Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2009 г. N 15АП-2313/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-23112/2008

18 мая 2009 г.

15АП-2313/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ехлаковой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потаповой С.С.

при участии:

от истца: представитель Буданов А.И. по доверенности от 02.02.2009г.

от ответчика: директор Литвин Д.О.

от третьих лиц: не явились, извещены (уведомления N 65662, N 65663)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хоум Инвест"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2009 г. по делу N А32-23112/2008

по иску общества с ограниченной ответственностью "Магри"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Хоум Инвест"

при участии третьих лиц открытого акционерного общества "Кубанское ипотечное агентство" и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о расторжении договора и признании недействительным зарегистрированного права,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Магри" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хоум Инвест" о расторжении договора от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры, заключенного между ООО "Магри" и ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" и признании недействительным зарегистрированного права.

Исковые требования мотивированы тем, что платежи ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" произведены с существенным нарушением сроков, предусмотренных договором от 18.07.07.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены открытое акционерное общество "Кубанское ипотечное агентство" и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 12 февраля 2009 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор от 18.07.07 участия в долевом строительстве квартиры N 264 в 10-ти этажном 6-ти секционном жилом доме по улице им. Евдокии Бершанской, 412, заключенный между ООО "Магри" и ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" расторгнут в связи с существенным нарушением дольщиком условий договора, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения иска, ответчик обратился с апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" указывает на то, что вывод суда об оплате дольщиком квартиры N 264 с существенным нарушением срока, не соответствует имеющимся в деле документам. По мнению заявителя, судом первой инстанции не учтено, что с застройщиком 18.07.07 были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры NN 264 и 207 по 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.). По платежному поручению N 65 от 19.12.07 произведена оплата квартир в размере 230000 рублей, 20 марта 2008 г. по платежному поручению N 75 произведена доплата в размере 530000 руб. Кроме того, на момент подписания вышеуказанных договоров долевого участия ООО "Магри" имело непогашенную задолженность перед ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в сумме 728640 руб. за оказанные услуги по договору на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объектов долевого участия от 22.08.2006 г. (факт задолженности подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ от 22.11.2006г. и от 05.12.2006 г.), поэтому данная сумма подлежала зачету ООО "Магри" в счет оплаты стоимости квартир со стороны ООО "ХОУМ ИНВЕСТ". По мнению заявителя жалобы, фактическое проведение зачета между сторонами было подтверждено ООО "Магри" письмом N 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края о полном расчете за квартиру N 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" по оплате стоимости квартиры N 264. Кроме того, дублирование факта зачета в порядке статьи 410 ГК РФ на сумму 728640 рублей было произведено письмом ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в адрес ООО "Магри" исх. N 27 от 31.03.07. В жалобе также ответчик указывает на то, что судом также не учтено, что ООО "Магри", в свою очередь, нарушило условия договора долевого участия, в соответствии с которым оно должно было передать ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" квартиру в декабре 2007 г., однако не исполнило и не могло исполнить данной обязанности, так как дом (5 и 6 блоксекции) был сдан в эксплуатацию после 18.02.2008 г., что свидетельствует о нарушении застройщиком собственных обязательств по договору долевого участия и у ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" имелось право, предусмотренное пунктом 2 статьи 328 ГК РФ приостановить исполнение своего обязательства, что согласуется с судебной практикой (постановление ФАС СКО от 31.07.2007 г. N Ф08-3644/07). По мнению заявителя, судом не учтено, что хотя платеж на сумму 530000 рублей и был произведен после 31.12.2007 г., однако он осуществлен 20.03.07, то есть в пределах трех месяцев с момента наступления срока окончательной оплаты по договору, что свидетельствует о том, что отсутствовали основания для расторжения договора по пункту 8.2. договора.

Ответчик представил отзыв, в котором считает решение суда законным и обоснованным. В судебном заседании представитель ответчика указал на то, что несвоевременная оплата квартиры привела к возникновению у истца убытков, представляющих разницу между ценой, указанной в договоре и фактически сложившейся ценой.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 решение отменено в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в судебном заседании в отсутствие Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, дело принято к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве, считает решение суда законным и обоснованным.

Открытое акционерное общество "Кубанское ипотечное агентство" и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (уведомления N 65662, N 65663), явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От открытого акционерного общества "Кубанское ипотечное агентство" ранее поступил отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В связи с изложенным, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Заявленное требование истца основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" своевременно не оплатило в полном объеме стоимость спорной квартиры, что является существенным нарушением условий сделки, которая подлежит расторжению.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора контрагентом, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, невозможность им достижения цели договора.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец такие доказательства не представил.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом с ограниченной ответственностью "Магри" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ХОУМ ИНВЕСТ" (участник долевого строительства) 18.07.2007 заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.18, т.1).

Объектом долевого строительствам согласно пункту 1 договора является одна трехкомнатная квартира N 264, общей площадью 79,03 кв.м., жилой площадью 48,41 кв.м., расположенная на 9-м этаже в 6-м подъезде 6-ти секционного жилого дома по улице им. Евдокии Бершанской, дом N 412 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара (2-й очереди) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04 11 053:0012.

Согласно пунктам 3 и 4 договора цена квартиры составляет 744320 рублей со сроком оплаты до 31.12.07. Стоимость квартиры является фиксированной и индексации не подлежит.

Из пункта 8.2 договора следует, что в случае систематического нарушения участником долевого строительства срока внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12-ти месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем три месяца, это может являться основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Пунктом 9 договора установлен срок передачи квартиры - декабрь 2007 г.

Данный договор в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 06.08.2007, что не оспаривается сторонами.

ООО "Магри" письмом исх. N 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края сообщило о полном расчете за квартиру N 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" по оплате стоимости квартиры N 264 (л.д.21, т.1).

Из материалов дела следует, что в дальнейшем по трехстороннему договору уступки права требования (л.д.16-17, т.1), заключенному 28.11.07 дольщик- ООО "ХОУМ ИНВЕСТ", с согласия застройщика - ООО "Магри", передало ОАО "Кубанское ипотечное агентство" права по вышеназванному договору долевого участия в строительстве.

В пункте 4 договора, подписанного без возражений ООО "Магри", ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" и ОАО "Кубанское ипотечное агентство", указано, что оплата первоначальным участником долевого строительства произведена полностью. В свою очередь, ОАО "Кубанское ипотечное агентство" произвело оплату ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" за уступку права согласно платежного поручения N 19 от 28.11.07 в сумме 2900000 рублей. Указанный договор об уступке права также зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 14.02.08.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем три месяца, в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.

Часть 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ содержит требование о том, что при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Сторонами не оспаривается, что с застройщиком 18.07.07 были заключены два договора долевого участия в строительстве на квартиры N N 264 и 207 в жилом ломе по улице им. Евдокии Бершанской, дом N 412 в городе Краснодаре по 744320 руб. по каждому договору (всего 1488640 руб.).

Судом апелляционной инстанции установлено, что оплата квартир производилась платежным поручением N 65 от 19.12.07 (л.д.50, т.1) на сумму 230000 рублей и платежным поручением N 75 на сумму 530000 руб. (л.д.51, т.1).

Кроме того, на момент подписания вышеуказанных договоров долевого участия ООО "Магри" имело непогашенную задолженность перед ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в сумме 728640 руб. за оказанные услуги по договору на оказание консультационных и маркетинговых услуг при продаже объектов долевого участия от 22.08.2006 г. (л.д.122-130, т.1), что подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ от 22.11.2006г. и от 05.12.2006 г. (л.д. 131, 132, т.1).

Следует признать правильной позицию ответчика, что письмом N 82 от 29.11.2007 г. в адрес Федеральной регистрационной службы Краснодарского края о полном расчете за квартиру N 264 и об отсутствии финансовых и имущественных претензий к ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" по оплате стоимости квартиры N 264 подтверждается, что фактически данная сумма (728640 руб.) ООО "Магри" была самостоятельно зачтена в счет оплаты стоимости квартиры по спорному договору.

Кроме того, подписывая договор об уступке права от 28.11.07 ООО "Магри" согласилось с тем, что в пункте 4 договора указано, что оплата первоначальным участником долевого строительства квартиры N 264 произведена полностью.

Следует также учесть, что дублирование факта зачета в порядке статьи 410 ГК РФ на сумму 728640 рублей было произведено письмом ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" в адрес ООО "Магри" исх. N 27 от 31.03.07 (л.д. 33, т.1).

По мнению апелляционного суда, следует учитывать, что хотя оставшийся платеж на сумму 530000 рублей и был произведен после 31.12.2007 г., однако он осуществлен 20.03.07, то есть в пределах трех месяцев с момента наступления срока окончательной оплаты по договору, что свидетельствует о том, что отсутствуют основания для расторжения договора исходя из положений, установленных сторонами в пункте 8.2 договора и норм, регулирующих расторжение договора долевого участия, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ.

Направляя в адрес ответчика письмо от 03.04.08 исх. N 35 (л.д. 22, т.1) с требованием произвести доплату за квартиру N 264 по новой (большей) стоимости, истец не обосновал обязанность внесения ответчиком дополнительных платежей, не оговоренных условиями договора, и правомерность их требования.

При этом, сторонами не оспаривается, что денежные средства внесенные дольщиком за квартиру N 264 истцом ответчику не возвращались.

Кроме того, следует учесть, что ООО "Магри", в свою очередь, со своей стороны нарушило условия договора долевого участия, в соответствии с которым оно должно было передать ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" квартиру в декабре 2007 г., однако не исполнило данной обязанности, так как жилой дом (5 и 6 блоксекции) был сдан в эксплуатацию после 18.02.2008 г., о чем свидетельствует разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию от 18.02.2008 г.(л.д.24-25, т.1), что подтверждает нарушение застройщиком собственных обязательств по договору долевого участия, а следовательно у ООО "ХОУМ ИНВЕСТ" имелось право, предусмотренное пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить исполнение своего обязательства по оплате (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 31.07.2007 г. N Ф08-3644/07).

По мнению апелляционной инстанции, следует учесть, что иск о расторжении договора и признании недействительной регистрации предъявлен застройщиком в арбитражный суд только 05.11.08, то есть после исполнения дольщиком обязательств по полной оплате стоимости квартиры N 264 и соответственно прекращения со стороны дольщика обязательств по договору.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участники договора долевого строительства вправе ставить вопрос о взыскании неустойки (штрафа, пени) и возмещения причиненных убытков при условии доказанности этих требований. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы как застройщика, так и дольщика и соблюдает баланс интересов всех участников договора долевого участия в строительстве, в то время как расторжение договора неразумно и нецелесообразно.

В связи с отказом в иске о расторжении договора, не подлежит и удовлетворению связанное с ним требование о признании недействительной регистрации, произведенной регистрирующим органом.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. Поскольку истцом заявлены в арбитражный суд два самостоятельных неимущественных исковых требования о расторжении договора и признании недействительной регистрации, произведенной регистрирующим органом, а оплачено при подаче иска согласно квитанции банка от 17.10.08 (л.д. 8, т.1) 2000 рублей, с истца подлежит довзысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 2000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магри" ИНН 2312005590, расположенного по адресу: 350057 город Краснодар, улица Лавочкина, 8, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магри" ИНН 2312005590, расположенного по адресу: 350057 город Краснодар, улица Лавочкина, 8, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хоум Инвест" 1000 рублей в возмещение уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова С.В. Ехлакова