Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2008 г. N 15АП-5916/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-8696/2008-C2-6

09 октября 2008 г.

15АП-5916/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощник судьи Юсупова Л.А.

при участии:

от истца: Первеев Борис Анатольевич, паспорт серия 6002 N 007127, выдан 25.01.2008г. ОВД Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, доверенность от 01.09.2008г. N 8.11-897

от ответчика: Смирнов Андрей Юрьевич, паспорт серия 6004 N 243068, выдан 19.09.2003г. ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, доверенность в деле

Гарилюк Алексей Михайлович, паспорт серия 6003 N 319792, выдан 26.02.200г. ОВД Советского района г. Ростова-на-Дону, доверенность в деле

Миронов Сергей Леонидович, директор, паспорт серия 6004 N 584212, выдан 19.12.2003г. ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, протокол от 14.07.2008г. N1, приказ от 14.07.2008г. N1

от третьего лица: ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГУП "Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008г. по делу N А53-8696/2008-C2-6

по иску ФГУП "Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи"

к ответчику закрытому акционерному обществу "Донмедсервис"

при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области

об обязании освободить недвижимое имущество,

принятое судьей Петуховой Л.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи" (далее - истец, предприятие, ФГУП "РТЦ АИСС") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Донмедсервис" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить незаконно занимаемое недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности и хозяйственном ведении ФГУП "РТЦ АИСС" - нежилые помещения общей площадью 3442,50 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик самовольно занял дополнительную площадь 1427, 43 кв.м. в настоящее время арендные отношения указанных помещений с ответчиком прекращены в связи с истечением 28.02.2008г. срока действия дополнительного соглашения, а, следовательно, и договора аренды 3288/04-2 от 30.12.2004г. 28.03.2008г. ФГУП "РТЦ АИСС" направило письмо с требованием освободить занимаемые помещения, однако указанное требование ЗАО "Донмедсервис" добровольно не выполнено.

Определением от 07.06.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области (далее - третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008г. по делу N А53-8696/2008-C2-6 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что истец не предлагал ответчику расторгнуть договор аренды, а предлагал лишь освободить занимаемые помещения. Требования о расторжении договора аренды в иске также не заявлялись.

Предприятие обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, удовлетворив исковые требования об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые помещения. Заявитель полагает, что у истца имелось право на односторонний отказ от договора аренды и арендные отношения на момент подачи иска отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо указало, что апелляционная жалоба необоснованна и не подлежит удовлетворению. ТУ ФАУГИ по Ростовской области полагает, что договор аренды от 30.12.2004г. N 288/04-2 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку дополнительное соглашение не заключено и арендодателем продолжает являться ТУ Росимущества Ростовской области.

В судебное заседание 01.10.2008г. представитель третьего лица не явился, заявив письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Суд рассмотрел жалобу в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, удовлетворив исковые требования.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 00 мин. 02.10.2008г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.12.2004г. между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области (арендодатель), ЗАО "Донмедсервис" (балансодержатель) и ФГУП "РТЦАИСС" заключен договор аренды N 288/04-2 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274, литер АП комнаты: на первом этаже: NN 2-15, 23-26, 38, 40-44, 50-58, 64, на втором этаже: NN 5-7, 9-13, 33-35, 39, 41-46, 48, 49, 51, 56; на третьем этаже NN 7, 8, 10-14, 18, 19, 21-24, на четвертом этаже NN 3-6, 8, 9, 11-26; на пятом этаже NN 5, 6, 9-20, 22-24, общей площадью 2015,00 кв.м для использования под поликлинику на срок с 30.11.2004г. до 30.11.2005г. Арендованное имущество является федеральной собственностью и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждено материалами дела: свидетельством о государственной регистрации права серии 61АВ N 214675 от 10.03.2006г.; выпиской и реестра федерального имущества от 02.04.2008г. N 250.

Распоряжением от 27.11.2007г. N 1632-р ТУ ФАУФИ по РО обязало предприятие в срок до 01.01.2008г. обеспечить заключение дополнительного соглашения к указанному договору аренды с обществом. Целью дополнительного соглашения было переоформление трехстороннего договора на двухсторонний, где арендодателем будет являться предприятие, с учетом требований действующего законодательства.

Во исполнение указанного распоряжения между обществом и предприятием было заключено дополнительное соглашение N 1 от 01.01.2008г. Указанным соглашением определено, что предприятие сдает вышеназванное имущество обществу с согласия ТУ ФАУФИ по РО. При этом срок аренды определен с 01.01.2008г. по 28.02.2008г.

Данное дополнительное соглашение не было согласовано ТУ ФАУФи по РО, что в письме от 05.02.2008г. N 11-814/02 мотивировано его несоответствием рекомендованной форме.

В связи с изложенным предприятие направило обществу новый проект договора N 1.1.3.-1/463 от 07.03.2008г. Указанный проект обществом подписан не был. Письмом от 28.03.2008г. N 8.15-249 предприятие уведомило общество о необходимости освободить занимаемые помещения в связи с неподписанием договора, а также сообщило о своем намерении выставлять свободные площади на конкурс для заключения договора аренды (л.д. 43).

Письмом от 11.04.2008г. N 8.15-329 предприятие повторно уведомило общество о необходимости освободить незаконно занимаемые помещения, установив срок до 10 мая 2008 года (л.д. 69).

Кроме того, предприятием ранее было направлено обществу письмо от 07.02.2008г. N 8.15-94 о расторжении договора N 288/04-2 от 30.12.2004г. в одностороннем порядке на основании пункта 5.2. указанного договора с 07.03.2008г.

Также 15.12.2005г. и 10.10.2006г. предприятие заявляло обществу претензии в связи с произвольным занятием помещений, не сданных в аренду и имеющейся задолженностью по арендной плате, в связи с чем предприятие ходатайствовало перед ТУ ФАУФИ по РО о расторжении договора аренды с обществом (л.д.132-135, 157),

В то же время ТУ ФАУФИ по РО письмом от 03.04.2008г. N 11-2627/01 уведомило общество о том, что договор аренды N 288/04-2 от 30.12.2004г. считается возобновленным на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неисполнение обществом предъявленного требования послужило основанием для обращения предприятия в суд с настоящим иском.

Государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, является самостоятельным субъектом гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 6 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий определяется Гражданским кодексом и законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Аналогичная норма содержится в части 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Кроме того, частями 3, 4 указанной статьи закреплены дополнительные ограничения, связанные со специальной правоспособностью унитарного предприятия, в части запрета на совершение сделок, лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом, и сделок, связанных с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, заключением договоров простого товарищества.

Таким образом, полномочия собственника имущества унитарного предприятия и самого предприятия как субъекта права хозяйственного ведения разграничены. Соответственно суд первой инстанции дал верную квалификацию договору аренды N 288/04-2 от 30.12.2004г. как заключенному унитарным предприятием в качестве арендодателя с согласия ТУ ФАУФИ по РО.

Указанные нормы Закона направлены на защиту интересов собственника имущества предприятия, их назначение состоит в обеспечении контроля собственника за нецелесообразным, неэффективным, нецелевым, неправомерным и т.п. уменьшением либо обременением имущества, переданного в хозяйственное ведение унитарного предприятия. Дача согласия не переводит собственника имущества в лице соответствующего уполномоченного органа в статус стороны сделки. При наличии согласия стороны договора реализуют права и обязанности, вытекающие из такого договора, самостоятельно. Согласие не требуется, в частности, на расторжение таких договоров. Изменение договора должно быть согласовано собственником, только в случае возникновения дополнительных обременений имущества при наличии указанных в законе признаков сделки, требующей согласия собственника. Согласие собственника имущества является самостоятельным юридическим фактом в юридическом составе, необходимом для придания юридической силы соответствующим сделкам унитарного предприятия. Соответственно его отсутствие лишает сделку юридической силы и влечет ее недействительность.

Дополнительное соглашение N 1 от 01.08.2008г., в соответствии с которым в аренду передается значительно большая площадь нежели ранее (3442,5 кв.м вместо 2015,00 кв.м) обременяет недвижимое имущество предприятия, в связи с чем должно быть согласовано собственником. Однако ТУ ФАУФИ по РО не согласовало указанное соглашение. Следовательно, в части передачи в аренду новых площадей дополнительное соглашение является ничтожным как заключенное в нарушение норм Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ. Акт проверки использования по назначению и сохранности федерального имущества от 23.05.2007г. (л.д. 136-138) не может являться таким согласием ввиду последующего прямого отказа в согласовании. В части же изменения договора в пределах площади ранее арендованной по договору N 288/04-2 от 30.12.2004г. не требовало согласия ТУ ФАУФИ по РО.

В то же время согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. С учетом того, что стоимость арендной платы в дополнительном соглашении была определена независимым оценщиком согласно отчету N 1329/06-07 от 20.06.2007г. и указана в твердой сумме за всю арендуемую площадь, исполнение сделки в части не представляется возможным ввиду невозможности достоверного установления размера арендной платы за те помещения, которые были переданы по договору N 288/04-2 от 30.12.2004г. Оценщик исходил из заданных условий при определении размера арендной платы и установление простой арифметической пропорциональности в данном случае невозможно. В связи с изложенным, судебная коллегия оценивает указанное дополнительное соглашение как ничтожное полностью и не породившее гражданских прав и обязанностей.

Кроме того, вне зависимости от оценки указанного дополнительного соглашения незначительный срок его действия (2 месяца) в любом случае не позволял бы говорить о наличии у арендатора прав на пользование помещениями на момент обращения в суд, и при этом арендодатель не желал возобновления арендных отношений.

Судом первой инстанции было верно установлено, что срок действия договора аренды N 288/04-2 от 30.12.2004г. истек 30.11.2005г., а пользование имуществом было продолжено, следовательно, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом специфика договорных отношений, продленных на неопределенный срок, состоит в том, что отказ от исполнения договора может быть заявлен арендодателем по любым основаниям, мотивы такого отказа не имеют правового значения. Отказ будет правомерен в том числе при отсутствии нарушений со стороны арендатора.

По смыслу указанной нормы договор аренды считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от его исполнения, если имущество не будет возвращено арендодателю ранее.

Истец неоднократно обращался к ответчику с соответствующими требованиями (от 07.02.2008г. N 8.15-94, от 28.03.2008г. N 8.15-249, от 11.04.2008г. N 8.15-329). Факт получения писем ответчиком не отрицается. Суд первой инстанции указал, что в указанных письмах нет требования о расторжении договора, а есть лишь предложение об освобождении занимаемых помещений. Данный вывод судебная коллегия полагает неверным. Из текста письма однозначно усматривается воля арендодателя на прекращение арендных отношений с арендатором. Предложение освободить арендуемые помещения не может быть обусловлено каким-либо иным намерением арендатора, кроме намерения прекратить договорные отношения. Кроме того, в письме от 07.02.2008г. N 8.15-94 предприятие уведомило общество именно о расторжении договора, мотивы которого, как было указано выше, не имеют правового значения в условиях реализации права, предусмотренного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.2). Следовательно, с даты получения указанного письма (получение не отрицается ответчиком) следует исчислять трехмесячный срок, по истечении которого договор прекращает свое действие. На момент подачи иска такой срок истек. Соответственно, истец правомерно полагал арендные отношения прекращенными и заявил требование об освобождении занимаемых помещений, а не о расторжении договора аренды.

Согласно части первой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требование истца об освобождении ответчиком арендованных помещений является законным и обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции не применены нормы материального права, подлежащие применению, что привело к принятию неправильного решения и является в соответствии с правилами статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. С учетом изложенного, решение суда первой инстанции надлежит отменить, а требования истца удовлетворить.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные истцом, в пользу которого принят судебный акт, в размере уплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины при подаче иска и при подаче апелляционной жалобы, взыскиваются арбитражным судом с ответчика. Соответственно надлежит взыскать с общества в пользу предприятия 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска и в размере 1000 (одна тысяча) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008г. по делу N А53-8696/2008-C2-6 отменить.

Обязать Закрытое акционерное общество "Донмедсервис" освободить нежилые помещения общей площадью 3442, 50 кв.м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274, литер АП комнаты: на первом этаже: N N 2-15, 23-26, 38, 40-44, 50-58, 64, на втором этаже: NN 5-7, 9-13, 33-35, 39, 41-46, 48, 49, 51, 56; на третьем этаже NN 7, 8, 10-14, 18, 19, 21-24, на четвертом этаже NN 3-6, 8, 9, 11-26; на пятом этаже NN 5, 6, 9-20, 22-24, возвратив их во владение Федерального государственного унитарного предприятия "Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи".

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Донмедсервис" в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи" судебные расходы в размере 2000 (две тысячи) рублей по уплате государственной пошлины при подаче иска и в размере 1000 (одна тысяча) рублей по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе