Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009 г. N 15АП-6203/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-23928/2008

01 октября 2009 г.

15АП-6203/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Гончар Д.П., доверенность от 11.01.2009г. N 04.49;

от ответчика: директор Забурдайлов Виктор Анатольевич, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2009 г. по делу N А32-23928/2008 (судья Колганова Т.С.)

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс"

при участии третьих лиц открытого акционерного общества "РЖД" (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги), ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю

о взыскании 2 067 051,7 руб., выселении

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" (далее - общество) об обязании общества освободить муниципальные нежилые помещения N 12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88; о взыскании 2 271 530,42 руб., в том числе 791 182,26 руб. задолженности по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г., 384 881,13 руб. задолженности по плате за земельный участок за период с 21.05.2005г. по 28.10.2008г., 1 095 467,03 руб. пени за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Определением от 03 марта 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "РЖД" (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги) - т. 2, л.д. 55-56.

В обоснование заявленных требований указано на неисполнение обществом обязанностей по внесению арендных платежей. Также указано на то, что направленное обществу письмо с предложением оплатить задолженность по арендной плате и пени, освобождении занимаемых помещений в связи с отказом истца от договора аренды, оставлено ООО "Аква Де Люкс" без ответа.

В отзыве на иск общество ссылается на то, что по условиям договора аренды при изменении арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы арендатору должно быть направлено уведомление с указанием оснований изменений условий договора и реквизитов, по которым производится зачисление арендной платы. Подобных уведомлений общество не получало.

ОАО "РЖД" в своем отзыве просило в иске отказать, указывая на то, что распоряжением Правительства РФ от 13.08.1997г. N 1130-Р утвержден перечень объектов коммунально-бытового назначения, находящихся в федеральной собственности и подлежащих передаче в муниципальную собственность. В данный перечень вошел жилой дом по ул. Мира, 88. Однако расположенные на первом этаже здания встроенные нежилые помещения (в том числе спорное нежилые помещения) не включены в данный перечень, в связи с чем они относятся к федеральной собственности (т. 2, л.д. 144-145).

Решением суда от 30 апреля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что при передаче жилого дома в муниципальную собственность распоряжением Правительства РФ от 13.08.1997г. N 1130-Р передаче подлежал только жилой дом, расположенные на первом этаже здания встроенные нежилые помещения в перечень не включены и передаче в муниципальную собственность не подлежали. Суд признал ненадлежащим доказательством, не подтверждающим право муниципальной собственности на спорные помещения, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на жилой дом серии 23 АА N 728773. Суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления неправомерно распорядился помещением и заключил договор аренды с обществом.

Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Департамент просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы следующие. Право муниципальной собственности на помещения аптеки возникло на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 22.09.1993г. N 349, отнесшего помещения аптеки к муниципальной собственности. Судебными актами по делу N А32-63884/2005-39/1442 в удовлетворении исковых требований ОАО "РЖД" к МО г. Краснодар о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на встроенные помещения, расположенные на первом этаже дома по ул. Мира, 88 в г. Краснодаре, было отказано. Общество не исполнило надлежащим образом возложенные на него договором аренды обязательства.

С целью выяснения позиции Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю по вопросу об отнесении спорного нежилого помещения к федеральному уровню собственности Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение от 18 августа 2009 г.).

В отзыве на жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 26 августа 2009 г. представитель истца пояснила, что с 01.01.2006г. обществом не производилась оплата арендных платежей. Также пояснила, что об изменении ставок арендной платы уведомляли, однако сохранились не все подтверждающие документы; те документы, которые сохранились, представлены в материалы дела.

На вопрос суда, получали ли уведомления, директор ООО "Акве Де Люкс" дал отрицательный ответ, пояснил, что от Департамента не поступало ни одного уведомления.

На вопрос суда, к какому уровню собственности относятся спорные помещения, представитель истца пояснила, что право собственности Департамента зарегистрировано в 2005 г.; площадь помещений, переданных в аренду ответчику, входит в площадь, на которую зарегистрировано право собственности истца. Представила судебные акты по делу N А32-63884/2005-39/1442 и подлинник технического паспорта жилого дома.

С целью представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 23 сентября 2009 г.

В судебном заседании 23 сентября 2009 г. спорящие стороны поддержали свои позиции.

На вопрос суда, о каких именно изменениях размера арендной платы уведомлялся арендатор, представитель департамента пояснила суду, что размер арендной платы за нежилое помещение изменялся за спорный период два раза: с 01.01.2007г. плата увеличена до 36 570 руб. 69 коп. в месяц. 01.04.2008г. плата измена на 18 962 руб. 58 коп. в месяц. О всех изменениях арендатор уведомлялся, однако у департамента сохранилось только извещение об изменении платы на 18 962 руб. 58 коп.

Представитель департамента представила суду расчет задолженности общества без учета повышения платы до 36 570 руб. 69 коп. в месяц.

Представитель общества просил оставить без изменения решение суда, пояснил, что спорное помещение принадлежит РЖД, департамент не доказал отнесение данного конкретного помещения к объектам муниципальной собственности.

Представитель общества пояснил суду, что о применении срока исковой давности в суде первой инстанции ответчиком заявлено не было.

ОАО "РЖД" и Теруправление извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 30 сентября 2009 г.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществом и департаментом заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование общества переданы нежилые помещения N 12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88.

Срок договора согласован с 27 января 2004 г. по 20 января 2005 г.

Отказ в иске суд мотивировал отсутствием доказательств принадлежности спорного имущества к муниципальной собственности, указал на то, что спорные нежилые помещения в муниципальную собственность переданы не были.

Данный вывод суд апелляционной инстанции полагает ошибочным.

Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 25 августа 1997 г. N 738-р во исполнение распоряжения Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N1130-р дано указание Комитету по управлению государственным имуществом Краснодарского края совместно с МПС России и органами местного самоуправления г.Краснодара Новороссийска оформить в установленном порядке передачу ряда объектов предприятия "Краснодарское отделение Северо-Кавказской железной дороги" МПС России, расположенных в г.Краснодаре, в муниципальную собственность г.Краснодара.

В данном перечне указан жилой дом, находящийся в г.Краснодаре по улице Мира 88.

Каких-либо изъятий в виде указания на непередачу части помещений данного дома не установлено.

Как следует из представленного истцом технического паспорта, спорное нежилое помещение аптеки входит в состав жилого дома, расположенного по адресу: г.Краснодар, ил. Мира, 88.

Данный жилой дом передан в муниципальную собственность как единый объект, в составе всех входящих в него помещений. Следовательно, в муниципальную собственность передано и спорное помещение (аналогичная позиция получила отражение в постановлении ФАС УО от 09.09.2008г., определении ВАС РФ от 27.11.2008г по делу N А09-497/2008-18, постановлении ФАС УО от 06.11.2008г. по делу N А09-496/2008-17).

Право муниципальной собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права - т.2, л.д.88.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды заключен департаментом в пределах реализации полномочий собственника помещения, истец надлежащим образом легитимирован.

Как следует из постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 19 февраля 2007 г. по делу N А32-23641/2005-1/428 после окончания срока договора отношения сторон был продлены на неопределенный срок. Этим постановлением утверждено мировое соглашение, по условиям которого общество обязалось погасить задолженность за период с 27.01.2004г. по 20.01.2005г., неустойку за период с 11.02.2004 г. по 10.06.2005г. - том 1, л.д.132.

В рамках данного дела департамент отыскивает задолженность за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г., а также неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. - т.2, л.д.142.

При расчете подлежащей взысканию суммы задолженности апелляционный суд исходит из следующего.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

При этом порядок изменения арендной платы по договору также установлен нормативно, посредством утверждения типового текста договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) - в спорный период приложение N 1 к постановлению главы администрации города Краснодара от 18 сентября 2003 г. N 2428.

В течение периода, за который заявлены требования департамента, размер арендной платы за использование муниципального имущества установлен постановлением главы Администрации города Краснодара от 29 июня 2001 г. N 1002 в редакции постановления главы администрации Краснодара от 26.12.2003 N 3490, постановлений главы муниципального образования город Краснодар от 23.11.2006 N 750, от 13.03.2008г. N 557, от 23.06.2008г. N 1586, от 07.08.2008г. N 2287.

Расчет осуществлен по формуле: Ап = СбхК1хК2хК3хК4хК5 х (Sосн + S всп х 0,5), где Сб - базовая ставка арендной платы за 1 кв.м.; К1 - коэффициент вида деятельности; К2 - коэффициент, характеризующий степень благоустройства помещения; К3 - коэффициент, характеризующий архитектурное расположен е помещения; К4 - коэффициент, характеризующий социально-экономическую зону расположения помещения; К5 - коэффициент инфляции; Ап - ежемесячная арендная плата; Sосн и S всп - основанная и вспомогательная площади арендованных помещения.

Кроме того, осуществляя расчет, истец обоснованно учел, что нормативными актами органа местного самоуправления установлены минимальные ставки арендной платы за 1 кв. м. площади нежилого помещения в месяц.

Так, согласно постановлению главы администрации Краснодара от 26.12.2003 N 3490 минимальная ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилой площади по наземным помещениям составляет 70 рублей.

Основная и вспомогательные площади указаны в договоре аренды и составляют 156 кв.м. основанная площадь и 35,3 кв.м. вспомогательная.

Местоположение объекта (ул.Мира 88 между ул.Кирова к Привокзальной площадью) судом проверено, в том числе на основании данных сайта http:/maps.yandex.ru/.

С учетом изменений, вносимых в нормативный акт, размер арендной платы по занимаемому обществом помещению составил за период с 21 января 2005 г. по 31 декабря 2006 г. 12 155 рублей 50 копеек, с 1 января 2007 г. по 31 марта 2008 г. - 36 570 рублей 69 копеек, с 1 апреля 2008 г. по 28 октября 2008 г. - 18 962 рубля 58 копеек - т.2, л.д. 128-131.

Апелляционный суд полагает верным и подлежащим применению расчет, представленный департаментом апелляционному суду (расчет представлен в судебном заседании 23 сентября 2009 г., уточненный расчет вх.N 34288/2009-15АП от 29.09.2009г).

Данный расчет соответствует нормативным актам муниципального образования - г.Краснодар, в том числе утвержденной постановлением от 29 июня 2001 г. N 1002 в редакции от 18 сентября 2003 г. N 2428 типовой форме договора аренды нежилого фонда, согласно которой в случае изменения ставок арендная плата по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора (при этом оплата осуществляется арендатором с момента, указанного в уведомлении). Данное условие в соответствии с требованием нормативного акта включено сторонами в текст договора (п.4.1), поэтому в силу положения п.2 ст. 422 ГК РФ подлежит применению.

Принимая во внимание то обстоятельство, что данная формулировка установлена нормативно, а также учитывая, что ставка за использование нежилого помещения в размере 36 570,69 руб. в месяц, рассчитанная на основании изменений, внесенных в постановление от 29 июня 2001 г. N 1002 постановлением от 23.11.2006 N 750 (с 01.01.2007) впоследствии, по сути, пересмотрена, при этом нормативные акты (постановления от 23.06.2008г. N 1586 и от 07.08.2008г. N 2287) введены с обратной силой (с 01.04.2008г), апелляционный суд полагает верным применить для целей расчета два размера арендной платы: 12 155, 50 рублей, о котором арендатор был информирован (о чем свидетельствует подписание им мирового соглашения - том 1, л.д.131-132) и 18 962,58 рублей (доказательства информирования о котором арендатора представлено суду - том 1, л.д. 25, 26).

Согласно договору аренды арендатором подлежит уплате арендная плата за пользование земельным участком. Данная плата является частью нормативной цены за пользование, поэтому также подлежит взысканию. Площадь земельного участка согласована в договоре.

В течение периода, за который заявлены требования департамента, размер платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002г. N 529, от 19.03.2007г. N 194 и постановлений главы муниципального образования город Краснодар от 25.03.2004г. N 737 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар", от 15.09.2005г. N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город Краснодар".

С учетом вносимых в нормативные акты изменений размер платы за пользование земельным участком составил с 21 января 2005 г. по 31 марта 2007 г. 23 370,87 руб. в квартал, с 01 апреля 2007 г. по 28 октября 2008 г. - 28 509,98 руб. в квартал.

При осуществлении расчета департаментом учтены платежи, осуществленные обществом, доказательств осуществления иных платежей, направленных на погашение задолженности за спорный период, обществом суду не представлено. Равно не представлен контрасчет во исполнение определение апелляционного суда от 26 августа 2009 г. (т.3, л.д.72).

Задолженность за пользование муниципальным нежилым помещением N 12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88 за период с 21 января 2005 г. по 28 октября 2008 г. составляет 424 954 рубля 41 копейку.

Задолженность за использование земельного участка за тот же период составляет 384 881,13 рублей.

Продление договора аренды на неопределенный срок позволяет каждой стороне договора в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст.610 ГК РФ).

Кроме того, согласно договору аренды департамент вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор не внес плату за пользование земельным участком более двух раз подряд либо имеется систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты - п.7.1.2 договора.

Данное условие договора соответствует положениям ст.310, п.3 ст.450 ГК РФ.

Поскольку задолженность общества превышала размер арендной платы за два срока оплаты, департамент правомерно отказался от исполнения договора, уведомив общество (т.1, л.д.25-28).

Положения главы 29 ГК РФ не устанавливают момент, с которого обязательства сторон считаются прекращенными при расторжении договора в случае одностороннего отказа от него одной из сторон.

В данном случае по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) подлежат применению положения п.4 ст.523 ГК РФ, согласно которым договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Уведомление получено обществом 13 августа 2008 г.

В уведомлении департамента указано, что обязательства сторон прекращаются с 12 сентября 2008 г.

Таким образом, с 12 сентября 2008 г. договор аренды считается расторгнутым, поэтому основания для продолжения пользования помещением у общества отсутствуют. Подлежит удовлетворению требование департамента об освобождении помещения.

В рамках данного дела департамент отыскивает неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. - т.2, л.д.142.

Арендная плата подлежит уплате за все время пользования до возврата имущества арендодателю (ст.622 ГК РФ).

В то же время, согласованная в договоре неустойка на образовавшуюся после даты прекращения договорных отношений (в данном случае после 12 сентября 2008 г.) задолженность за пользование начислению не подлежит.

Предусмотренная договором неустойка подлежит применению за просрочку уплаты задолженности по договору, образовавшуюся до момента расторжения договора. Даная сумма составляет 396 449, 37 рублей (388 864, 34 руб. + 7 585,032 руб. (за 12 дней сентября) = 396 449,37 руб.).

Неустойка в размере 0,3 % за каждый день просрочки составляет 547 412,51 (неустойка по состоянию на 10 сентября 2008 г.) + 57 088,71 руб. (396 449,37 х 0,3/ 100 х 48 дней) = 604 501,22 руб.

Указанный размер неустойки представляется апелляционному суду несоразмерным последствиям допущенного обществом нарушения.

Во-первых, ответственность составляет 108 % годовых при учетной ставке на момент обращения в суд с иском 12 % годовых. Во-вторых, общество было уведомлено о повышении арендной платы с 01.04.2008г. в соответствии с нормативно установленным условием договора 13.08.2008г.

Апелляционный суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшает размер неустойки до 67 166,8 руб., что соответствует учетной ставке в размере 12 % годовых.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются между сторонами по правилам ст.110 АПК РФ, при этом для целей распределения пошлины апелляционный суд исходит из размера удовлетворения иска 1 414 336,76 рублей. Пошлина по апелляционной жалобе относится судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 апреля 2009 г. по делу N А32-23928/2008 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" освободить муниципальные нежилые помещения N 12-13 литер А, общей площадью 191,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88, в течение одного месяца с момента вступления в силу постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г.Краснодар задолженность по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005г. по 28.10.2008г. в сумме 424 954 рубля 41 копейку, задолженность по плате за земельный участок за период с 21.05.2005г. по 28.10.2008г. в сумме 384 881 рубль 13 копеек, неустойку за период с 01.01.2006г. по 28.10.2008г. в размере 67 166 рубля 80 копеек, 16 232 рубля 1 копейку судебных расходов в возмещение уплаченной государственной пошлины, всего 893 234 рубля 35 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аква Де Люкс" в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина