Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 г. N 15АП-1066/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24973/2007-66/370-2008-45/210

06 апреля 2009 г.

15АП-1066/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Корневой Н. И., Тимченко О. Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от заявителя представителя Будникова А. Н. по доверенности от 10.10.2008,

от администрации города Сочи представителя Картакаева Т. К.,

от Мелконяна Л. А. представителя Мосиняна А. А. по доверенности от 07.06.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мелконяна Левона Арутюновича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19 декабря 2008 года по делу N А32-24973/2007-66/370-2008-45/210

по заявлению закрытого акционерного общества "Маркет"

к заинтересованному лицу администрации города-курорта Сочи

при участии: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Мелконяна Левона Арутюновича

о признании недействительным постановления главы администрации,

принятое в составе судьи Федькина Л. О.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Маркет" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрация города-курорта Сочи (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы г. Сочи от 05.03.2007 N 329 "О предоставлении Мелконяну Левону Арутюновичу в аренду земельного участка по улице Московская, 22 в Центральном районе г. Сочи для эксплуатации нежилых помещений литер О и литер Х".

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором земельного участка площадью 13800 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22, на основании договора аренды от 31.03.1997. Согласно плану земельного участка он граничит со зданием кафе "Встреча" (лит. О), зданием магазина с пристройкой (лит. Х) и зданием летнего кафе (лит. Ю), ранее принадлежавших ООО "Новая техника" и приобретенных Мелконяном Л. А. в собственность. 13.09.2007 заявителю стало известно, что оспариваемым постановлением Мелконяну Л. А. утвержден проект границ земельного участка для обеспечения эксплуатации приобретенных им объектов недвижимости, а также предоставлен в аренду земельный участок площадью 300 кв. м. При постановке отведенного Мелконяну Л. А. земельного участка, на кадастровый учет выявилось наложение границ этого земельного участка на земельный участок, находящийся в пользовании у ЗАО "Маркет".

При утверждении проекта границ отводимого Мелконяну Л. А. земельного участка администрацией не учтено, что площадь земельного участка (300 кв. м.) значительно превышает площадь строений лит. О, Х и Ю (206,9 кв. м.). Также не учтено, что Мелконяном Л. А. в собственность приобретены не здания лит. О и Х, а помещения в указанных зданиях, и совокупная площадь приобретенных им помещений составляет 192,3 кв. м., помещение лит. Ю Мелконяном Л. А. не приобреталось. Проект границ земельного участка, отводимого Мелконяну Л. А., с ЗАО "Маркет" не был согласован.

Определением суда о 18.02.2008 к участию в деле привлечен Мелконян Левон Арутюнович (л. д. 51 том 1) и определением от 21.11.2008 привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (л. д. 120-121 том 2).

Решением суда первой инстанции заявление общества удовлетворено, постановление главы г. Сочи от 05.03.2007 N 329 признано недействительным.

Суд признал доказанным нарушение оспариваемым постановлением прав заявителя. Суд установил, что заявителю по договору аренды от 31.03.1997 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 13800 кв. м. (кадастровый номер 23:49:02 04 004:0109). Принятие решения о предоставлении земельного участка, границы которого налагаются на участок, в отношении которого процедура его предоставления начата ранее, недопустимо. Принимая оспариваемое постановление администрация фактически прекратила право аренды заявителя на часть земельного участка, не расторгнув в установленном порядке в названной части договор аренды .Суд также указал, что спорный земельный участок в силу закона относится к землям особо охраняемых территорий, находится в федеральной собственности. Администрация не обладала полномочиями по распоряжению указанным земельным участком.

Мелконян Левон Арутюнович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, истцу в удовлетворении иска отказать.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22, ранее являлись муниципальной собственностью. По договору купли-продажи N 45 от 21.09.1992 часть объектов продана ООО "Новая техника". 28.05.2004 ООО "Новая техника" реализовало здания лит. Х, О., Ю Мелконяну Л. А. Земельные участки площадью 13800 кв. м. (ЗАО "Маркет") и площадью 300 кв. м. (Мелконян Л. А.) ранее находились под муниципальным имуществом, следовательно, оба участка подлежат отнесению к муниципальной собственности,

- материалами дела подтверждается, что наложение границ земельных участков происходит под зданием лит. Х площадью 53,65 кв. м., принадлежащим Мелконяну Л. А. на праве собственности. Наложение границ допущено при межевании земельного участка ЗАО "Маркет" в 1994 году.

Администрация г. Сочи в отзыве на апелляционную жалобу поддержала апелляционную жалобу Мелконяна Л. А. и указала, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорного земельного участка в границах санитарной охраны курорта федерального значения. Орган местного самоуправления распорядился спорным земельным участком в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

ТУ ФАУГИ по КК в отзыве на жалобу указало, что решение суда первой инстанции подлежит отмене. Спорный земельный участок площадью 300 кв. м. расположен в границах округа санитарной охраны курорта Сочи и является федеральной собственностью. Постановление от 05.03.2007 N 329 вынесено главой администрации г. Сочи с превышением своих полномочий. Договор аренды земельного участка от 31.03.1997 N 262, заключенный с ЗАО "Маркет", также является ничтожным, так как от имени арендодателя выступил Комитет по управлению имуществом г. Сочи. В марте 1997 года правом распоряжаться земельным участком обладал только Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края. Исходя из изложенного, суд не принял во внимание, что принятым постановлением не нарушаются права и законные интересы ЗАО "Маркет".

ЗАО "Маркет" в отзыве на жалобу указало, что при принятии оспариваемого постановления не учтено, что предоставляемый Мелконяну Л. А. земельный участок не прошел межевание и не поставлен на кадастровый учет. В нарушение установленного законом порядка площадь и границы земельного участка, предоставленного Мелконяну Л. А. спорным постановлением, были определены в проекте границ без учета границ смежных землепользователей, также без учета площади земельного участка, фактически необходимого для эксплуатации зданий, принадлежащих Мелконяну Л. А. Предоставляемый Мелконяну Л. А. земельный участок накладывается на земельный участок, находящийся в аренде у общества, что противоречит положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 49, пункта 2 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 03.04.2009 по 06.04.2009.

В судебном заседании представитель Мелкояна Л. А. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что в производстве Центрального районного суда г. Сочи рассматривается заявление Мелконяна Л. А. о признании недействительным постановления главы администрации г. Сочи N 3 от 04.01.1995 о предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "Маркет" и договора аренды N 262 от 31.03.1997, заключенного между администрацией и ЗАО "Маркет".

Представитель администрации г. Сочи поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить. Пояснил, что оспариваемым постановлением права ЗАО "Маркет" не нарушены, так как земельный участок под зданием лит. Х подлежит передаче Мелконяну Л. А. в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представить ЗАО "Маркет" просил решение суда оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу. Уточнил, что довод о том, что Мелконяну Л. А. принадлежат не все помещения в зданиях лит. О и Х является неверным.

ТУ ФАУГИ по КК не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, будучи уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Маркет" на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 13800 кв. м. с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 22. Земельный участок предоставлен обществу для эксплуатации зданий и сооружений по договору N 262 от 31.03.1997 сроком на 49 лет (л. д. 37-39 том 1).

На смежном земельном участке расположены объекты недвижимости - здание кафе "Встреча" (лит. О) и здание магазина с пристройкой (лит. Х), а также летнее кафе (лит. Ю), приобретенные в собственность гражданином Мелконяном Л. А. по договору купли-продажи от 28.05.2004, заключенному с ООО "Новая техника" (л. д. 105-110 том 1). Право собственности на объекты литер О и Х зарегистрировано за Мелконяном Л. А. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности серии 23-АБ N 287244 и N 287245 (л. д. 31-32 том 2).

На основании заявления Мелконяна Л. А. главой администрации г. Сочи принято постановление N 329 от 05.03.2007 о предоставлении ему земельного участка площадью 300 кв. м. по ул. Московская, 22 г. Сочи для обеспечения эксплуатации помещений литер О и Х (л. д. 7-8 том 1).

На основании постановления был подготовлен проект границ земельного участка, однако при проведении работ по межеванию земельного участка выявлено наложение земельного участка, предоставляемого Мелконяну Л. А., на земельный участок, находящийся в аренде ЗАО "Маркет".

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения Мелконяна Л. А. к ЗАО "Маркет" с иском об обязании внести изменения в сведения базы данных ЕГРЗ по земельному участку с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109 с учетом границ предоставленного Мелконяну Л. А. земельного участка. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 13.09.2007 заявленные требования были удовлетворены (л. д. 40-41 том 1). В последующем принято к рассмотрению заявление о пересмотре указанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

ЗАО "Маркет" в рамках настоящего дела обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным постановления главы г. Сочи от 05.03.2007 N 329.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном наличии двух условий: если данное решение или действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, если при этом нарушаются права и законные интересы лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемого ЗАО "Маркет" постановления действующему законодательству и о нарушении принятым постановлением законных прав и интересов ЗАО "Маркет".

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок находится в Центральном районе г. Сочи.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Доказательства согласования предоставления Мелконяну Л. А. земельного участка, являющегося федеральной собственностью, с Территориальным органом Росимущества в Краснодарском крае, администрация не представила.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что постановление главы администрации г. Сочи N 329 от 05.03.2007 принято с нарушением действовавшего на тот момент законодательства.

Доводы представителя администрации о том, что в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" спорный земельный участок подлежит отнесению к собственности муниципального образования г. Сочи, не влияют на оценку действий главы администрации по принятию постановления N 329 от 05.03.2007 как совершенных с превышением полномочий, так как Федеральный закон N244 от 03.12.2008 не имеет обратной силы.

Материалами дела подтверждается факт наложения предоставляемого Мелконяну Л. А. земельного участка на земельный участок, находящийся в аренде у ЗАО "Маркет".

Вместе с тем, вывод суда о нарушении принятым постановлением прав и законных интересов ЗАО "Маркет" сделан без учета следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Кодексом приобретают права на земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При рассмотрении иска Мелконяна Л. А. к ЗАО "Маркет" об обязании внести изменения в сведения базы данных ЕГРЗ по земельному участку с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109 с учетом границ предоставленного Мелконяну Л. А. земельного участка по поручении суда ООО "ЗемЪсервис" была проведена землеустроительная экспертиза. Экспертным заключением от 25.02.2008 установлено, что границы земельного участка ЗАО "Маркет" с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109 накладываются на земельный участок Мелконяна Л. А., а именно на здание пышечной (лит. Х: помещения N N 6, 7, 8, 14) Площадь наложения составляет 53,65 кв. м. (л. л. 69-75 том 1).

Согласно подготовленной экспертом схеме, внешней границей земельного участка ЗАО "Маркет", границы которого налагаются на здание лит. Х, являются смежные стены помещений, находящихся в собственности Мелконяна Л. А. со стенами помещений здания, принадлежащего ЗАО "Маркет". Экспертом установлено, что смещение границ земельного участка на существующее здание пышечной (лит. Х) произошло при межевании земельного участка по заявлению АООО "Маркет" в 1994 году (исследование по 3 вопросу).

Таким образом, доказано, что наложение земельных участков проходит по границе объекта недвижимости лит. Х, принадлежащего Мелконяну Л. А. на праве собственности.

Согласно положениям статьи 37 Земельного кодекса РСФСР (действующего на момент заключения договора аренды земельного участка с ЗАО "Маркет") определялась зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению, которая предусматривала, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или пользования земельными участками.

Исходя из положений земельного законодательства, последовательно поддерживающего принцип неразрывной связи земельного участка и строения, земельный участок под зданием литер Х изначально не мог быть предоставлен в аренду ЗАО "Маркет", поскольку собственником объекта на момент предоставления земельного участка под зданием лит. Х в аренду ЗАО "Маркет" являлось ООО "Новая техника".

Поскольку право на земельный участок под объектом недвижимости под лит. Х должно принадлежать Мелконяну Л. А. как собственнику объекта недвижимости в силу закона, отсутствуют основания для выводов о нарушении права ЗАО "Маркет" по пользованию указанной частью земельного участка.

Следует также отметить, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109, предоставлен ЗАО "Маркет" в аренду по договору аренды от N 262 от 31.03.1997 администрацией г. Сочи после признания курортов и рекреационных зон в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение (распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р). Администрация г. Сочи на момент подписания договора аренды земельного участка с ЗАО "Маркет" не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 04 004:0109, отнесенным в силу закона к федеральной собственности.

Исходя из этого, вывод суда о том, что, принимая оспариваемое постановление, администрация фактически прекратила право аренды заявителя на часть земельного участка, не расторгнув в установленном порядке договор аренды, является несостоятельным.

На основании изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности ЗАО "Маркет" нарушения постановлением главы администрации г. Сочи N 329 от 05.03.2007 его прав и интересов, что исключает судебную защиту в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ЗАО "Маркет" в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по государственной пошлине по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ЗАО "Маркет".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 декабря 2008 года по делу N А32-24973/2007-66/370-2008-45/210 отменить, принять новое решение.

Обществу с ограниченной ответственностью "Маркет" в удовлетворении заявленного требования отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркет" в пользу Мелконяна Левона Арутюновича, 15 марта 1949 года рождения, уроженца села Мясниково Гульрипшского района Абхазской АССР, проживающего по адресу: г. Сочи, ул. Московская, дом 22, 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

Н. И. Корнева О. Х. Тимченко