Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2008 г. N 18АП-4038/2008

г.Челябинск

17 июля 2008 г.

Дело N А76-846/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2008 г.

В полном объеме постановление изготовлено 17 июля 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 по делу N А76-846/2008 (судья Адначева И.А.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Казанцева В.Н. (доверенность от 03.06.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Элла-С" - Гавриловой М.В. (доверенность от 09.10.2007),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" (далее - ООО "Дикси-Челябинск", ответчик) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элла-С" (далее - ООО "Элла-С", ответчик), Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС, регистрирующий орган) об обязании ООО "Элла-С" предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006 между ООО "Элла-С" и ООО "Дикси-Челябинск", и обязании УФРС произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 01.07.2006, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул.Каслинская, 97б.

В соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от заявленных требований к регистрирующему органу полностью и уточнил заявленные требования к ООО "Элла-С", а именно: истец просил обязать ООО "Элла-С" предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006 между ООО "Элла-С" и ООО "Дикси-Челябинск": согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости; выписку из органов технической инвентаризации на арендуемые ООО "Дикси-Челябинск" помещения; копию протокола общего собрания учредителей N 1 от 12.08.2003 ООО "Элла-С"; дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды в части лиц, его подписавших; вынести решение о государственной регистрации сделки - договора аренды нежилого помещения от 01.07.2006 между ООО "Элла-С" и ООО "Дикси-Челябинск".

Определением суда от 05.03.2008 суд принял отказ ООО "Дикси-Челябинск" от заявленных требований к УФРС и уточнение заявленных требований к ООО "Элла-С", производство по делу в части требований к УФРС прекратил (л.д.68).

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда привлечены регистрирующий орган и открытое акционерное общество "Челиндбанк" (далее - ОАО "Челиндбанк") (л.д.69).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 в удовлетворении заявленных требований ООО "Дикси-Челябинск" отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющим значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права, неправильным истолкованием закона.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что судом не исследовался факт согласования сторонами предмета договора аренды, оценка фактическим обстоятельствам в решении суда не дана. Суд самостоятельно определил разумный срок для обращения истца в регистрирующий орган для государственной регистрации договора, установил отсутствие факта нарушения прав истца, но не дал оценку уклонению ответчика от регистрации договора. Считает, что законодательством не установлен срок для регистрации договора аренды, в связи с чем суд в решение не мог указывать несоблюдение указанного срока в качестве основания для отказа в исковых требованиях по причине недобросовестности истца. Считает, что заключение ответчиком договора залога (ипотеки) с ОАО "Челиндбанк" не может влиять на разумность или добросовестность истца при его обращении в суд за защитой нарушенных прав. Также истец считает, что судом нарушена ч.5 ст.170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в резолютивной части решения не указано, в отношении каких требований суд отказал в удовлетворении.

ООО "Элла-С" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.

В отзыве ООО "Элла-С" указывает на то, что выводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельны. В нарушение ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на государственную регистрацию был представлен договор, не соответствующий требованиям действующего законодательства, так как в договоре достоверно не указаны данных, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду. Так как спорное нежилое помещение обременено залогом, а залогодержатель - ОАО "Челиндбанк" не дает свое согласие на заключение договора аренды, проведение государственной регистрации невозможно. Полагает, что в данном случае недобросовестность ответчика не усматривается, в силу чего считает, что необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации отсутствует, следовательно, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований истца.

Третьи лица - УФРС и ОАО "Челиндбанк" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель ООО "Дикси-Челябинск" настаивал на доводах апелляционной жалобы, с решением суда не согласен.

Представитель ООО "Элла-С" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение арбитражного суда законным и обоснованным.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО "Элла-С" (арендодатель) и ООО "Дикси-Челябинск" (арендатор) подписали договор аренды от 01.07.2006 (л.д. 9-14), согласно которому истец передал ответчику во временное возмездное пользование и владение помещения, находящиеся по адресу: г.Челябинск, ул.Каслинская, 97б, общей площадью 452,4 кв.м. для размещения магазина, в том числе: торговый зал площадью 198,45 кв.м., складские помещения площадью 253,95 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора срок действия договора определен с момента его государственной регистрации в установленном порядке и действует в течение пяти лет без права выкупа.

В последствии ответчиком 08.08.2006 был заключен с ОАО "Челиндбанк" договор залога недвижимости (ипотеки) N О-0616590/04 (л.д. 40-41), который был зарегистрирован ответчиком в регистрирующем органе 29.08.2006 (оборот л.д.41). Предметом залога является нежилое помещение N 4 (магазин), кадастровый номер 74:36:02.00.000:0000:010046:1004/А, находящееся по адресу: г.Челябинск, ул.Каслинская, 97б. Общая площадь 453,3 кв.м. на основании выписки из технического паспорта серии В N 100987, выданного Челябинским управлением областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" от 03.08.2006. Договор залога заключен сроком по 10.08.2009.

Истец обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации договора аренды 06.09.2007, то есть спустя год после его подписания. В регистрации аренды нежилого помещения истцу было отказано со ссылкой на ст.ст.20, 40 Закона о регистрации, так как истцом не были представлены документы, необходимые для регистрации: согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимого имущества в аренду; документы, позволяющие установить предмет договора аренды; документ, подтверждающий полномочия директора ООО "Элла-С" на дату подписания договора.

Истец дважды обращался к ответчику с письмом о предоставлении следующих документов, необходимых для регистрации в УФРС: согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости; выписку из органов технической инвентаризации на арендуемые ООО "Дикси-Челябинск" помещения; копию протокола общего собрания учредителей N 1 от 12.08.2003 ООО "Элла-С"; дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды в части лиц, его подписавших (л.д. 135-136).

Ответчик не представил данные документы, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о предоставлении необходимых для государственной регистрации документов и вынесении решения суда о регистрации договора со ссылкой на п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент проведения регистрационных действий отсутствовала техническая документация, позволяющая идентифицировать предмет договора аренды. Суд посчитал, что истец не обратился за государственной регистрацией в разумные сроки, что не позволяет признать его действия недобросовестными. Вина ответчика не установлена. Поскольку ни ответчиком, ни истцом не получено согласие залогодержателя на заключение договора аренды, предмет договора не согласован сторонами при подписании договора аренды, суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации.

Выводы суда первой инстанции являются правильными.

Истцом заявлены требования в соответствии с п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязании ответчика предоставить определенные документы, необходимые для регистрации договора аренды и о вынесении решения о регистрации договора аренды.

В силу п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В предмет рассмотрения суда по заявленному требованию входят вопрос вопрос о возможности государственной регистрации сделки и вопрос о наличии факта уклонения ответчика от государственной регистрации.

На основании п.1 ст.17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.3 ст.26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Руководствуясь указанным, суд при разрешении вопроса о соответствии договора аренды от 01.07.2006 действующему законодательству обоснованно пришел к выводу о несогласованности сторонами объекта договора аренды при его подписании. При это судом обоснованно учтены следующие факты.

На момент подписания договора аренды от 01.07.2006 документация, предусмотренная п.3 ст.26 Закона о регистрации (поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади), отсутствовала, техническая информация по данному объекту была подготовлена только в связи с государственной регистрацией договора залога в августе 2006 г.

Согласно условиям договора в аренду истцу были переданы нежилые помещения, общей площадью 452,4 кв.м. (торговый зал - 198,45 кв.м., складские помещения - 253,95 кв.м.), расположенные по адресу: г.Челябинск, ул.Каслинская, 97б (л.д. 9).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 04.03.2008 спорный объект принадлежит ООО "Элла-С" и представляет собой нежилое помещение N 4 (магазин) общей площадью 453,3 кв.м., расположенное по тому же адресу (л.д. 49).

Таким образом, площадь объекта, указанная в договоре аренды, и площадь объекта, указанная в ЕГРП, не совпадают.

Указанные обстоятельства послужили одним из оснований для отказа УФРС в государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006 со ссылкой на нарушение п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании указанного суд апелляционной инстанции отклоняет довод ООО "Дикси-Челябинск" о том, что судом не исследовался факт согласования сторонами предмета договора аренды и не дана оценка фактическим обстоятельствам дела.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Срок обращения законом не предусмотрен. Договором аренды от 01.07.2006 не установлена чья-либо обязанность (арендодателя или арендатора) совершить действия по регистрации договора.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правильным выводы суда о невыполнении истцом требования по государственной регистрации договора аренды в разумные сроки и недоказанности уклонения ответчика от регистрации договора аренды.

Истцом в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены какие-либо доказательства виновных действий ответчика по уклонению от государственной регистрации до обращения истца в УФРС 06.09.2007. Представленные истцом обращения к ответчику о предоставлении ему необходимых для государственной регистрации документов не могут служить доказательством виновного поведения ответчика, поскольку на момент обращения у ответчика отсутствовала возможность представить истцу все необходимые документы (согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости; дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды). В материалы дела представлен отрицательный ответ ОАО "Челиндбанк" на обращение ООО "Элла-С" по вопросу предоставления письменного согласия на предоставление в аренду спорного помещения (л.д.48).

Довод истца о том, что несоблюдение им разумного срока для регистрации договора неправомерно указано судом в качестве основания для отказа в исковых требованиях, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Суд первой инстанции, мотивируя решение, указал, что несоблюдение истцом разумного срока регистрации договора аренды после его подписания послужило причиной невозможности его регистрации в дальнейшем ввиду заключения ответчиком с ОАО "Челиндбанк" 08.08.2006 договора залога арендуемого помещения и отказа последнего согласовать аренду помещения.

В соответствии с п.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что согласие залогодержателя - ОАО "Челиндбанк" на передачу заложенного имущества в аренду не получено (л.д.48).

Несоответствие договора аренды от 01.07.2006 требованиям п.2 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть несогласование с залогодержателем, являлось бы основанием в случае государственной регистрации сделки для признания указанной сделки недействительной (ничтожной) в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании указанного регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006.

Таким образом, судом установлено, что государственная регистрация договора аренды от 01.07.2006 невозможна, факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора является недоказанным.

Довод истца о том, что судом нарушена ч.5 ст.170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в резолютивной части решения не указано в отношении каких требований судом отказано в удовлетворении, несостоятелен.

Истец соединил в своем исковом заявлении два требования (об обязании представить документы и о вынесении решения о государственной регистрации), связанных между собой и составляющих иск. В резолютивной части решения указано об отказе в удовлетворении иска, следовательно, отказано в удовлетворении по всем требованиям искового заявления.

Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции принято на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, которым дана надлежащая правовая оценка, является законным и обоснованным, отвечает требованиям ст.ст.15, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании действующего законодательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч.4 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии с правилами, установленными ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 по делу N А76-846/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.В.Чередникова