Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 18АП-9189/2008

г. Челябинск

26 января 2009 г.

Дело N А07-14144/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "УрсаБанк" и Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2008 по делу N А07-14144/2008 (судья Кутлин Р.К.), при участии от подателя жалобы ОАО "УрсаБанк" - Шипиловой А.Н. (доверенность N 1412 от 29.12.2008), от истца ОАО Банк ВТБ - Бикбулатова Р.Т. (доверенность N 37/741207 от 17.11.2008),

УСТАНОВИЛ

Банк внешней торговли (открытое акционерное общество) филиал в г. Уфе (далее по тексту ОАО "Внешторгбанк" - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее по тексту - Управление, ответчик) с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества "УрсаБанк" (далее по тексту ОАО "УрсаБанк", 3 лицо) и общества с ограниченной ответственностью "РефАгроТранс" (далее по тексту ООО "РефАгроТранс", 3 лицо) с иском о признании незаконными действий ответчика по государственной регистрации договора залога (ипотеки) нежилого помещения общей площадью 249,60 кв.м., расположенного по адресу: г Октябрьский пр. Ленина, 3 N 02-04-14026/2007-016 от 02.11.2007 года.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2008 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, третье лицо ОАО "УрсаБанк" обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что на момент передачи договора ипотеки на государственную регистрацию, между собственником помещений ООО "РефАгроТранс" и арендатором ОАО Внешторгбанк не были совершены действия, предусмотренные п. 6.1 договора: а именно не заключено дополнительное соглашение об условиях выкупа нежилых помещений. Запрет отчуждать помещения, принадлежащие юридическому лицу на праве собственности, установленный сторонами в договоре аренды, не является безусловным отказом от своего права собственности. Поскольку на момент заключения договора ипотеки соглашение о выкупе арендованного имущества не состоялось, согласия на заключение договора ипотеки не требовалось и оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки не имелось.

Управление, также, не согласившись с принятым решением, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении иска отказать. В обоснование своих доводов податель ссылается на то, что заявителем не обоснованы доводы о нарушении регистрирующим органом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствия действий по государственной регистрации залога недвижимого имущества нормам действующего законодательства. Соглашение между ООО "РефАгроТранс" и ОАО "Банк ВТБ" о выкупе недвижимого имущества не заключено, поскольку отсутствуют существенные условия. Права ВТБ как арендатора договором ипотеки, не нарушены, договор аренды остается в силе, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что в п. 2.3 договора ипотеки (с изм. и доп.) содержатся сведения о том, что предмет договора обременен арендой в пользу ОАО "Банка ВТБ", на основании договора N 2 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от 12.10.2006. Необходимость получения согласия арендатора на заключение договора залога недвижимого имущества арендодателем с другими лицами никаким законодательством не регламентировано и судом не установлено. Решение суда первой инстанции ущемляют права собственника, а именно ООО "РефАгроТранс", предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Податель апелляционной жалобы ОАО "УрсаБанк" на доводах жалобы настаивал, изложив их в тезисной форме.

Представитель заявителя с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 12.10.2006 между ООО "РефАгроТранс" (арендодатель) и ОАО "Внешторгбанк" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2, согласно условиям которого арендодатель передало арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 249,60 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: г. Октябрьский, пр. Ленина, дом 3

В соответствии с п. 2.1 договора аренды N 2 от 12.10.2006 в течение срока аренды арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды N 2 от 12.10.2006 в течение срока аренды арендатор вправе в любое согласованное с арендодателем время выкупить арендованное нежилое помещение. Цена и условия выкупа при этом определяются сторонами дополнительным соглашением к настоящему договору.

02.11.2006 Управлением произведена государственная регистрация указанного договора.

19.07.2007 года между ООО "РефАгроТранс" и ОАО "УрсаБанк" заключен договор ипотеки согласно условиям которого в залог ОАО "УрсаБанк" во исполнение обязательства по кредитному договору передано нежилое помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, общая площадь 249,6 кв.м., инвентарный номер 4655/3Н литера А, расположенное по адресу Республика Башкортостан, г. Октябрьский, пр. Ленина, дом 3.

02.11.2007 года УФРС по РБ произвела государственную регистрацию N 02-04-14/026/2007-016 указанного договора.

Полагая, что действиями ответчика по регистрации договора ипотеки нарушены права арендатора, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что действия Управления по регистрации договора ипотеки совершены в нарушение требований п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке". Согласно названной норме, если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие другого лица, такое же согласие требуется для ипотеки этого имущества. В силу отсутствия согласия со стороны арендатора ОАО "Внешторгбанк" регистрация договора не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы арендатора.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Согласно этой же норме права органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в ст. 20 названного закона, к числу которых относится случаи, когда лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии с п. 1 ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит специальных требований к договорам залога недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 6 названного Закона если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Под отчуждением понимается прекращение права собственности на имущество при передаче его другим лицам.

Несмотря на то, что ипотека, по сути, не является отчуждением, в данном случае действуют аналогичные правила, т.к. сохраняется возможность отчуждения заложенного имущества в будущем.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о нарушении регистрирующим органом при регистрации договора ипотеки п. 3 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)" в связи с неправильным толкованием норм права судом первой инстанции, поскольку данная норма права носит общий характер и ее применение без специальной нормы к рассматриваемым отношениям неправомерно.

Действующее законодательство не предусматривает специальной нормы устанавливающей права арендатора на дачу согласия или разрешения на ипотеку арендуемого им имущества.

Договор аренды от 12.10.2006 года в п.п. "д" п. 2.1, также не содержит такого условия.

То обстоятельство, что арендатор обязался в течение срока договора не передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п. 1.1. нежилое помещение кому-либо, кроме арендатора само по себе не свидетельствует о совершении регистрационных действий регистрирующим органом с нарушением закона. Принятое арендодателем обязательство об отказе от отчуждения имущества является односторонним, обременением принадлежащего ему права собственности не является и не влечет возникновения у арендатора каких-либо прав в отношении имущества арендодателя.

За нарушение арендатором взятых на себя обязательств договором предусмотрена ответственность (п. 4.3).

Также не может быть принято во внимание и то обстоятельство, что п. 6.1 договора стороны предусмотрели право арендатора на выкуп арендованного нежилого помещения, цена и условия выкупа при этом определяются сторонами дополнительным соглашением к настоящему договору.

Включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества арендатором означает трансформацию договора аренды в смешанный договор.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в названном договоре. В рассматриваемой ситуации это элементы договора аренды и предварительного договора купли - продажи недвижимости.

Согласно статье 429 Кодекса предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные:

- позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- о цене недвижимости.

Поскольку вышеперечисленные существенные условия в оспариваемом договоре отсутствуют, суд апелляционной инстанции признает соглашение сторон, касающееся выкупа недвижимого имущества, незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Поскольку ООО "РефАгроТранс" является собственником заложенного имущества, в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель в письменной форме предупредил залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах аренды - л.д. 101), ни договором аренды, ни действующим законодательством (ст. ст. 606, 625, 650-655 ГК РФ) получение согласия арендатора на заключение договора залога недвижимого имущества арендодателем с другими лицами не предусмотрено, а также учитывая, что права арендатора ОАО "Внешторгбанк" договором ипотеки в силу п. 3 ст. 338, п. 1 ст. 617 ГК РФ, не нарушены, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия регистрирующего органа по регистрации договора ипотеки совершены на основании действующего законодательства.

При таких обстоятельствах совокупность условий необходимая для признания действий незаконными судом апелляционной инстанции не установлена.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2008 по делу N А07-14144/2008 отменить.

В удовлетворении требований Банка внешней торговли (открытое акционерное общество) филиал в г. Уфе к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан о признании незаконными действий по государственной регистрации договора залога (ипотеки) нежилого помещения общей площадью 249,60 кв.м. расположенного по адресу: г. Октябрьский, пр. Ленина, 3 N 02-04-14/026/2007-016 от 02.11.2007 года, отказать.

Взыскать с Банка внешней торговли (открытое акционерное общество) филиал в г. Уфе в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, открытого акционерного общества "УрсаБанк" в возмещение расходов по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы сумму в размере 1000 рублей, каждому.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов Л.В.Пивоварова