Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2009 г. N 15АП-2723/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-22980/2008

06 мая 2009 г.

15АП-2723/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 марта 2009 г. по делу N А32-22980/2008 (судья Анциферов В.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью торговая фирма "Фортуна"

к Администрации муниципального образования г. Краснодар, муниципальному образованию г. Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью фирма "Анкот"

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью торговая фирма "Фортуна" (далее общество "Фортуна") обратилось к Администрации муниципального образования г.Краснодар (далее администрация), муниципальному образованию г. Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее департамент) с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул.Путевая, 3-5, строение 1, площадью 192 кв.м., с кадастровым номером 23:43:03 02 010:0116, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации пожарных водоемов и трансформаторной подстанции; обязании заинтересованного лица в двухнедельный срок с момента вступления в силу судебного акта по делу подготовить и направить в адрес заявителя проект договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "Анкот".

Нормативное обоснование заявленных требований общество усматривает в положениях ст.28 и 36 ЗК РФ, указывает на то, что на земельном участке находится принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости - объект незавершенного строительства, литер Г 8, общей площадью застройки 99,9 кв.м. Общество "Фортуна" указывает на то, что заявление о предоставлении земельного участка в собственность, с приложением необходимого перечня документов, было подано им в департамент 29 мая 2008 г.

В отзыве администрация просила в иске отказать (л.д.40).

Решением арбитражного суда от 4 марта 2009 года требования заявителя удовлетворены, отказ департамента в предоставлении в собственность общества "Фортуна" за плату указанного в заявлении земельного участка признан незаконным, администрация обязана направить обществу "Фортуна" проект соответствующего договора купли-продажи. Решение суда мотивировано указанием на следующие обстоятельства. На земельном участке расположен принадлежащий обществу "Фортуна" объект недвижимости, который согласно выписке из ЕГРП является объектом незавершенного строительства. В техническом паспорте объекта незавершенного строительства содержится отметка ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" о его готовности на 98 %.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована указанием на то, что заявитель является собственником объекта незавершенного строительства, объект представляет собой фундамент, объект незавершенного строительства не относится к зданиям, строениям, сооружениям, общество "Фортуна" не обладает правом на приобретение земельного участка в собственность в порядке, указанном в ст. 36 ЗК РФ.

В отзывах на апелляционную жалобу заявитель и третье лицо просили оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается следующее.

22 мая 2008 г. общество "Фортуна" обратилось к муниципальному образованию г.Краснодар с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 192 кв.м., с кадастровым номером 23:43:03 02 010:0116, предназначенного для строительства и эксплуатации пожарных водоемов и трансформаторной подстанции, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости: объект незавершенного строительства, литер Г8, общая площадь застройки 99,9 кв.м.

Право собственности общества на указанный объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2007г., а также выпиской из ЕГРП от 28 апреля 2009 года, полученной по запросу апелляционного суда.

В заявлении указано на наличие приложений на 55 листах (л.д.6).

Департамент письмом от 27 октября 2008 г. N 24231.49 отказ заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату. Отказ обусловлен тем, что принадлежащий обществу "Фортуна" объект недвижимости относится к объектам незавершенного строительства (л.д.7).

Поскольку письмо департамента содержит только одну причину отказа, в заявлении указано на наличие приложений, апелляционный суд, как и суд первой инстанции, исходит из того, что к заявлению были приложены все документы, которые должны быть приложены к такому заявлению согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.11.2007 N 10555).

Кадастровый паспорт земельного участка (копия) приобщен к материалам дела (л.д.16-18).

Для целей реализации своего исключительного права на приобретение земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ общество "Фортуна" обратилось к надлежащему органу, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения спорного участка к земельным участкам, государственная собственность на которые разграничена. В кадастровом плане не заполнена графа "сведения о правах" - л.д.18. Согласно п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исследовал обоснованность только одного основания отказа - отнесение находящегося на земельном участке объекта к объектам незавершенного строительства.

Законодательство действительно рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, наряду со зданиями и сооружениями. Пункт 2 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Предоставление земельного участка в собственность или аренду является первой необходимой предпосылкой создания объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

При этом положения земельного законодательства дифференцированно устанавливают случаи и условия, при которых допустимо предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду для строительства.

Так, согласно п.2 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ (по общему правилу). Предоставление возможности приобретать в собственность земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, в связи с наличием на нем объекта небольшой степени готовности позволило бы, по сути, обходить дифференцированный подход, предполагающий различные условия предоставления земельных участков в собственность и аренду для целей строительства.

Поэтому применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем анализ обстоятельств данного дела и толкование пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного муниципального имущества" позволяет признать наличие у истца права на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости в виде объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительство приобретен обществом "Фортуна" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1-6/05 от 01 июня 2005 года у Павловой В.Ф. (л.д.10).

В апелляционной жалобе администрация указывает на то, что принадлежащий заявителю объект представляет собой фундамент. Однако материалами дела подтверждается, что данный объект представляет собой подземный пожарный резервуар, нахождение данного объекта на земельном участке в его границах подтверждается актом N 173-д обследования земельного участка от 25 июня 2008 г., составленным специалистом департамента (л.д.46).

По состоянию на 26 февраля 2009 г., как верно отмечено судом первой инстанции, в техническом паспорте объекта незавершенного строительства содержится отметка ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" о его готовности на 98 % (л.д. 94 об).

Материалы дела, а также документы, представленные администрацией по запросу апелляционного суда (запрос направлен телефонограммой), позволяют установить следующую правовую судьбу земельного участка под указанными объектами.

Постановлением главы администрации города Краснодара от 17.11.2003г. N 3008 гражданке В.Ф.Павловой предоставлен земельный участок площадью 93,5 кв.м по улице Путевой, 3 в Центральном административном округе города Краснодара, разрешено строительство хозяйственного строения на данном земельном участке (л.д.64).

Между В.Ф.Павловой и администрацией был заключен договор аренды земельного участка от 26 декабря 2003 г. N 4300011770 на срок до 17 ноября 2006 г.,

Договор был расторгнут соглашением от 19 июля 2007 г. N 759, соглашение о расторжении договора зарегистрировано в реестре.

Из распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 08.08.2006г. N 2645-р следует, что постройка Г8 была приобретена обществом "Фортуна" у гражданки Павловой В.Ф., при этом для общества земельный участок был утвержден в новых границах: при проведении работ по формированию земельного участка изготовлен проект границ земельного участка, площадь которого составила 192 кв.м. (л.д.63, 76).

Таким образом, для целей эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости утвержден новый земельный участок в новых границах, не совпадающий с тем, который был предоставлен ранее В.Ф. Павловой.

Необходимость предоставления земельного участка площадью 192 кв.м. администрацией не отрицается.

Кроме того, необходимость утверждения земельного участка в новых границах подтверждается площадью застройки, которая согласно свидетельству о праве собственности и техническому паспорту составляет 99,9 кв.м. и 100 кв.м.

В отношении земельного участка площадью 192 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0302010:116 не может быть сделан вывод о наличии у заявителя права арендатора в силу положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, между администрацией и собственником объекта незавершенного строительства отсутствуют обязательственные отношения из договора аренды в отношении испрашиваемого обществом участка.

Поэтому на отношения сторон - администрации и общества - не могут быть распространен правовой режим земель в период строительства, переданных по договору аренды, в частности не могут быть применены положения о возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, специальные основания для прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах к отношениям сторон подлежат применению положения ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающие обязанность собственника объекта недвижимости, не являющегося самовольной постройкой и расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, либо взять участок в аренду, либо приобрести учасок в собственность. Причем формулировка ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" охватывает, в том числе, и незавершенные строительством объекты, так как в п.3 речь идет о всех объектах недвижимости, созданных с соблюдением административных предпосылок. Пункт 1 ст. 28 Закона о приватизации прямо указывает и на те объекты, строительство которых не завершено.

Изложенная позиция соответствует практике применения положений законодательства, получившей отражение в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10801/08 и не противоречит позиции, сформулированной ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. N 8985/08.

К материалам дела приобщен акт N 1-08ПВ/изм приемки законченного строительством объекта от 03 апреля 2008 г., в отношении пожарных резервуаров, расположенных по адресу г.Краснодар, ул.Путевая,3-5, строение 1. В данном акте наряду с ООО "Фортуна" указано ООО "Анкот" (л.д.73).

Между тем из материалов дела, отзыва ООО "Анкот" на апелляционную жалобу следует, что возникновение у заявителя права на земельный участок законных интересов ООО "Анкот" не нарушает.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения судебного акта, выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 марта 2009 г. по делу N А32-22980/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.Н.Малыхина О.Х. Тимченко