Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2008 г. N 15АП-2125/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-29235/2006-31/695

29 сентября 2008 г.

15АП-3110/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Захаровой Л.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Запорожко Е.В.,

при участии:

от истца и третьего лица - представители не явились

от ответчика - директор Симоненко Виктор Викторович, представитель Захарова Екатерина Викторовна, доверенность от 12.04.2008 г. N 2Д-2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СНЕП" (ответчик)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2008 г. по делу N А32-29235/2006-31/695,

принятое в составе судьи Орлова А.И.,

по иску администрации муниципального образования города-курорта Геленджик

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СНЕП"

при участии третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик

о сносе самовольного строения,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - администрация г. Геленджик) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СНЕП" (далее - ООО "СНЕП") о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства - пятиэтажного здания пансионата на 150 мест с пристройкой (длиной около 95 м., шириной около 45 м., пристройка - от 13,5 до 17 м.), расположенного по адресу: Краснодарский край, с. Архипо-Осиповка, ул. Пограничная, 15, либо о разрешении осуществить снос указанного объекта силами истца за счет ответчика в установленном судом порядке.

Исковые требования мотивированы тем, что здание пансионата на 150 мест с пристройкой, расположенное по адресу: Краснодарский край, с. Архипо-Осиповка, ул. Пограничная, 15 создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке и без получения предусмотренного законом разрешения, а, следовательно, является самовольной постройкой. Также указанный объект недвижимости не отвечает требованиям сейсмобезопасности и имеет большое количество дефектов, что создает угрозу аварии. Таким образом, сохранение указанной самовольной постройки нарушает права муниципального образования города-курорта Геленджик и создает угрозу возникновения чрезвычайной ситуации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, с. Архипо-Осиповка, ул. Пограничная, 15, является самовольной постройкой, так как создан без предусмотренного законом разрешения на участке, не отведенном для этих целей в предусмотренном законом порядке. Кроме того, в соответствии с материалами технического обследования спорное здание пансионата на 150 мест с пристройкой находится в аварийном состоянии, не соответствует требованиям сейсмоустойчивости и не пригодно для дальнейшей эксплуатации. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что указанный объект самовольного строительства подлежит сносу в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Не согласившись с решением, общество с ограниченной ответственностью "СНЕП" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 апреля 2008 года отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, назначить повторную экспертизу в ГУ МЮ "Краснодарская лаборатория судебных экспертиз". В обоснование жалобы ООО "СНЕП" указало, что решение суда первой инстанции не соответствует фактическим материалам дела и является незаконным. Так, в тексте решения имеются неточности; судом не были приняты во внимание документы, предоставленные ответчиком, подтверждающие наличие разрешения на строительство; судом было незаконно оставлено без внимания заключение, предоставленное ответчиком, и отказано в проведении повторной экспертизы; в соответствии со свидетельством от 12.02.1996 года N 637 ООО "СНЕП" является собственником спорного здания пансионата и обладает правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок под пансионатом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик представил ходатайство о дополнении апелляционной жалобы в части отмены определения арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2007 о принятии обеспечительной меры в виде запрета УФРС по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении пансионата, а также обязании УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, с. Архипо-Осиповка, ул. Пограничная, 15, площадью 7801 кв.м.

В удовлетворении данного ходатайства отказано, поскольку заявитель жалобы фактически просит рассмотреть и отменить не обжалованный судебный акт - определение от 28.06.2007, что противоречит п.1 ст. 257 АПК РФ.

В судебном заседании представители ООО "СНЕП" поддержали апелляционную жалобу.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2008 г. подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Геленджикского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 08.06.1985 N 259 под строительство пансионата на 150 мест с расширением до 500 мест производственному объединению "Краснодарстройматериалы" был предоставлен земельный участок, расположенный в поселке Архипо-Осиповка г.Геленджика. Постановлением главы администрации поселка Архипо-Осиповка г.Геленждика от 08.08.1997 N 120 ТОО МП "СНЕП" (правопредшественник ООО "СНЕП") был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, с. Архипо-Осиповка, ул. Пограничная, 15, площадью 7801 кв.м., для завершения строительства пансионата на 150 мест (т.1, л.д.10, 11).

Согласно п. 2 вышеназванного Постановления главы администрации ТОО МП "СНЕП" было обязано в течение 10 дней заключить с администрацией поселка договор аренды спорного земельного участка; зарегистрировать его в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города в установленном порядке; использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и соблюдением природоохранного законодательства; оформить строительный паспорт в управлении архитектуры и градостроительства города; строительство объекта вести в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом; получить разрешение на производство строительных работ в Геленджикской инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

Однако, как следует из представленных в материалы дела документов, договор аренды земельного участка между администрацией муниципального образования и ООО "СНЕП" в установленном порядке не заключался (письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 01.08.2002 N 3675 (т.1, л.д.39); проектная и разрешительная документация на строительство незавершенного строительством пансионата не выдавалась (письмо Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджик от 21.09.2006 N 4445 (т.1, л.д.14); сведения о государственной регистрации прав на земельный участок отсутствуют (информация ГУ ФРС по Краснодарскому краю от 30.08.2006 N 12/058/2006-085 (т.1, л.д.12).

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, основанием возникновения права аренды на земельный участок является договор аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок не менее чем один год, подлежит государственной регистрации за исключением случаев, установленных законом.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку договор аренды между администрацией муниципального образования, представляющей собственника в гражданско-правовых отношениях, и ООО "СНЕП" не заключался, а Постановление главы администрации поселка Архипо-Осиповка г.Геленждика от 08.08.1997 N 120 не является основанием возникновения прав на данный земельный участок, в силу положений ст. 165, 433 ГК РФ право аренды у ответчика не возникло.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 7801 кв.м был предоставлен ООО "СНЕП" для завершения строительства пансионата. В соответствии с п.п.10, 13, 14 объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, их создание (строительство) и реконструкция (изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство. Согласно п.4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Однако, в нарушение указанных требований закона разрешительная документация на осуществление строительной деятельности в установленном порядке ответчиком не получена, мероприятия по консервации незавершенного строительством объекта не проведены. В материалы дела представлены доказательства уклонения ООО "СНЕП" от исполнения указанных выше обязанностей, а также об аварийном состоянии незавершенного строительством пансионата (т.1, л.д.15-23).

В связи с тем, что земельный участок не был предоставлен ООО "СНЕП" в установленном законом порядке при отсутствии договора аренды, расположенный на нем объект незавершенного строительства создает угрозу возникновения чрезвычайной ситуации, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.ст. 304, 305 ГК РФ).

В связи с тем, что земельный участок площадью 7801 кв.м. находится в фактическом владении ответчика без надлежащих правовых оснований, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда первой инстанции о самовольном характере владения им.

В соответствии со ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что, по мнению ответчика, арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о строительстве пансионата без получения необходимых разрешений и документов. В результате исследования представленных в материалы дела доказательств, на которые ссылается ответчик, указанный довод не находит своего подтверждения.

Так, из разрешения инспекции (управления) государственного архитектурно-строительного контроля N 621 от 31.12.1982 (т.1, л.д.111) следует, что ПО "Краснодарстройматериалы" получало разрешение не на строительство, а на производство "подготовительных работ по пансионату на 150 мест", заместителем министра промышленности и строительных материалов РСФСР приказом от 15.04.1988 N 177 утверждена проектно-сметная документация пансионата и определены его основные технико-экономические показатели (т.1, л.д.112), а также обращение генерального директора ПО "Краснодарстройматериалы" к заместителю министра промышленности с просьбой о выделении финансирования, в котором содержится текстуальная ссылка на разрешение на строительство с иными номером и датой (т.1, л.д.113).

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Указанные выше документы не являются надлежащими доказательствами выполнения застройщиком всего комплекса организационно-разрешительных мероприятий, предшествующих началу строительства в установленном порядке.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы, проведенной на основании определения арбитражного суда первой инстанции от 08.10.2007, незавершенное строительством здание пансионата имеет сильные повреждения несущих и ограждающих конструкций, не отвечает требованиям сейсмобезопасности, прочность бетона и несущая способность всего строения не позволяет безопасно эксплуатировать строение, что свидетельствует об аварийности здания и его непригодности для дальнейшей эксплуатации, а выявленные дефекты фактически исключают возможность восстановления строения до уровня дальнейшей безопасной эксплуатации (т.2, л.д.38-70).

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что арбитражный суд первой инстанции неправомерно отказал в назначении повторной экспертизы. Однако, в соответствии с п.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Экспертиза назначается судом при необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний (п.1 ст.82 АПК РФ). Совокупность представленных в дело доказательств позволяет прийти к выводу о том, что вопросы, возникшие при рассмотрении дела, разъяснены заключением ранее проведенной экспертизы, в силу чего повторная экспертиза по одним и тем же вопросам является излишней.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Возведение самовольной постройки, в том числе, постройки с существенными нарушениями строительных и градостроительных норм и правил, а также постройки, нарушающей права и законные интересы собственника земельного участка, создающее угрозу жизни и здоровью других лиц, является правонарушением, влекущем применение санкции в виде обязания снести ее осуществившим строительство лицом.

Исходя из изложенного, решение надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2008 г. по делу А32-29235/2006-31/695 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Л.А. Захарова

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина