Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2008 г. N 15АП-3411/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-14673/2007-20/440

25 июня 2008 г.

15АП-3411/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Сорокин В.Н., доверенность от 27.12.2007г. N в реестре 11655; от ответчиков: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Уникум"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30 апреля 2008 г. по делу N А32-14673/2007-20/440 (судья Бабаева О.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Уникум"

к ответчикам Администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту финансов администрации муниципального образования г. Краснодар

о взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Уникум" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчикам Администрации муниципального образования город Краснодар (далее администрация), Департаменту финансов администрации муниципального образования г. Краснодар о взыскании 7 031 265 рублей.

В обоснование иска указало, что между администрацией и обществом были заключены договоры аренды земельных участков, расположенных г.Краснодаре по ул.Шоссе Нефтяников/Офицерская,15/1/39/2, для временного размещения торгового комплекса. В 2007 г. администрация направила обществу письмо с требованием освободить земельные участки путем демонтажа торгового комплекса, в связи с реконструкцией территории. Общество прекратило свою деятельность и демонтировало временные сооружения рынка. Другого места для продолжения работы торгового комплекса администрация обществу не предоставила. Общество ссылается на постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 21 февраля 2008р. по делу N А32-14758/07-53/329. Полагает, данным постановлением установлено, что освобождение земельного участка производится для общественных (муниципальных) нужд. Полагает, что на него распространяются гарантии, установленные п.1 ст.55, ст.57, п.1 ст.63 ЗК РФ. Общество просит взыскать с администрации убытки в размере 6 262 265 руб. и упущенную выгоду в размере 769 000 руб. (с учетом заявления об изменении основания иска и уменьшении исковых требований - т.2, л.д.54-57).

Обществом представлен отчет N 2355/040607Ц-0004/Ю-01/0004 об оценке рыночной стоимости торгового комплекса, расположенного по адресу улице Шоссе Нефтяников 15 1/улице Офицерская 39 2 , выполненного по заказу общества филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю 11 июня 2007 г. Согласно отчету рыночная стоимость торгового комплекса по состоянию на 4 июня 2007 г. составляет 9 673 000 руб., стоимость упущенной выгоды - 849 000 руб. (т.1, л.д.72).

В отзыве на иск администрация просила в иске отказать, указала на положения п.9.2 договоров аренды, по которым общество приняло на себя обязательство по первому требованию администрации освободить земельные участки без возмещения затрат по освоению. Отчет об оценке, представленный истцом, полагает недопустимым доказательством (т.2, л.д.37).

Решением арбитражного суда от 30 апреля 2008 г. в удовлетворении исковых требований общества отказано. Суд первой инстанции сослался на постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 21 февраля 2008 г. по делу N А32-14758/07-53/329, в котором установлено, что требования п.2 ст.63 ЗК РФ в рассматриваемом случае на арендодателя не распространяются. Суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому требование администрации об освобождении земельных участков не основано на нормах Земельного кодекса РФ об изъятии земельных участков в публичном порядке. Суд констатировал наличие у общества обязательства освободить земельный участок в силу положений п.9.2 договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, исковые требования общества удовлетворить. Жалоба мотивирована указанием на следующие обстоятельства:

- общество понесло убытки не только по демонтажу, убытками общества также является сама стоимость торгового комплекса;

- в резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2008 г. указывается только на освобождение земельных участков в связи с реконструкцией, расторжения договора администрация не требовала и не требует;

- общество оплачивало арендную плату до мая 2008 г.;

- на общество распространяются гарантии, предусмотренные ст.62,63 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчики извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец являлся арендатором земельных участков. Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) были заключены договоры аренды от 10.10.2005 года N 4300013977 земельного участка площадью 398 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе г.Краснодара по ул. Шоссе Нефтяников/Офицерская,15/1/39/2, с кадастровым номером 23:43:0201041:0093 и договор аренды N 4300013978 земельного участка площадью 14 кв.м., расположенного по тому же адресу, с кадастровым номером 23:43:0201041:0094 для размещения торгового комплекса. Срок действия названных договоров определен до 20.09. 2010 года (т.1, л.д.12-35).

Общество ссылается на преюдициальное значение постановления Пятнадцатого арбитражного суда от 21 февраля 2008 г. по делу N А32-14758/07-53/329. Данным постановлением Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, обязал ООО "Уникум" в течение одного месяца, со дня принятия настоящего постановления, своими силами и за свой счет освободить земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0093, и земельный участок площадью 14 кв.м., кадастровый номер 23:43:0201041:0094, расположенные по ул.Шоссе Нефтяников/Офицерской, 15/1//39/2 в г.Краснодаре, путем демонтажа торгового комплекса. Суд также отказал ООО "Уникум" в удовлетворении встречного иска о признании п.9.2 договоров аренды земельного участка недействительными.

Указанным постановлением установлен ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся обстоятельств освобождения обществом земельных участков, расположенных г.Краснодаре по ул. Шоссе Нефтяников/Офицерская,15/1/39/2.

Преюдициальными являются следующие установленные в постановлении Пятнадцатого арбитражного суда от 21 февраля 2008 г. по делу N А32-14758/07-53/329 обстоятельства:

- установлено, что Решением городской Думы Краснодара от 10.12.2002. N 29, утверждена Концепция долгосрочного развития генерального плана г. Краснодара на 2025 год, Решением городской Думы Краснодара 22.02.2004 г. N 46 п.2 утвержден Генеральный план города Краснодара (том 2 лист дела 120, 121);

- установлено, что арендованные обществом для целей размещения торгового комплекса земельные участки кадастровый номер 23:43:0201041:0093 площадью 398 кв.м. и кадастровый номер 23:43:0201041:0094 площадью 14 кв.м. в результате реконструкции оказываются расположенными за пределами "красных линий", что подтверждается топографическим планом;

- установлено, что реконструкция заключается в расширении проезжей части автомобильной дороги по ул. Офицерской от улицы Дзержинского до улицы Красной; земельные участки, находящиеся в пользовании общества, подпадают под территорию, необходимую для расширения проезжей части автомобильной дороги;

- установлено, что ответчику направлено уведомление от 22.06.2006 года N 7011/01, с просьбой освободить земельные участки; общество в письме от 10.07.20007 года уведомило администрацию о согласии произвести разборку конструкций рынка и отсутствии взаимных требований.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2008 г. по делу N А32-14758/07-53/329 оставлено без изменения постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2008 г. N Ф08-1733/2008.

Взыскание убытков, на котором настаивает истец, является мерой гражданско-правовой ответственности. Для применения этой меры должны быть доказаны все необходимые условия, в частности, если речь идет о взыскании убытков за неисполнение (ненадлежащее исполнения) гражданско-правового договора, неисправность контрагента.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает возмещение убытков в качестве последствия ряда неблагоприятных для землепользователя обстоятельств, от него не зависящих, но в то же время и не являющихся последствием неисправности иных лиц, в частности, в качестве последствия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В то же время, Земельный кодекс РФ также регулирует основания для прекращения договора аренды земельного участка.

Из положений Земельного и Гражданского кодексов РФ следует, что прекращение договора аренды земельного участка может быть обусловлено как его расторжением, в том числе в связи с отказом от его исполнения одной из сторон, так и иными обстоятельствами, в частности, изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сопоставление п.1. и п.2 ст. 46 Земельного кодекса РФ приводит к выводу, что расторжение договора аренды по предусмотренным гражданским законодательством основаниям и изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ, являются различными основаниями для прекращения аренды земельного участка.

Пункт 9.2. договоров, заключенных обществом и администраций, содержит условие, согласно которому в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, по первому требованию администрации муниципального образования город Краснодар, в десятидневный срок своими силами и за свой счет общество обязано демонтировать размещенный на арендованном участке торговый комплекс, участок привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению, без возмещения затрат по освоению участка.

Из положений ст. 619 ГК РФ следует, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре аренды, могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Такое толкование положений данной статьи получило отражение в п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Также могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора основания для отказа от исполнения договора одной из его сторон. Согласно п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В постановлении от 18 апреля 2008 г. N Ф08-1733/2008 по делу N А32-14758/07-53/329 суд кассационной инстанции пришел к выводу, согласно которому обязательства сторон по договорам аренды в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ и пунктами 9.2 договоров прекращены по истечении 10- дней с даты получения обществом письма администрации об освобождении земельных участков - с 11.07.2007г.; у общества возникла обязанность вернуть администрации земельные участки в том виде, в котором оно их получило на момент заключения договоров аренды.

Таким образом, согласно преюдициально установленным обстоятельствам, общество осуществило демонтаж временных сооружений рынка во исполнение своей обязанности, возникшей в связи с наступлением предусмотренного в п.9.2 договоров аренды обстоятельства.

Специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, отличные от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, установлены Земельным кодексом РФ только для договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более чем пять лет. Согласно положениям п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из п.6.1. договоров аренды, договоры действуют в течение пяти лет с 20.09.2005г. по 20.09.2010г. (т.1, л.д.16, 28). То есть, договоры заключены на срок, не превышающий пяти лет, поэтому гарантии, установленные п.9 ст. 22 ЗК РФ на арендатора в данном случае не распространяются.

Апелляционный суд приходит к выводу, что арендные правоотношения, возникшие из договоров аренды от 10.10.2005 года N 4300013977 и N 4300013978, прекращены. Суд первой инстанции верно указал, что прекращение арендных правоотношений осуществлено в соответствии с п.9.2 договоров. Освобождая земельные участки, общество исполняло свои договорные обязанности. Поэтому основания для применения к отношениям сторон положений законодательства, регулирующих последствия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отсутствуют. Обусловленность прекращения правоотношений публичным интересом данного обстоятельства не изменяет, поскольку администрация, являясь органом публичного образования, должна действовать в публичных интересах (интересах соответствующего муниципального образования) и при реализации гражданских правоотношений.

В случае, если общество продолжало уплачивать арендные платежи после прекращения арендных правоотношений и освобождения земельного участка, оно не лишено права обратиться за применением способа защиты, предусмотренного главой 60 ГК РФ.

Во время судебного разбирательства в суде первой инстанции индивидуальным предпринимателем Д.Л.Николаевым было заявлено ходатайство о вступлении в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, с ходатайством об отсрочке уплаты госпошлины (т.2, л.д.84, 105). Суду представлено соглашение об уступке права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N 4300013978, подписанное обществом и предпринимателем 20.11.2007г., зарегистрированное в реестре 24 января 2008 г. (т.2, л.д.122 об.). Суд инстанции отказал предпринимателю Николаеву Д.Л. в предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины, поскольку предприниматель не предоставил суду сведения, позволяющие установить невозможность заявителя, в связи с трудным финансовым положением, уплатить государственную пошлину. Ходатайство предпринимателя Николаева Д.Л. о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, суд оставил без удовлетворения. При этом разъяснил предпринимателю, что он сохраняет право на предъявление иска в самостоятельном процессе. Поскольку решение суда первой инстанции не устанавливает права либо обязанности предпринимателя Николаева Д.Л., апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по основанию, предусмотренному в п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ. Кроме того, согласно позиции окружного суда, получившей отражение в постановлении ФАС СКО от 18 апреля 2008 г. N Ф08-1733/2008, обязательства сторон по договору аренды прекратились до подписания обществом и предпринимателем соглашения от 20.11.2007г., следовательно, общество не могло передавать права и обязанности по прекращенному договору аренды. На этом основании суд кассационной инстанции прекратил производство по кассационной жалобе предпринимателя на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008г. по делу N А32-14758/2007-53/329.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2008 г. по делу N А32-14673/2007-20/440 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Уникум" 1 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов О.Х. Тимченко