Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 15АП-4895/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-5994/2008-15

17 октября 2008 г.

15АП-4895/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Кандыбки Олега Ивановича - доверенность от 18.07.2008,

от ответчика: представителя Зинковской Елены Николаевны - доверенность от 26.05.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗМК"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24 июня 2008 г. по делу N А53-5994/2008-15,

принятое в составе судьи Лусегеновой З.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЗМК"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Югтехкомплект"

о государственной регистрации перехода права собственности и обязании подписать акты приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЗМК" (далее - ООО "ЗМК") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Югтехкомплект" (далее - ООО "Югтехкомплект") об обязании подписать акты приема-передачи недвижимого имущества в составе:

нежилое помещение здания АБК, литер Ж, 1 этаж комнаты 1-17, 2 этаж комнаты 1-26, общей площадью 867,3 кв.м.;

нежилое здание - участок вулканизации, литер Ш, общей площадью 47 кв.м.;

нежилое здание - диагностический участок, литер Е, общей площадью 56,9 кв.м.;

нежилое здание - диагностический участок, литер Р, общей площадью 41,4 кв.м.;

нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, литер Ю, общей площадью 61,2 кв.м.;

нежилое здание - профилакторий, литер Ч, общей площадью 645,3 кв.м.;

нежилое помещение - основной корпус мастерских, литер Ж1, 1 этаж, комнаты: 1, 2, 4-13; литер Ж1, антресоль, комната 3; литер Ж2, 1 этаж, комната 1; литер ЖЗ, 1 этаж, комнаты: 1-7; общей площадью 1656,2 кв.м. Тамбур, площадью по наружному обмеру 4,1 кв.м. Литер ж1.;

сооружения иного имущества: нежилые помещения из металлоконструкций, в том числе: металлоконструкция N 1 (инв. N00000033), площадью 56 кв.м.; металлоконструкция N 2 (инв. N00000034), площадью 56 кв.м.; металлоконструкция N 3 (инв. N00000035), площадью 56 кв.м.; металлоконструкция N 4 (инв. N00000036), площадью 60 кв.м.; металлоконструкция N 5 (инв. N00000037), площадью 50 кв.м.; газопровод наземный (инв.N00000032); кран-балка 423 м (инв.N00000031); тельфер ТЭ-1 (инв.N00000030); водяной насос (подкачка) с цистерной емкостью 60 куб.м. (инв.N00000032); телефонные линии на 13 телефонных номеров (инв.N00000047); трансформаторная подстанция (трансформатор 630 кВА) со всей необходимой для ее функционирования электроарматурой, расположенной в помещении 5 строения литер Ж1; отопительное оборудование и бойлерную для подогрева воды, расположенное в здании АБК литер Ж.;

технической документации на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи нежилых помещений, сооружений и иного имущества от 25.01.2008г., заключенного между ООО "Югтехкомплект" и ООО "ЗМК";

а также о государственной регистрации перехода права собственности на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Менделеева, 123: нежилое помещение здания АБК, литер Ж, 1 этаж комнаты 1-17, 2 этаж комнаты 1-26, общей площадью 867,3 кв.м.; нежилое здание - участок вулканизации, литер Ш, общей площадью 47 кв.м.; нежилое здание - диагностический участок, литер Е, общей площадью 56,9 кв.м.; нежилое здание - диагностический участок, литер Р, общей площадью 41,4 кв.м.; нежилое здание - контрольно-пропускной пункт, литер Ю, общей площадью 61,2 кв.м.; нежилое здание - профилакторий, литер Ч, общей площадью 645,3 кв.м.; нежилое помещение - основной корпус мастерских, литерЖ1, 1 этаж, комнаты: 1, 2, 4-13; литер Ж1, антресоль, комната 3; литер Ж2, 1 этаж, комната 1; литер ЖЗ, 1 этаж, комнаты: 1-7; общей площадью 1656,2 кв.м.. Тамбур, площадью по наружному обмеру 4,1 кв.м. Литер ж1.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений, сооружений и иного имущества; данное имущество фактически передано во владение ООО "ЗМК" (покупателя) и оплачено. Однако ООО "Югтехкомплект" ненадлежащим образом исполнило обязанность по передаче имущества (не передало всю документацию, имущество обременено правами третьих лиц), не подписало акты приема-передачи, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что покупатель отказался от принятия приобретенного имущества без наличия оснований, а факт уклонения продавца от передачи проданного имущества покупателю не подтвержден материалами дела.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЗМК" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела - поскольку отказ покупателя от исполнения обязанности принять товар был обусловлен передачей недвижимости не в соответствии с условиями договора: продавец не предоставил документов, подтверждающих право собственности на трансформаторную подстанцию, иную техническую документацию, приобретенное имущество обременено правами третьих лиц;

- необоснованным является вывод суда о том, что продавец обязан предоставить только документы, необходимые для регистрации перехода права собственности;

- суд первой инстанции неверно истолковал содержание претензии от 12.03.2008 как содержащую волю покупателя на отказ от приема имущества по договору;

- неверно истолкован материальный закон. Согласно ст. 484 ГК РФ позволяет продавцу отказаться от исполнения договора, если покупатель не принимает товар. Однако товар находится во владении покупателя, а отказ от подписания акта приема-передачи имущества не может рассматриваться как отказ от исполнения договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Югтехкомплект" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - отзыва на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений, сооружений и иного имущества от 30.11.2007 года ООО "Югтехкомплект" (продавец) и ООО "ЗМК" (покупатель) достигли соглашения о заключении в будущем договора купли продажи движимого и недвижимого имущества. Условиями предварительного договора был предусмотрен авансовый платеж в размере стоимости отчуждаемого имущества - 7 750 000 рублей (т. 1 л.д. 9-12).

30.11.2007 года платежным поручением N 56 ООО "ЗМК" перечислило ООО "Югтехкомплект" стоимость отчуждаемого имущества в соответствии с условиями предварительного договора (т. 1 л.д. 13).

25.01.2005 года сторонами заключен договор купли-продажи имущества в соответствии с условиями предварительного договора (т. 1 л.д. 14-17).

В соответствии с п. 3.4 договора стороны подписывают акт приема-передачи в срок до 10.02.2008 года.

Однако документов, свидетельствующих о передаче товара до 10.02.2008, сторонами не представлено.

12 февраля 2008 года стороны подписывают акт показаний приборов учета электроэнергии, газа и воды (т. 1 л.д. 49).

В материалы дела представлена претензия ООО "Югтехкомплект" от 03.03.2008 N 13, в которой ответчик просит покупателя в течение 3-х дней с момента получения претензии подписать акт приемки-передачи (т. 1 л.д. 128). Однако доказательства направления указанной претензии истцу в материалы дела не представлены, а истец отрицает ее получение.

12.03.2008 года, посредством факсимильной связи (что не оспаривается сторонами) ООО "ЗМК" (покупатель) известило ООО "Югтехкомплект" (продавца) о несогласии принимать по подписанному договору купли-продажи объект недвижимости, обремененный правами третьих лиц (т. 1 л.д. 126-127). Истец также потребовал от продавца предоставления правоустанавливающих документов на трансформаторную подстанцию, котельное и газовое оборудование, а также необходимую для эксплуатации указанного имущества техническую документацию, в частности проекты, технические паспорта, акты ввода, протоколы испытаний. Истец также указал продавцу на необходимость "обратиться с требованием об освобождении помещений N 1 первого и второго этажей АБК от использования ООО "ЮРТЭК" в целях прохода в соседнее здание.

В письме от 17.03.2008 года N 14 ООО "Югтехкомплект" (ответчик) указывает, что ООО "ЗМК" (истец) безосновательно отказывается подписать акт приемки-передачи, однако с 10.02.2008 г. фактически использует территорию, в связи с чем ООО "Югтехкомплект" несет убытки в виде размера арендной платы, оплаты коммунальных платежей, абонентской платы за телефон (т. 1 л.д. 133-134).

24.03.2008 года ООО "Югтехкомплект" повторно направляет претензию, в которой просит ООО "ЗМК" сообщить о намерении принять объекты продажи и подписать акт приемки-передачи (т. 1 л.д. 134а-135). К письму приложен акт приема-передачи, датированный 11.02.2008 года, в котором перечислены объекты продажи (т. 1 л.д. 136-137).

Истец указывает, что не получал указанные претензии. Однако претензии направлены по адресу, указанному истцом в предварительном договоре от 30.11.2007 г., в договоре купли-продажи от 25.01.2005 г., в исковом заявлении и апелляционной жалобе - Менделеева, 125. При этом копии судебных актов, направляемые судом первой и апелляционной инстанции также по указанному адресу, истцом не получены и возвращены организацией связи с отметками "организация не разыскана", "истек срок хранения". Таким образом, истец не обеспечил получение корреспонденции по указанному им адресу. В связи с чем, риск неполучения претензий продавца и наступления соответствующих гражданско-правовых последствий должен возлагаться на ООО "ЗМК" - истца.

09.04.2008 года ООО "ЗМК" (покупатель) направил ООО "Югтехкомплект" письмо, в котором указывает на готовность ООО "ЗМК" принять объекты купли-продажи и предлагает произвести их передачу 15.04.2008 г. в 10 часов (т. 1 л.д. 117-124).

Однако 14.04.2008 года ООО "ЗМК" обращается в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности.

18.04.2008 года ООО "Югтехкомплект" направляет ООО "ЗМК" письмо от 18.04.2008 N 37, в котором уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора (т. 1 л.д. 79-81).

Платежным поручением N 97 от 25.04.2008 года ООО "Югтехкомплект" перечисляет ООО "ЗМК" 1 000 000 руб. в целях возврата авансового платежа по договору купли-продажи (т. 1 л.д. 82). Однако в проведении платежа отказано, в связи с ликвидацией филиала банка получателя (ООО "ЗМК" - покупателя).

Письмом от 25.04.2008 N 38 ООО "Югтехкомплект" просило ООО "ЗМК" сообщить банковские реквизиты для возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 25.01.2008 г. (т. 1 л.д. 83-84). Однако соответствующие реквизиты истцом ответчику не предоставлены.

Требования истца основаны на положениях п. 3 ст. 551 ГК РФ. В то же время, способ защиты, предусмотренный ст. 551 ГК РФ, не может быть применен в случае расторжения договора.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

18.04.2008 года ООО "Югтехкомплект" (продавец) заявило об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с отказом покупателя принять товар.

В силу п. 1 ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В п. 3.4 договора стороны также предусмотрели необходимость передачи объекта по акту приема-передачи.

Как следует из письма от 12.03.2008 г., ООО "ЗМК" отказалось подписать акт приема передачи в связи с неисполнением обязанности по передаче документов на часть движимого имущества (принадлежностей) и наличием прав третьих лиц на часть отчуждаемого имущества.

В то же время в силу ст. 12 ГК РФ лицо вправе применять только те способы защиты, которые предусмотрены законом. Способы защиты должны быть соразмерны правонарушению и не приводить к необоснованному затягиванию конфликта, встречному нарушению имущественных прав другой стороны. Некоторые недостатки передаваемого товара могут быть неустранимыми, поэтому законодатель предоставляет покупателю право либо отказаться от договора, либо принять товар и потребовать возмещения убытков; отказ от подписания акта приема-передачи (затягивание ситуации правовой неопределенности) будет ненадлежащим (недопустимым) способом защиты.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Следовательно, сторона вправе отказаться от подписания акта приема-передачи только в том случае, если исполнение обязанности по передаче товара не соответствует условиям договора; в случае нарушения диспозитивных норм закона должны применяться способы защиты, предусмотренные соответствующей нормой закона, однако отказ от подписания акта будет неправомерным. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.2. договора купли-продажи от 25.01.2008 г. стороны обязуются не позднее 5 календарных дней со дня подписания договора произвести надлежащим образом и в полном объеме все необходимые от них действия по передаче подписанного сторонами договора и необходимого комплекта документов в Таганрогский отдел Управления ФРС по Ростовской области для регистрации перехода права собственности к покупателю на объект продажи. Пункты 3.3. - 3.6. договора регулируют вопрос о сроках и издержках, связанных с передачей объектов и регистрацией перехода права собственности.

Однако истец не смог указать: какие документы не предоставлены ответчиком (ООО "Югтехкомплект") для целей регистрации перехода права собственности. Истцом также не доказано, что передаваемые объекты не соответствуют условиям договора. Следовательно, отказ истца от подписания акта приема-передачи не мог основываться на положениях ст. 556 ГК РФ.

ООО "ЗМК" (истец) указывает на неисполнение продавцом (ООО "Югтехкомплект") обязанности передать принадлежности: документы на трансформаторную подстанцию, котельное и газовое оборудование, а также необходимую для эксплуатации указанного имущества техническую документацию, в частности проекты, технические паспорта, акты ввода, протоколы испытаний. При этом истец не поясняет: какие именно документы должны быть переданы.

Статья 464 ГК РФ предусматривает: если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456 ГК РФ), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи; в случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, ст. 464 ГК РФ не предоставляет покупателю права отказаться от подписания акта приема-передачи товара.

Истец (ООО "ЗМК") ссылается на наличие прав третьих лиц в отношении отчуждаемого имущества, в доказательство чего истцом предоставлен договор N 15 на содержание и использование общих мест пользования от 20.05.2004 года (т. 1 л.д. 18-19), заключенный между ЗАО "АТП-4" и ООО "ЮРТЭК". Данным соглашением ЗАО "АТП-4" и ООО "ЮРТЭК" урегулировали взаимные права и обязанности в отношении имущества, определенного ими как места общего пользования.

В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Истец (ООО "ЗМК") не пояснил, каким образом соглашение между ЗАО "АТП-4" и ООО "ЮРТЭК" ограничивает права и устанавливает обязанности для ООО "ЗМК".

Стороны настоящего спора (ООО "ЗМК" и ООО "Югтехкомплект") квалифицировали соглашение от 20.05.2004 года между ЗАО "АТП-4" и ООО "ЮРТЭК" как соглашение об установлении сервитута.

В силу п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сервитут как ограничение прав на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2008 года, сервитут и другие ограничения в отношении отчуждаемого имущества не зарегистрированы.

Таким образом, довод истца о наличии прав на имущество третьих лиц, ограничивающих права истца, не подтвержден материалами дела.

Кроме того, в соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Следовательно, ст. 460 ГК РФ не предусматривает такой способ защиты как отказ от подписания акта приема-передачи, оснований для отказа от подписания акта приема-передачи у истца не имелось.

Неподписание акта приема-передачи создает дополнительные обременения для продавца, связанные с несением рисков случайной гибели имущества, несением расходов на содержание имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, уплатой налогов и коммунальных платежей. Затягивание сроков подписания акта создает ситуацию правовой неопределенности и само по себе нарушает имущественные права ответчика. Поэтому неподписание акта, как способ защиты не допускаемый законом при данных обстоятельствах, является ненадлежащим способом защиты.

Поскольку истец необоснованно уклонялся от подписания акта приема-передачи, что в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ признается отказом от исполнения обязанности принять имущество - ответчик в силу п. 3 ст. 484 ГК РФ правомерно отказался от исполнения договора.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 25.01.2005 года является расторгнутым, а у истца отсутствует право требовать государственной регистрации перехода права собственности.

Оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод истца о передаче ему во владение отчужденного имущества. Как следует из пояснений сторон спора и фотографий, представленных в заседание суда апелляционной инстанции (цветные - ответчиком, черно-белые - истцом), покупатель (ООО "ЗМК") имеет доступ на территорию базы и в одном из ангаров находится принадлежащий ему кран, остальные помещения, иное недвижимое и движимое имущество во владение покупателя не переданы. Ограниченное использование покупателем имущества продавца не может рассматриваться как исполнение обязанности по принятию товара.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 июня 2008 года по делу N А53-5994/2008-15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина