Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2008 г. N 18АП-7492/2008

г.Челябинск

05 декабря 2008 г.

Дело N А76-25767/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Ермолаевой Л.П., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИС" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2008 по делу N А76-25767/2007 (судья Гусев А.Г.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Чернякова И.Г. (доверенность от 01.12.2008),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БИС" (далее - истец, ООО "БИС", податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к открытому акционерному обществу "Телевизионный центр Металлургического района" (далее - ОАО "Телевизионный центр Металлургического района") с исковым заявлением о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта недвижимого имущества - строения торгового комплекса, возводимого ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" на территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пересечение пр. Свердловского и ул. Черкасской, а также о сносе данной самовольной постройки (л.д. 2-4 т. 1).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2008 (л.д. 58-59 т. 1) в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ненадлежащего ответчика - ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" на надлежащего ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Регион-74" (далее - ответчик, ООО "Регион-74").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО), Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска (далее - ГУАиГ), ОАО "Телевизионный центр Металлургического района", индивидуальный предприниматель Казыханова Фарида Мирсагитовна, общество с ограниченной ответственностью "Техресурс".

Решением суда первой инстанции от 16.09.2008 (резолютивная часть объявлена 09.09.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства возведения ответчиком незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, а также доказательства, свидетельствующие о включении земельного участка, занятого объектом недвижимости - автозаправочной станцией в земельный участок, предоставленный ответчику. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ООО "БИС" основания возникновения права на земельный участок, предусмотренные ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отсутствуют, поскольку постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2008 объект недвижимости - автозаправочная станция признан самовольной постройкой, на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области возложена обязанность погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 74-74-01/529/2006-447 от 04.09.2006 о государственной регистрации права собственности ООО "БИС" на автозаправочную станцию.

ООО "БИС" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. ООО "БИС" является собственником объекта недвижимости - автозаправочной станции, расположенного на земельном участке площадью 0,2399 га с кадастровым номером 74:36:0704001:0012. Указанный земельный участок принадлежит обществу на праве аренды на основании договора уступки права аренды от 10.08.2006 N 34, заключенного на неопределенный срок. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:0013, на котором ООО "Регион-74" осуществляет строительство торгового комплекса, включает в себя земельный участок, на котором находится принадлежащая ООО "БИС" автозаправочная станция. Данное обстоятельство, по мнению подателя апелляционной жалобы, подтверждается представленными в материалы дела ситуационными планами. Письмо прокуратуры Курчатовского района г.Челябинска от 16.10.2007 N 666ж/07 подтверждает, что ответчик осуществляет строительство торгового комплекса без оформления разрешения на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). В связи с изложенным ООО "БИС" полагает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы ст. 4 АПК РФ, не применил подлежащие применению нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 51 ГрК РФ, а также сделал выводы без правовой оценки имеющихся в материалах дела доказательств.

Иные лица, участвующие в деле, письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Представитель ООО "БИС" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно указал, что постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа, вынесенным по делу N А76-31677/2006, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2008 по указанному делу изменено в части признания автозаправочной станции, принадлежащей ООО "БИС", подлежащей сносу. Из указанного, по мнению представителя подателя апелляционной жалобы, следует, что ООО "БИС" остается законным владельцем автозаправочной станции.

Ответчик и третьи лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьих лиц, участвующих в деле.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Судами в рамках рассмотрения арбитражного дела N А76-3107/2008 установлено, что между администрацией г. Челябинска в лице председателя КУИЗО и обществом с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Сервис" (далее - ООО "Чернобыль-Сервис") 06.09.2001 подписан договор о временном пользовании земли УЗ N 001644-ВР-2000, согласно которому администрация передает, а ООО "Чернобыль-Сервис" принимает в пользование земельный участок площадью 1 892 кв. м, расположенный по Свердловскому тр. в 1-ом Северо-Западном промрайоне Курчатовского района, из временно не застраиваемых земель промышленной застройки, находящихся в ведении муниципального образования, без права выкупа, для проектирования и строительства временной некапитальной автозаправочной станции европейского типа; договор заключен до 26.04.2002.

10 декабря 2001 г. между КУИЗО и ООО "Чернобыль-Сервис" подписано дополнительное соглашение N 1 к названному договору, согласно которому площадь земельного участка составила уже 2 399 кв. м, в соглашении указан кадастровый номер участка 74:36:07 04 001:0012.

02 августа 2006 г. между ООО "Чернобыль-Сервис" (продавец) и ООО "БИС" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N КПН-1 (л.д. 15-16 т. 1), предметом которого является объект недвижимости - автозаправочная станция, расположенная по адресу: г. Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, возведенная ООО "Чернобыль-Сервис" на указанном выше земельном участке.

На основании указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2006 N КПН-1 и приложения к нему от 02.08.2006 N 1 (л.д. 17-18 т. 1) Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 04.09.2006 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "БИС" на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2006 серии 74 АБ N 543605 (л.д. 19 т. 1).

10 августа 2006 г. между ООО "Чернобыль-Сервис" (цедент) и ООО "БИС" (цессионарий) подписан договор N 34 об уступке права требования (л.д. 92 т. 1), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает право аренды, принадлежащее цеденту на основании названного выше договора аренды земельного участка УЗ N 001644-ВР-2000 от 06.09.2001 (с учётом дополнительного соглашения N 1 к данному договору); данный договор аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000 от 06.09.2001 заключён на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределённый срок, так как после истечения срока договора возражений со стороны арендодателя не поступало (п. 1.2 договора).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2008 по делу N А76-31677/2006 (с учетом постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2008) объект недвижимости - автозаправочная станция, расположенный по адресу: г. Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тр., признан самовольной постройкой (л.д. 135-148 т. 1).

Также судом установлено, что в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 15.08.2005 N 816-п (л.д. 76-77 т. 1) ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" представлен в аренду сроком на два года земельный участок из земель поселений (общественно-деловая зона) площадью 5,3007 га для проектирования и строительства торгового комплекса. Пунктом 5 указанного постановления предписано договор аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000, заключённый с ООО "Чернобыль-Сервис", считать расторгнутым в соответствии с соглашением сторон; п. 6 постановления ООО "Чернобыль-Сервис" предписано произвести демонтаж существующей временной некапитальной автозаправочной станции.

На основании постановления главы г. Челябинска от 15.08.2005 N 816-п между КУИЗО (арендодатель) и ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" (арендатор) 22.08.2005 подписан договор УЗ N 006654-К-2005 аренды земли г. Челябинска (л.д. 11-14 т. 1), согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды недвижимое имущество - земельный участок площадью 53007 кв. м, расположенный по адресу: на пересечении Свердловского тр. и ул. Черкасской в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящийся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства торгового комплекса. Кадастровый номер данного земельного участка 74:36:07 04 001:0013.

28 ноября 2005 г. между ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" (арендатор) и ООО "Регион-74" (новый арендатор) подписан договор N 1-п об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли города Челябинска УЗ N 006654-К-2005 от 22.08.2005 (л.д. 47-48 т. 1), согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земли г. Челябинска УЗ N 006654-К-2005 от 22.08.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:07 04 001:0013 площадью 53007 кв. м, расположенного по адресу: на пересечении Свердловского тр. и ул. Черкасской в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), предоставленного для проектирования и строительства торгового комплекса. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2005 за номером регистрации 74-74-01/522/2005-378, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (оборот л.д. 48 т. 1).

Согласно условиям договора уступки прав и обязанностей от 28.11.2005 к новому арендатору переходят все права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска УЗ N 006654-К-2005 от 22.08.2005 в полном объёме и на тех условиях, которые существует к моменту заключения настоящего договора, в том числе, право проектирования и застройки на указанном земельном участке.

17 августа 2007 г. между КУИЗО и ООО "Регион-74" подписано дополнительное соглашение N 1 о продлении срока действия договора аренды земли г. Челябинска УЗ N 006654-К-2005 от 22.08.2005 (л.д. 75 т. 1), согласно которому срок действия договора пролонгирован до 15.08.2009.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.03.2008 N 01/199/2008-120 (л.д. 88 т. 1) подтверждает факт регистрации ограничения (обременения) права - аренда на земельный участок площадью 53007 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении Свердловского тр. и ул. Черкасской, с кадастровым номером 74:36:0704001:0013, в пользу ООО "Регион-74".

Согласно письму прокуратуры Курчатовского района г. Челябинска от 16.10.2007 N 666ж/07 (л.д. 20 т. 1) на земельном участке, расположенном по адресу: г. Челябинск, 1-й Северо-Западный район, ведется строительство без оформления в установленном ст. 51 ГрК РФ разрешения на строительство.

Полагая, что самовольное возведение строения торгового комплекса ответчиком ущемляет права ООО "БИС" как арендатора земельного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение её подателя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, заявленный ООО "БИС" иск относится к категории вещно-правовых, негаторных и представляет собой требование об устранении всяких нарушений вещного права.

В силу положений ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (ст. 305 ГК РФ).

Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с положениями ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать факт нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что если истцом в соответствии со ст. 65 АПК РФ не будут доказаны все вышеперечисленные факты в совокупности, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Из материалов дела усматривается, что истец в качестве доказательства наличия у него законного права в отношении земельного участка площадью 2399 кв. м с кадастровым номером 74:36:0704001:0012 заявляет договор об уступке права требования 10.08.2006 N 34, в соответствии с которым ООО "Чернобыль-Сервис" уступило ООО "БИС" право аренды данного земельного участка, принадлежащее ООО "Чернобыль-Сервис", на основании договора аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000 от 06.09.2001 (с учётом дополнительного соглашения N 1 к данному договору).

Согласно п. 5 постановления главы г. Челябинска от 15.08.2005 N 816-п договора аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000, заключенный с ООО "Чернобыль-Сервис", предписано считать расторгнутым по соглашению сторон.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доказательства того, что указанный договор аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000, права и обязанности по которому были переданы ООО "БИС", был расторгнут по соглашению сторон, прекращен или признан недействительным, в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем к апелляционной жалобе приложен кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Территориальным отделом N 4 Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области 06.12.2007 за N 36.06/07-01-1469 на земельный участок площадью 53007 кв. м с кадастровым номером 74:36:0704001:0013 (земельный участок, права и обязанности по которому переданы ответчику), в котором в строке "4" бланка раздела В1 указан предыдущий номер земельного участка - 74:36:0704001:0012 (земельный участок, права и обязанности по которому переданы истцу).

В соответствии с требованиями п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденных первым заместителем руководителя Росземкадастра 10.04.2001, в строку "4" бланка раздела В1 кадастрового плана земельного участка заносятся номера земельных участков, из которых образован данный участок.

В бланке раздела В3 данного кадастрового плана земельного участка, содержащем сведения о частях земельного участка и обременениях, указание на часть земельного участка площадью 2399 кв. м в составе земельного участка площадью 53007 кв. м отсутствует.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сделать вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:0012, являющийся предметом договора аренды земли УЗ N 001644-ВР-2000 и договора об уступке права требования от 10.08.2006 N 34, с формированием земельного участка площадью 53007 кв. м и постановкой его на кадастровый учет под номером 74:36:0704001:0013, прекратил свое существование как объект недвижимости и объект права.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым при разрешении настоящего спора принять во внимание, что вступившими в силу судебными актами объект недвижимости - автозаправочная станция, расположенный по адресу: г. Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, признан самовольной постройкой; на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области возложена обязанность погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 74-74-01/529/2006-447 от 04.09.2006 о праве собственности ООО "БИС" на автозаправочную станцию. В связи с указанным ООО "БИС" утратило исключительное право на приватизацию земельного участка под вышеуказанным объектом недвижимости или приобретение права аренды данного земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя апелляционной жалобы, изложенный его представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции по настоящему делу, о том, что постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа, вынесенным по делу N А76-31677/2006, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2008 по указанному делу изменено в части признания автозаправочной станции, принадлежащей ООО "БИС", подлежащей сносу. Изложенный довод, по мнению суда апелляционной инстанции, противоречит норме п. 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ограничение (обременение) права - аренда на земельный участок площадью 53007 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении Свердловского тр. и ул. Черкасской, с кадастровым номером 74:36:0704001:0013, в пользу ООО "Регион-74" зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом действия органа местного самоуправления по предоставлению ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" указанного выше земельного участка ни ООО "Чернобыль-Сервис", ни истцом не оспорены, не признаны незаконными; зарегистрированное ограничение (обременение) права - аренда на земельный участок в пользу ООО "Регион-74" ответчиком также не оспорено, недействительным не признано.

Согласно положениям ст. 41 ЗК РФ, ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В договоре или законе могут быть установлены специальные требования к отдельным видам землепользования.

Из письма прокуратуры Курчатовского района г.Челябинска от 16.10.2007 N 666ж/07 (л.д.20 т.1) усматривается, что на земельном участке, расположенном по адресу: г. Челябинск, 1-й Северо-Западный район, ведется строительство без оформления в установленном ст. 51 ГрК РФ разрешения на строительство. При этом заказчику строительства (ООО "Домостроитель МК") выдано предписание об устранении нарушений в срок до 15.12.2007. Вместе с тем из данного письма следует также, что в настоящий момент на объекте выполняются только работы по консервации, необходимые для обеспечения смонтированных ранее конструкций.

Доказательства того, что на момент предъявления иска строительство ведется, в том числе, осуществляется именно на земельном участке площадью 2399 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 04 001:0012, или что именно строительство препятствует осуществлению деятельности ООО "БИС", в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал в полной мере наличие совокупности фактов, необходимых для удовлетворения заявленного негаторного иска.

В соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ право требовать в судебном порядке чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние, принадлежит собственнику земельного участка.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, и отклоняет доводы апелляционной жалобы как несостоятельные в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2008 по делу N А76-25767/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИС" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Л.П.Ермолаева Т.В.Соколова