Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2009 г. N 13АП-4727/2009

г. Санкт-Петербург

17 июля 2009 г.

Дело N А42-5308/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей М.М. Герасимовой, В.Б. Слобожаниной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4727/2009) Комитета имущественных отношений г. Мурманска

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 11.03.09г. по делу N А42-5308/2008 (судья С.Н. Игнатьева), принятое

по иску Комитета имущественных отношений г. Мурманска

к ООО "Моисей"

3-е лицо: ОАО "Российские Железные Дороги"

о расторжении договора аренды, выселении,

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомление N 11437, телеграмма N 1/203,

от ответчика: представителя Прокормяк В.Н. по доверенности от 04.05.09г.,

от 3-го лица: представителя Рогожиной А.В. по доверенности от 22.12.08г.,

установил:

Комитет имущественных отношений г. Мурманска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к ООО "Моисей" (далее - Общество) о расторжении договора аренды помещений муниципального нежилого фонда, а также о выселении Общества из указанных помещений.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российские Железные Дороги" (далее - Железная дорога).

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 11.03.09г. иск удовлетворён в части требования о расторжении договора. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 11.03.09г. отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправомерность распоряжения арендодателем спорными помещениями путём предоставления последних в бессрочное пользование Железной дороге в период действия договора аренды, согласно которому арендатором названных помещений являлось Общество. При этом Общество указывает на необоснованность расторжения спорного договора, так как, по мнению Общества, Комитетом не доказано наличие намерения использовать спорные помещения для муниципальных нужд.

Также с апелляционной жалобой на решение от 11.03.09г. обратилась Железная дорога, в которой также просит решение суда отменить, а в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что в отсутствие фактической передачи Обществу спорных помещений, используемых в течение длительного периода времени Железной дорогой, договор аренды не является заключённым.

Кроме того, Железная дорога указывает на ничтожность договора аренды, заключённого Комитетом до момента возникновения права собственности Муниципального образования г. Мурманск на передаваемые в аренду помещения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы Железной дороги возражал.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Железной дороги доводы своей апелляционной жалобы также поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал.

Представитель Комитета в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело слушалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Общества и Железной дороги, апелляционный суд установил следующее.

09.10.07г. между Комитетом и Обществом заключён договор на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске N 17045 (далее - Договор аренды), срок действия которого согласован сторонами в п. 1.5. Договора аренды и установлен с 15.10.07г. по 30.10.08г.

Дополнительным соглашением от 10.04.08г. N 1 срок действия Договора аренды был продлён до 10.04.2023г.

По условиям Договора аренды Комитет предоставил Обществу во временное владение и пользование нежилые помещения III/1-4, IV/1-15, V/1-14 обшей площадью 362 кв.м., расположенные по адресу: г. Мурманск, ул. Коминтерна, д. 11/2 (далее - нежилые помещения), акт передачи которых подписан сторонами 15.10.07г.

18.07.08г. между Администрацией г. Мурманска и Железной дорогой подписано соглашение о сотрудничестве N 45 (далее - Соглашение), в соответствии с которым Администрация г. Мурманска приняла участие в организации транспортного процесса, связанного с информированием населения: об услугах железнодорожного транспорта, расписании движения пассажирских поездов, созданием условий для приобретения населением проездных документов во всех направлениях, перевозочных документов, а также предоставлением населению платных дополнительных услуг. Согласно условиям Соглашения в ходе реализации указанного соглашения Администрация г. Мурманска оказывает содействие С-3 РДОП "Транссервис", в том числе предоставляет в безвозмездное пользование помещения в домах N 11/2 и 18 по ул. Коминтерна в г. Мурманске для размещения Мурманского производственного участка Санкт-Петербургского железнодорожного агентства по обслуживанию пассажиров.

Письмом N 15/02-5861 от 23.07.08г. Комитет известил Общество о расторжении Договора аренды в связи с необходимостью использования нежилых помещений для муниципальных нужд. Комитет предложил Обществу погасить образовавшуюся задолженность и освободить спорные помещения.

Ссылаясь на правомерность расторжения Договора аренды в целях обеспечения муниципальных нужд, а также на неисполнение Обществом обязанности по возврату арендованного имущества после прекращения действия Договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении Договора аренды и выселении Общества из нежилых помещений.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска о расторжении Договора подлежащим отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований Комитет ссылается на положения п. 4.2.6. Договора аренды, предоставляющего Комитету право досрочно расторгнуть Договор аренды и требовать выселения Общества из занимаемых помещений в случае возникновения необходимости использовать указанные помещения для муниципальных нужд.

При этом Общество полагает, что предоставление нежилых помещений в безвозмездное пользование Железной дороге для обеспечения социальных нужд не является законным основанием для расторжения Договора на основании указанного выше условия Договора аренды.

Апелляционный суд, не согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции, не усматривает оснований для удовлетворения требований о расторжении Договора аренды ввиду следующего.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендодателем по спорному Договору аренды выступает Комитет, уполномоченный заключать договоры аренды по объектам муниципальной собственности Муниципального образования г. Мурманск.

При этом апелляционный суд исходит из того, что передача жилого дома, в состав которого входят спорные нежилые помещения, в муниципальную собственность была произведена на основании распоряжения Администрации г. Мурманска от 23.08.01г. N 427-р "Об утверждении перечня имущества, передаваемого в муниципальную собственность г. Мурманска от ГУП "Мурманское отделение Октябрьской железной дороги МПС РФ", то есть после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в связи с чем является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом согласно п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Пунктом 2 ст. 4 Закона о регистрации установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.

Исходя из изложенного, право муниципальной собственности на нежилые помещения подлежало обязательной государственной регистрации.

При этом из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права 51-АВ 043075, выданного 10.12.07г., следует, что право собственности муниципального образования г. Мурманск на нежилые помещения было зарегистрировано 10.12.07г.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правомерными доводы Железной догори о том, что Договор аренды заключен Комитетом до момента возникновения права муниципальной собственности на нежилые помещения.

Таким образом, Комитет был не вправе выступать арендодателем в рамках Договора аренды, поскольку на момент заключения последнего право муниципальной собственности на предаваемое имущество не возникло.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности Договора аренды в связи с его несоответствием требованиям закона, а именно ст. 608 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах в силу ничтожности Договора аренды и учитывая положения ст. 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, требования Комитета о расторжении Договора аренды необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, апелляционный суд, признавая Договор аренды ничтожной сделкой, не оценивает доводы Комитета и возражения Общества относительно правомерности расторжения Договора аренды ввиду невозможности расторжения недействительного договора.

При этом требование Комитета о выселении Общества из нежилых помещений также не подлежит удовлетворению, поскольку из материалов дела следует и сторонами не оспаривается тот факт, что в действительности нежилые помещения не передавались Обществу в пользование, так как в течение длительного времени используются Железной дорогой под кассы предварительной продажи билетов.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, апелляционную жалобу Железной дороги - удовлетворит.

В связи с тем, что апелляционный суд пришёл к выводу о недействительности Договора аренды, апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 11.03.09г. отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить ООО "РЖД" из бюджета РФ 1 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

М.М. Герасимова В.Б. Слобожанина