Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2009 г. N 18АП-1815/2009

г. Челябинск

26 марта 2009 г.

N 18АП-1815/2009 N 18АП-1816/2009 Дело N А76-23600/2008

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Серковой З.Н., судей Ершовой С.Д., Матвеевой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Денисовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью "Велес" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.01.2009 по делу N А76-23600/2008 (судья Адначёва И.А.), при участии: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - Митиной Т.В. (доверенность N 798 от 30.12.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Велес" - Лаврова В.В. (паспорт, трудовой договор от 01.07.2006), Рыбкина В.П. (доверенность от 20.02.2009),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ Росимущества по Челябинской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Челябинской городской детско-юношеской физкультурно-спортивной общественной организации "Арена" (далее - общественная организация "Арена", ответчик) о расторжении договора аренды от 18.04.2006 N 574-р, об обязании возвратить нежилое помещение N1 (спортивный клуб), общей площадью 335,10 кв.м., расположенное по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N 78.

Определением арбитражного суда от 09.10.2008 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Велес" (далее - ООО "Велес", общество, третье лицо) и Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества по Челябинской области просит решение арбитражного суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменение закона, подлежащего применению, неправильное истолкование закона. Податель жалобы не согласен с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что акт проверки от 02.04.2008 N 8 не отражает фактических обстоятельств дела. Вышеуказанный акт проверки содержит сведения о том, что на момент проверки нежилые помещения, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N78 используются ООО "Велес" для осуществления коммерческой деятельности. Данное обстоятельство подтверждено договором субаренды N 4а. Судом первой инстанции не учтёно, что арендованное имущество ответчиком по назначению не используется. За несогласованную сдачу нежилых помещений в субаренду, общественная организация "Арена" оплатила штраф. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что письмами от 31.03.2008 и от 30.04.2008 ООО "Велес" обращалось к истцу с просьбой заключить договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N78. Податель жалобы считает достоверным доказательством того, что ответчик использовал арендованное имущество не по назначению, письмо ООО "Велес" от 09.04.2008 N 4343, в котором указано, что общество арендует у общественной организации "Арена" спорные нежилые помещения. Доказательствами противоправных действий ответчика также являются его письма в ТУ Росимущества по Челябинской области, в которых ответчик указывал на то, что ООО "Велес" самовольно захвачены помещения, ответчиком осуществляются работы по выселению. Фактически действия по выселению не проводились. Суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что о захвате помещений ответчик сообщил только после проведенных истцом проверок. Арендуемые помещения использовались ответчиком для ведения коммерческой деятельности, что повлекло ущерб для Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ООО "Велес" просит решение арбитражного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела, неприменение норм материального права, подлежащих применению. При вынесении решения суд не установил какие секции находятся в помещении, имеются ли необходимые условия для безопасного нахождения детей в арендуемом помещении. Вывод суда об отсутствии досудебного порядка урегулирования спора является необоснованным и не соответствует представленным доказательствам. В материалах дела имеется предарбитражное уведомление истца от 21.07.2007 N 6460 и ответ ответчика от 31.07.2008, подтверждающие соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. ООО "Велес" не согласно с выводами суда об отсутствии доказательств использования субарендатором всей площади помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются отзывом ответчика от 31.07.2008 на предарбитражное уведомление и актом проверки федерального имущества от 25.12.2008. Доказательствами того, что ООО "Велес" занимает всю площадь помещения, являются рассматриваемые в Арбитражном суде Челябинской области дела N А76-118/2009 и NА76-497/2009. При вынесении решения суд первой инстанции не применил статьи 450, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общественная организация "Арена", УФРС по Челябинской области отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика, УФРС по Челябинской области не явились.

С учетом мнения подателей апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представители истца и ООО "Велес" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ООО "Велес", находит решение арбитражного суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение N 1 (спортивный клуб), общей площадью 335, 10 кв.м., расположенное по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N 78, является собственностью Российской Федерации (т.1, л.д. 32).

18.04.2006 между ТУ Росимущества по Челябинской области (арендодателем) и общественной организацией "Арена" (арендатором) заключен договор N 374-р аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N78 (по плану строения 1 этаж, литер А, позиции 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 6, 6а, 7, 8-15, 17, 18, 20, общей площадью 335,3 кв.м. По условиям договора имущество передается в аренду для размещения тренажерного зала на срок с 19.02.2006 по 15.02.2007.

Дополнительным соглашением от 25.06.2007 стороны изменили срок договора аренды с 19.02.2006 по 19.02.2016.

Дополнительным соглашением от 10.09.2007 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, в соответствии с которым площадь переданного помещения составила 335,10 кв.м. (по плану строения 1 этаж, литер А, позиции 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 6, 6а, 7-20) согласно копии техпаспорта ОГУП "ОблЦТИ" от 02.03.2005.

15.10.2007 договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области за N 74-74-01/383/2007-399.

Фактически недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, улица Вагнера, дом N 78, передавалось арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 19.02.2006 и от 10.09.2007.

26.03.2008 ТУ Росимущества по Челябинской области проведена проверка использования федерального государственного имущества, переданного в пользование общественной организации "Арена", составлен акт проверки федерального имущества от 26.03.2008 N 7 (т.1, л.д. 26, 27). В ходе проверки установлено, что в помещениях N 3, N 4, N 6, N 7 оборудование для спортивных мероприятий демонтировано. Имущество по назначению как спортивный клуб не используется. В помещениях N 2а, N3а, N4а, N5а проведены ремонтные работы, установлена сигнализация, состояние удовлетворительное. Остальные помещения находятся в стадии подготовки к ремонту. Доступ в помещения N 14, N 15, N 17, N 18 не обеспечен. Ключи от металлической двери представителем общественной организации "Арена" не предоставлены.

02.04.2008 истец провел повторную проверку использования федерального имущества. В ходе проверки составлен акт от 02.04.2008 N 8 (т.1, л.д. 28-29), в котором зафиксировано, что помещения N 2а, N 3а, N 4а, N 5а, N 14, N 15, N 17, N 18, N 20 (суммарной площадью 206,77 кв.м.) используются ООО "Велес" для осуществления коммерческой деятельности (офисные помещения и склад для хранения обувных материалов). Общественной организацией "Арена" представлен договор субаренды с ООО "Велес" на помещение N 4а площадью 8,9 кв.м. Другие помещения используются ООО "Велес" без оформления договора субаренды.

21.07.2008 письмом N 8692 ТУ Росимущества по Челябинской области обратилось к арендатору с предарбитражным уведомлением (т.1, л.д. 16, 17), в котором предлагало расторгнуть договор аренды N 574-р от 18.04.2006 и освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, дом N78, площадью 335,10 кв.м.

Общественная организация "Арена" не выразила согласие на расторжение договора, не возвратило арендодателю полученное в пользование помещение (т.1, л.д.145). Данные обстоятельства явились основанием для обращения ТУ Росимущества по Челябинской области в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Акты проверки федерального имущества не отражают фактических обстоятельств дела, составлены истцом в одностороннем порядке, без участия ответчика. Доводы истца о неиспользовании ответчиком нежилого помещения площадью 335, 1 кв.м., о сдаче его без разрешения собственника в субаренду не нашли своего подтверждения. ООО "Велес" занимает 8, 9 кв.м. на основании договора субаренды от 01.07.2007 N 1 с разрешения истца. Правовые основания для досрочного расторжения договора аренды N 574-р от 18.04.2006 и удовлетворения требования о возврате ответчиком нежилого помещения отсутствуют. Ответчик возражает против расторжения договора, предпринимает меры к возврату помещения обществом "Велес". Арендуемое нежилое помещение предназначено и используется для организации спортивного досуга трудных подростков, составляющих группу риска в рамках национальных проектов Правительства России, здравоохранения, образования и идейного воспитания молодежи.

Выводы арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды являются неверными в силу следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1.2 договора нежилое помещение передано общественной организации в пользование для размещения тренажерного зала.

Акты проверки федерального имущества от 26.03.2008, от 02.04.2008 составлены сотрудниками ТУ Росимущества по Челябинской области без участия ответчика.

По условиям договора арендодатель не обязан предупреждать арендатора о времени проверки использования федерального имущества. В силу пункта 2.1 договора арендодатель вправе контролировать сохранность и целевое использование сданного в аренду имущества.

Возражая против исковых требований, ответчик привел довод о том, что ООО "Велес" использует помещение без согласия арендатора, самовольно захватив все нежилое помещение; помещение площадью 8, 9 кв.м., передано ООО "Велес" арендатором в субаренду с согласия арендодателя.

Представленный в материалы дела договор субаренды N 1 от 01.07.2007 (т.1, л.д. 31) о передаче ответчиком ООО "Велес" в субаренду под офисное помещение нежилого помещения площадью 8, 9 кв.м. не содержит указания на номер помещения на поэтажном плане. Срок действия договора субаренды определен в один год.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор субаренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

На основании пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды считается незаключенным из-за несогласованности условия об объекте субаренды, отсутствия государственной регистрации договора.

В обоснование возражений против доводов ответчика ООО "Велес" представило в материалы дела договор сотрудничества от 15.05.2007 (т.1, л.д. 62, 63), заключение и исполнение которого ответчиком не оспорено.

Из договора сотрудничества следует, что общественная организация "Арена" обязалась предоставить ООО "Велес" право пользования спортивными залами, душевыми и другими помещениями, расположенными по адресу: улица Вагнера, дом N 78, обеспечить свободный вход в данные помещения сотрудников ООО "Велес", а ООО "Велес" обязывалось производить оплату труда сотрудникам общественной организации "Арена" в сумме 34 000 руб. с 15 по 20 число каждого месяца.

Требования обществу "Велес" о прекращении всех юридических и финансовых отношений (т.1, л.д. 100, 101, 104) направлены общественной организацией "Арена" только после проверки ТУ Росимущества по Челябинской области. В письме от 24.04.2008 в качестве причины написания ответчиком требования указана проведенная истцом проверка использования федерального имущества.

Таким образом, арендатор без согласия арендодателя передал имущество в пользование ООО "Велес".

Довод ответчика о надлежащем использовании им арендуемого помещения не принимается во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции в связи с тем, что в обоснование возражений против иска ответчик не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что в период срока действия договора использовал и использует полученное в аренду нежилое помещение по целевому назначению под тренажерный зал, либо о том, что в соответствии с условиями договора не использовал имущество по назначению по причине осуществления им ремонта помещений.

В связи с этим представляется неверным вывод суда первой инстанции о том, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений, так как из представленных материалов дела видно, что арендатор не использует арендуемые помещения в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.4 договора аренды N 574-р арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если арендатор использует арендованное помещение не по назначению и не в соответствии с договором аренды, сдал в субаренду арендованное имущество без разрешения собственника.

При этом требования о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

К моменту рассмотрения искового заявления и апелляционной жалобы обстоятельства, послужившие основанием для досрочного расторжения договора аренды, ответчиком не устранены, исковое заявление к ООО "Велес" о выселении из занимаемого помещения ответчиком в арбитражный суд не предъявлено.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса). Истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, что подтверждается предарбитражным уведомлением от 21.07.2008.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт не соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.01.2009 по делу N А76-23600/2008 отменить.

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 18.04.2006 N 574-р. Обязать Челябинскую городскую детско-юношескую физкультурно-спортивную общественную организацию "Арена" возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Вагнера, 78, (по плану строения 1 этаж, литер А, позиции 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 4а, 5, 5а, 6, 6а, 7-20) общей площадью 335, 1 кв.м. согласно копии техпаспорта ОГУП "ОблЦТИ" от 02.03.2005.

Взыскать с Челябинской городской детско-юношеской физкультурно-спортивной общественной организации "Арена" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области 4 000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу иска.

Взыскать с Челябинской городской детско-юношеской физкультурно-спортивной общественной организации "Арена" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб. за рассмотрение апелляционных жалоб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

З.Н.Серкова

Судьи

С.Д.Ершова С.В.Матвеева