Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2008 г. N 15АП-994/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А32-14786/2007-19/446-92АЖ

22 января 2008 г.

15АП-994/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ивановой Н.Н.

судей Золотухиной С.И., Ткаченко Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коневой М.А.

при участии:

от закрытого акционерного общества "КубаньИнвест": Некрасова Константина Александровича, паспорт 03 04 726496 выдан 30.06.2003 г. ПВС УВД Западного округа г. Краснодара, по доверенности от 14.01.2008 г. N 3;

от Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края: представитель не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "КубаньИнвест"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 ноября 2007 г. по делу N А32-14786/2007-19/446-92АЖ

по заявлению закрытого акционерного общества "КубаньИнвест"

к заинтересованному лицу Департаменту финансово-бюджетного надзора Краснодарского края

об отмене постановления о назначении административного наказания от 02.07.2007 г. N 7-032/110,

принятое судьей Ивановой Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "КубаньИнвест" (далее - ЗАО "КубаньИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент, административный орган) об отмене постановления от 02.07.2007 г. N 7-032/114 Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края о назначении административного взыскания в отношении ООО "КубаньИнвест".

Решением суда от 21 ноября 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что административным органом соблюден порядок привлечения ЗАО "КубаньИнвест" к административной ответственности, доказан состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Действие закона о долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных жилых домов. Общество привлекало по договорам предварительной купли-продажи квартир денежные средства граждан для строительства жилого комплекса, следовательно, к заключаемому обществом предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "КубаньИнвест" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ЗАО "КубаньИнвест".

По мнению заявителя жалобы, судом не исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права - неправильно истолкован закон. Положениями действующего законодательства не установлено ограничений, согласно которым на момент заключения предварительного договора в отношении купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, выступающее предметом договора, должно существовать как объект права. По условиям заключенного договора инвестирования все построенные на участке объекты будут являться собственностью ЗАО "КубаньИнвест" как правопреемника ООО "КубаньИнвест", следовательно, общество вправе заключать предварительные договоры купли-продажи тех квартир, которые по окончании строительства будут принадлежать ему. Вывод суда о том, что к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, должны применяться нормы закона о долевом строительстве, не обоснован и не соответствует обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, дополнительно пояснил, что ЗАО "КубаньИнвест" с гражданами заключались предварительные договоры, предметом которых является заключение в будущем договоров купли-продажи квартир, оплата по предварительным договорам осуществлялась в виде внесения гражданами гарантийных взносов, размер которых сопоставим со стоимостью квартир, и, внося этот взнос, граждане оплачивают квартиру, которую получат в будущем при заключении договоров купли-продажи, денежные средства, полученные в виде гарантийных взносов, используются ЗАО "КубаньИнвест" на строительство жилого дома (протокол судебного заседания от 17.01.2008 г.).

Департамент финансово-бюджетного надзора Краснодарского края отзыв на апелляционную жалобу не представил, представитель департамента в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания административный орган извещен надлежащим образом: согласно отметке на почтовом уведомлении о вручении копия определения от 25 декабря 2007 г. о принятии апелляционной жалобы к производству получена представителем департамента по доверенности 10 января 2008 года.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие одной из сторон при надлежащем извещении ее о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно нормам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства не представлены.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, закрытое акционерное общество "КубаньИнвест" создано путем реорганизации (преобразования) общества с ограниченной ответственностью "КубаньИнвест" (устав, т. 1 л.д. 18-44), зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственном регистрационным номером 1072310007054 (свидетельство о государственной регистрации серия 23 N 006092837 от 25.06.2007 г., т. 1 л.д. 16). В силу положений пункта 1 статьи 57, пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "КубаньИнвест" является правопреемником ООО "КубаньИнвест".

Главным специалистом-экспертом департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края Деменковым Н.Н. на основании удостоверения о 07.05.2007 г. N 07-032 (т.1 л.д. 74) в период с 08 мая 2007 г. по 18 мая 2007 г. проведена проверка в отношении ООО "КубаньИнвест" по вопросу финансово-хозяйственной деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов и целевого использования привлеченных денежных средств за период 2005 - 2007 годы. В ходе проверки установлено, что обществом ведутся работы по строительству жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 37 001:0576, площадью 464745 кв.м, расположенном в районе улиц Яна Полуяна и ул. Эльбрусской в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Указанный земельный участок первоначально предоставлен в аренду Департаментом имущественных отношений Краснодарского края закрытому акционерному обществу агрофирма "Солнечная" по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 18.02.2005 г. N 0000000826 (т.1 л.д. 85-96) сроком на 49 лет, до 18 февраля 2054 года (пункт 7.2. договора, т. 1 л.д. 89). ЗАО агрофирма "Солнечная" и ООО "КубаньИнвест" заключили договор от 28.02.2005 г. о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды от 18 февраля 2005 года N 0000000825 и N 0000000826, согласно которому к ООО "КубаньИнвест" переходили все права и обязанности арендатора по указанным договорам аренды (т. 1 л.д. 97, дополнительные соглашения к договору, т. 1 л.д. 98-101). 15 июня 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью "КубаньИнвест" и жилищно-строительным кооперативом "КубаньИнвест" заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.02.2005 г. N 0000000826 (т. 1 л.д. 104), согласно которому к ЖСК "КубаньИнвест" перешли все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 37 001:0576.

14 февраля 2007 года Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар жилищно-строительному кооперативу "КубаньИнвест" выдано разрешение N RU 23306000-283-р на строительство объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой комплекс в кварталах N 2 и N 3 жилого района "Солнечный" в г. Краснодаре 15-этажных жилых домов с пристроенными помещениями общественного назначения на части земельного участка общей площадью 464745 кв.м с кадастровым номером 23:43:01 37 001:0576, расположенного по адресу: г. Краснодар, в районе улиц Яна Полуяна и ул. Эльбрусской в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (т. 1 л.д. 108-109), сроком действия до 14 февраля 2008 года.

Между ЖСК "КубаньИнвест", выступающим в качестве застройщика, и ООО "КубаньИнвест", выступающим в качестве инвестора, заключен договор инвестирования от 28 сентября 2005 года N 6 (т. 1 л.д. 111-113), согласно которому "застройщик привлекает инвестора принять участие в реализации инвестиционного проекта на земельном участке кад. N 23:43:01 37 001:0576 общей площадью 464745 кв.м, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории на условиях и в порядке, определенном настоящим договором"; "инвестор принимает на себя обязательство направить собственные и привлеченные денежные средства на проектирование и строительство объекта в размере и на условиях, предусмотренных договором"; "по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик получает право собственности на объект жилой площадью 3000 (три тысячи) кв.м., оставшаяся часть объекта подлежит передаче инвестору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам, по итогам реализации проекта определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса)" (раздел договора 2 "Предмет договора", т. 1 л.д. 111).

Обществом с ограниченной ответственностью "КубаньИнвест" в период с октября 2006 года по апрель 2007 года заключены с физическими лицами предварительные договоры купли-продажи квартир, расположенных в строящемся жилом доме по строительному адресу г. Краснодар, жилой район "Солнечный", ул. Имени Яна Полуяна, микрорайон 2, квартал N 3, корпус 1/3 (почтовый адрес жилого дома уточняется по окончании строительства) (предварительный договор купли-продажи квартиры N 42/СОЛ-1/3 от 06.04.2007 г., т. 1 л.д. 114-119, предварительный договор купли-продажи квартиры N 1СОЛ-1/3 от 04.10.2006 г., т. 1 л.д. 128-133), всего за указанный период согласно материалам проверки заключено 42 договора (что подтверждается нумерацией на представленных в материалы дела предварительных договорах). Пунктом 3.2. представленных образцов предварительных договоров (т. 1 л.д. 116) предусматривается перечисление покупателем в счет обязательств заключить основной договор суммы гарантийного взноса, оплата взноса производится по этапам: первая часть платежа - в течение трех банковских дней со дня подписания договора, оставшаяся часть платежа вносится равными суммами ежеквартально в течение года со дня заключения предварительного договора. Деньги, поступившие от физических лиц в счет оплаты гарантийных взносов, учитывались на счете 76, согласно распечаткам движения средств по которому (т. 1 л.д. 139-142) и данным оборотной ведомости (т. 1 л.д. 143-146) за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 г. в качестве взносов поступило 35 590 994 рубля, с 01.01.2007 г. по 30.04.2007 г. - 54 505 711 рублей 44 копейки.

По результатам проверки составлен акт от 18.05.2007 г. (т. 1 л.д. 75-79), с данными которого ознакомлены под подпись генеральный директор общества Высоцкий В.Р. и главный бухгалтер общества Глущенко О.В. (т. 1 л.д. 79), и протокол об административном правонарушении от 18.05.2007 г. N 07-032/110 (т.2, л.д. 2-3). Рассмотрение дела об административном правонарушении определением от 02.06.2007 г. (т. 2 л.д. 4-5) отложено на 02.07.2007 г., о дате и времени рассмотрения дела ООО "КубаньИнвест" извещено надлежащим образом, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении заказной корреспонденции (т. 2 л.д. 6). По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении в отношении ООО "КубаньИнвест" вынесено постановление о назначении административного наказания от 02.07.2007 г. N 7-032/110 (т.2 л.д. 11-18), согласно которому общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и привлечено к ответственности в виде штрафа в размере 400 000 рублей. Рассмотрение дела произведено Первым заместителем руководителя департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края Васильевым Ю.П. в отсутствие законного представителя общества - генерального директора Высоцкого Р.В., надлежащим образом извещенного (копия почтового уведомления о вручении, т. 2 л.д. 6) о месте и времени рассмотрения дела. Постановление направлено в адрес общества заказной корреспонденцией и получено представителем общества по доверенности 14.07.2007 г., что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (т. 2 л.д. 19).

Как правомерно установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается ЗАО "КубаньИнвест", департаментом финансово-бюджетного надзора Краснодарского края соблюден порядок привлечения общества к административной ответственности, постановление о назначении административного наказания вынесено уполномоченным в силу положений ст. 23.64 КоАП РФ, постановления главы администрации Краснодарского края от 29.12.2006 г. N 1187 (т. 1 л.д. 56) и Положения о департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (т. 1 л.д. 57-63) должностным лицом, в пределах установленного статьей 4.5 КоАП РФ срока давности привлечения к ответственности с соблюдением прав, предоставляемых лицу, привлекаемому к ответственности, нормами Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 14.28 КоАП РФ, выражающегося в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 2 статьи 3); застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (статья 2); застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 3).

По смыслу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Как следует из обстоятельств дела, признакам застройщика, определенным приведенными выше нормами права, отвечает Жилищно-строительный кооператив "КубаньИнвест" как юридическое лицо, распоряжающееся земельным участком на праве аренды, на имя которого выдано в установленном порядке разрешение на проведение строительных работ на данном земельном участке, следовательно, ООО "КубаньИнвест" не является застройщиком в силу положений действующего законодательства, в связи с чем не наделено правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного жилого дома с последующим возникновением у них права собственности на жилое помещение в таком доме.

Доводы ЗАО "КубаньИнвест" о том, что обществом заключались предварительные договоры купли-продажи квартир, а не договоры долевого участия в строительстве, и что для заключения такого предварительного договора необязательно, чтобы недвижимое имущество, выступающее предметом договора, существовало как объект права, признаются несостоятельными как не соответствующие действующему законодательству.

В силу положений статьей 4 и 5 Закона о долевом участии в строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; при этом в качестве обязательных условий договора долевого участия в строительстве законодатель устанавливает определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства; договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно положениям предварительного договора купли-продажи, заключаемого ООО "КубаньИнвест" с физическими лицами, на примере договора N 42/СОЛ-1/3 от 06.04.2007 г. (т. 1 л.д. 114-119), предмет договора - квартира, право собственности на которую будет передано покупателю по основному договору купли-продажи, определен согласно проектной документации (пункт 2.2. договора); в договоре не установлен срок передачи объекта строительства участнику долевого строительства, но определен срок сдачи в эксплуатацию жилого дома (пункт 4.1.1); предварительный договор не содержит условия о цене, в пункте 2.4. оговаривается, что стоимость квартиры определяется на основании цены одного квадратного метра общей площади квартиры, устанавливается цена одного квадратного метра - 30880 рублей (при этом общая площадь квартиры согласно пункту 2.2. договора составляет 90,67 кв.м), а пунктом 3.2. договора предусматривается внесение гарантийного взноса в размере 2 799 889 рублей 60 копеек, равного по сумме стоимости квартиры исходя из приведенных выше данных (стоимости одного квадратного метра площади и общей площади квартиры). При этом остальные требования к форме договора долевого участия в строительстве не соблюдаются (так, в силу приведенных выше норм закона, договор не считался бы заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации). Таким образом, приведенные выше условия договора, с учетом их системного анализа, позволяют сделать вывод об общей направленности заключаемых обществом предварительных договоров купли-продажи недвижимости на привлечение денежных средств граждан для финансирования работ по строительству многоквартирного жилого дома при несоблюдении установленной законом формы договора долевого участия в строительстве. Использование полученных от граждан в качестве гарантийного взноса средств для финансирования строительных работ подтверждается пояснениями, полученными от представителя ЗАО "КубаньИнвест" в судебном заседании (протокол судебного заседания от 17.01.2008 г.).

По смыслу положений гражданского законодательства, предварительный договор направлен на согласование воли сторон по заключению в будущем основного договора, а также на определение и закрепление существенных условий основного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454, статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, привлекая денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилья, инвестор, выступающий в роли продавца, одновременно не принимает на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлечет возникновение права собственности у покупателя, поскольку в силу закона не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признает правомерным вывод суда первой инстанции о необходимости применения к предварительному договору купли-продажи жилья, содержащему условие об обеспечительном платеже, норм Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно положениям части 1 и 3 статьи 4.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, административное наказание за совершение административного правонарушения назначается в пределах, установленных законом, предусматривающим ответственность за данное административное правонарушение, в соответствии с Кодексом, при назначении административного наказания юридическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность.

Часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ в части определения административного наказания предусматривает для юридических лиц наложение административного штрафа в размере от четырехсот до пятисот тысяч рублей. Постановлением о назначении административного наказания от 02.07.2007 г. N 7-032/110 в отношении ООО "КубаньИнвест" избрана минимальная мера ответственности, предусмотренная санкцией указанной статьи, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием к отмене или изменению решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "КубаньИнвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Иванова

Судьи

С.И. Золотухина Т.И. Ткаченко