 78:7691:49:81, 78:7691:49:82, 78:7691:49:60:3, 78:7691:49:60:4, 78:7691:49:60:5, 78:7691:49:60:6 за период пользования с 20.07.2005г. по 17.01.2006г.,

-определить из расчета на 1 кв.м. земельного участка в год размер рыночной арендной ставки земельного участка в кадастровым N 78:7691:49, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит.ДВ, по состоянию на 17.01.2006 г."

Согласно полученному заключению N 2341/20 от 07.07.2008 г. при ответе на 1-й вопрос экспертом определено, что совокупная арендная плата, исходя из рыночной арендной ставки за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:7691:49 в период с 20.07.2005 г. по 17.01.2006 г. в перерасчете за 1 кв.м. для собственников, расположенных на участке зданий, составила 12 рублей 69 коп.

Рыночная арендная ставка земельного участка с кадастровым номером 78:7691:49 в перерасчете за 1 кв.м. в год составила 26 руб. 42,6 коп.

Определяя подлежащий применению размер рыночной ставки на основании заключения N 2341/20 от 07.07.2008 г., суд пришел к выводу о необходимости применения установленной экспертом ставки в размере 12 руб. 69 коп. за 1 кв.м.

Недоказанность ОАО "Салолин" факта использования ООО "Самсон" всего земельного участка и вид использования не позволяют применить рыночную арендную ставку для всего земельного участка в размере 26 руб. 42 коп.

Учитывая размер площади земельного участка, занятой объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Самсон" (18 162,91 кв.м.), и размер совокупной арендной платы для собственника расположенных на участке зданий (12 руб. 69 коп.), сумма неосновательного обогащения за период с 20.07.2005 г. по 17.01.2006 г. составила 230 487 руб. 33 коп.

В ходе судебного разбирательства по жалобе суд, не усмотрев оснований, предусмотренных ч.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отклонил ходатайство ОАО "Салолин" о назначении повторной экспертизы. При проведении экспертизы установлено, что в Санкт-Петербурге в государственной собственности находятся 98% земли, объект исследования относится к сегменту аренды земельных участков под зданиями собственником зданий. Данный сегмент отличается от остального рынка тем, что на стороне арендодателя в подавляющем большинстве случаев выступает государство. Поскольку большинство сделок на рынке совершается по цене, порядок определения которой установлен Правительством Санкт-Петербурга, экспертом правомерно применена Методика определения арендной платы за земельные участки, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 г. N 1561. Ввиду недостоверности сведений об объекте исследования рыночная арендная ставка в размере 440 руб. за 1 кв.м. в год, определенная в отчете ООО "Центр финансового Консалтинга" N 25/07 от 23.05.2007 г., применена быть не может.

При подаче искового заявления истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. С учетом увеличения исковых требований госпошлина составила сумму 91 425 руб. 43 коп. В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ООО "Самсон" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1318 руб. 25 коп., а с ОАО "Салолин" - 90 107 руб. 18 коп. при подаче апелляционной жалобы ОАО "Салолин" уплачена госпошлина в сумме 1000 руб., в связи с чем с ООО "Самсон" в пользу ОАО "Салолин" надлежит взыскать 14 руб. 42 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Стоимость проведения судебной экспертизы составила 180 000 руб. Оплата экспертизы произведена ООО "Самсон", в пользу которого с ОАО "Салолин" подлежит взысканию 177 404 руб. 60 коп. судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2008 г. по делу N А56-40767/2006 отменить.

Взыскать с ООО "Самсон" в пользу ОАО "САЛОЛИН" 230 487 руб. 33 коп. неосновательного обогащения.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО "Самсон" в доход Российской Федерации госпошлину по иску в сумме 1318 руб. 25 коп. и в пользу ОАО "САЛОЛИН" 14 руб. 42 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с ОАО "САЛОЛИН" в пользу ООО "Самсон" 177 404 руб. 60 коп. судебных расходов за проведение экспертизы и в доход федерального бюджета 90 107 руб. 18 коп. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Н.А. Мельникова