Комментарий к письму Минфина РФ от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172 "Налоговый учет арендных платежей по незарегистрированному договору" (А.Н. Иванова, "Нормативные акты для бухгалтера", N 15, август 2006 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172
"Налоговый учет арендных платежей по незарегистрированному договору"

Договор аренды здания, который заключен на срок более одного года, должен быть зарегистрирован. Это аксиома. Можно ли включать в расходы арендную плату по договору, который регистрацию не прошел? Ответ на этот вопрос - предмет многочисленных споров. В комментируемом письме специалисты Минфина попытались их разрешить. Расскажем о нем подробнее. Но прежде всего оговоримся. Разъяснения финансистов носят весьма противоречивый характер.

В первой части письма написано, что "отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль". Казалось бы, зарегистрирован договор или нет, расходы по нему можно учесть в налоговой себестоимости. Однако во второй части документа высказано прямо противоположное мнение. В частности, там говорится, что "расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации". Причем данное мнение и работники Минфина, и сотрудники налоговых инспекций уже высказывали неоднократно.

Остановимся на этой части письма подробней и рассмотрим, как учесть такие расходы, чтобы не вступать в лишние споры с проверяющими.

Специалисты Минфина делят договоры аренды на два типа. Первый назовем обычным. Это стандартный договор, который не содержит тех или иных "экзотических" условий. Как мы уже сказали ранее, по такому договору затраты на аренду можно учесть в расходах только с момента его регистрации. Аргументы финансистов просты. Все сделки оформляют первичными документами. В них должно быть указание на содержание той или иной хозоперации (например, сдача-приемка оказанных услуг). Причем это содержание определяют в зависимости от условий "заключенных между сторонами договоров". Если договор аренды обязательную регистрацию не прошел, он считается не заключенным. Нет договора - нет сделки. Нет сделки - не может быть "первички" по ней.

Второй тип договора - не обычный. В нем есть указание на то, что его "условия распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору". Вот по такому документу арендную плату можно включить в себестоимость независимо от того, прошел он регистрацию или нет. Главное, чтобы выполнялись два условия: имущество было передано арендатору и договор был направлен на госрегистрацию.

Пример

ЗАО "Актив" (арендодатель) заключило договор аренды здания с ООО "Пассив" (арендатор). По условиям договора, "его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента передачи здания арендатору". Здание передано "Пассиву" 1 августа 2006 года. 20 августа договор был направлен на регистрацию. Предположим, что он зарегистрирован только в октябре 2006 года.

Следовательно, 31 октября бухгалтер "Пассива" может включить в налоговые расходы арендную плату за август, сентябрь и октябрь 2006 года.

А.Н. Иванова,

юрист

"Нормативные акты для бухгалтера", N 15, август 2006 г.