Анализ финансовых рисков субъектов, осуществляющих управление многоквартирными домами (Е.А. Каменева, С.В. Шейкин, "Законодательство", N 6, июнь 2006 г.)

Анализ финансовых рисков субъектов, осуществляющих
управление многоквартирными домами

При советской власти управление жилищным фондом осуществлялось государственными (унитарными) предприятиями, и параметры данной деятельности не оговаривались законом. Смена общественной формации в стране, начало реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) означали, в первую очередь, резкое сокращение участия государства в экономике. Поэтому одна из главных целей реформы ЖКХ - оптимизация бюджетных расходов в жилищно-коммунальном секторе, что подразумевает их уменьшение по сравнению с советским периодом. Задача состоит в переориентации бюджетной помощи - она будет оказываться лишь реально нуждающимся в этом гражданам. Доступность услуг для большей части населения страны должна обеспечиваться путем повышения эффективности работы жилищного и коммунального секторов экономики, замены административной системы управления на экономическую, развития частной инициативы и конкуренции.

Нововведения Жилищного кодекса (ЖК) РФ призваны способствовать формированию института эффективного собственника жилья и привлечению бизнеса и инвестиций в ЖКХ. Жилищный кодекс РФ вводит понятие новой предпринимательской деятельности для собственников помещений, объединений жильцов, предприятий и частных предпринимателей - управление многоквартирным домом. В связи с этим рассмотрение альтернативных форм управления многоквартирными домами, предложенных ЖК РФ, через призму финансовых рисков, неминуемо возникающих при осуществлении этой новой для всех субъектов отраслевых отношений деятельности, учитывая формирующиеся договорные отношения, представляется весьма актуальным и важным.

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме". Управление многоквартирным домом может осуществляться одним из трех способов, отличающихся субъектом: в первом случае этим занимаются непосредственно собственники помещений; во втором - объединение собственников помещений; в третьем - управляющая организация. Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

1. Управление непосредственно собственниками означает полную ответственность жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома. Опыт показывает, что это нововведение ЖК РФ требует корректировок. Инертность жильцов, сложность задачи, а также отсутствие проработанной схемы заключения договоров каждого собственника с поставщиками жилищных и коммунальных услуг (практически нет прецедентов самоуправления в многоквартирных домах) еще долго будут тормозить развитие данной формы управления. Поэтому мы не будем останавливаться на финансовых рисках собственников помещений, избравших способ самоуправления многоквартирным домом.

2. Объединение собственников помещений может иметь формы товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Товарищество собственников жилья (некоммерческая организация) создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как собственника муниципального жилищного фонда в доме, реже - по инициативе самих жильцов. Уставные цели товарищества - управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников.

Кооператив организуется, как правило, будущими жильцами как совместная собственность на комплекс недвижимого имущества, необходимого для обеспечения жильем членов кооператива. По своим уставным целям аналогичен ТСЖ. Когда все паевые взносы участников кооператива выплачены, ЖСК реорганизуются в ТСЖ либо ликвидируется, или избирается другой способ управления.

3. Управляющая компания. Частные компании и предприниматели вполне успешно управляют многоквартирными домами во многих городах России, обеспечивая предоставление жилищных и коммунальных услуг. Наиболее эффективным представляется вариант, когда частная управляющая компания одновременно является подрядчиком, выполняющим комплекс работ по содержанию и ремонту здания. Порой управляющей компанией становится коммунальное (ресурсоснабжающее) предприятие.

Очевидно, что степень участия в процессе предоставления жилищно-коммунальных услуг и мера ответственности собственников помещений постепенно снижается от первого способа к третьему.

Прежде чем перейти к анализу возможных финансовых рисков при осуществлении управления многоквартирными домами, рассмотрим понятие рисков вообще и финансовых рисков в частности.

Известно, что ведущим принципом деятельности любого хозяйствующего субъекта в современных рыночных условиях является стремление получить как можно больше прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь и появляется понятие риска. Следует учитывать, что риск сопутствует всем процессам, идущим в компании, вне зависимости от того, являются ли они активными или пассивными. В теории финансового менеджмента существуют различные определения этого понятия. Приведем некоторые из известных дефиниций. Итак, риск - это: возможность осуществления некоторого нежелательного события*(1); вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом*(2); неопределенность, связанная со стоимостью инвестиций в конце периода*(3). Таким образом, под риском понимают возможность некоторого неблагоприятного исхода, несущего в себе угрозу возникновения потерь и недополученной (упущенной) выгоды*(4). В реальности любое нежелательное событие влечет финансовые потери или упущенную выгоду.

Близким к понятию риска представляется понятие неопределенности. Когда говорят о риске, то подразумевают, что известны возможные события (благоприятные и неблагоприятные) и шансы их наступления. В отличие от риска неопределенность возникает из-за изменений, которые трудно предсказать, или из-за событий, вероятность возникновения которых нельзя оценить. К сожалению, очень часто управленческие решения принимаются в условиях даже не риска, а неопределенности.

Функционирование любого предприятия в рыночной среде всегда сопряжено с опасностью потерь и недостижения возможного результата хозяйственной деятельности. Понятие финансового риска и означает вероятность потерь или недополучения ожидаемых денежных средств.

Самым очевидным индикатором финансового риска хозяйствующего субъекта является тот источник финансирования, которым он пользуется. Основным источником финансирования деятельности по управлению многоквартирными домами являются средства жильцов, полученные в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг. Еще один источник получения денежных средств - местный бюджет в части средств на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда, а также различных выплат и компенсаций.

Основанием к возникновению, прекращению или изменению направления финансового потока платежей в сфере жилищно-коммунальных услуг является договор, заключенный между собственником помещений, организацией-поставщиком и управляющим субъектом. Несмотря на то что ЖК РФ предлагает всего три способа управления многоквартирным домом, можно бесконечно варьировать и выстраивать систему договорных отношений.

Все финансовые риски ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по источнику финансирования можно условно разделить на три группы:

а) возникающие при взаимодействии с жильцами (собственниками и нанимателями жилья); б) возникающие при взаимодействии с органами местного самоуправления; в) возникающие при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями.

Финансовые риски, возникающие при взаимодействии с жильцами

1. Непредвиденные расходы и потери во времени из-за разнородной
структуры собственников

До реформы ЖКХ помещения в многоквартирных домах являлись государственной собственностью. В настоящее время в среднем по России около 20% жилых помещений остается в собственности государства (государственный, муниципальный жилищный фонд), значительная часть (до 80%) квартир перешла в частную собственность. Однако в зависимости от дома показатели могут существенно различаться: в одних - более 80% помещений находятся в муниципальной собственности, в других - все квартиры приватизированы.

Если управляющей организации придется работать с двумя типами жильцов (наниматели и собственники), то в случае выбора ТСЖ как способа управления возникает еще одна градация: члены ТСЖ (только собственники) и не члены ТСЖ (собственники и наниматели). Такой многочисленный состав получателей услуг значительно усложняет управляющему субъекту процесс разработки и заключения договоров. Кроме того, в прежних ЖЭУ часто содержится весьма противоречивая информация о праве собственности на помещения или таковая вообще отсутствует. А без выяснения этих вопросов невозможно правильно оформить договорные отношения и согласовать свои действия с органами местного самоуправления.

2. Упущенная выгода и непредвиденные расходы из-за низкого уровня
самоорганизации жильцов

Началом деятельности по управлению многоквартирным домом можно считать подготовку и успешное проведение общего собрания собственников (в очной или заочной форме) в рамках сложной многоступенчатой процедуры, предложенной новым Жилищным кодексом. В соответствии с ЖК РФ собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления данным домом (ст. 44). И только собрание при наличии кворума и большинством голосов решает вопрос о выборе способа управления, равно как вопросы о прекращении действия договоров, замене способа управления или управляющего субъекта, определении перечня работ и услуг, установлении платы за содержание и ремонт многоквартирного дома. Разобщенность жильцов и их неверие в положительный результат могут стать серьезной преградой как на начальном этапе подготовки к проведению общего собрания, так и в дальнейшей работе по управлению многоквартирным домом.

3. Упущенная выгода, непредвиденные расходы и потери во времени
из-за процедуры заключения договоров

Когда общее собрание проведено, наступает пора подумать о заключении договоров с собственниками помещений. Несмотря на то что в соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовали в голосовании, возникают значительные трудности при подписании договоров между управляющим субъектом и собственником помещений. На практике каждый собственник требует индивидуального подхода, а многие из них вообще по каким-либо причинам отказываются подписывать документы. Таким образом, процесс переговоров может затянуться на месяцы. Как избежать этой негативной ситуации?

Во-первых, нецелесообразно заключать договор с каждым собственником, поскольку, встает вопрос об идентичности условий таких договоров. На один многоквартирный дом заключается один договор (например, договор управления или договор подряда на оказание жилищных услуг). Можно решением общего собрания предусмотреть выдачу копий всем собственникам многоквартирного дома, а оригинал оставить на хранении у управляющего субъекта.

Во-вторых, поскольку договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (ст. 434 ГК РФ), Гражданский кодекс предлагает альтернативу - заключение публичной оферты (ст. 435-438 ГК РФ). Публичная оферта - предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Например, управляющая компания может опубликовать в средствах массовой информации договор управления многоквартирным домом в виде публичной оферты. Акцептом - ответом лица, которому адресована оферта, о ее принятии - послужит оплата жилищно-коммунальных услуг собственником помещений данного дома в установленный срок.

4. Выпадающие доходы из-за неплатежей жильцов

В среднем по России сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги сейчас составляет 85-95% от начисленного. Таким образом, у управляющего субъекта ежемесячно возникает дебиторская задолженность перед контрагентами (ресурсоснабжающими и подрядными организациями).

Если должником является наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, которые без уважительных причин не оплачивают жилищно-коммунальные услуги в течение более шести месяцев, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого помещения (ст. 90 ЖК РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 210, 289, 290 ГК РФ; ст. 30, 39, 154, 158 ЖК РФ). И собственники, и наниматели обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим (ст. 153, 155 ЖК РФ). Если по какой-либо причине платеж не произведен вовремя, управляющий субъект вправе требовать начисления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 5.5, 5.6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме*(5) при неисполнении собственником помещения в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах на содержание общего имущества управляющий субъект в судебном порядке вправе потребовать принудительного исполнения обязанностей по внесению платы, обязательных платежей, взносов; равно как и полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Финансовые риски, возникающие при взаимодействии с наймодателями
(органами местного самоуправления, организациями)

1. Отсутствие контакта с местной администрацией

Если для собственника помещения основанием к оплате жилищно-коммунальных услуг служат различные договоры либо членство в ТСЖ, то для нанимателя помещения существует лишь договор найма. Чтобы управляющий субъект полноценно обслуживал и аккумулировал средства нанимателей помещений, необходимо осуществить передачу полномочий от органов местного самоуправления (наймодателя) к управляющему субъекту в части взимания средств за жилищно-коммунальные услуги и распоряжения ими в соответствии с функцией управления многоквартирным домом. Без передачи полномочий по управлению от наймодателя (муниципалитета) к управляющей компании или ТСЖ возникает риск неполучения денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг с нанимателей помещений в данном доме.

Успешный ход реформы ЖКХ во многом зависит от создания местной администрацией благоприятных условий для развития конкуренции в сфере управления жильем. В тех регионах России, где еще задолго до принятия ЖК РФ администрация выступила с инициативой демонополизации данной сферы, ее состояние и развитие находятся на достаточно высоком уровне.

2. Неудовлетворительное состояние жилищного фонда, передающегося в
управление

Жилищный фонд не только имеет высокую дифференциацию по категориям проживающих граждан, он очень неоднороден и по техническим характеристикам - от ветхого до элитного жилья. Естественно, что управляющий субъект заинтересован в управлении новым жилищным фондом. Именно поэтому распространена практика создания ТСЖ во вновь построенных или капитально отремонтированных домах. То же касается и управляющей компании. Частный бизнес никогда добровольно не примет в управление ветхий жилой фонд.

3. Необеспеченность бюджетного финансирования

Анализ структуры задолженности (как кредиторской, так и дебиторской) управляющих субъектов показывает, что основными причинами ее возникновения является отсутствие в полном объеме бюджетных назначений, финансируемых за счет бюджетов всех уровней, на покрытие разницы в коммунальных тарифах, затрат на работы капитального характера, благоустройство, модернизацию и реконструкцию, а также на оплату льгот и субсидий. Перечисленные обстоятельства могут привести к банкротству управляющего субъекта.

Органы местного самоуправления сейчас можно рассматривать одновременно и как орган власти, и как собственника муниципального жилищного фонда. Как орган власти с 1 марта 2005 г. органы местного самоуправления не обязаны финансировать капитальный ремонт частного жилищного фонда: вся ответственность перешла непосредственно к собственникам помещений. В то же время органы местного самоуправления имеют право оказывать финансовую помощь на проведение капитального ремонта в рамках целевых программ. Являясь также собственником неприватизированных помещений в многоквартирном доме, органы местного самоуправления обязаны подчиняться решениям общего собрания собственников в таком доме и принимать на себя обязательства по оплате всех установленных расходов на капитальный ремонт общего имущества в соответствии со своей долей в этом имуществе. Отметим, что в этом случае органы местного самоуправления не могут опираться на установленные муниципальные стандарты расходов на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда и обязаны выплатить всю сумму, утвержденную на общем собрании.

Вопрос возмещения управляющему субъекту выпадающих доходов из-за льгот и субсидий граждан находится в стадии решения, которое, думается, будет положительным. Вступление в силу Федерального закона N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", регламентирующего разграничение полномочий между различными уровнями власти, а также Федерального закона N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и Федерального закона N 122-ФЗ "О монетизации льгот" определяет новый этап государственной политики в сфере льгот и субсидий. Почти все льготы, прежде предоставлявшиеся гражданам, отменены. Для тех категорий граждан, социальная защита которых по новому законодательству отнесена к ответственности Российской Федерации (федеральные льготники), льготы постепенно заменяются мерами адресной социальной поддержки.

Во многих регионах России планомерно осуществляется переход на персонифицированные социальные счета. Все компенсационные средства поступают непосредственно гражданам для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Такое нововведение призвано обеспечить финансовую стабилизацию управляющих субъектов и предприятий ЖКХ, повышение ответственности граждан, а также прозрачность бюджетного процесса.

Без сомнения, ответственность за решение данных проблем ложится на органы местного самоуправления. Чтобы обеспечить достаточное финансирование оплаты жилищно-коммунальных услуг управляющему субъекту, необходимо реализовать принцип полного возмещения соответствующих затрат.

Финансовые риски, возникающие при взаимодействии
с ресурсоснабжающими организациями

1. Нечеткость и противоречивость договорных отношений

Заключая договор с организациями коммунального комплекса, управляющий субъект фактически покупает у них соответствующий ресурс и затем перепродает его гражданам данного дома. Подобная схема отношений предполагает возникновение ряда проблем.

Договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения регулируются положениями договора энергоснабжения (§ 6 главы 30 ГК РФ). В соответствии с этим соглашением управляющий субъект является абонентом, который в силу ст. 539 ГК РФ обязан оплачивать принятую энергию и обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей. Основное условие заключения договора состоит в наличии у управляющего субъекта присоединенных сетей, энергопринимающего устройства и другого оборудования, без которых он не сможет получать ресурс и доводить его до граждан. В то же время в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ указанные сети являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности граждан. ГК РФ не определяет право, на котором сети должны находиться у абонента, упоминая лишь о ведении. Такая неясность порождает споры о том, может ли управляющий субъект быть перепродавцом коммунальных услуг, не имея присоединенных сетей на каком-либо праве. Являясь таким перепродавцом, он, по сути, становится по отношению к жильцам также и энергоснабжающей организацией. При этом в связи с неуплатой управляющий субъект рискует быть отключенным от энергоснабжения. Описанная схема договорных отношений превращает управляющего субъекта в заложника ресурсоснабжающих организаций, поскольку оплата за поставленные ресурсы производится из средств, собранных с граждан - реальных конечных потребителей коммунальных услуг. И в связи с неоплатой услуг частью недобросовестных граждан может сложиться ситуация, когда управляющий субъект будет не в состоянии заплатить ресурсоснабжающей организации, в результате чего ресурса лишится весь дом, включая и добросовестных плательщиков.

Необходимо также учитывать разницу между тарифами на коммунальные услуги для управляющего субъекта (расчет ведется исходя из стоимости единицы энергии, поскольку услуги предоставляются юридическому лицу) и тарифами на эти же услуги для граждан (рассчитываются исходя из площади принадлежащего им жилья). Разница составляет убыток управляющего субъекта. Кроме того, если предположить, что управляющий субъект считается энергоснабжающей организацией, ему необходимо получить необходимые разрешения и лицензии на соответствующие виды деятельности, хотя фактически он не выполняет никаких действий, связанных с передачей энергоресурсов, их переработкой и т.д.

В связи со сказанным полагаем, что ТСЖ и управляющие компании не являются перепродавцами коммунальных услуг, а заключают договоры с коммунальными службами в интересах собственников помещений. Для этих целей используется агентский договор, договор поручения или комиссии. В этом случае присоединенные сети по договору с собственниками передаются в пользование управляющего субъекта на основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ как объекты общего имущества.

2. Списание дебиторской задолженности с резервных счетов
управляющего субъекта

Вопрос финансирования капитального ремонта многоквартирных домов очень актуален. В соответствии с ЖК РФ оплата соответствующих работ вменяется в обязанность собственникам помещений. Где управляющему субъекту взять денежные средства на проведение капитального ремонта? На первый взгляд, решение данной проблемы заключается в открытии резервного (накопительного) счета на капитальный ремонт или другие непредвиденные расходы. Но при наличии такого счета ресурсоснабжающая организация может списать имеющиеся на нем средства в счет неуплаты за поставленные коммунальные услуги (погасить дебиторскую задолженность управляющего субъекта).

Можно включить плату за капитальный ремонт в тариф на содержание и ремонт жилья для собственников помещений либо собирать средства на капитальный ремонт по мере необходимости его проведения. Перспективным вариантом представляется развитие обязательного (накопительного) страхования на капитальный ремонт жилья, но решение данного вопроса зависит от желания и активности не только управляющего субъекта, но и, в первую очередь, страховых компаний.

Последние два риска возникают из-за нововведения ЖК РФ, в соответствии с которым управляющий субъект наделяется функцией обеспечения жильцов многоквартирного дома коммунальными услугами (ст. 161 п. 1). Думается, в кодекс целесообразно внести изменения, позволяющие заключать агентские договоры непосредственно между собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Тем самым удастся снять с управляющего субъекта обязанность по предоставлению коммунальных услуг, а также предотвратить возникающие вследствие этого многочисленные финансовые риски. Но уже сейчас, не дожидаясь корректировок ЖК РФ, можно избежать этих рисков, если избрать способ управления посредством ТСЖ.

Дело в том, что ТСЖ имеет право, а не обязанность заключать договоры об оказании коммунальных услуг (ст. 137 п. 1, ст. 138 ЖК РФ). Таким образом, ТСЖ может вовсе не вступать в договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями. В этом случае ТСЖ обязано уведомить о своем решении ресурсоснабжающую организацию, которая откроет собственникам помещений абонентские счета и будет получать средства за коммунальные услуги непосредственно от них. Запрета на подобный порядок действий ЖК РФ не содержит. В результате у ТСЖ исчезают все финансовые риски, связанные с взаимодействием с ресурсоснабжающими организациями.

Если ТСЖ все же берет на себя ответственность за обеспечение граждан коммунальными услугами, то заключать договоры ресурсоснабжения необходимо исключительно в соответствии с тарифами для населения, а не для юридических лиц.

3. Риск банкротства

Некредитоспособность при чрезвычайных ситуациях, авариях, пожаре и т.д.

Риск банкротства - пожалуй, самый очевидный финансовый риск управляющего субъекта в современных условиях функционирования ЖКХ. Кооператив, ТСЖ, управляющая компания или, тем более, частный предприниматель, не имея значительных резервных средств, не смогут справиться с чрезвычайной ситуацией, возникшей на объекте.

Рассмотренные финансовые риски показывают, что, несмотря на более чем 14-летнюю историю реформы ЖКХ, одна из главных задач - замена административных рычагов управления жилищно-коммунальным комплексом экономическими рычагами - решалась крайне неудовлетворительно. Ни муниципальные власти, ни собственники жилья, ни частный бизнес до последнего времени не имели возможности способствовать рыночным преобразованиям в ЖКХ. До введения ЖК РФ концепция реформы основывалась на идее о том, что местные власти, ориентируясь на объективные потребности городского развития и интересы жителей, будут активно предпринимать меры, фактически выводящие из-под их контроля тот самый сектор экономики, который во многом определяет их роль и влияние в муниципальном образовании. Прогноз относительно активизации участия населения в управлении жилищным фондом по мере роста платежей за жилищно-коммунальные услуги также пока не оправдался. Основными причинами являются несколько факторов:

а) нежелание собственников жилья брать на себя ответственность за управление своей собственностью и ее преумножение;

б) сохранение рисков, связанных с неопределенностью источников финансирования капитального ремонта частного жилищного фонда, неразвитостью механизмов страхования жилья и т.п.

в) противоречивые интересы жильцов в рамках отдельно взятого многоквартирного дома. Процесс принятия решений собственниками жилья, сам по себе достаточно сложный, еще более усложняется из-за наследия административно-командной системы. Сложилась ситуация, когда в одних и тех же домах живут люди совершенно разного уровня благосостояния. При этом стратегия наименее обеспеченных слоев состоит в максимальной экономии расходов, связанных с жильем, даже если это приводит к ухудшению качества и снижению продажной стоимости недвижимости. Более обеспеченные собственники выдвигают на первый план другие ориентиры (повышение качества жилья, достойные условия существования) и готовы за это платить. Согласование противоположных интересов практически невозможно, поэтому принятие устраивающих все стороны управленческих решений в таких домах чрезвычайно затруднено.

Остаются надежды на изменение позиции населения в отношении контроля за качеством и количеством потребляемых жилищно-коммунальных услуг. Способствовать этому должно обновление механизма предоставления льгот и субсидий, а именно перечисление их не напрямую поставщикам услуг, а непосредственно жителям. Во многих муниципальных образованиях возрождается институт домоуправов, старших по подъезду и т.п. В определенной мере подобные шаги могут положительно повлиять на ситуацию.

Ситуация с частным бизнесом является более сложной. Малый бизнес, приходящий на рынок жилищных услуг в качестве подрядных организаций, способен несколько улучшить качество обслуживания жилья. Однако отдельные небольшие фирмы, не имеющие политического веса, не могут оказать значительного влияния на институциональные сдвиги в жилищной сфере. Частные фирмы среднего уровня, управляющие многоквартирными домами, способны более существенно воздействовать на ситуацию, однако их влияние обычно имеет сугубо локальный характер (в рамках подконтрольных многоквартирных домов). Единственный субъект, который в современных условиях реально мог бы послужить движущей силой рыночных преобразований в ЖКХ, - это крупный бизнес, если он будет рассматривать коммунальное хозяйство как сферу своих экономических интересов. В целом коммунальные предприятия по причине стабильного спроса и низкой эластичности потребления их продукции являются чрезвычайно привлекательной сферой для крупного бизнеса. Полная оплата жилищно-коммунальных услуг населением создает финансовые предпосылки для частных инвестиций в ЖКХ. Основные проблемы связаны с отсутствием устойчивых апробированных договорных отношений и границ правового поля, позволяющих гарантировать окупаемость инвестиций и возможность стабильной работы на период действия договора.

Основными направлениями дальнейшего развития конкурентных отношений в ЖКХ при условии выхода государства из этого сектора экономики должны стать:

а) привлечение частного бизнеса и населения (объединений собственников) к управлению жилищным фондом;

б) привлечение частного бизнеса к управлению и инвестированию в коммунальную инфраструктуру при сохранении муниципальной собственности;

в) оптимизация бюджетных расходов на потребности жилищно-коммунального комплекса, повышение эффективности социальной адресной поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;

г) создание институтов государственной поддержки модернизации жилых домов и коммунальной инфраструктуры городов и поселений.

Е.А. Каменева,

доцент Саратовского государственного

социально-экономического университета

С.В. Шейкин,

первый заместитель министра строительства

и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области

"Законодательство", N 6, июнь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: В 2 т. / Пер. с англ. под ред. В.В. Ковалева. СПб., 1997. Т. 1. С. 37.

*(2) См.: Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М., 2001. С. 403.

*(3) См.: Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. М., 1999. С. 990.

*(4) См.: Алехина О.Е., Репетун Т.В., Якунина А.В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. Саратов, 2004. С. 23.

*(5) Пока это проект. Его утверждение постановлением Правительства РФ ожидается в ближайшее время.