Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2008 г. N 15АП-1474/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24859/2006-37/212-2007-37/84

30 апреля 2008 г.

15АП-1474/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Таврия"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14 декабря 2007 года по делу N А32-24859/2006-37/212-2007-37/84,

по иску Муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Таврия"

о расторжении договора аренды, выселении ответчика и взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Таврия" (далее - ООО "Таврия") о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемых помещений, взыскании с ответчика 719 858 рублей, из которых 606 500 рублей задолженность по арендной плате, 113 358 рублей штрафных санкций.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого муниципального помещения "подземный переход"; однако ответчик платил арендную плату нерегулярно, в связи с чем на 01.10.2006 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 606 500 рублей. Ответчику была направлена претензия, однако требование о погашении задолженности не исполнено.

До вынесения решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил выселить ответчика из занимаемых помещений, взыскать с ответчика 606 500 рублей неосновательного обогащения (т. 1 л.д. 41-44, 61).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2006 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что договор аренды от 25.03.2004 года N 1218 ввиду отсутствия государственной регистрации является недействительной сделкой, в связи с чем сбереженная ответчиком арендная плата подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2007 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2006 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал, что вместе с кассационной жалобой ответчик предоставил копию договора от 25.03.2004 года N 1218 с отметкой о его государственной регистрации (дата регистрации 19.04.2004). Наличие доказательств государственной регистрации договора аренды свидетельствует о необходимости применения к отношениям сторон его условий о цене и порядке расторжения при наличии к этому оснований.

В судебном заседании 05.07.2007 года истец в порядке ст. 49 АПК РФ просил рассмотреть первоначально заявленные требования (т. 1 л.д. 116).

Уточненные требования истца (т. 1 л.д. 120-122, 125-126, т. 2 л.д. 133-136) приняты и рассмотрены Арбитражным судом Краснодарского края в следующей редакции: о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемых помещений, взыскании с ответчика 491 447 рублей, из которых 433 883 рубля задолженность, 57 564 рубля штрафных санкций.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2007 года исковые требования удовлетворены в части расторжения договора аренды, освобождении подземного перехода, взыскании 459 250 рублей, из которых 433 883 рубля основной долг, 25 367 рублей неосновательного обогащения. Суд первой инстанции, проверив доводы, изложенные истцом, представленный расчет, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований. На основании ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции уменьшил сумму штрафа до 25 367 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Таврия" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- суд не проверил основания увеличения размера арендной платы;

- пешеходный переход относится к инженерным сооружениям, однако арендная плата рассчитана по ставкам арендной платы за нежилые помещения;

- ответчик имеет право на зачет затрат в соответствии с договором N 12 на благоустройство и содержание подземного перехода при расчете арендной платы по этому же подземному переходу.

В судебное заседание представители истца и ответчика не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Между Комитетом (истцом) и ООО "Таврия" (ответчиком) заключен договор аренды N 1218 от 25.03.2004 года подземного перехода площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов и Парковая аллея, для использования под розничную торговлю (т. 1 л.д. 7-13, 75-78); государственная регистрация договора произведена 19.04.2005 года (т. 1 л.д. 77, выписка из ЕГРП от 12.12.2006 - т. 1 л.д. 111).

Объект передан в пользование 25.03.2004 года (акт приема-передачи - т. 1 л.д. 13, 78). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды N 1218 от 25.03.2004 года считается заключенным с 19.04.2005 года.

В тоже время в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Как следует из п. 4.1. договора стороны определили срок его действия с 25.03.2004 года по 25.03.2019 года. Таким образом, стороны распространили действие договора аренды N 1218 от 25.03.2004 года на отношения по фактическому пользованию подземным переходом, существовавшие с момента передачи подземного перехода 25.03.2004 до момента государственной регистрации договора 19.04.2005; плата за данный период пользования должна определяться в соответствии с условиями договора.

Комитет требует взыскать арендную плату с 25.03.2004 по 01.11.2007 года в соответствии с представленным расчетом (т. 2 л.д. 134-136).

В соответствии с п. 5.1., 5.2., 1.5., 1.6. договора аренды арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату; размер ставок арендной платы устанавливается администрацией города и подлежит корректировке в одностороннем порядке путем публикации постановлений органов местного самоуправления в газете "Новороссийский Рабочий".

В материалах дела также имеется дополнительное соглашение к договору аренды N 1218 от 25.03.2004, на котором не указана дата его совершения, о внесении изменений в условия о размере арендной платы (т. 1 л.д. 14-16). Однако в соответствии с разъяснениями, данными в п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59), соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, в связи с чем оно не подлежит применению. Таким образом, размер арендной платы следует определять на основании постановлений органов местного самоуправления.

Как следует из представленного истцом расчета, начиная с ноября 2004 года, размер арендной платы рассчитан с учетом повышающего коэффициента 2 в связи с выявленным фактом заключения ответчиком договоров субаренды (акт проверки от 04.11.2004 года - т. 1 л.д. 23).

В соответствии с п. 3.17. договора арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду с согласия арендодателя и с обязательным предоставлением ему договоров субаренды. Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ также предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя. Однако ООО "Таврия" не получало согласия Комитета на заключение договоров субаренды, чем нарушило условия договора о порядке пользования имуществом. Пунктом 3 ст. 615 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения арендатором условий договора о порядке пользования: арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 615 ГК РФ не предусматривает оснований для одностороннего изменения размера арендной платы (порядка его исчисления) в связи с нарушением арендатором условий о пользовании арендованным имуществом. Надлежащим способом защиты в данном случае является взыскание убытков. Таким образом, основания для применения повышающего коэффициента 2 при расчете размера арендной платы отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции отвергает как необоснованный довод ответчика о применении при расчете ставок арендной платы, установленных для нежилых помещений. Как следует из текста п. 1 постановления Главы администрации города Новороссийска N 1440 от 31.12.2003 г. (т. 1 л.д. 45-46), п. 1 постановления Главы администрации города-героя Новороссийска N 192 от 04.02.2005 года (т. 1 л.д. 47-48), п. 3 постановления Главы администрации города-героя Новороссийска N 118 от 24.01.2006 (т. 1 л.д. 49-50), п. 3 постановления Главы администрации города-героя Новороссийска N 1170 от 27.04.2007 (т. 2 л.д. 40) размер базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр установлен для расчетов в отношении любого недвижимого муниципального имущества без градации на помещения, сооружения, объекты внешнего благоустройства. Размер арендной платы применительно к различным видам помещений, сооружений и объектов благоустройства корректируется путем применения соответствующих коэффициентов. Расчет ежемесячной арендной платы за пользование спорным подземным переходом без учета договоров субаренды произведен верно.

Размер арендной платы за период с 25.03.2004 по 01.11.2007 года составляет 505 640 рублей.

С 25.03.2004 по 31.03.2004 - 1 976 рублей = 8750 / 31 (кол-во дней месяца) х 7 (количество дней пользования).

С 01.04.2004 по 31.01.2005 - 87 500 рублей = 8750 х 10 месяцев.

С 01.02.2005 по 07.02.2005 - 2 188 рублей = 8750 / 28 (кол-во дней месяца) х 7 (количество дней пользования).

С 08.02.2005 по 28.02.2005 - 7 350 рублей = 9800 / 28 (кол-во дней месяца) х 21 (количество дней пользования)

С 01.03.2005 по 31.01.2006 - 107 800 рублей = 9800 х 11 месяцев.

С 01.02.2006 по 03.02.2006 - 1 050 рублей = 9800 / 28 (кол-во дней месяца) х 3 (количество дней пользования).

С 03.02.2006 по 28.02.2006 - 12 000 рублей = 13440 / 28 (кол-во дней месяца) х 25 (количество дней пользования).

С 01.03.2006 по 30.04.2007 - 188 160 рублей = 13440 х 14 месяцев.

С 01.05.2007 по 07.05.2007 - 3 035 рублей = 13440 / 31 (кол-во дней месяца) х 7 (количество дней пользования).

С 08.05.2007 по 31.05.2007 - 12 681 рубль = 16380 / 31 (кол-во дней месяца) х 24 (количество дней пользования).

С 01.06.2007 по 31.10.2007 - 81 900 рублей = 16380 х 5 месяцев.

В соответствии с актом сверки поступления платежей ООО "Таврия" по договору аренды N 1218 от 25.03.2004, подписанному обеими сторонами (т. 1 л.д. 123-124), общая сумма денежных средств, поступивших от ООО "Таврия" составляет 147 750 рублей. Следовательно, размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, равен 357 890 рублям. Решение суда первой инстанции в этой части подлежит изменению.

Судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованный довод ответчика о необходимости уменьшения суммы присуждения на размер затрат, понесенных в соответствии с договором N 12 на благоустройство и содержание подземного перехода по этому же подземному переходу.

Как следует из материалов дела, 18.08.2003 года Администрация г. Новороссийска (участник 1), МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" (участник 2), ООО "Таврия" (участник 3) заключили договор N 12 о совместной деятельности в сфере благоустройства (т. 2 л.д. 6-8). Предметом договора определено благоустройство подземного перехода, находящегося по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов. Как участник указанного договора Администрация г. Новороссийска приняла на себя следующие обязательства (п. 2.1. договора): выдавать разрешения на строительство объектов недвижимости; предоставить 3 Участнику сроком на 15 лет в пользование внутренние и наружные части подземного перехода; в целях последующего содержания подземного перехода освободить 3 Участника от арендных платежей за используемые площади.

Из содержание акта сверки (т. 2 л.д. 34), подписанного ООО "Таврия" и МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство", следует, что на 20.10.2004 года ООО "Таврия" выполнило капитальный ремонт внутренних и наружных частей подземного перехода - полностью заменила электропроводку, электроосвещение; произвело капитальный ремонт насосной с полной заменой трубопровода, насосов; произвело реконструкцию входной группы в подземный переход со стороны Бирюзова; установило один павильон; Администрация выдала договор аренды на помещение и земли на 15 лет с оплатой аренды, разрешение на разработку проектно-сметной документации.

Таким образом, работы, проведенные ответчиком по ремонту спорного павильона и разработке проектно-сметной документации, осуществлялись во исполнение договора N 12 о совместной деятельности в сфере благоустройства от 18.08.2003. В этом случае оценке подлежит сам договор N 12 от 18.08.2003 года, а также вопросы его надлежащего исполнения всеми участниками (товарищами). Однако данные вопросы могут исследоваться судом только при заявлении соответствующего иска. По смыслу ч. 2 ст. 132, ч. 5 ст. 170 АПК РФ в случае рассмотрения дела в суде требование о зачете должно быть заявлено в форме встречного иска. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете; в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 декабря 2001 года N 65). При таких обстоятельствах оснований для зачета расходов на благоустройство и содержание подземного перехода, произведенных в соответствии с договором N 12 от 18.08.2003 года, не имеется.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Актом сверки поступления платежей ООО "Таврия" (т. 1 л.д. 123 - 124) подтверждается, что ООО "Таврия" систематически нарушало сроки внесения арендной платы и на момент подачи искового заявлении (05.10.2006 года) имело непогашенную задолженность в размере 166 194 рубля, что является существенным нарушением условий договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 11.04.2006 года ответчиком получена претензия Комитета N 6-1.И/1704 от 11.04.2006 (т. 1 л.д. 17), в которой истец предупреждает ответчика о систематическом нарушении условий договора, требует погасить задолженность по арендной плате и сообщает о намерении расторгнуть договор, в случае неисполнения обязательств. Таким образом, суд обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, требование истца об освобождении подземного перехода является обоснованным.

Удовлетворяя требования истца об освобождении ответчиком спорного сооружения, суд должен указать место и срок совершения действий ответчиком (ч. 1 ст. 174 АПК РФ). Однако в резолютивной части решения суда не указан срок, в течение которого ответчик обязан освободить подземный переход - в этой части решение суда подлежит изменению.

В соответствии с п. 8.1. договора аренды от N 1218 от 25.03.2004 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона выплачивает другой стороне штраф в размере квартальной арендной платы. Факт нарушения условий договора установлен судами первой и апелляционной инстанции. Учитывая компенсационную природу санкций и руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно уменьшил сумму штрафа до 25 367 рублей. Обстоятельств, опровергающих данный вывод суда первой инстанции, суду апелляционной инстанции не представлено.

На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит распределению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 13 577 рублей (9 577 рублей по денежному требованию и 4 000 рублей по требованиям о расторжении договора и об исполнении в натуре обязанности по освобождению арендуемого имущества) подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 1 752 рубля подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 декабря 2007 года по делу N А32-24859/2006-37/212-2007-37/84 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таврия" в пользу муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" 357 890 рублей задолженности по арендной плате, 25 367 рублей штрафных санкций, а всего 383 257 (триста восемьдесят три тысячи двести пятьдесят семь) рублей.

Расторгнуть договор аренды N 1218 от 25.03.2004 года подземного перехода площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов и Парковая аллея, заключенный между Муниципальным учреждением "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" и обществом с ограниченной ответственностью "Таврия".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Таврия" освободить подземный переход площадью 350 кв.м., расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов и Парковая аллея, в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таврия" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 577 (тринадцать тысяч пятьсот семьдесят семь рублей) рублей.

Взыскать с муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации г. Новороссийска" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 752 (одна тысяча семьсот пятьдесят два) рубля.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко