Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2008 г. N 20АП-4590/2007

город Тула

Дело N А62-2809/2007

05 февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю.,

судей Никуловой М.В., Можеевой Е.И.,

по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Котенковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Турковой Е.М., г. Смоленск

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.11.2007 года

по делу N А62-2809/2007 (судья Ткаченко В.А.)

по исковому заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Смоленского отделения N 8609, г. Смоленск

к индивидуальному предпринимателю Турковой Е.М., г. Смоленск

о понуждении к заключению договора купли-продажи

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Турковой Е.М., г. Смоленск

к Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Смоленского отделения N 8609, г. Смоленск

о признании договора аренды недействительным в части

при участии в заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску): Шамшин В.И. по доверенности N 22-01-23/3254 от 24.12.2007 года (паспорт 66 01, N 366552, выдан 06.12.2001 года),

от ответчика (истца по встречному иску): Гладков А.П. - адвокат по ордеру N 102 (удостоверение N 44 от 22.10.2002 года), Чикин Ю.Л. по доверенности N 67-01/260597 от 30.12.2007 года (паспорт 66 07, N 017465, выдан 15.09.1998 года), Кезиков А.И. по доверенности N 67 АА 242482 от 04.02.2005 года (паспорт 45 07, N 185911, выдан 16.04.2004 года),

установил:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Смоленского отделения N 8609 (далее - Сбербанк РФ) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Турковой Елене Михайловне (далее - ИП Туркова Е.М.) о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, состоящего из 17 комнат, общей площадью 184,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, 32, по цене 9 921 600 руб. на условиях прилагаемого проекта (л.д. 3-5, том 1).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ИП Турковой Е.М. был заявлен встречный иск о признании раздела 9 "Особые условия" (п.п. 9.1-9.5) договора аренды N 167/2006 недействительным (л.д. 28-30, том 1).

Определением суда от 13.08.2007 года указанный встречный иск предпринимателя принят к производству суда (л.д. 37, том 1).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.11.2007 года исковые требования Сбербанка РФ удовлетворены, суд обязал ИП Туркову Е.М. в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, 32, принадлежащего Турковой Е.М. на праве собственности, по цене 9 921 600 руб. Встречные исковые требования ИП Турковой Е.М. оставлены без удовлетворения (л.д. 76-82, том 1).

Не согласившись с указанным решением суда от 21.11.2007 года, ИП Туркова Е.М. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Сбербанка РФ и удовлетворении требований предпринимателя, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права.

Заявитель жалобы ссылается на то, что спорный договор аренды нежилого помещения N 167/2006 был подписан сторонами 01.04.2006 года, в связи с чем его срок составил 15 месяцев, однако государственную регистрацию он не прошел, в связи с чем считается незаключенным и у Сбербанка РФ нет правовых оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи в соответствии с условиями указанного договора аренды.

Также предприниматель ссылается на то, что арендатор (Сбербанк РФ) в нарушение условий договора аренды произвел реконструкцию занимаемого помещения, в результате которой его площадь уменьшилась со 190,8 кв.м до 184,5 кв.м, а число комнат увеличилось с семнадцати до двадцати четырех. В этой связи заявитель полагает, что суд первой инстанции фактически обязал заключить договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости (л.д. 88-91, том 1).

Представители ИП Турковой Е.М. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска банка.

Представитель Сбербанка РФ Шамшин В.И. доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав доводы представителей сторон, оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 12.07.2006 года между ИП Турковой Е.М. (арендодатель) и Смоленским отделением N 8609 Сбербанка РФ (арендатор) был подписан договор аренды N 167/2006 (л.д. 9-11, том 1).

Со стороны ИП Турковой Е.М. договор подписан Кезиковым А.И., ее представителем по доверенности от 04.02.2005 года (л.д. 34, том 1).

В соответствии с п. 1.1. данного договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование с правом выкупа встроенное помещение общественного назначения, состоящее из 17 помещений общей площадью 190,8 кв.м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, 32.

Нежилое помещение предоставляется арендатору с целью размещения дополнительного офиса N 8609/032 Смоленского отделения N 8609 Сбербанка РФ (п. 1.2. договора).

В силу п. 3.1. договора арендодатель обязан не позднее 01.04.2006 года передать арендатору нежилое помещение, являющееся предметом договора.

Срок действия договора аренды определен в п. 2.1., согласно которому договор вступает в силу с момента подписания и действует по 29.06.2007 года.

При этом стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.04.2006 года.

В период действия или по окончании срока действия настоящего договора арендодатель обязуется продать арендатору, а арендатор обязуется купить нежилое помещение, указанное в п. 1.1. договора, для чего не позднее 29.06.2007 года подписать договор купли-продажи нежилого помещения. Согласованная сторонами цена нежилого помещения составляет 9 921 600 руб. (п.п. 9.1., 9.2. договора).

01.04.2006 года нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора, передано арендатору по акту приема-передачи (л.д. 12, том 1).

Факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела, предпринимателем не оспаривается (л.д. 66-69, том 1).

Письмами от 23.03.2007 года, от 29.05.2007 года, от 18.06.2007 года, направленными в адрес полномочного представителя арендодателя, Сбербанк РФ просил ознакомиться и подписать договор купли-продажи во исполнение условий договора аренды N 167/2006, с приложением проекта такого договора (л.д. 13-17, том 1).

В связи с отказом арендодателя от подписания договора купли-продажи спорного нежилого помещения, Сбербанк РФ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования банка, обоснованно исходил из того, что у ИП Турковой Е.М. нет правовых оснований для отказа от заключения договора купли-продажи нежилого помещения общественного назначения, состоящего из 17 помещений общей площадью 190,8 кв.м, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Смоленск, проспект Гагарина, 32.

В удовлетворении встречного иска предпринимателя о признании недействительным раздела 9 "Особые условия" (п.п. 9.1-9.5) договора аренды N 167/2006 судом области отказано правомерно, ввиду доказанности полномочий представителя ИП Турковой Е.М. Кезикова А.И. на подписание спорного договора с условием о праве выкупа арендуемого помещения.

У апелляционного суда нет оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Так, в соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом случае стороны добровольно заключили договор аренды, по условиям которого в период действия или по окончании срока действия настоящего договора арендодатель обязуется продать арендатору, а арендатор обязуется купить нежилое помещение, указанное в п. 1.1. договора, для чего не позднее 29.06.2007 года подписать договор купли-продажи нежилого помещения.

Возможность включения подобного условия о выкупе арендуемого имущества в договор аренды предусмотрена ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из того, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, суд первой инстанции обоснованно обязал предпринимателя заключить договор купли-продажи спорного помещения, отказав в признании недействительным соответствующего условия договора о выкупе помещения.

Довод заявителя жалобы о том, что спорный договор аренды нежилого помещения N 167/2006 был подписан сторонами 01.04.2006 года, в связи с чем его срок составил 15 месяцев, однако государственную регистрацию он не прошел, в связи с чем считается незаключенным и у Сбербанка РФ нет правовых оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи в соответствии с условиями указанного договора аренды, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.

Судом области установлено, что договор аренды N 167/2006 подписан сторонами 12.07.2006 года.

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При этом стороны установили, что условия спорного договора распространяются на их ранее возникшие отношения - с 01.04.2006 года (с момента передачи имущества арендатору).

Вместе с тем период времени до фактического подписания договора аренды не включается в срок аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации N 59 от 16.02.2001 года).

Что касается утверждения предпринимателя о проведенной банком реконструкции арендуемого помещения и, следовательно, изменении предмета аренды, которые влекут невозможность государственной регистрации договора купли-продажи, то оно подлежит отклонению ввиду его необоснованности.

Изменение общей площади помещения со 190,8 кв.м, согласно техническому паспорту БТИ от 06.12.2002 года, до 184,5 кв.м (технический паспорт БТИ от 16.03.2007 года) - на 6,3 кв.м, само по себе не может свидетельствовать о реконструкции объекта, при которой затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, влекущие нарушение прав и охраняемых интересов арендодателя и других заинтересованных лиц, владеющих жилыми помещениями на законных основаниях (л.д. 21-22, том 1).

Более того, исследование вопроса о наличии или отсутствии факта реконструкции нежилого помещения имело бы значение только в том случае, если бы данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Кодекса).

Однако в рассматриваемой ситуации условия спорного договора аренды от 12.07.2006 года не содержат вышеперечисленных условий. Более того, согласно п. 4.2.4 договора в случае изменения планировки помещения, требующей внесения изменения в технический паспорт, арендатор обязался возместить арендодателю расходы по согласованию и сдаче в эксплуатацию нежилого помещения в измененной планировке. При этом изменение общей площади нежилого помещения, вызванное перепланировкой, не влияет на сумму выкупной стоимости нежилого помещения (п. 9.5. договора).

На основании изложенного, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб., уплаченная заявителем жалобы при ее подаче, в силу ст. 110 АПК РФ возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.11.2007 года по делу N А62-2809/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Ю. Байрамова

Судьи

М.В. Никулова Е.И. Можеева