Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2009 г. N 15АП-26/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-13984/2008

10 февраля 2009 г.

15АП-26/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Шунина Дмитрия Владимировича - доверенность от 22.10.2008 г. N 14,

от ответчика: представителя Довгаль Татьяны Владимировны - доверенность от 11.01.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Курганинский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04 декабря 2008 г. по делу N А32-13984/2008,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

по иску Администрации муниципального образования Курганинский район

к ответчику общество с ограниченной ответственностью Телерадиокомпания "Арта"

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о погашении регистрационной записи в отношении объекта самовольного строительства,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Курганинский район (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Телерадиокомпания "Арта" (далее -Общество) о признании незаконным и прекращении зарегистрированного права собственности на незавершенное строительством административное здание площадью 775,6 кв.м., инвентарный номер 31881, литер Б, Б2, Б1, этажность - 6, расположенное по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, ул. Ленина, 47 (запись о государственной регистрации права собственности 23-23-08/021/2008-409 от 19.06.2008).

Исковые требования мотивированы тем, что спорный объект является самовольной постройкой. При этом в исковом заявлении отражено, что в 2003 г. Общество обращалось в органы архитектуры с проектной документацией для получения разрешения на строительство, однако 25.09.2003 г. в выдаче разрешения на строительство было письменно отказано по причине многочисленных замечаний к проектной документации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - Росрегистрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04 декабря 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что постановлением главы администрации города Курганинска от 21.01.1993 N 49 (с учетом постановления от 13.12.2005 N 3227) Обществу, помимо проектирования трансляционного телерадиоцентра, разрешено и его строительство. Оценив указанные документы как разрешение на строительство суд отказал в признании построек самовольными.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- постановлением от 05.02.1993 г. разрешена разработка проектной документации на строительство трехэтажного кирпичного здания, а осуществлено строительство 5 этажного здания;

- ответчиком не было получено разрешение на строительство;

- строительство осуществлено по проекту, в отношении которого было высказано множество замечаний.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве указано, что для государственной регистрации права были предоставлены все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство, технический надзор за строительством осуществляло МУП "Курганинсккапстрой", экспертной группой ЦПК "Строитель" дважды проводилась техническая экспертиза, которая не выявила нарушений действующих норм строительного проектирования и производства работ.

В судебном заседании представитель Администрации изложил содержание апелляционной жалобы, а также пояснил, что строительство началось с 2003 года, с этого времени Обществу неоднократно выдавались предписания о прекращении строительства; представитель Общества изложил доводы отзыва на апелляционную жалобу; Росрегистрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечила. Дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании Объявлялся перерыв до 09 часов 50 минут 06 февраля 2009 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании заявки Предприятия "Крик" от 14.01.1993 (т. 2 л.д. 118), был составлен акт выбора и обследования участка под строительство Трансляционного телерадиоцентра от 14.01.1993 (т. 1 л.д. 119 - 120), а также заключение от 25.01.1993 N 011 по отводу земельного участка под строительство (т. 2 л.д. 121).

Постановлением главы администрации Курганинского района Краснодарского края от 21.01.1993 N 49 Предприятию "Крик" было разрешено проектирование и строительство трансляционного телерадиоцентра по ул. Ленина в г. Курганинске (т. 1 л.д. 29, т. 2 л.д. 123).

На основании Постановления от 21.01.1993 N 49 Предприятию "Крик" в феврале 1994 г. выдано архитектурно-планировочное задание (т. 2 л.д. 124-125).

Таким образом, к спорным отношениям в области градостроительной деятельности подлежит применению Закон РФ от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", действовавший на момент принятия постановления от 21.01.1993 N 49.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 14.07.1992 N 3295-1 для осуществления строительно-монтажных работ необходимо получение разрешения на строительство.

Порядок получения разрешений на строительство был урегулирован "Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ", утвержденным приказом Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" (далее - Положение о прядке выдачи разрешений).

Согласно п. 2 Положения о прядке выдачи разрешений, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта; разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства.

В силу п. 19 Положения о прядке выдачи разрешений, выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным.

Пунктом 7 Положения о порядке выдачи разрешений предусмотрено, что для получения разрешения на строительство обязательно должна быть предоставлена проектная документация. Данное требование соответствует также п. 8 "Положения о творческой архитектурной деятельности и ее лицензировании в Российской Федерации", утвержденному Постановлением Правительства РФ от 22.09.1993 N 929: наличие архитектурного проекта, отвечающего требованиям градостроительного законодательства, государственных нормативов и стандартов, заданий заказчика и местных органов архитектуры и градостроительства, разработанного и подписанного архитектором, имеющим лицензию, является обязательным условием для получения разрешения на проведение строительных работ.

Таким образом, в соответствии с законодательством, действовавшим на момент принятия постановления от 21.01.1993 N 49, разрешение на строительство (разрешение на выполнение строительно-монтажных работ) выдавалось органами архитектуры и градостроительства на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве и при наличии архитектурного проекта. В свою очередь архитектурный проект должен был соответствовать заданию местных органов архитектуры и градостроительства (архитектурно-планировочному заданию). Форма разрешения на строительство также была утверждена Положением о порядке выдачи разрешений.

Постановление главы администрации Курганинского района от 21.01.1993 N 49 ни по форме, ни по содержанию, ни по органу его издавшему не соответствуют требованиям, предъявляемым действовавшим законодательствам к разрешениям на строительство. Указанное постановление представляет собой лишь решение территориального органа исполнительной власти о строительстве - то есть документ, выдаваемый на начальном этапе процедуры получения разрешения на строительство и до разработки проектной документации в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания.

Иной вывод суда первой инстанции не соответствует действовавшему законодательству, в том числе п. 19 Положения о порядке выдачи разрешений. Соответственно в 1993 году Предприятием "Крик" не было получено разрешение на строительство установленной формы, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Однако как следует из пояснений сторон и подтверждается материалами дела (актом технической экспертизы, составленным по состоянию на апрель 2006 г. и представленным Обществом - т. 1 л.д. 46), строительство спорного объекта было начато только в 2003 - 2004 годах.

На указанный момент отношения в области градостроительства регулировались Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

Пунктом 2 ст. 72 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено: к правовым отношениям в области градостроительной деятельности, возникшим до введения Градостроительного кодекса Российской Федерации в действие, настоящий Кодекс применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Таким образом, поскольку до введение в действие Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ разрешение на строительство получено не было, положения ст. 62 Кодекса требуют для проведения строительства получения разрешения, то разрешение на строительство в 2003-2004 годах Общество могло получить только в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ.

Иные процедуры, не предусмотренные Градостроительным кодексом РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (действовавшим законодательством), а потому непрозрачные, не обеспечивающие равенство прав граждан перед органом власти, не могли обеспечить предоставление Обществу разрешения на строительство, право на осуществление строительства без разрешения.

Соответственно не может заменить необходимость получения разрешения на строительство ни выписка из протокола заседания межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории района от 25.04.2007 N 13 (т. 1 л.д. 137), от 15.08.2007 N 27 (т. 1 л.д. 138), ни постановление главы муниципального образования Курганинский район от 13.12.2005 N 3227 о внесении изменений в постановление от 21.01.2003 N 49 в части замены слов "предприятие "Крик" на слова "общество с ограниченной ответственностью Телерадиокомпания "Арта".

Таким образом, разрешение на строительство не было получено ни предприятием "Крик" в 1993 году, ни Обществом (на которое заменено предприятие "Крик" в постановлении от 21.01.2003 N 49) ни перед началом работ, ни при осуществлении строительства.

Поскольку разрешение на строительство Обществом получено не было - спорный объект является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Иной вывод суда первой инстанции не соответствует материалам дела и основан на неправильном применении норм материального права, неприменении Закона РФ от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации" и приказа Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ".

19 июня 2008 года произведена государственная регистрация права собственности Общества на спорный объект (запись о государственной регистрации права собственности 23-23-08/021/2008-409 - свидетельство о государственной регистрации права от 26.07.2008 23-АД N 743446 - т. 2 л.д. 20).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

В соответствии с п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Регистрация права собственности произведена на основании постановления главы администрации Курганинского района от 21.01.1993 N 49, постановления главы администрации Курганинский район от 13.12.2005 N 3227, технического паспорта от 26.11.2007 г., договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27.12.2005 г.

Разрешение на строительство для проведения государственной регистрации предоставлено не было, а постановления главы администрации Курганинского района от 21.01.1993 N 49 и от 13.12.2005 N 3227, в силу указанных выше обстоятельств, таковыми признаны быть не могут.

Следовательно, оснований для проведения государственной регистрации объектов незавершенного строительства не имелось.

При таких обстоятельствах требования Администрации в части признания недействительным зарегистрированного права собственности (констатации отсутствия права) и погашении (аннулировании) записи о государственной регистрации права являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку на государственную регистрацию не предоставлен полный комплект документов, то не имеют правового значения и не оцениваются судом апелляционной инстанции доводы о многочисленных нарушениях при составлении проектной документации, о нарушении правил пожарной безопасности, о нарушении этажности здания, предусмотренной актом выбора земельного участка (построено шестиэтажное здание вместо трехэтажного здание). Администрация не лишена права заявлять данные доводы при рассмотрении вопроса о сносе самовольной постройки или о признании права собственности на нее.

При этом судом апелляционной инстанции отклоняется довод Общества об отсутствии у Администрации интереса, подлежащего защите, о ненадлежащем истце.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьей 4 Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

Из вышеуказанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством недвижимых объектов, соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Государственная регистрация как акт компетентного органа, подтверждающий существование прав на недвижимое имущество, порождает для Администрации правовые последствия, связанные с существованием объекта недвижимости. Поэтому органы местного самоуправления не лишены прав на обращение с исками как о погашении записи о государственной регистрации права, признании недействительным зарегистрированного права, так и о сносе самовольных построек, возведенных с нарушениями, при наличии к тому фактических и правовых оснований (указанная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2009 N Ф08-7872/2008 по делу N А32-6169/2008-68/83).

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, не применен закон, подлежащий применению - Закон РФ от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", приказ Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" - решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Общество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 декабря 2008 г. по делу N А32-13984/2008 отменить, иск Администрации муниципального образования Курганинский район удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью Телерадиокомпания "Арта" право собственности на незавершенное строительством административное здание площадью 775,6 кв.м. (инвентарный номер 31881) литер Б, Б2, Б1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Курганинск, ул. Ленина, 47.

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации 23-23-08/021/2008-409 от 19 июня 2008 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Телерадиокомпания "Арта" (ИНН 2339005887) в пользу Администрации муниципального образования Курганинский район 3 000 (три тысячи) рублей в возмещение судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина