Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2009 г. N 18АП-6054/2009

г. Челябинск

04 сентября 2009 г.

Дело N А07-20071/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008 (судья Воронкова Е.Г.), от подателей жалобы - Козлова С.В.(лично); Всеволодовой Л.С. (ходатайство доверителя),

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту КУМС - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" (далее по тексту - ООО "Саунд Ленд", ответчик) с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального унитарного предприятия ПЖРЭТ Орджоникидзевского района г. Уфы (далее по тексту - МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района, 3 лицо) с иском о взыскании задолженности арендной платы в размере 1531936,74 рубля и пени в размере 3674895,61 рубль, расторжении договора аренды N 9210 от 20.10.2003, выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12, общей площадью 449,6 кв.м.

ООО "Саунд Ленд" обратился в суд с встречным исковым заявлением о зачете в счет арендной платы по иску 662307 рублей, оставшуюся сумму от 3798350 рублей зачесть в счет будущих платежей по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.01.2009 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в размере 1049649,57 рублей, пени в размере 104964,96 рублей, возмещение расходов по госпошлине в размере 24407,93 рубля, о также сумму расходов по госпошлине в размере 2000 и 2000 рублей договор аренды от 20.10.2003 N 9210 расторгнут; ответчик выселен из занимаемых нежилых помещений. В удовлетворении встречного иска отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами заключен договор аренды N 9210 от 20.10.2003. Доказательств оплаты не представлено. Истцом направлено уведомление о расторжении договора N КС4861 от 18.07.2008. Срок давности по встречным требованиям истек.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Саунд-Ленд" обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, так как ответчик понес затраты на капитальный ремонт и по ликвидации кинотеатра "Орленок" в сумме 6443524 рублей. Суд не учел, что производство капитального ремонта с зачетом стоимости работ в счет арендной платы было согласовано с Комитетом. При таких обстоятельствах решение суда о расторжении договора и выселении является несоразмерным наказанием за неуплату платежей.

Представители подателя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержали, изложив их в тезисной форме.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, извещены.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 20.10.2003 года между КУМС (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района (балансодержатель) и ООО "Саунд Ленд"" (арендатор) заключен договор N 9210 аренды муниципального нежилого фонда (л. д. 13-16 т. 1).

Согласно условиям договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании Постановления главы Администрации город Уфа от 11.09.2003 N 4094 обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: на первом, цокольном этажах и в подвале, расположенные по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, Мира, дом 12, площадью 449,6 кв.м., с разрешенным использованием арендованного объекта - организация кинотеатра и культурно-досуговых мероприятий сроком на 10 лет, действует с 07.07.2003 до 07.07.2013 (п. 1.1, 1.2, 2.1).

Арендатор оплачивает арендную плату за пользование объектом нежилого фонда в пользу арендодателя в размере, определенном соответствующим решением Уфимского городского Совета, действующим на момент внесения платежа, расчет которой своевременно доводится до его сведения Арендодателем. Изменение размера и условий оплаты арендной платы является изменением стандартной формы договора присоединения и влечет за собой обязанность сторон по исполнению договора в измененном виде без подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты направления Арендодателем уведомления об изменении размера и условий оплаты арендной платы (п. 3.1).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя без выставления платежных требований (п. 3.3).

При нарушении сроков несения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы ха каждый день просрочки (п. 3.5).

Согласно 5.3.5 договора настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно по требованию арендодателя при наличии состоявшегося факта невнесения или несвоевременного внесения арендной платы по договору более одного раза по истечении установленного договором срока платежа, а также неуплаты начисленных пеней.

Договор зарегистрирован в УФРС по РБ 17.12.2003 года.

03.04.2007 КУМС г. Уфа направил ООО "Саунд Ленд" уведомление о наличии задолженности по арендной плате в размере 4027093,86 рублей. Указанное уведомление получено ООО "Саунд Ленд" 08.04.2008 (л.д. 9, 10 т. 1).

18.07.2008 КУМС г. Уфа направило ООО "Саунд Ленд" уведомление о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды N 9210 от 20.10.2003 в размере 4486320,20 рублей и предложение в течение десяти дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды 3 9210 от 20.10.2003 по адресу: Ордоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Мира, 12 и передать его по акту приема-передачи. Указанно е уведомление получено ООО "Саунд Ленд" 05.08.2008 (л.д. 11, 12 т. 1).

Также в материалы дела представлены: справка о выполнении ликвидационных мероприятий ДСК "Орленок" (л.д. 29 т. 1), акты технического обследования (л.д. 30-31, 32-33 т. 1), заявление о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений) объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (л.д. 34 т. 1) письмо КУМС г. Уфы от 27.11.2003 (л.д. 35 т. 1), письмо ООО "Саунд Ленд" от 19.02.2004 года с просьбой о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (л.д. 36 т. 1), план график производства работ по капитальному ремонту помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12 ООО "Саунд Ленд" (л.д. 37-38 т. 1), дефектная ведомость на производство капитального ремонта (л.д. 39-40 т. 1); договор подряда N 09/1 от 14.10.2003 на проведение работ по капитальному ремонту: детский кинотеатр по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12 Орджоникидзевского района (л.д. 41-43 т. 1), локальный сметный расчет на капитальный ремонт детского кинотеатра по ул. Мира, 12 Орджоникидзевского района г. Уфа (л.д. 44-57 т. 1), акт проверки выполнены работ от 27.12.2003 (л.д. 59 т. 1), акты выполненных работ за декабрь 2003 (л.д. 86-97 т. 1), письмо ООО "Саунд Ленд" от 16.01.2007 года с просьбой провести содействие по вопросу зачета стоимости капитального ремонта, произведенного ООО "Саунд Ленд" в детском кинотеатре "Юпитер", ул. Мира, 12 (л.д. 98 т. 1), акты приема передачи векселей от 09.10.2003, 08.10.2003, 21.11.2003, 19.11.2003, 02.12.2003, т 25.09.2003, 18.09.2003, 03.09.2003,, 09.01.2003 (л.д. 29-37 т. 2), товарная накладная N 2912 от 29.12.2003, и счет фактура (л.д. 38, 39 т. 2), акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.12.2003 между ООО "Саунд Ленд" и ООО "Геомонолит" по договору подряда N 09/1 от 14.10.2003 (л.д. 40 т. 2), акт зачета взаимных требований между ООО "Саунд Ленд" и ООО "Геомонолит" от 30.12.2003 (л.д. 41 т. 2).

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы явилось основанием обращения истца в суд.

Полагая, что стоимость произведенного капитального ремонта спорного объекта недвижимости подлежит зачету в счет арендной платы по договору аренды, ответчик обратился в суд с встречным иском.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Исходя из заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему иску входят следующие факты: заключения сторонами договора аренды; невнесения арендных платежей более двух раз подряд; наличия просрочки в уплате арендных платежей; пользования ответчиком арендованным имуществом.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику в судебном заседании не оспаривается, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства не представлено, то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, является верным.

Расчет задолженности судом проверен, сомнений не вызывает.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 3.5 договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что ответчиком в силу ст. ст. 195, 196, 200 ГК РФ заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании пени, в связи с чем период просрочки следует исчислять с 22.12.2005 года.

Однако, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции в порядке ст. 333 ГК РФ обосновано уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 104 964,96 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Аналогичное условие стороны согласовали в п. 5.3.5 договора.

Поскольку в судебном заседании факт существенного нарушения договора со стороны ответчика нашел свое подтверждение, доказательств того, что ответчиком сданы помещения по акту приема-передачи истцу в предусмотренный договором срок не представлено, то в силу п. 5.3.4 договора, ст. 622 ГК РФ выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении ответчика, из занимаемых нежилых помещений, являются верными.

Отклоняя встречные требования ООО "Саунд Ленд" о зачете суммы произведенного капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды N 9210, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Таким образом, ст. 616 ГК РФ позволяет арендатору предъявить арендодателю требования, связанные с возмещением затрат на произведенный им капитальный ремонт арендованного помещения, при неисполнении арендодателем обязанности по производству такого ремонта. Но предусмотренное законом право предъявить требование само по себе не приводит к прекращению обязательства по уплате арендной платы, пока право арендатора не будет реализовано предусмотренными законом способами.

Из письменных материалов дела следует, что ООО "Саунд Ленд" обращался в КУМС г. Уфы с заявлением о разрешении на проведение капитального ремонта нежилого помещения по адресу: г. Уфа, ул. Мира, 12 - 19.10.2003.

Согласно представленных расчетов истца по встречному иску, стоимость капитального ремонта оставила 5485671 рубль, а балансодержатель МУП ПЖРЭТ Орджоникидзевского района г. Уфы согласовал 3798350 рублей с учетом корректировки.

Истцом (ответчиком по встречному иску) заявлено о попуске истцом по встречному иску срока исковой давности предъявления требований.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами.

Из письменных материалов дела следует, что акт выполненных работ подписан между ответчиком и подрядчиком в декабре 2003 года, указанное обстоятельство подтверждает и акт проверки выполненных ремонтно-строительных работ в ООО "Саунд Ленд", составленный МУП ПЖРЭТ "Восточный" от 27.12.2003 года.

Таким образом, право истца по встречному иску требовать зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы возникло в декабре 2003 года, в связи с чем срок исковой давности истек в декабре 2007 года.

Между тем с настоящими требованиями истец по встречному иску обратился лишь 29.05.2009, то есть по истечении срока исковой давности.

Сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, содержащегося в п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

При таких обстоятельствах по делу вывод суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ответчика следует признать верным.

Доводы жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, так как ответчик понес затраты на капитальный ремонт и по ликвидации кинотеатра "Орленок" в сумме 6443524 рублей, суд не учел производство капитального ремонта с зачетом стоимости работ в счет арендной платы было согласовано с Комитетом, несостоятельны, поскольку встречные исковые требования заявлены по истечении срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ. Доказательств того, что срок исковой давности прерывался или приостанавливался, суду не представлено. Как указывалось ранее истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Довод жалобы о том, что решение суда о расторжении договора и выселении является несоразмерным наказанием за неуплату платежей, подлежит отклонению, поскольку срок исковой давности истек, в силу чего оснований для зачета требований не имеется. Обстоятельства отсутствия оплаты по арендным платежам подтверждены, досудебный порядок соблюден, исковые требования истца удовлетворены по основаниям, предусмотренным законом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд-Ленд" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Т.В. Соколова В.В. Баканов