Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2009 г. N 15АП-7205/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-11166/2008-С2-11

22 июня 2009 г.

15АП-3232/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н,.

судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя

от ответчика: Нецветаева Л.Г., паспорт, доверенность

рассмотрев в открытом судебном заседании индивидуального предпринимателя Казусева Игоря Евгеньевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2009г. по делу N А53-11166/2008-С2-11

по иску индивидуального предпринимателя Казусева Игоря Евгеньевича

к ответчику Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска

о признании недействительным соглашения,

принятое судьей Соколовой Т.Б.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Казусев Игорь Евгеньевич (далее -истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - ответчик) о признании недействительным соглашения об оплате N 355-07 от 13.08.2007 года к договору аренды муниципального имущества N 31-07 от 09.01.2007 года. Истец указывает на то обстоятельство, что он арендовал не все здание, а отдельное помещение; ответчик не имел права требовать заключения соглашения об оплате земельного участка, на котором расположено арендуемое нежилое помещение. Истец полагает, что если особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Кроме того, истец полагает, что стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2009г. по делу N А53-11166/2008-С2-11 в иске отказано. Суд указал, что по смыслу договора плата за землю не была включена в арендную плату, установленную договором, так как истцу предписывалось оформить документы на землепользование. Суд установил, что неоформление соответствующих документов послужило основанием для заключения дополнительного соглашения об увеличении арендной платы путем включения в нее причитающихся за использование земельного участка платежей. Суд также указал, что арендатор помещения в многоквартирном доме приобретает право пользоваться и общим имуществом такого дома, а собственник помещения вправе получать плату за пользование как помещением так и общим имуществом. Указанное не означает, что Комитет неправомерно распорядился земельным участком под многоквартирным домом. Площадь земельного участка в целях исчисления размера арендной платы правомерно определена пропорционально площади помещения с учетом площади всех помещений в многоквартирном доме и исходя из нормативного характера платы за землю.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке гл. 34 АПК РФ, просил обжалуемое решение отменить, признать соглашение б оплате N 355-07 от 13.08.2007г. к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007г. N 31-07 недействительным. Заявитель полагает, что суд не принял во внимание разъяснение ВАС РФ, содержащееся в п. 11 Информационного письма N 66 от 11.01.2002г., неправильно применив нормы материального права, в части недопустимости изменения размера арендной платы в течение года согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечает императивный характер указанной нормы права, что по его мнению, влечет ничтожность оспариваемого соглашения. Также отмечает, что в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005г. разъяснена недопустимость понуждения в судебном порядке к заключению договора аренды земельного участка с арендатором объекта недвижимости, поскольку право землепользования последнего основано на законе (ст. 652 ГК РФ). При этом вопросы арендной платы определяются положениями статьи 654 ГК РФ.

Заявитель также полагает неправомерной ссылку на п. 2 ст. 43 ЖК Российской Федерации, отмечая неприменимость жилищного законодательства к рассматриваемым арендным правоотношениям. Также указывает, что условие договора, обязывающее его к оформлению документов на землепользование, ничтожно, в силу того, что Гражданским кодексом не предусмотрена возможность акцептанта (арендатора) направлять оферту собственнику (оференту).

Кроме того, истец полагает, что плата за землю не может быть взыскана на основании оспариваемого соглашения, поскольку земельным законодательством установлен особый порядок заключения договора аренды земельных участков, соблюдение которого не было проверено судом. На основании изложенного просит решение отменить, удовлетворив исковые требования.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что плата за пользование земельным участком начислена пропорционально площади принадлежащей муниципалитету и арендованных истцом помещений.

22.05.2009г. от истца поступило ходатайство рассмотрение апелляционной жалобы в его отсутствие.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец не явился. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке ч.2,3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.01.2007 года между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Казусевым Игорем Евгеньевичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 88,6 кв.м., расположенного по адресу г. Волгодонск, ул. Морская,124.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора месячная арендная плата составляла 16042 рублей 89 копеек.

Согласно пункту 11.1 данного договора истец обязан был до 01.07.2007 года оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом и обслуживающий его.

Соглашением N 355-07 от 13.08.2007 года об оплате к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 года договор дополнен в части оплаты за земельный участок, на котором расположено арендуемое имущество, в размере 42693 рублей 70 копеек.

В договоре аренды от 09.01.2007 года в пункте 11.3 имеется третейская запись, согласно которой все споры из указанного договора подлежат разрешению в Волгодонском третейском суде при РРРО "Правовое обеспечение".

В связи с наличием задолженности по арендной плате Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился в апреле 2008 года в указанный третейский суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей, в том числе, за использование земельного участка. В ходе рассмотрения указанного дела предприниматель Казусев И.Е. предъявил встречный иск о признании соглашения от 13 августа 2007 года недействительным. Указанный встречный иск был принят определением третейского суда от 26 мая 2008 года. Решением третейского суда от 10 июня 2008 года по делу В-22/08 с Казусева И.Е. взыскано в бюджет города Волгодонска 47105 рублей 02 коп., пени в сумме 1884 рубля 20 копеек, в консолидированный бюджет Ростовской области 39432 рубля 97 копеек, в том числе задолженность по арендной плате 39067 рублей 66 копеек и пени 365 рублей 31 копейку.

Сославшись на то, что третейский суд встречное исковое заявление не разрешил, предприниматель Казусев И.Е. обратился в иском о признании соглашения об оплате от 13 августа 2007 года недействительным.

Доводы жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.

В силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Часть 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Анализ пунктов 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 N 4), договора от 14.12.2004 (в редакции дополнительных соглашений) позволяет сделать вывод о том, что арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Так как расчет арендной платы, приложенный к договору аренды, произведен по формуле, соответствующей указанной методике.

При этом комитет не распоряжался земельным участком, а лишь предоставил ответчику возможность его использования в тех же пределах, которые предоставлены собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме. Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении ФАС СКО от 06.05.2009г. по делу А53-16022/2008.

Федеральный арбитражный суд округа призван обеспечить единство судебной практики в рамках одного судебного округа. В связи с чем у суда апелляционной инстанции нет оснований для иного толкования положений ст. 654, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и отступления от практики, сформированной окружным судом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в арендную плату, установленную договором, не включена плата за землю, в силу чего предусмотренное соглашением увеличение размера арендной платы на нормативно установленную плату за землю не является противоправным и не может быть расценено как противоречащее закону.

Суд первой инстанции правомерно указал истцу на положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истец неверно понимает закрепленное пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правило о периодичности изменения арендной платы. Согласно приведенной норме, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. В силу пункта 1 статьи 652 истец приобрел право пользования земельным участком одновременно с передачей прав владения и пользования арендованным помещением. Являясь землепользователем, истец обязан оплачивать нормативно установленную цену такого землепользования. Поскольку в заключенном сторонами договоре аренды отсутствовала обязанность арендатора производить отдельно от арендной платы платежи за землю, арендная плата определяется по правилам пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации как включающая в себя плату за землю. При этом размер такой арендной платы должен быть не менее суммы платежей за землю и помещение, установленных в соответствии с нормативными требованиями (ст. 65 ЗК РФ и Решение Волгодонской городской Думы от 19.01.2005г. N 4. В случае, если договором установлен меньший размер арендной платы, применению подлежит размер, установленный нормативно, а не соответствующее ему условие договора о размере арендной платы недействительно. Таким образом, с момента заключения договора аренды на арендаторе лежала обязанность по уплате арендной платы в размере, определяемом как сумма платежей за пользование помещением и платежей за пользование земельным участком. Следовательно, с заключением оспариваемого соглашения изменения размера арендной платы, которую обязан уплачивать арендатор, не произошло и ссылка на нарушение п. 3 ст. 614 несостоятельна. Истец справедливо указал, что Постановлением Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005г. разъяснена недопустимость понуждения в судебном порядке к заключению договора аренды земельного участка с арендатором объекта недвижимости, поскольку право землепользования последнего основано на законе (ст. 652 ГК РФ). Вместе с тем в спорной ситуации заявитель не понуждался к заключению договора, а вопрос о размере арендной платы разрешался судом с учетом землепользования истца, основанного на применении положений статьи 652 кодекса.

Ссылки о неправомерном применении норм жилищного законодательства несостоятельны. Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома предопределяет необходимость установления доли муниципального собственника в общем имуществе с целью пропорционального расчета арендной платы за земельный участок под многоквартирным домом в части подлежащей отнесению на истца в порядке пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанной части нормы жилищного законодательства применены судом первой инстанции правильно.

При этом доводы о неприменимости положений статьи 43 ЖК РФ к спорным правоотношениям справедливы. Вместе с тем из текста решения явно усматривается, что ссылка на указанную норму является опечаткой суда, которая может быть исправлена в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ранее (по тексту) суд правомерно ссылался в обоснование приводимого вывода на статьи 36-38 Кодекса.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований полагать оспариваемой соглашение ничтожной сделкой и отказал в удовлетворении иска. Судебная коллегия по вышеизложенным основаниям полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.03.2009г. по делу N А53-11166/2008-С2-11 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко