Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2008 г. N 18АП-8532/2007

г.Челябинск

18 января 2008 г.

Дело N А76-5870/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Костина В.Ю., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Соловьевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест", на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2007 по делу N А76-5870/2007 (судья Васильева Т.Н.), при участии: от Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - Белешовой А.В. (доверенность от 04.06.2007), Поповой О.И. (доверенность от 04.06.2007), от администрации г.Челябинска - Кутепова А.С. (доверенность от 28.11.2005 N 01-20/2163), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Соколова М.М. (доверенность от 29.12.2007 N 12516),

УСТАНОВИЛ

Фонд развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - Фонд, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) к администрации г.Челябинска (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа Фонду "Монолит-Инвест" в предоставлении земельного участка площадью 912 кв.м. с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0027, расположенного в квартале по пр.Ленина в Советском районе г.Челябинска для строительства жилого дома N 2, содержащегося в письмах заместителя Главы г.Челябинска по вопросам градостроительства от 06.02.2007 N 621/6с и первого заместителя Главы г.Челябинска от 02.04.2007 N 10-1934/07-0-1, а также к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИЗО) о признании недействительным аналогичного отказа, содержащегося в письме от 30.03.2007 N 2470.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельны требований относительно предмета спора: Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска (далее - ГУАГ) и Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (далее - УФАКОН).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2007 в удовлетворении заявленных требований Фонду отказано).

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции указал, что в соответствии с нормами действующего законодательства заявитель не имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Не согласившись с вынесенным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы Фонд указал, что испрашивает земельный участок не в порядке продления ранее существовавших арендных отношений; Фонд имеет право на приобретение земельного участка на правах арендатора без проведения торгов на основании норм пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), при этом суд первой инстанции неверно толкует содержание нормы пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В судебном заседании представители Фонда повторили доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснили, что ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся Фонду в составе большего земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0025 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, следовательно, заявителем правомерно применяется пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ; предоставление испрашиваемого земельного участка было предусмотрено ранее договором аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003, трансформаторная подстанция, построенная заявителем, является объектом коммунальной инфраструктуры, в связи с чем имеется совокупность условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Иные лица участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель администрации в судебном заседании указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, отметив, что заявитель необоснованно ссылается на нормы пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ и пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Также отметил, что трансформаторная подстанция являлась технически необходимым условием возведения заявителем жилого дома N 1.

Представитель КУИЗО поддержал доводы, изложенные представителем администрации, дополнительно указав, что испрашиваемый земельный участок не поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, так как входит в состав иного участка с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0025.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, при этом до начала судебного заседания от УФАКОН поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы г.Челябинска от 06.11.2003 N 1760-п Фонду в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1875 кв.м., расположенный в квартале по пр.Ленина в Советском районе г.Челябинска, сроком на два года, в том числе 922 кв.м. для строительства жилого дома N 1, площадью 912 кв.м. для строительства жилого дома N 2, а также площадью 41 кв.м. для строительства трансформаторной подстанции (т.1, л.д.36).

Во исполнение названного постановления КУИЗО заключил с заявителем договор аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003 (т.1, л.д.17-25), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Условием предоставления участка было, в том числе выполнение комплексного благоустройства и озеленения участка строительства и прилегающей территории с организацией благоустроенных подходов и подъездов (пункт 3.1 договора).

Согласно кадастровому плану от 21.11.2003 (т.1., л.д.27-32) предоставленному земельному участку (единому землепользованию) присвоен кадастровый номер 74:36:04 07 007:0025, составным частям, соответственно, площадью 922 кв.м. - 74:36:04 07 007:0026, площадью 912 кв.м. - 74:36:04 07 007:0027, площадью 41 кв.м. - 74:36:04 07 007:0028.

В установленный договора аренды срок Фондом возведен жилой дом N 1 и трансформаторная подстанция. Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано в ЕГРП за Фондом (т.1, л.д.37). Жилой дом N 2 Фондом построен не был.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2006 по делу N А76-3600/2006 (т.1. л.д.57-61) отказано в удовлетворении исковых требований Фонда к КУИЗО при участии третьего лица - администрации о продлении названного выше договора аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003.

Фонда заявлением от 15.12.2006 N 512 (т.1, л.д.10) обратился к главе г.Челябинска с просьбой предоставить в аренду земельный участок площадью 912 кв.м. с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0027, расположенный в квартале по пр.Ленина в Советском районе г.Челябинска, для строительства жилого дома N 2.

Письмом от 06.02.2007 N 621/6с (т.1, л.д.12) заместитель Главы г.Челябинска по вопросам градостроительства сообщил, что земельный участок для жилищного строительства может быть предоставлен только на условия конкурса (аукциона).

В связи с указанным Фонд заявлением от 22.02.2007 N 58 (т.1, л.д.13) повторно обратился к Главе г.Челябинска с просьбой о предоставлении указанного земельного участка.

В ответ на данное заявление первый заместитель Главы г.Челябинска письмом от 02.04.2007 N 10-1934/07-0-1 (т.1, л.д.15) также указал на невозможность предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Также в адрес администрации направлено аналогичное письмо КУИЗО от 30.03.2007 N 2470 (т.1, л.д.16).

Указанное послужило основанием для обращения Фонда в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене или изменению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания незаконным ненормативного акта органа местного самоуправления необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие акта требованиям законодательства и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что для удовлетворения заявленных требований необходимо наличие совокупности названных условий.

По мнению суда апелляционной инстанции, оспариваемые в рамках настоящего дела ненормативные акты являются законными и не нарушили права и законные интересы заявителя.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства без цели комплексного освоения, что имеет место в рассматриваемом случае, урегулирован статьей 30.1 ЗК РФ, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства по общему правилу осуществляется на аукционах (пункты 1 и 2 статьи).

Суд апелляционной инстанции не принимает довод КУИЗО о том, что испрашиваемый земельный участок не поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Данный довод противоречит названному выше кадастровому плану, из которого следует, что испрашиваемый земельный участок имеет самостоятельный кадастровый номер и входит в единое землепользование с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0025.

Кроме того, из объяснений УФАКОН на заявление Фонда по настоящему делу (т.1, л.д.59-60) следует, что спорный земельный участок является обособленным земельным участком.

Однако суд апелляционной инстанции считает неправомерной ссылку заявителя на пункт 5 статьи 30.2 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Из содержания изложенной нормы следует, что условиями ее применения являются, в частности предоставление ранее земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также утверждение в установленном порядке документации по планировке территории.

Между тем, Фонду земельный участок площадью 1875 кв.м. с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0025 был предоставлен в 2003 году, то есть до введения в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ статьи 30.2 ЗК РФ, предусмотревшей порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, цель предоставления заявителю земельного участка по договору от 11.11.2003 N 004998-К-2003 не соответствует целям, определяющим предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, указанным в пункте 1 статьи 30.2 ЗК РФ (подготовка документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования).

Так, из объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что строительство трансформаторной подстанции было осуществлено исключительно в связи технической необходимо в силу предполагаемого строительства жилых домов N N 1 и 2, подготовка документации по планировке территории не производилась.

Кроме того, как указано ранее, арендные правоотношения заявителя с органом местного самоуправления, возникшие на основании договору от 11.11.2003 N 004998-К-2003, на момент подачи Фондом заявления о предоставление спорного земельного участка прекратились, что следует из решения Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2006 по делу N А76-3600/2006.

Суд апелляционной инстанции не соглашается и с доводом Фонда о наличии у него права на предоставление земельного участка без проведения торгов на основании пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в соответствии с указанной нормой, на которую ссылается заявитель, до 30 декабря 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 г.; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Из содержания указанной нормы следует, что два необходимых условия ее применения должны иметь место в совокупности.

Однако, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае указанных условий.

Так, для применения указанной нормы соглашением, названным в норме, должно быть предусмотрено предоставление в будущем земельного участка, испрашиваемого заявителем. По мнению заявителя, таким соглашением является договор аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003.

Между тем, в названном договоре воля сторон была направлена на передачу Фонду в аренду иного земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 07 007:0025, такое предоставление было осуществлено. Предоставление в будущем под строительство жилого дома N 2 спорного земельного участка в названом договоре не предусматривалось.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что договор аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003 не является соглашением, указанным в пункте 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что из смысла изложенной нормы следует, что строительство объектов коммунальной инфраструктуры должно быть осуществлено в связи с планируемым в будущем строительством жилого дома.

Между тем, из имеющихся в материалах дела документов (акт ввода в эксплуатацию трансформаторной подстанции N 162, распоряжение от 16.12.2003 N 2069-4 об утверждении актов ввода в эксплуатацию жилого дома N 1 и трансформаторной подстанции (т.1, л.д.38-43) следует, что трансформаторная подстанция возведена к жилому дому N 1. Надлежащие документальные доказательства предназначения подстанции для эксплуатации и предполагаемого к строительству жилого дома N 2 Фонд не представил.

Податель апелляционной жалобы обоснованно указал на неверное толкование судом первой инстанции изложенной нормы пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в части указания на то, что заявителем не выполнены условия, указанные в названной норме, в силу того, что на момент заключения договора аренды от 11.11.2003 N 004998-К-2003 трансформаторная подстанция как объект коммунальной инфраструктуры еще не была построена.

Действительно, в названной норме указано на строительство объектов коммунальной инфраструктуры на момент заключения испрашиваемого в порядке данной нормы земельного участка.

Однако указанное не привело к вынесению судом первой инстанции незаконного решения.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2007 по делу N А76-5870/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.Ю.Костин М.В.Чередникова