Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N 18АП-2490/2009

г. Челябинск

10 июля 2009 г.

Дело N А76-27082/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А76-27082/2008 по иску Управления имуществом Копейского городского округа к индивидуальному предпринимателю Пучкову Александру Петровичу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, при участии до и после перерыва от Управления имуществом Копейского городского округа - Титовой Е.В. (доверенность от 11.01.2009 N 3/09), от индивидуального предпринимателя Пучкова Александра Петровича - лично Пучкова А.П., Шиндиной М.Е. (доверенность от 18.12.2008 N 050338),

УСТАНОВИЛ

Управление имуществом Копейского городского округа (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пучкову Александру Петровичу (далее - ИП Пучков, ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2006 по 01.10.2008 в сумме 575 648 руб. 60 коп. и взыскании неустойки за период с 01.10.2006 по 01.10.2008 в связи с несвоевременным внесением арендных платежей в размере 92 826 руб. 68 коп., всего: 668 475 руб. 28 коп. по договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 (с учетом уточненных требований).

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.11.2006 N 576/604-06, заключенный между управлением (арендодатель) и ИП Пучковым (арендатор), и ст. ст. 307, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывая, что ответчик обязанность по внесению арендной плате за период с 01.01.2006 по 01.10.2008 надлежащим образом не исполнил.

Ответчик в отзыве на исковое заявление со ссылкой на ст. ст. 421, 434, 438, 450, 452, 609, 614, 621 ГК РФ, ст. ст. 22, 26, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в иске просит отказать. Отмечает, что договор аренды возобновлен на неопределённый срок на тех же условиях с 22.08.2007. Размер арендной платы определён за 2006 г. в размере 19 474 руб. 20 коп. Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется путем подписания сторонам дополнительного соглашения, которые подписаны не были. Расчеты арендных платежей на 2007 и 2008 годы составлены в одностороннем порядке арендодателем, ответчиком не приняты, данные расчеты подписаны ИП Пучковым лишь для информации о том, что арендатор с ними ознакомился. Следовательно, данными расчетами ИП Пучков при исчислении суммы арендных платежей руководствоваться не должен. В нарушение условий договора (п. 4.2.4 договора) новые расчеты арендной платы за 2007 и 2008 годы направлены истцом и получены ответчиком только 09.07.2008. Действующим законодательством и условиями договора не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы за уже прошедший период. При расчёте арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 истцом допущена ошибка, так как максимальная ставка земельного налога на 2008 г. была равна 1,5 % от кадастровой стоимости, размер арендной платы составляет 16 228 руб. 50 коп. в месяц, за весь период 194 474 руб. 20 коп. Кроме того, за период с 18.11.2008 по 03.12.2008 ответчиком произведены платежи на сумму 86 474 руб. 20 коп., тем самым произведена оплата за январь-октябрь 2008 г. полностью и 4 488 руб. 60 коп. пени за просрочку внесения арендной платы и частично за ноябрь 2008 г. в размере 7 094 руб. 50 коп. Задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2006 по 01.10.2008 отсутствует. Кроме того, расчеты арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 не могут являться приложением к договору, так как в одностороннем порядке изменен вид функционального использования земель с "земельные участки АЗС" на "земельные участки предприятий автосервиса", соответствующие изменения в договор не вносились. Также согласно расчету за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 ставка земельного налога равна 3 %, в то время как на 2008 г. данная ставка составляла 1,5 %.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2009 (в соответствии с текстом решения, изготовленного в полном объеме) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана сумма основного долга в полном объеме - 575 648 руб. 60 коп., сумма неустойки частично - 6 816 руб. 77 коп., всего: 582 465 руб. 37 коп. Также указано на взыскание с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 11 488 руб. 32 коп.

Не согласившись с принятым решением, ИП Пучков обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 08.05.2009 (резолютивная часть объявлена 05.05.2009) решение суда первой инстанции отменено на основании п. 7 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на 26.05.2009.

25 мая 2009 г. на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Баканов В.В. заменен на судью Богдановскую Г.Н. ввиду нахождения судьи Баканова В.В. в отпуске. После замены судьи судебное разбирательство начато сначала.

26 мая 2009 г. судебное разбирательство отложено на 16.06.2009.

В судебном заседании 16.06.2009 представитель истца настаивал на исковых требованиях (с учетом их уточнений). Отметил, что ранее 09.07.2008 (дата подписания ИП Пучковым расчетов арендных платежей за 2007 и 2008 годы) не представлялось возможным согласовать изменение арендной платы с арендатором. При подписании расчетов ИП Пучков согласился с ними, какие-либо возражения не заявил. Управление согласилось с доводом ИП Пучкова о том, что при составлении расчета в указании вида функционального использования земельного участка была допущена техническая ошибка, которая, однако, никак не повлияла на размер арендной платы. Также представитель истца отметил, что в расчете арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 под 3 % понимается ставка арендной платы в соответствии с подп. "а" подп. 6 п. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО), а не ставка земельного налога, указанная в расчете ошибочно, что, однако, также не повлияло на размер подлежащей взысканию арендной платы.

16 июня 2009 г. судебное разбирательство отложено на 07.07.2009.

Ответчик в дополнительно представленных 26.06.2009 суду апелляционной инстанции письменных объяснениях по делу настаивал на том, что соглашение об изменении арендной платы за 2007 г. - июнь 2008 г. по договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 сторонами не было достигнуто; произведя перерасчет арендной платы, истец нарушил условия указанного договора аренды и злоупотребил своими правами арендатора. Ответчик считает, что размер арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 составляет 194 474 руб. 20 коп. в год, а не 389 484 руб. в год, как указано истцом. Датой ввода в эксплуатацию АГЗС, расположенной на арендуемом земельном участке, следует считать 22.03.2008, когда в эксплуатацию было введено газозаправочное оборудование, а не 19.11.2006, как полагает истец. При этом предприниматель указывает, что дата ввода в эксплуатацию АГЗС, расположенной на арендуемом земельном участке, не влияет на размер и исчисление арендной платы по договору, равно как не влияет на размер и исчисление арендной платы изменение законодательства в части размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

06 июля 2009 г. на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Ермолаева Л.П. заменена на судью Соколову Т.В. ввиду нахождения судьи Ермолаевой Л.П. в отпуске. После замены судьи судебное разбирательство начато сначала.

Представитель управления в судебном заседании 07.07.2009 настаивал на исковых требованиях. ИП Пучков и его представитель в судебном заседании 07.07.2009 с исковыми требованиями не согласились, поддержали доводы, изложенные в письменных объяснениях по делу. Указали, что изменения размера арендной платы на 2007 и 2008 годы не были согласованы сторонами, так как согласно условиям договора аренды изменение размера арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору аренды, между тем, такие соглашения сторонами не подписывались, расчеты арендной платы за 2007 и 2008 годы такими соглашениями не являются. Арендодатель не может изменять ставки арендной платы произвольно, без достижения соответствующего соглашения с арендатором. По ставке арендной платы на 2006 г., согласованной сторонами, арендная плата ИП Пучковым уплачивалась в установленном порядке. Также представитель ответчика отметил, что истец в расчете арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 неверно применил ставку арендной платы 3 %, установленную подп. "а" подп. 6 п. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, в то время как, по мнению ответчика, должна быть применена ставка 2 % по подп. "б" подп. 7 п. 2 ст. 1 названного Закона Челябинской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, ответчик обратился к истцу с заявлением от 21.10.2006 об оформлении договора аренды земельного участка под строительство автомобильной газозаправочной станции по адресу: г. Копейск, южнее ул. Вдовина (л. д. 7 т. 1).

В соответствии с распоряжением главы Копейского городского округа от 21.09.2006 N 1438-р (л. д. 8 т. 1) земельному участку с кадастровым номером 74:30:0601003:0154 присвоен адрес: г. Копейск, южнее ул. Вдовина. Площадь земельного участка составляет 1 500 кв. м. Участок предоставлен в аренду сроком на одиннадцать месяцев ИП Пучкову для установки и эксплуатации передвижной автомобильной газозаправочной станции.

На основании распоряжения главы Копейского городского округа от 21.09.2006 N 1438-р между Управлением (арендодатель) и ИП Пучковым (арендатор) 17.11.2006 подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 576/604-06 (л. д. 9-16 т. 1), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения, с кадастровым номером 74:30:0601003:0154, расположенный по адресу: г. Копейск, южнее ул. Вдовина, общей площадью 1 500 кв. м, для установки и эксплуатации передвижной автомобильной газозаправочной станции, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Срок аренды участка установлен с 21.09.2006 по 21.08.2007. Размер арендной платы за 2006 год составляет 4 868 руб. 55 коп. Арендная плата вносится арендатором по срокам ежемесячно, до первого числа месяца, следующего за отчётным, путём перечисления на указанный в договоре счёт. Арендная плата начинает начисляться с 01.10.2006.

Согласно п. п. 3.4, 3.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год, при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приёма-передачи, своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора (п. 4.2.4 договора).

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.4.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Сторонами 17.11.2006 подписан акт приёма-передачи земельного участка (л. д. 11 т. 1).

В приложении от 17.11.2006 к договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 (л. д. 12 т. 1) сторонами согласован расчёт платы за аренду земельного участка за период с 01.10.2006 по 31.12.2006, которая составила 4 868 руб. 55 коп. за три месяца (октябрь-декабрь) (из расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее - УПКС земель) по видам функционального использования в разрезе оценочных кварталов, утверждённых Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 (л. д. 59-64, 68 т. 1), коэффициентов арендной платы за землю, утверждённых Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 26.10.2005 N 114 (л. д. 72-74 т. 1), от 29.11.2005 N 137 (л. д. 78 т. 1), земельного налога на территории Копейского городского округа от 26.10.2005 N 109 (л. д. 57, 58 т. 1), - УПКС 865 руб. 52 коп. за кв. м; ставка земельного налога 1,5 %; коэффициент использования (К1) 1; вид функционального использования земель - земли под АЗС; площадь 1500 кв. м; размер арендной платы за землю в год - 19 474 руб. 20 коп.).

Арендодателем определён размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 (приложение N 3 от 03.04.2008 к договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06), который составляет 389 484 руб. (л. д. 13 т. 1) (из расчёта УПКС земель по видам функционального использования в разрезе оценочных кварталов, утверждённых Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309, коэффициентов арендной платы за землю, утверждённых Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.10.2006 N 353 (л. д. 65-67 т. 1), земельного налога, утвержденного Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа от 25.10.2006 N 351 (л. д. 69-71 т. 1), - УПКС 865 руб. 52 коп. за кв. м; ставка земельного налога 1,5 %; коэффициент использования (К1) 20; вид функционального использования земель - земельные участки предприятия автосервиса; площадь 1 500 кв. м). Арендатор 09.07.2008 подписал приложение N 3 от 03.04.2008 к договору от 17.11.2006 N 576/604-06 (л. д. 108 т. 1).

Арендодателем определён размер арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 (приложение N 2 от 03.04.2008 к договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06), который составляет 389 484 руб. (л. д. 14 т. 1) (из расчёта УПКС земель по видам функционального использования в разрезе оценочных кварталов, утверждённых Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309, коэффициентов арендной платы за землю, утверждённых Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.10.2006 N 353, земельного налога, утвержденного Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа от 25.10.2006 N 351, - УПКС 865 руб. 52 коп. за кв. м; ставка земельного налога 1,5 %; коэффициент использования (К1) 20; вид функционального использования земель - земельные участки предприятия автосервиса; площадь 1 500 кв. м. До принятия закона Челябинской области и решения Копейского городского округа о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях сроках внесения арендной платы за использование земельных участков в 2008 г., оплата за земельный участок будет производиться по срокам 2007 г. и в сумме, рассчитанной в соответствии с действующими в 2007 г. нормативно-правовыми актами.

Согласно письму от 08.04.2008 N 15-1824 (л. д. 103 т. 1) истец направил ответчику расчёт арендной платы за землю по договору от 17.11.2006 N 576/604-06. Письмо получено ответчиком 24.04.2008.

В приложении от 09.07.2008 к договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 (л. д. 15 т. 1) указан размер арендной платы за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 - 389 484 руб. в год (из расчёта УПКС земель по видам функционального использования в разрезе оценочных кварталов, утверждённых Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309, коэффициентов арендной платы за землю, утверждённых Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.10.2006 N 353, земельного налога, утвержденного Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа от 25.10.2006 N 351, - УПКС 865 руб. 52 коп. за кв. м; ставка земельного налога 1,5 %; коэффициент использования (К1) 20; вид функционального использования земель - земельные участки предприятия автосервиса; площадь 1 500 кв. м. Льготы, установленные арендатору: размер арендной платы за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 составляет 194 742 руб. Данный расчет содержит подпись ИП Пучкова.

В приложении от 09.07.2008 к договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 (л. д. 16 т. 1) указан размер арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 - 389 484 руб. в год (из расчёта УПКС земель по видам функционального использования в разрезе оценочных кварталов, утверждённых Постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309, коэффициентов арендной платы за землю, утверждённых Постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.10.2006 N 353, Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (л. д. 75-77 т. 1), решения Собрания депутатов Копейского городского округа от 25.06.2008 N 146-МО, - УПКС 865 руб. 52 коп. за кв. м; ставка земельного налога (вместо ставки арендной платы) 3 %; коэффициент использования (К1) 10; вид функционального использования земель - земельные участки предприятия автосервиса; площадь 1500 кв. м. Льготы, установленные арендатору: размер арендной платы за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 составляет 194 742 руб. Данный расчет содержит подпись ИП Пучкова.

Территориальным отделом N 4 Управления Роснедвижимости по Челябинской области 28.02.2008 выдан кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) N 30/08-2-818 (л. д. 17-19 т. 1), кадастровый номер 74:30:0601003:0154, землепользование, участок находится примерно в 83 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Челябинская область, г. Копейск, р. п. Бажово, ул. Вдовина, 16; земли населённых пунктов; для установки и эксплуатации передвижной автомобильной газозаправочной станции; площадь 1 500_3,9 кв. м, кадастровая стоимость 1 298 280 руб.; государственная собственность; особые отметки: площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Удельный показатель кадастровой стоимости земель 865 руб. 52 коп. за кв. м; аренда земли в пользу А.П.Пучкова.

Ответчик квитанциями (л. д. 87-90 т. 1) от 03.12.2008 за аренду 2008 г. на сумму 50 000 руб., от 02.12.2008 за аренду на сумму 17 000 руб., от 13.11.2008 за аренду 2007 г. на сумму 19 474 руб. 20 коп. и от 05.11.2008 за аренду 2008 г. на сумму 19 474 руб. 20 коп. уплатил истцу 105 948 руб. 40 коп.

Истец направил ответчику претензию от 23.04.2008 N 132 (л. д. 25 т. 1) с требованием в 15-девный срок с момента получения претензии оплатить задолженность в размере 486 855 руб. за аренду земли по договору от 17.11.2006 N 376/604-06 по состоянию на 01.04.2008.

Ответчик претензию оставил без ответа и без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В материалы дела дополнительно представлены следующие документы:

истцом по делу - акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченной строительством передвижной автомобильной газозаправочной станции, составленный 19.10.2006 с приложением запроса от 28.05.2009 N 04-3357 в адрес заместителя главы администрации Копейского городского округа по вопросам градостроительства о предоставлении указанного акта;

ответчиком по делу - акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию сооружения газовой автозаправочной станции, расположенной по адресу: г. Копейск, пос. 44-ой шахты, автодорога на р. п. Старокамышинск, южнее ул. Вдовина, составленный 22.03.2007; акт первичного пуска ППЦЗ-12 (адрес: г. Копейск, пос. 44-ой шахты, автодорога на р. п. Старокамышинск, южнее ул. Вдовина), выданный индивидуальному предпринимателю Хорину Евгению Алексеевичу 20.03.2007.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы истца и ответчика, считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (ст. 330 ГК РФ), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пени за спорный период.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 17.11.2006 N 576/604-06.

Признаков незаключенности или недействительности (ничтожности) данного договора суд апелляционной инстанции не усматривает, содержание договора соответствует положениям гл. 34 ГК РФ и ЗК РФ. Государственной регистрации договор аренды не подлежал, как заключенный на срок менее одного года (11 месяцев; п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как указано выше, срок действия договора аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 в соответствии с условием п. 2.1 договора истек 21.08.2007.

Вместе с тем из материалов дела следует, что арендатор - ИП Пучков продолжает пользоваться спорным земельным участком до настоящего времени.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

По смыслу названной нормы закона, даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент наступления указанного срока. Поэтому, чтобы прекратить действие такого договора, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически возобновляется на неопределенный срок на тех же условиях.

Поскольку доказательства того, что арендодатель предупреждал арендатора об окончании срока аренды и требовал возврата земельного участка, в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции квалифицирует договор аренды земель 17.11.2006 N 576/604-06 как договор, возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ и действующий на момент.

В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным (п. 1); за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3).

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является его существенным условием (п. 2 ст. 22, абз. 3 ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Основное возражение ответчика по исковым требованиям истца заключается в том, истец, по мнению предпринимателя, в нарушение условий договора аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 в основу расчета задолженности по уплате арендных платежей положил расчеты арендных платежей на 2007 и 2008 годы, составленные управлением в одностороннем порядке, поскольку соглашение об изменении арендной платы за 2007 г. - июнь 2008 г. по договору названному аренды сторонами не было достигнуто.

Исследовав представленные в дело материалы в совокупности, суд апелляционной инстанции считает утверждение ответчика о том, что размер арендной платы, определённый за 2006 г. в размере 19 474 руб. 20 коп., сохраняется на 2007 и 2008 годы, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела в силу следующего.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания данной нормы следует, что при толковании условий договора принимается во внимание не только буквальное содержание условия договора, но и другие обстоятельства.

В п. п. 3.4, 3.5 договора стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы ежегодно путём корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год, при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Условием п. 4.2.4 договора на арендодателя возложена обязанность своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В качестве дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы (с 19 474 руб. 20 коп. в год до 389 484 руб. в год) истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы по договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 за 2007 год (т. 1, л. д. 108), за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 (т. 1, л. д. 109) и с 01.07.2008 по 31.12.2008 (т. 1, л. д. 110).

Указанные документы подписаны арендатором ИП Пучковым. Аргумент ответчика о подписании им данных расчетов лишь для информации о том, что он как арендатор с расчетами ознакомился, по мнению суда апелляционной инстанции, является несостоятельным.

Принимая во внимание условия п. 3.5, п. 4.1 и п. 6.2 договора аренды от 17.11.2006 N 576/604-06, суд апелляционной инстанции оценивает указанные расчеты арендной платы как избранный сторонами способ уведомления арендатора об изменении размера арендной платы и одновременного выражения его согласия.

Подписывая расчеты с указанием на измененный размер арендной платы, ИП Пучков не выразил письменно несогласие с указанными в расчетах размерами арендных платежей. Последующее поведение сторон после подписания указанных расчетов свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению об измененных условиях договора. Поскольку вышеуказанные расчеты с измененным размером арендной платы арендатором были подписаны без возражений и переданы арендодателю, управление обоснованно пришло к выводу о согласованности сторонами измененного условия о размере арендной платы. Предложения досрочно расторгнуть договор аренды ввиду несогласия с изменением условий об арендной плате от предпринимателя в адрес управления также не поступило.

Из материалов дела усматривается, что размер арендной платы сторонами согласован с учетом действующих нормативов, установленных постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной оценки земель поселений Челябинской области" (т. 1, л. д. 68); приложения 7.6 (т. 1, л. д. 59-64) УПКСЗ - 865 руб. 52 коп. за кв. м; коэффициентов арендной платы за землю, утвержденных постановлением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 26.10.2005 N 114 (подп. 6.1 п. 6 приложения к постановлению - коэффициент арендной платы за земли под АЗС, объектами автосервиса в кратности к ставке земельного налога (АЗС) - 70), постановлением собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 29.11.2005 N 137 (подп. 6.1 п. 6 приложения к постановлению - коэффициент арендной платы за земли под АЗС, объектами автосервиса в кратности к ставке земельного налога (АЗС) - 20), постановлением собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 26.10.2005 N 109 (ставка налога за прочие земли - 1,5 %). За период с 01.10.2006 по 31.12.2006 размер арендной платы составил 4868 руб. 55 коп.

Доказательств оплаты ответчиком в материалы дела не представлено.

За период с 01.01.2007 по 31.12.2007 размер арендной платы составил 389 484 руб. УПКСЗ - 865 руб. 52 коп. за кв. м, коэффициент К1 - 20 (подп. 6.1 п. 6 приложения N 2 к постановлению от 25.10.2006 N 353 - земли под АЗС, объектами автосервиса (АЗС)), п. 4.1.10 постановления Собрания депутатов Копейского городского округа от 25.10.2006 N 351 - ставка налога за прочие земли 1,5 %.

С учетом оплаты ответчиком 13.02.2007 арендной платы в размере 4868 руб. 55 коп. задолженность ответчика составляет 384 615 руб. 45 коп.

За период с 01.01.2008 по 30.06.2008 размер арендной платы составил 194 742 руб. УПКСЗ - 865 руб. 52 коп за кв. м, коэффициент К1 - 20 (подп. 6.1 п. 6 приложения N 2 к постановлению N 353 от 25.10.2006 - земли под АЗС, объектами автосервиса (АЗС)), п. 4.1.10 постановления собрания депутатов Копейского городского округа от 25.10.2006 N 351 - ставка налога за прочие земли 1,5 %.

Доказательств оплаты ответчиком в материалы дела не представлено.

За период с 01.07.2008 по 01.10.2008 размер арендной платы составил 97 371 руб. УПКСЗ - 865 руб. 52 коп. за кв. м, ставка арендной платы - 3 % (подп. "а" п. 6 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО), коэффициент арендной платы - 10 % (п. 12 приложения к решению собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.07.2008 N 146-МО).

С учетом оплаты ответчиком 05.08.2008 - 19 474 руб. 20 коп; 18.11.2008 - 19 474 руб. 20 коп; 02.12.2008 - 17 000 руб. и 03.12.2008 - 50 000 руб. (всего: 105 948 руб. 40 коп.) задолженность за период с 01.10.2006 по 01.10.2008 составляет 575 648 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из изложенных норм следует, что поскольку соглашение о неустойке является относительно самостоятельным по отношению к договору, к такому соглашению предъявляются особые требования. При этом размер, порядок исчисления договорной неустойки определяются исключительно по усмотрению сторон.

В рассматриваемом случае между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендатор обязался ежемесячно до первого числа месяца, следующего за отчетным вносить арендную плату. За просрочку платежа предусмотрена неустойка (п. п. 3.2, 5.2 договора).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи 17.11.2006 и фактически использовался предпринимателем в течение всего спорного периода.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, условий об изменении размера арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее изменения размера арендной платы.

Таким образом, договорная неустойка подлежит взысканию с момента, когда арендатор принял условие по изменению размера арендной платы, то есть с 09.07.2008 (дата подписания предпринимателем расчетов арендной платы за спорный период) на сумму задолженности, образовавшуюся со дня заключения договора.

С учетом произведенного судом расчета договорной неустойки за период с 01.11.2006 по 09.07.2008 от суммы арендной платы, согласованной сторонами на 2006 год в месяц 1622 руб. 85 коп, нарастающим помесячным итогом, по ставкам рефинансирования действующими в спорный период и с 09.07.2008 по 01.10.2008, с учетом согласованной сторонами арендной платы в месяц 32 457 руб., взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 6816 руб. 77 коп. (т. 1, л. д. 124).

В удовлетворении оставшейся части исковых требований следует отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: от 500 001 руб. до 1 000 000 руб., - государственная пошлина уплачивается в размере 11 500 руб. плюс 1 % суммы, превышающей 500 000 руб.

Управление за подачу иска в арбитражный суд платежным поручением от 10.11.2008 N 84668 (т. 1, л. д. 6) уплатило государственную пошлину в размере 13 899 руб. 87 коп.

Исходя из цены иска 668 475 руб. 28 коп, уплате подлежит государственная пошлина в размере 13 184 руб. 75 коп. (11 500 руб. + 168 475 руб. 28 коп. х 1% = 13 184 руб. 75 коп.), которая подлежит отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ. В связи с чем с ИП Пучкова в пользу управления в доход бюджета Копейского городского округа подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 11 488 руб. 32 коп.

В силу ст. 104 АПК РФ и подп. 3 п. 1 ст. 333.22. Налогового кодекса Российской Федерации управлению из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 10.11.2008 N 84668 государственная пошлина по иску в размере 715 руб. 12 коп.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования Управления имуществом Копейского городского округа удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пучкова Александра Петровича в пользу Управления имуществом Копейского городского округа в доход бюджета Копейского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.11.2006 N 576/604-06 за период с 01.10.2006 по 01.10.2008 в размере 575 648 руб. 60 коп., сумму неустойки за период с 09.07.2008 по 01.10.2008 в размере 6 816 руб. 77 коп., всего: 582 465 руб. 37 коп., а также расходы по государственной пошлине по иску в размере 11 488 руб. 32 коп.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Возвратить Управлению имуществом Копейского городского округа из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 10.11.2008 N 84668 государственную пошлину по иску в размере 715 руб. 12 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская Т.В.Соколова