Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2008 г. N 14АП-2180/2008

г. Вологда

02 октября 2008 г.

Дело N А05-309/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлева А.В., Зайцевой А.Я.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от ответчика - директора Гирса А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Апрель" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2008 года по делу N А05-309/2008 (судья Шапран Е.Б.),

установил

муниципальное учреждение культуры "Архангельский городской культурный центр" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Апрель" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.05.2002 N 181 за период с 01.01.2005 по 18.05.2005 в сумме 101 983 рублей 66 копеек и 128 413 рублей 02 копеек пеней за период с 11.01.2005 по 09.01.2008.

До вынесения судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просит взыскать 27 909 рублей 70 копеек долга за период с 01.01.2005 по 09.03.2005 и 36 839 рублей 41 копейку пеней за период с 11.01.2005 по 10.04.2008. Уточнение судом принято.

Решением суда от 22 апреля 2008 года иск удовлетворен частично. Взыскано с Общества в пользу Учреждения 27 909 рублей 70 копеек долга по арендной плате, 500 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине, а также в доход федерального бюджета 552 рубля 82 копейки государственной пошлины. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его изменить, а именно отказать в удовлетворенной части иска. По его мнению, арендная плата сторонами установлена в размере 9608 рублей, соглашения на увеличение ее до 12 134 рублей 45 копеек нет. В период с декабря 2004 года по март 2005 года в арендованных помещениях истец производил отключение электроэнергии, в связи с этим пользоваться ими было невозможно. Следовательно, за данный период времени арендная плата взыскана быть не может.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы, изложенные в жалобе, поддержал.

Истец в пояснениях на жалобу считает её не подлежащей удовлетворению. Ссылается на то, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих факты отключения электроэнергии в арендуемых помещениях. В связи с этим отказ ответчика от исполнения обязанности по уплате арендных платежей ввиду невозможности пользования арендуемым имуществом является неправомерным. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, здание городского культурного центра, расположенное по адресу: город Архангельск, проспект Приорова, дом 2, является муниципальной собственностью города Архангельска.

Распоряжением от 30.03.1998 N 156р Учреждению разрешено сдать в аренду Обществу помещения под склады площадью 149,1 кв.м, под офисы - 20,2 кв.м, под кафе-бар - 159 кв.м.

Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01 мая 2002 года заключен договор аренды нежилых помещений N 181 в редакции протокола разногласий от 14.03.2003, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по вышеназванному адресу в трехэтажном здании городского культурного центра общей площадью 112,6 кв.м.

В пункте 1.2 договора указана арендуемая площадь помещений: N 38 - 7,2 кв.м, вид использования - раздевалка, N 38а - 14,0 кв.м, вид использования - мастерская, помещение N 46 - 20,3 кв.м, вид использования - офис, помещение N 45 - 53,7 кв.м, вид использования - склад, помещения N 47-48 - 7,1 кв.м, вид использования - архив, а также помещение на 2-м этаже - N 28 кабинет N 64 площадью 10,3 кв.м, вид использования - офис, всего общей площадью 112,6 кв.м.

Этим же пунктом стороны предусмотрели, что общая сумма арендной платы определяется в размере 9608 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) или 11 529 рублей 60 копеек - с НДС, при этом указали, что арендная плата за помещения N 38, 38а равна 50 рублям за 1 кв.м, за помещения N 45-48 - 80 рублей за 1 кв.м, за помещение N 28 (кабинет на 2-м этаже) - 200 рублей за 1 кв.м.

Из пункта 3.3 договора следует, что арендная плата индексируется в зависимости от увеличения стоимости нового строительства 1 кв.м, устанавливаемой постановлением мэра города Архангельска, но не чаще одного раза в год.

Срок действия договора сторонами определен в пункте 4.1 - с 01 мая 2002 года на неопределенный срок.

Актом сдачи-приемки арендуемых помещений от 01.05.2002 по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2002 N 181 арендодатель передал, а арендатор принял объекты аренды.

Истец письмом от 29.12.2004 N 201/664 сообщил ответчику о том, что в соответствии с постановлением мэра города Архангельска от 14.12.2003 N 372 увеличена до 12 000 рублей стоимость нового строительства 1 кв.м и изменен индекс (Ин) с 5 до 9, размер арендной платы, в том числе по спорному договору, увеличивается с 01.01.2005 на 20%.

Согласно счетам-фактурам, выставленным истцом, ответчику за январь и февраль 2005 года арендная плата осталась в том же размере, что и в 2004 году - по 12 134 рубля 45 копеек с НДС за все помещения.

Истец письмом от 03.03.2005 N 113 уведомил ответчика о наличии задолженности по спорному договору в сумме 220 852 рублей 22 копеек, об отказе от договора и об освобождении помещений.

Актом приема-передачи от 09.03.2005 арендатор передал, а арендодатель принял арендованные помещения.

Поскольку требование истца об оплате долга по спорному договору ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался следующим.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Постановлением мэра города Архангельска от 27.11.2000 N 281 стоимость нового строительства 1 кв.м на 2002 год определена в размере 6 000 рублей. На 2005 год размер стоимости нового строительства 1 кв.м установлен в сумме 12 000 рублей в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск", утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 N 117.

Арендная плата для ответчика составила 12 134 рубля 45 копеек с НДС за все помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку ответчик не выполнял взятых на себя обязательств по договору, заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с принятым судом решением ввиду следующего.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик сослался на то, что в арендуемых помещениях истец на протяжении 2004 года и в спорный период неоднократно производил отключения электроэнергии, в связи с этим пользоваться ими возможности Общество не имело.

Суд первой инстанции данный довод отклонил и указал на то, что данные обстоятельства не препятствовали арендодателю пользоваться помещениями и отсутствие электрической энергии не влияет на обязанность Общества по внесению арендной платы за фактическое пользование объектом аренды.

Между тем в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 612 того же Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 5.7 названного договора аренды предусмотрено, что невыполнение арендодателем обязанностей по поддержанию в рабочем состоянии инженерных коммуникаций, препятствующих нормальной производственной деятельности арендатора, дает право последнему по своему выбору произвести ремонтные работы и зачесть их стоимость в счет аренды или не выплачивать арендную плату за период простоя.

Как усматривается из материалов дела, в спорный период, то есть с 01.01.2005 вплоть до окончания арендных отношений, Учреждение производило отключения электрической энергии в арендованных ответчиком помещениях, что подтверждается комиссионными актами, составленными Обществом, об отключении электроэнергии арендодателем в занимаемых нежилых помещениях, которые подписаны помимо представителей арендатора, представителями сторонних организаций.

Факт отключения электроэнергии свидетельствует о наличии у арендатора препятствий по использованию арендуемого помещения в соответствии с условиями договора аренды (под склад, мастерскую, офис, архив, раздевалку) и с учетом того, что большинство из таких помещений расположены в подвальном помещении здания.

В связи с изложенным не может быть принят во внимание довод истца о том, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих факты отключения электроэнергии в арендуемых помещениях.

Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности факта отключения электроэнергии истцом подтверждает и то, что арендодатель на основании заключенного между ним и Обществом эксплуатационного соглашения от 01.01.2000 N 1 несет ответственность за бесперебойное снабжение электрической энергией помещений арендатора. Более того, из счета на оплату электрической энергии, предъявленного ответчику Учреждением на основании пунктов 3.5 - 3.7 договора аренды, следует, что за январь 2005 года электроэнергии потреблено 360 кВт/ч, что в несколько раз меньше чем в предыдущие месяцы аренды, а в феврале 2005 года в счете на оплату коммунальных расходов в графе электроэнергия указано 0 кВт/ч. За март 2005 года счет на оплату электроэнергии истцом вообще не предъявлялся.

Недостатки, препятствующие использованию помещения в соответствии с условиями договора аренды, в нарушение статьи 612 ГК РФ не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения арендатора в течение длительного времени.

Таким образом, следует признать, что истец препятствовал ответчику в пользовании спорными помещениями после 01 января 2005 года, в связи с этим правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы в заявленном размере за спорный период не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с Общества в пользу Учреждения 27 909 рублей 70 копеек арендной платы подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В связи с изложенным надлежит отменить решение суда и в части распределения судебных расходов за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина в этой части относится на истца. Так как при подаче искового заявления Учреждение уплатило 500 рублей государственной пошлины, с него надлежит взыскать в федеральный бюджет недостающую сумму госпошлины - 616 рублей 38 копеек.

Так как апелляционная жалоба удовлетворена, расходы по уплате государственной пошлины за её рассмотрение относятся на Учреждение в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 апреля 2008 года по делу N А05-309/2008 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Апрель" в пользу муниципального учреждения культуры "Архангельский городской культурный центр" 27 909 рублей 70 копеек долга по арендной плате, 500 рублей в возмещение расходов по госпошлине по иску, а также в федеральный бюджет 552 рублей 82 копеек госпошлины по иску отменить.

В удовлетворении исковых требований муниципального учреждения культуры "Архангельский городской культурный центр" к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Апрель" о взыскании 27 909 рублей 70 копеек арендной платы отказать.

Взыскать с муниципального учреждения культуры "Архангельский городской культурный центр" в федеральный бюджет 616 рублей 38 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с муниципального учреждения культуры "Архангельский городской культурный центр" в пользу с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Апрель" 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.В. Журавлев А.Я. Зайцева