Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2009 г. N 18АП-7512/2009

г. Челябинск

08 сентября 2009 г.

N 18АП-7512/2009 Дело N А07-4458/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Проспект Октября - 43/5" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2009 по делу N А07-4458/2009 (судья Воронкова Е.Г.).

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Проспект Октября - 43/5" (далее - ТСЖ "Проспект Октября - 43/5", истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об обязании ответчика передать на период управления для целей обслуживания жилого дома расположенного по адресу: г. Уфа, проспект Октября, д.43/5 следующие жилые и нежилые помещения:

нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, секция 1Б, общей проектной площадью 95,76 кв.м.;

двухкомнатную квартиру N 40, расположенную на 2 этаже, общей проектной площадью 66,9 кв.м.,

двухкомнатную квартиру N 42, расположенную на 2 этажей, общей проектной площадью 65,5 кв.м.,

трёхкомнатную квартиру N 44, расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью 88,1 кв.м.,

двухкомнатную квартиру N 45, расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью 65,6 кв.м.,

трёхкомнатную квартиру N 39, расположенную на 2 этаже, общей проектной площадью 88,2 кв.м. (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения предмета заявленных требований, л.д. 54-55).

Решением суда от 06.07.2009 (резолютивная часть от 29.06.2009) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ТСЖ "Проспект Октября - 43/5" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о предварительном характере договора N 3575 от 19.12.2000, так как его предметом является право застройки земельного участка, а договор N 5876 заключен уже после ввода в эксплуатацию части дома, следовательно, данный договор не может быть основным.

Податель апелляционной жалобы также указывает, что застройщиком обязательство по передаче помещений муниципальному образованию исполнено в размере более 6% помещений (1 046,87 кв.м.), в силу чего отсутствуют основания для отказа в передаче помещений истцу.

Кроме того, истец ссылается на неисполнение ответчиком требований ч. 1 ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.12.2000 между открытым акционерным обществом "Интеграл" (далее - ОАО "Интеграл") и Администрацией города Уфы заключен договор N 3575 (т. 1, л.д. 10-11), по условиям которого Администрация города предоставляет ОАО "Интеграл" земельный участок площадью 2,4943 га городских земель в квартале "К" Советского района с предполагаемым изъятием земельных участков, занятых самовольно установленными металлическими гаражами и погребами, для выполнения подготовительных работ по строительству жилого дома общей площадью квартир 15 912,41 кв.м., с подземным гаражом-стоянкой, торговыми павильонами, благоустройством бульвара, пристроем к школе N 115 ФОКа на территории школы N 117 (п. 1 договора).

В п. 3.1 данного договора стороны предусмотрели, что обязанностью ОАО "Интеграл" является выполнение подготовительных работ по строительству жилого дома.

В п. 2 договора сторонами также согласовано, что ОАО "Интеграл" обязуется в случае передачи группы жилых домов на баланс эксплуатирующим организациям города передать дополнительно безвозмездно Администрации города Уфы 477, 4 кв.м., (3%) жилья или при организации ТСЖ предусмотреть 3 % жилых и служебных помещений для ТСЖ.

В дополнительном соглашении N 8 от 14.10.2005 к договору N 3575 от 19.12.2000 стороны конкретизировали помещения, подлежащие передаче (т.1, л.д. 27).

05.03.2005 между Администрацией и ОАО "Интеграл" заключен договор N 5876 (т. 1, л.д. 165), по условиям которого Администрация предоставляет ОАО "Интеграл" право застройки земельного участка площадью 24 943 кв.м. в Советском районе города для строительства 3-секционного 10-12-16ти этажного жилого дома в квартале "К".

В п. 2.3 данного договора стороны предусмотрели обязанность ОАО "Интеграл" передать в собственность города помещения общей площадью 470,06 кв.м.

По договору N 2-У от 01.12.2004 (т. 1, л.д. 12-13) ОАО "Интеграл" передал жилой комплекс с внешними инженерными сетями по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 43/5, секция Б в управление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия "ЗОЛОТАЯ СОПКА".

Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа N 1391 от 24.03.2006 в муниципальную собственность г. Уфа приняты переданные ОАО "Интеграл" квартиры и нежилые помещения, расположенные в жилом доме N 43/5 по пр. Октября в Советском районе г. Уфы (т. 1, л.д. 67).

Из материалов дела также следует, что на основании протокола N 1 общего собрания собственников помещений дома N 43/5 по проспекту Октября г. Уфы создано ТСЖ "Проспект Октября - 43/5" (т. 1, л.д. 17-19).

Полагая, что на основании договора N 3575 от 19.12.2000 в управление ТСЖ "Проспект Октября - 43/5" должно быть передано 3% помещений в данном доме, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом обстоятельств нарушения ответчиком его прав и интересов, в силу того, что договор N 3575 от 19.12.2000 носит предварительный характер, и на момент заключения данного договора N 3575 истец не являлся юридическим лицом и стороной обязательственных отношений, а на момент заключения договора N 5876 от 05.03.2005 право собственности на требуемое имущество было передано в собственность муниципального образования.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Обращаясь с требованием об обязании ответчика передать на период управления для целей обслуживания жилого дома жилые и нежилые помещения, истец сослался на то, что право требовать и соответствующая обязанность по предоставлению помещений у ответчика возникла на основании договора N 3575 от 19.12.2000 заключенного между ОАО "Интеграл" и Администрацией города Уфы (т. 1, л.д. 10-11).

Однако суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности данного довода.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты нарушенных прав предусмотрены положениями ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По смыслу указанной нормы нарушенное право может быть защищено вещно-правовым либо обязательственно-правовым способами.

Вещно-правовыми являются иски, направленные на защиту вещного права при отсутствии договорных или иных обязательственных отношений между обладателем права и нарушителем; обязательственно-правовые иски - это такие иски, которые направлены на защиту прав лица от неисполнения контрагентом принятых на себя договорных обязательств. Эти иски носят относительный характер, они предъявляются к должнику, состоящему с стороной в обязательственном правоотношении.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учётом ст. 12 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ, апелляционная инстанция приходит к выводу, что ТСЖ "Проспект Октября - 43/5" не является лицом, чьи права и законные интересы нарушены действиями ответчика, отказывающего истцу в передаче спорных квартир, в силу чего истец не является лицом, управомоченным предъявлять данное требование.

ТСЖ "Проспект Октября - 43/5" не является стороной обязательственных правоотношений, возникших между Администрацией города Уфы и ОАО "Интеграл" на основании договора N 3575 от 19.12.2000, следовательно, не может требовать исполнения данного договора на основании ст.ст. 307, 309 ГК РФ. При таких обстоятельствах исполнение ОАО "Интеграл" условий договора N 3575 от 19.12.2000 не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора, поскольку осуществлено ОАО "Интеграл" в рамках исполнения обязательства между ним и Администрацией в порядке ст.ст. 307, 309 ГК РФ, тогда как истец участником данных отношений не является. В связи с изложенным отклоняется ссылка апелляционной жалобы о том, что он вправе требовать передачи ему помещений в силу исполнения застройщиком обязательства по передаче помещений муниципальному образованию.

Квалифицировать заявленные истцом требования в качестве вещно-правового способа защиты у суда апелляционной инстанции также не имеется оснований в силу отсутствия у истца вещных прав на спорные помещения (ст. 301, 304 ГК РФ).

Отклоняя довод о необоснованности вывода суда первой инстанции о предварительном характере договора N 3575 от 19.12.2000, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При буквальном толковании условий договора N 3575 от 19.12.2000, по условиям которого Администрация города предоставляет ОАО "Интеграл" земельный участок для выполнения подготовительных работ по строительству жилого дома (п. 1 договора), на ОАО "Интеграл" возлагается обязанность по выполнение подготовительных работ по строительству жилого дома (п. 2.1 договора), а свидетельством окончания подготовительных работ является разрешение на производство строительно-монтажных работ (п. 3 договора), суд приходит к выводу, что земельный участок по данному договору предоставляется ОАО "Интеграл" для проведения подготовительных работ. Данное обстоятельство не противоречит действующему законодательству, регулирующему в том числе и порядок предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, положения абз. 2 п. 2.2. договора N 3575 от 19.12.2000 о передаче помещений следует толковать, принимая во внимание абз. 1 п. 2.2 договора, предусматривающего обязанность ОАО "Интеграл" заключить окончательный договор с Администрацией города для целей строительства.

С учётом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор N 3575 направлен на выполнение подготовительных работ к строительству и стороны имели целью в дальнейшем заключить основной договор аренды для строительства жилого дома.

При таких обстоятельствах и с учётом, что договор N 3575 не предусматривает осуществления строительства на земельном участке, не является договором долевого участия в строительстве или договором инвестирования, он не может регулировать отношения по возникновению права на объекты недвижимости.

Не находит подтверждения в материалах дела и довод истца о неисполнении ответчиком требований ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, поскольку совершение Администрацией противоправных действий, на которые ссылается истец, и указанных в диспозиции нормы ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2009 по делу N А07-4458/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Проспект Октября - 43/5" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова В.В.Баканов