Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2009 г. N 15АП-6065/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-8386/2009

31 августа 2009 г.

15АП-6065/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Т.И.,

судей Ивановой Н.Н., Золотухиной С.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ткаченко Т.И.,

при участии:

от заявителя: представителя по доверенности от 30.04.2009 г. N 2 Петрусенко О.А., паспорт 0303 N 555967, выдан ОВД Темрюкского района 08.10.2002 г.; директора Толкачева В.И., паспорт 0308 N 986101, выдан 03.10.2005 г. Отделом УФМС России по Краснодарскому краю в Темрюкском районе, приказ от 01.01.2009 г. N 1;

от заинтересованного лица: начальника юридического отдела Левой А.Ю., по доверенности от 16.07.2009 г. N 01-14/1705, паспорт 0304 N 073653, выдан ОВД Темрюкского района Краснодарского края 31.01.2003 г.;

от третьего лица: директора Воропаева Н.Н., распоряжение от 10.05.2001 г. N 560-р, паспорт 0309 N 076586, выдан Отделом УФМС России по Краснодарскому краю в Темрюкском районе 19.02.2009 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО Темрюкский район Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 г. по делу N А32-8386/2009

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана"

к администрации МО Темрюкский район Краснодарского края,

при участии муниципального унитарного предприятия Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок",

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность имущества,

принятое судьёй Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Темрюкский район в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого малым предприятием муниципального имущества, находящегося по адресу: г. Темрюк, ул. Р. Люксембург, 35, общей площадью 16,9 кв. м; об обязании администрации муниципального образования Темрюкский район опубликовать в средствах массовой информации решение об условиях приватизации муниципального имущества с учетом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества; и об обязании администрации муниципального образования Темрюкский район выполнить требование ст. 4 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства..." и направить заявителю копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества и предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 16,9 кв. м, расположенного по адресу: 353500, Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Р. Люксембург, 35.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 г. признан незаконным отказ администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения; суд обязал администрацию заявителю направить копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества и предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества. В удовлетворении заявленных требований об обязании администрации опубликовать в средствах массовой информации решение об условиях приватизации муниципального имущества отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что заявитель соответствует всем предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ требованиям и условиям, при которых предоставляется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества. При этом суд отказал в обязании администрации опубликовать решение об условиях приватизации муниципального имущества, указав, что порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества не предусматривает обязанность органа местного самоуправления опубликовывать решение об условиях приватизации муниципального имущества.

Не согласившись с принятым судебным актом администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части признания незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального имущества, а также в части обязания администрации в течение десяти дней с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества и предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В обоснование доводов апелляционной жалобы орган местного самоуправления сослался на то, что арендатором муниципального имущества не был перерегистрирован договор аренды в связи со сменой лица, являющегося арендодателем имущества, арендные платежи перечисляются прежнему арендодателю, в связи с чем у общества возникла задолженность по арендной плате перед новым арендодателем. Кроме того, заинтересованное лицо ссылается на то, что в силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ администрация не является лицом, предоставляющим обществу преимущественное право на выкуп арендованного имущества, так как арендодателем по договору считается муниципальное унитарное предприятие Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок". В этой связи заинтересованное лицо полагает, что заявитель должен был обращаться именно к МУП, тогда как администрация дает только согласие на отчуждение муниципального имущества.

ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" представило свои письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых не согласилось с доводами администрации указав на то, что соглашение о внесении изменений в договор, согласно которым изменилось лицо, являющееся арендодателем, в надлежащем порядке не зарегистрировано, поэтому не может считаться заключенным; спорное муниципальное имущество в составе имущества муниципального предприятия не значится, документы, подтверждающие нахождение данного имущества на балансе предприятия отсутствуют, в связи с чем арендодателем по договору аренды считает администрацию.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, пояснив, что общество обратилось к администрации в нарушение установленного законом порядка, поскольку администрация не является арендодателем нежилого помещения, так как соглашением о внесении изменений в договор аренды установлено, что в качестве арендодателя по договору выступает МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок". При этом представитель администрации пояснил, что спорное нежилое помещение включено в план приватизации.

Представитель заявителя не согласился с доводами администрации по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу, пояснив, что арендные платежи уплачивались обществом надлежащим образом, в связи с чем отказ заинтересованного лица в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ.

Представитель третьего лица в судебном заседании также не согласился с доводами администрации, пояснив, что соглашение об изменении лица, являющегося арендодателем по договору, не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем не может считаться заключенным. Также представитель пояснил, что задолженность общества по арендным платежам отсутствует, таким образом, считает отказ органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального имущества незаконным.

Руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, единственным учредителем ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" является Салмин A.M., доля учредителя в уставном капитале равняется 100 процентам. Средняя численность работников составляет 29 человек (штатное расписание N 1 от 01.01.2009 г.).

Выручка ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" от реализации услуг без учёта налога на добавленную стоимость за 2008 год не превышает установленных постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 пределов.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела также следует, что между администрацией Темрюкского района (арендодатель) и ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" (арендатор) заключен договор аренды от 20.05.2002 N 371, в соответствии с которым обществу в аренду передано муниципальное имущество: нежилое помещение площадью 16, 9 кв. м., расположенное по адресу: 353500, Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Р.Люксембург, 35. Срок аренды установлен с 20.05.2002 г. по 01.05.2003 г. Между сторонами 29.04.2003 г. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от 20.05.2002 г. N371, в соответствии с которым срок аренды установлен с 20.05.2002 г. по 01.04.2008 г.

Право аренды ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана", возникшее на основании договора аренды от 20.05.2002 г. N 371 и соглашения о внесении изменений от 29.04.2003 г., зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством серии 23-АБ N 286010 от 18.12.2003 г. (л.д. 9).

17.03.2008 г. между сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 20.05.2002 г. N 371, в соответствии с которым срок аренды установлен с 20.05.2002 г. по 01.03.2013 г. Указанное Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 22.05.2008 г., что подтверждается отметкой на обратной стороне соглашения (л.д. 8).

Из материалов дела также следует, что 01.04.2008 г. администрация муниципального образования Темрюкский район, МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок" и ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды N 371 от 20.05.2002 г., в соответствии с которым на основании статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и статьи 42 Бюджетного кодекса РФ арендодателем по договору аренды считается МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок".

Однако указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

Материалами дела подтверждается, что Темрюкским бюро технической инвентаризации выдано регистрационное удостоверение о том, что строение Центральный рынок по ул. Розы Люксембург в гор Темрюке, состоящее из здания конторы, мясоконтрольной станции, магазина "Мясо", гаража, сарая, 8 навесов, автостоянки, подсобного помещения, туалета, крытых рядов, модуля "Кисловодск", зарегистрировано в Темрюкском БТИ на праве собственности за муниципальным предприятием торговли "Темрюкский рынок" на основании постановления правления Темрюкского Райпотребсоюза от 04.03.1992 г.

В письме заместителя главы Темрюкского района Краснодарского края от 06.05.98 N 1-55/245 указано на то, что муниципальному предприятию торговли "Темрюкский рынок" необходимо поставить на баланс предприятия нежилое подсобное помещение 1979 года постройки общей площадью 16. 9 кв. м, расположенное на территории центрального рынка.

Сведения о том, было ли поставлено на баланс муниципального предприятия торговли "Темрюкский рынок" подсобное помещение площадью 16. 9 кв. м, в материалах дела отсутствуют.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.04.2007 г. серии 23 АД N 100006 за МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок" зарегистрировано право хозяйственного ведения на подсобное помещение N 2 площадью 24.3 кв. м, Литер А1, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк. ул. Р. Люксембург, д. 35.

Как следует из справки Филиала ГУП "Крайтехинвентаризация" по Темрюкскому району от 05.06.09 г. б/н помещение N 2 состоит из следующих помещений: 1) комната охраны площадью 8.4 кв. м (литер А1); 2) комната охраны площадью 7,7 кв. м (литер А1); 3) проходная площадью 8.2 кв. м (литер а). Итого по помещению N 2 - 24.3 кв. м.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как правильно установлено судом первой инстанции, а также подтверждается материалами дела, арендуемое помещение площадью 16, 9 кв. м, расположенное по адресу: 353500, Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Р. Люксембург, 35, находилось во временном пользовании ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" на основании договора аренды N 371 от 20.05.2002 г. с 20.05.2002 г., то есть в течение пяти лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В своем отзыве на заявление общества в суд первой инстанции администрация муниципального образования Темрюкский район, являющаяся арендодателем по договору аренды, подтвердила, что ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" перечисляло надлежащим образом арендные платежи до 01.04.2008 г.

Доказательства обращения арендодателя в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендным платежам в материалах дела отсутствуют.

В этой связи согласно письму Минэкономразвития РФ от 18.02.2009 N Д05-879 отсутствие факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Таким образом, вывод суда о надлежащем исполнении обществом своих обязательств по уплате арендных платежей соответствует фактическим обстоятельствам по делу.

Площадь арендуемого помещения составляет 16, 9 кв. м и не превышает установленную Законом Краснодарского края от 11.11.2008 N 1583-КЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или в муниципальной собственности" предельную площадь арендуемого имущества в 3000 квадратных метров.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "Охранное предприятие "Темрюк-Охрана" имеются условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что по существу не оспаривается администрацией.

При этом в апелляционной жалобе администрация ссылается на то, что она не является лицом, предоставляющим обществу преимущественное право на выкуп арендованного имущества, так как арендодателем по договору считается муниципальное унитарное предприятие Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок". В этой связи заинтересованное лицо полагает, что заявитель должен был обращаться именно к МУП, тогда как администрация дает только согласие на отчуждение муниципального имущества.

Однако данный довод не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку, как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, по которому арендодателем считается МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок", не было зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

Следовательно, основания для обращения к МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок" с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у общества отсутствовали, договор аренды с администрацией действует, спорное имущество находится у общества и из его владения не выбывало, арендные платежи уплачиваются надлежащему арендодателю - администрации.

В связи с этим, суд обоснованно признал неправомерным отказ администрации от 26.01.2009 г. N 01-14/133 в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

При этом суд правомерно обязал администрацию направить заявителю копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества и предложение о заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, поскольку указанный порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Доводы заявителя жалобы о том, что у общества возникла задолженность по арендной плате перед новым арендодателем, которым является МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок", а также, что администрация не является лицом, предоставляющим обществу преимущественное право на выкуп арендованного имущества, так как арендодателем по договору считается муниципальное унитарное предприятие Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок", не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку, как было указано выше, соглашение о внесении изменений в договор аренды N 371 от 20.05.2002 г., в соответствии с которым на основании статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и статьи 42 Бюджетного кодекса РФ арендодателем по договору аренды считается МУП Темрюкского района Краснодарского края "Центральный рынок", не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не считается по смыслу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 г. по делу N А32-8386/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.И. Ткаченко

Судьи

Н.Н. Иванова С.И. Золотухина