Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2009 г. N 13АП-11291/2009

г. Санкт-Петербург

22 сентября 2009 г.

Дело N А56-22152/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Кашиной Т.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Петровой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (регистрационный номер 13АП-11291/2009) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2009 по делу N А56-22152/2008 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ЗАО "Транссфера Интернэшнл"

о взыскании 91.810.167 руб. 23 коп.

при участии:

от истца: Степанкевич Е.В. по доверенности б/н от 26.12.2008

от ответчика: Текунов С.Е. по доверенности N 74/2009 от 12.08.2009

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился с иском о взыскании 8.663.740 руб. 55 коп., составляющих задолженность Закрытого акционерного общества "Транссфера Интернэшнл" (далее - ЗАО "Транссфера Интернэшнл") по внесению арендных платежей по договору N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 и 5.317.537 руб. 08 коп. пеней за несвоевременное внесение арендных платежей, 38.605.600 руб. задолженности по перечислению средств в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры и 39.223.289 руб. 60 коп. пеней за несвоевременное внесение указанного платежа. Комитет также просит расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 и выселить ответчика с занимаемого земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.09 в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет обратился с апелляционной жалобой на решение суда.

В обоснование своих доводов о неправильности решения податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

Изменение кадастрового номера и границ земельного участка, являвшегося объектом аренды, не является основанием для прекращения договора аренды, поскольку главой 26 Гражданского кодекса РФ в числе оснований прекращения обязательств такое основание не предусмотрено.

Право застройки земельного участка было предоставлено истцу в результате заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.04.05. Таким образом, встречное удовлетворение арендатору было предоставлено

ЗАО "Транссфера Интернэшнл" в отзыве на апелляционную жалобу выразило свое согласие с обжалуемым решением.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене исходя при этом из следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и ЗАО "Транссфера Интернэшнл" 08.04.05 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-03744(07).

Срок действия договора установлен до 06.11.06 (пункт 3.1).

Согласно условиям договора арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 78:5607:51) площадью 56580 кв.м., находящийся по адресу: Санкт-Петербург Пискаревский проспект, участок 1 (севернее дома 144 по Пискаревскому проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству центра таможенного оформления (транспортного терминального комплекса генеральных грузов).

В соответствии с пунктом 7.2.6 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и порядке, определяемыми договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора перечислить в бюджет Санкт-Петербурга рублевый эквивалент 1.640.000 долларов США на развитие городской инфраструктуры. Сроки и размер подлежащих перечислению в бюджет денежных средств установлены в пункте 6.1 договора. Согласно разделу 9 договора, в случае нарушения условий пункта 6.1 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

24.12.07 в адрес ответчика была направлена претензия N 8948/П с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендой и явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Красногвардейского района КУГИ Санкт-Петербурга для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды N 00/ЗК-03755(07) от 08.04.05.

Учитывая, что ответчиком предложение истца было оставлено без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды на основании пунктов 8.1, 8.3. договора и статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ, а также выселении ответчика с арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

При заключении ответчиком спорного договора аренды земельного участка арендатор был уведомлен о том, что на территории земельного участка расположена зона магистральных сетей водоснабжения (пункт 1.3, приложение к договору - кадастровый план земельного участка от 20.01.05).

Данный факт также подтверждается письмом ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 12.04.05 N 3954-55/1-20, в котором указывается на необходимость изменения границ земельного участка. Данное письмо было направлено арендатору 01.09.04. Таким образом, до издания постановления Правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве центра таможенного оформления от 19.10.04 N 1690, на основании которого был заключен спорный договор аренды, ответчик был уведомлен о необходимости в последующем изменения границ земельного участка.

По заявлению ответчика 18.08.06 был произведен кадастровый учет земельного участка меньшей площадью в границах арендованного земельного участка.

Апелляционный суд считает необоснованными выводы суда первой инстанции о существенном изменении обстоятельств в связи с изменением кадастрового номера земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Существенным изменением обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора, суд счел утверждение границ вновь сформированного земельного участка и присвоение земельному участку нового кадастрового номера.

Апелляционный суд считает данный вывод суда ошибочным и основанным на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенных норм права позволяет прийти к выводу о том, что утверждение новых границ земельного участка и присвоение ему нового кадастрового номера не являются существенными изменениями обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ. При этом арендатор был уведомлен о всех характеристиках передаваемого земельного участка, т.е. все объективно существовавшие обстоятельства в отношении земельного участка имели место и были известны арендатору до заключения договора.

Таким образом, апелляционный суд считает обоснованными доводы подателя жалобы о том, что изменение кадастрового номера и границ земельного участка, являвшегося объектом аренды, не является основанием для прекращения договора аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт наличия задолженности за период с октября 2006 года по декабрь 2007 года в размере 8.663.740 руб. 55 коп. подтвержден представленным расчетом истца и не оспаривается ответчиком.

Изучив указанный расчет суммы долга по договору, суд считает возможным принять его во внимание, поскольку данный расчет составлен в соответствии с условиями договора и фактическими обстоятельствами дела, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является доказанным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в сумме 5.317.537 руб. 08 коп., рассчитанной в соответствии с пунктом 9.3. договора за период просрочки с 11.10.06 по 10.04.08, которое суд считает подлежащим удовлетворению как подтвержденное материалами дела.

Согласно договору аренды N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 (раздел 6 договора), постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.04 N 1690. постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.11.03 N 40, арендатор в месячный срок с момента заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях обязан единовременно перечислить на указанный арендодателем счет денежные средства в размере 1.640.000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день, предшествующий дню фактического перечисления денежных средств.

Заключив данный договор, арендатор принял на себя обязательства, согласно которым должен обеспечить перечисление денежных средств, указанных в пункте 3.4, 6.1 договора, и в сроки, установленные договором.

Пунктом 9.4 договора аренды N 00/ЗК-03744(07) за нарушение условий пункта 6.1 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

При заключении настоящего договора аренды арендатор согласовал:

- обязательство по внесению арендной платы в установленный срок и в оговоренном размере;

- обязательство по внесению денежных средств на развитие городской инфраструктуры, срок уплаты которых наступил до расторжения договора.

При этом в договоре отсутствуют условия, позволяющие прийти к выводу о том, что обязанность арендатора по внесению денежных средств на развитие городской инфраструктуры обусловлена реализацией в полном объеме инвестиционного проекта.

Исходя из изложенного также подлежит взысканию 38.605.600 руб. задолженности по перечислению средств в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры и 39.223.289 руб. 60 коп. пеней за несвоевременное внесение указанного платежа.

Согласно пунктам 10.2.3, 10.2.5 договора аренды N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 вышеуказанные нарушения договора являются основаниями для его расторжения.

Исходя из статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно п. 8.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд, данный факт установлен в судебном заседании и подтвержден материалами дела.

Ответчик не вносил арендную плату за период с октября 2006 года по декабрь 2007 года, в результате чего образовалась задолженность в размере 8.663.740 руб. 55 коп.

Поскольку ответчик не представил доказательств устранения нарушений договора, суд считает факт нарушения условий договора доказанным, а требование истца о расторжении договора N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 года обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Апелляционный суд усматривает соблюдение истцом установленного в статьях 452, 619 Гражданского кодекса РФ досудебного порядка урегулирования спора и считает, что требования истца о выселении также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Поскольку договор аренды расторгнут, ответчик не возражает против освобождения помещения, требования истца о выселении являются обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, 271, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.09 отменить. Принять новый судебный акт.

Взыскать с ЗАО "Транссфера Интернэшнл" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 8.663.740 руб. 55 коп. долга по арендной плате, 5.317.537 руб. 08 коп. пеней за просрочку уплаты долга, 38.605.600 руб. долга на развитие городской инфраструктуры, 39.223.289 руб. 60 коп. пеней за несвоевременную оплату данной суммы.

Расторгнуть договор аренды N 00/ЗК-03744(07) от 08.04.05 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО "Транссфера Интернэшнл".

Выселить ЗАО "Транссфера Интернэшнл" с земельного участка площадью 56580 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, Пискаревский проспект, участок 1 (севернее дома 144 по Пискаревскому проспекту).

Взыскать с ЗАО "Транссфера Интернэшнл" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 104.000 руб. расходов по госпошлине.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Т.А. Кашина В.В. Черемошкина