Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2008 г. N 15АП-474/2007

город Ростов-на-Дону

дело N А32-14758/2007-53/329

21 февраля 2008 г.

15АП-474/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Галова В.В., Захаровой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А.

при участии:

от истца (заявителя жалобы): Широкопояс Юлия Анатольевна, представитель по доверенности N 15605/01 от 27.12.2007г.

от ответчика: Сорокин Владимир Николаевич, представитель по доверенности от 10.08.2007г.

рассмотрев в открытом судебном заседании по делу по иску Администрации муниципального образования города Краснодара

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью "Уникум"

об освобождении земельного участка

встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Уникум"

к Администрации муниципального образования города Краснодара

о признании условий договора аренды земельного участка недействительными

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Уникум"( далее общество) своими силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 398кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0093, и земельный участок площадью 14кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0094, расположенные по ул.Шоссе Нефтяников/Офицерской, 15/1//39/2 в г.Краснодаре, путем демонтажа торгового комплекса, указав, что если ответчик не исполнит решение суда добровольно, администрация муниципального образования г.Краснодар вправе осуществить освобождение земельных участков своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что спорные земельные участки были переданы ответчику на основании договоров аренды, которые предоставляли возможность истцу до окончания срока аренды требовать освобождения земельного участка в случае реконструкции территории. В адрес ответчика было направлено письмо об освобождении земельных участков, однако, до настоящего времени участки не освобождены. Истец подтверждал свои требования Постановлением Главы муниципального образования г.Краснодара от 01.08.2007г. N 768 "О подготовке документации по планировке жилого района в границах улиц Шоссе Нефтяников, Дальней, им.Дзержинского, Офицерской в Западном внутригородском округе".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2007г. в иске отказано. В судебном акте указано, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт начала реконструкции спорной территории, а из представленного постановления N 768 от 01.08.07г. усматривается лишь разрешение подготовки документации по планировке жилого района.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке Главы 34 АПК РФ и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования истца.

В апелляционной жалобе Администрация указала: - реконструкция территории, в состав которой входят спорные земельные участки, действительно планируется и представляет собой расширение проезжей части автомобильной дороги, что подтверждается распоряжением Главы муниципального образования г.Краснодар от 04.09.2007г. N 1972-р "О реконструкции улицы Офицерской, от улицы имени Дзержинского до улицы Шоссе Нефтяников, в Западном внутригородском округе города Краснодара". Судом указанные обстоятельства дела не выяснены. - предъявляя иск, Администрация руководствовалась публичным интересом. -. в пункте 2 Постановления Главы муниципального образования г.Краснодара от 01.08.2007г. N 768 "О подготовке документации по планировке жилого района в границах улиц Шоссе Нефтяников, Дальней, им.Дзержинского, Офицерской в Западном внутригородском округе" предписано осуществить техническое сопровождение разработки документации по планировке жилого района и, следовательно, вывод суда об отсутствии сведений в постановлении о реконструкции противоречит материалам дела. - ссылка суда на письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар от 28.08.2007г. N 23/4951с о том, что территория по улице Шоссе Нефтяников/Офицерская, 15/1//39/2 в зону реконструкции центральной части города не входит несостоятельна, поскольку в письме не сказано, что данная территория вообще не подлежит реконструкции. Данные обстоятельства судом надлежащим образом не исследованы.

Из представленного апелляционному суду отзыва ООО "Уникум" на жалобу Администрации усматривается, что распоряжение Главы муниципального образования г.Краснодар от 04.09.2007г. N 1972-р "О реконструкции улицы Офицерской, от улицы имени Дзержинского до улицы Шоссе Нефтяников, в Западном внутригородском округе города Краснодара" является дополнительным доказательством, не представленным истцом суду первой инстанции. Ответчик указывает об отсутствии опубликования указанного распоряжения, что ставит под сомнение его вступление в силу. Указывает, что в его адрес была направлена, в нарушение требований АПК РФ, лишь апелляционная жалоба без документов, приложенных к ней. ООО "Уникум" считает требование о демонтаже временных сооружений за свой счет не основанных на законе, ссылаясь на решение Городской Думы г.Краснодара от 31.03.2005г. N 64, в котором указано, что в случае предполагаемого изъятия земельного участка, к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008г. отменено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2007 г. по делу N А32-14758/2007-53/329, апелляционный суд постановил перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Постановление суда мотивировано тем, что материалах дела находится протокол судебного заседания от 12.11.2007г. (лист дела 53), который не заполнен в полном объеме и не подписан лицом, его заполнявшим и судьей, в связи с чем решение отменено в соответствии с п. 6 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

В предварительном судебном заседании ответчик заявил встречное исковое заявление к Администрации г.Краснодара о признании пункта 9.2 договоров аренды земельного участка недействительными. Встречный иск судом принят.

В ходе судебного разбирательства представитель Администрации поддержал исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик просил удовлетворить встречный иск, в исковых требованиях истца отказать.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд пришел к следующему.

Администрация г.Краснодар (арендодатель) и ООО "Уникум" (арендатор) заключили договор аренды от 10.10.2005 года N 4300013977 земельного участка площадью 398 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе г.Краснодара по ул. Шоссе Нефтяников/Офицерская,15/1/39/2, с кадастровым номером 23:43:0201041:0093 для размещения торгового комплекса. 10 октября 2005 года указанные стороны заключили договор аренды N 4300013978 земельного участка площадью 14 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе г.Краснодара, по улице Шоссе Нефтяников/Офицерская, 15/1/39/2, с кадастровым номером 23:43:0201041:0094 для размещения торгового комплекса. Срок действия названных договоров определен до 20.09. 2010 года.

Пункт 9.2. договоров содержит условие, согласно которому, в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, по первому требованию администрации муниципального образования город Краснодар, в десятидневный срок своими силами и за свой счет общество обязано демонтировать размещенный на арендованном участке торговый комплекс, участок привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, без возмещения затрат по освоению участка.

На требование Администрации освободить земельные участки путем демонтажа торгового комплекса, общество ответило отказом, что явилось основанием для предъявления данного иска.

Ответчик - ООО "Уникум" предъявил встречный иск о признании условий пункта 9.2. в договорах аренды земельных участков N 4300013977 от 10.10.2005 г. и N4300013978 от 10.10.2005 г. недействительными, мотивируя тем, что предусмотренные в пункте 9.2 условия являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствуют требованиям закона. Общество ссылалось на Решение городской Думы Краснодара от 31 марта 2005 года N 64 П.8 "О порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар" которое предусматривает, что в случае изъятия земельных участков необходимо представлять расчет убытков собственникам, арендатором, пользователям земельных участков.

Не соответствует по мнению общества пункт 9.2 договоров части 2 статьи 63 Земельного кодекса РФ предусматривающей уведомление землепользователей, собственников земельных участков, арендаторов об изъятии участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия.

Противоречит, указанный пункт договоров и статье 62 ЗК РФ, согласно которой убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, арендаторов подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Установлено, что Решением городской Думы Краснодара от 10.12.2002. N 29, утверждена Концепция долгосрочного развития генерального плана г. Краснодара на 2025 год, Решением городской Думы Краснодара 22.02.2004 г. N 46 п.2 утвержден Генеральный план города Краснодара ( том 2 лист дела 120, 121)

Во исполнение указанных решений, Постановлением Главы муниципального образования город Краснодар N 768 от 01.08.2007 года "О подготовке документации по планировке района в границах улиц Шоссе Нефтяников, Дальней, им.Дзержинского, Офицерской и Западном внутригородском округе города Краснодара" ЗАО "Завод железобетонных изделий N 2" разрешено готовить документацию по планировке жилого района в границах жилого района улиц Шоссе Нефтяников, Дальней, им.Дзержинского, Офицерской в западном внутригородском округе. ( том 1 лист дела 51). Этим же постановлением Департаменту экономического развития, инвестиций и внешних связей, Департаменту архитектуры и градостроительства предписано осуществлять техническое сопровождение разработки документации жилого района в границах указанных улиц.

Распоряжением Главы муниципального образования город Краснодар от 04.09.2007 года N 1972-р "О реконструкции улицы Офицерской, от улицы имени Дзержинского до улицы Шоссе Нефтяников в Западном внутригородском округе города Краснодара ряду территориальных и отраслевых органов администрации муниципального образования город Краснодар и МУ "Служба заказчика" даны поручения по непосредственной подготовке и осуществлению реконструкции ул.Офицерской, от улицы Дзержинского до улицы Шоссе Нефтяников, также указано на необходимость освобождения земельных участков попадающих в зону реконструкции.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования- территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц,( в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), красные линии-линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередач, линии связи_

Установлено, что спорные земельные участки кадастровый номер 23:43:0201041:0093 площадью 398 кв.м. и кадастровый номер 23:43:0201041:0094 площадью 14 кв.м. в результате реконструкции оказываются расположенными за пределами "красных линий",что подтверждается топографическим планом. (том 1 лист дела 81-83,том 2 лист дела 118-119).В данном случае реконструкция заключается в расширении проезжей части автомобильной дороги по ул. Офицерской от улицы Дзержинского до улицы Красной. Земельные участки, находящиеся в пользовании общества подпадают под территорию необходимую для расширения проезжей части автомобильной дороги.

Таким образом, предъявляя требование к ООО "Уникум" об освобождении земельных участков, администрация муниципального образования город Краснодар руководствовалась публичным интересом.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Пункт 4 указанной статьи предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ( статья 432 ГК РФ).

При заключении договоров N 4300013977, N 4300013978 от10.10.2005 г. стороны в пункте 9 предусмотрели особые условия: запрещалось на земельном участке возводить объекты недвижимости, и условие об освобождении земельных участков в случае реконструкции территории до окончания срока аренды (пункт 9.2.).Предусмотренное сторонами условие, указанное в пункте 9.2. не противоречит статье 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды ( имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование.

Статья 619ГК РФ предусматривает условия досрочного расторжения договора аренды. При этом оговаривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса ( пункт 4 ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Администрация муниципального образования г.Краснодар предоставляя в аренду земельные участки ООО "Уникум" оговорила особые условия аренды этих участков в пункте 9.2, арендатор вправе был согласиться на предложенные условия, либо отклонить их. В момент заключения договоров ООО "Уникум" возражений относительно предложенных условий не заявляло, что выразилось в подписании договоров и пользовании земельными участками с 2005 года.

Довод ответчика о ничтожности пункта 9.2 названных договоров в силу статьи 168 ГК РФ, требование общества о предоставлении расчета убытков, связанных с освобождением земельных участков, ссылка на убытки в размере 9673000 руб., которые общество понесет в связи с демонтажем временных сооружений рынка (торгового комплекса), оплату транспортных расходов, а также на потерю упущенной выгоды в размере 849 142 руб. суд считает необоснованным.

Решением городской Думы Краснодара от 31 марта 2005 года N 64 п.8 "О порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар" в пункте 7.5 Положения о порядке распоряжения земельными участками предусмотрено, что в случае предполагаемого изъятия земельного участка к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07 мая 2003 года утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качеств земель в результате деятельности других лиц.

Указанные условия касается арендаторов, договоры аренды, которых не предусматривают особых условий освобождения земельных участков. При заключении договоров аренды арендатор согласен был заключить договоры аренды на предложенных администрацией условиях, поскольку уже на момент заключения договоров стоял вопрос о реконструкции улиц, на которых расположены земельные участки общества, в связи, с чем при заключении договоров условие об освобождении земельных участков было оговорено. Отсюда, требование арендатора о возмещении ему убытков по причине освобождения земельных участков является необоснованным.

Не принимается ссылка ответчика на часть 2 статьи 63 Земельного кодекса РФ, предусматривающую гарантии прав на землю при изъятии участков для государственных и муниципальных нужд и требование ответчика об уведомлении его не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, поскольку условие освобождения земельных участков по требованию администрации было оговорено в договорах аренды. Сторонами достигнуто соглашение по всем как существенным условиям, так и дополнительным, каким является 9.2 договоров. Требование указанной статьи в данном случае на арендодателя не распространяется.

В этом случае администрация обязана было соблюсти требования пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Указанное требование закона администрацией выполнено, ответчику направлено уведомление от 22.06.2006 года N 7011/01, с просьбой освободить земельные участки. (том 1 лист дела 26). Более того, общество в письме от 10.07.20007 года ( том 2 лист дела 122) уведомило Администрацию о согласии произвести разборку конструкций рынка и отсутствии взаимных требований.

Не принимает суд и ссылку общества на письмо Департамента архитектуры и градостроительства от 28.08.2007 г. N 4951с, письмо от 01.02.2008 г. N 437с об отсутствии сведений о реконструкции улиц, на которых расположен торговый комплекс общества, поскольку, как пояснил представитель Администрации ответ от 28.08.2007 г. касается другой части улиц. ( том 1 лист дела 41).Напротив, Департамент архитектуры и градостроительства на имя начальника правового управления администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 14.01.2008 г. N 329 просит принять срочные меры к освобождению земельных участков, находящихся в зоне реконструкции ( том 2 лист дела 93).

Довод ответчика о нарушении Правил производства подготовительных работ при строительстве или реконструкции объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных Решением городской Думы Краснодара от 23 марта 2006 года N 8 п.12 необоснован, поскольку указанные правила устанавливают порядок подготовки строительных площадок и получение ордера для выполнения строительных работ.

Таким образом, пункт 9.2 договоров аренды земельных участков от 10.10.2005 г. N 4300013977, 4300013978 соответствует нормам действующего законодательства.

Требование администрации муниципального образования г.Краснодар об освобождении земельных участков в связи с реконструкцией улиц является законным и обоснованным.

Учитывая изложенное, иск администрации муниципального образования г.Краснодар подлежит удовлетворению в полном объеме, обществу надлежит освободить земельные участки занятые торговым комплексом в течение одного месяца со дня принятия судом постановления, а случае неисполнения постановления апелляционного суда ООО "Уникум" добровольно, Администрация вправе осуществить освобождение земельных участков своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

В иске ООО "Уникум" о признании пункта 9.2 договоров аренды земельных участков от 10.10.2005 г. N 4300013977, N4300013978 надлежит отказать.

Распределение судебных расходов между лицами участвующими в деле произвести в соответствии со статьей 110 АПК РФ. Взыскать с ООО "Уникум" в пользу Администрации муниципального образования г.Краснодар государственную пошлину в размере 3000 руб. по иску и апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Обязать ООО "Уникум" в течение одного месяца, со дня принятия настоящего постановления, своими силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 398кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0093, и земельный участок площадью 14кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0094, расположенные по ул.Шоссе Нефтяников/Офицерской, 15/1//39/2 в г.Краснодаре, путем демонтажа торгового комплекса.

В случае неисполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ООО "Уникум добровольно, Администрация муниципального образования г.Краснодар вправе осуществить освобождение земельных участков своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Отказать ООО "Уникум" в удовлетворении встречного иска.

Взыскать с ООО "Уникум" в пользу Администрации муниципального образования г.Краснодар государственную пошлину в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов Л.А. Захарова