Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2008 г. N 20АП-61/2008

г. Тула

Дело N А09-9180/06-19

04 марта 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2008 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05 декабря 2007 года по делу N А09-9180/06-19 (судья Саворинко И.А.), принятое по иску индивидуальных предпринимателей Краевой Е.С., г. Брянск; Волковой Н.Ш., г. Брянск пос. Радица-Крыловка; Мартынюк И.В., г. Брянск; Ильюшкиной Л.П., г. Брянск; Балан А.А., г. Брянск; Кореловой Т.С., г. Брянск; Тереховой Л.В., пос. Мичуринский Брянского района Брянской области; Дроновой Н.И., г. Брянск; Терехова С.Ф., г. Брянск; Фаенковой Н.Р., г. Брянск; Маклаховой А.Л., г. Брянск; Жуковой Т.И., г. Брянск; Казутиной С.Н., г. Брянск; Киселевой А.И., г. Брянск; Лаврехиной Н.А., пос. Кузьмино Брянского района Брянской области; Богдановой Е.В., г. Брянск; Середы В.Н., г. Брянск; Дубняк О.В., г. Брянск; Павленко С.В., г. Брянск; Иваныкиной Г.А., г. Брянск; Гарибяна М.Т., г. Брянск; Кутковой В.Ю., г. Брянск; Снитко А.В., г. Брянск; Сорокиной Г.И., г. Брянск

к индивидуальному предпринимателю Жирешонкову О.В., г. Брянск; Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г. Брянск,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Энерготорг", г.Брянск; Брянская областная Дума, г. Брянск; Администрация г. Брянска, г.Брянск; Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Брянска, г. Брянск; Областное государственное унитарное предприятие "Орловский центр "Недвижимость", г. Брянск

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истцов: Голышев В.А. - представитель по доверенностям от 07.12.2006;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц:

от ООО "Энерготорг": Матюханов Н.И. - представитель по доверенности от 12.01.2008; Потапова Л.Ж. - представитель по доверенности от 18.10.2006;

от других лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Краевая Е.С., Волкова Н.Ш., Мартынюк И.В., Ильюшкина Л.П., Балан А.А., Корелова Т.С., Терехова Л.В., Дронова Н.И., Терехов С.Ф., Фаенкова Н.Р., Маклахова А.Л., Жукова Т.И., Казутина С.Н., Киселева А.И., Лаврехина Н.А., Богданова Е.В., Середа В.Н., Дубняк О.В., Павленко С.В., Иваныкина Г.А., Гарибян М.Т., Куткова В.Ю., Снитко А.В., Сорокина Г.И. (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Жирешонкову О.В. (далее - ИП Жирешонков О.В.), Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - УФРС по Брянской области) о признании недействительным договора от 27.04.2006 купли-продажи недвижимого имущества - торговой площади - торговые ряды, палаточный городок (площадь минирынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м), по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67, об отмене государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество, признав ее недействительной с исключением (погашением) записи о государственной регистрации права N 32-32-01/011/2006-656 от 10.05.2006 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании стоимости проведенной экспертизы размере 77 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно уточняли исковые требования и окончательно просили признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества - торговой площади - торговые ряды, палаточный городок (площадь минирынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м), по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67; признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество ИП Жирешонкову О.В., с исключением (погашением) записи о государственной регистрации права N 32-32-01/011/2006-656 от 10.05.2006 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05 декабря 2007 года исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2006, заключенного между ООО "СММ-Энергия" в лице конкурсного управляющего Кайтурова Ю.А. и ИП Жирешонковым О.В., отказано. Требование о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности к ИП Жирешонкову О.В. на недвижимое имущество - торговую площадь - торговые ряды, палаточный городок (площадь минирынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м), по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67, удовлетворены. Признана недействительной государственная регистрация перехода права собственности к ИП Жирешонкову О.В. на недвижимое имущество - торговую площадь - торговые ряды, палаточный городок (площадь минирынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м), по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, УФРС по Брянской области обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение принято с нарушением материального и процессуального права.

Заявитель жалобы считает, что суд фактически признал неправомерными действия регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. При этом заявитель указывает, что оспаривание решений, действий (бездействия) органов государственной власти, должностных лиц должно рассматриваться судом в отдельном производстве в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.

Заявитель полагает, что в нарушение ст. 125 АПК РФ истцом не сформулированы материально-правовые требования к ответчику. По его мнению, таких требований не может быть, поскольку УФРС по Брянской области не являлось участником оспариваемой сделки, не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом, а лишь осуществило действия в рамках компетенции, установленной Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997.

В апелляционной жалобе указано, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ, и иными способами, предусмотренными законом. Однако такой способ защиты гражданских прав как признание недействительной государственной регистрации перехода права собственности законом не предусмотрен.

Кроме того, заявитель указывает, что суд своим решением прекратил права на объект, но не разрешил юридическую судьбу объекта. При этом прекращение права не влечет ликвидацию объекта и закрытие раздела, открытого на данный объект недвижимости.

Представители ИП Жирешонкова О.В., Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области, Брянской областной Думы, Администрации г. Брянска, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Брянска, Областного государственного унитарного предприятия "Орловский центр "Недвижимость" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. На основании ст.ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя истцов и представителя третьего лица - ООО "Энерготорг", арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.04.2006 между ООО "СММ-Энергия" в лице конкурсного управляющего Кайтурова Ю.А., действовавшего на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2003 (продавец), и ИП Жирешонковым О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 26/34.

В соответствии с условиями договора продавец, действуя на основании решения собрания кредиторов ООО "СММ-Энергия" (протокол N 12 от 27.04.2006), обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67, торговую площадь - торговые ряды, палаточный городок (площадь минирынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м, который используется продавцом по договору аренды земельного участка N 8692 от 14.01.1999), а покупатель обязался принять недвижимое имущество и оплатить обусловленную договором цену.

Объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи от 28.04.2006.

Право собственности ИП Жирешонкова О.В. на приобретенный по указанному договору объект недвижимости зарегистрировано 10.05.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 32-32-01/011/2006-656, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 32 АГ N 088730 от 11.05.2006.

Письмом от 02.06.2006 ИП Жирешонков О.В. уведомил арендаторов мини-рынка о переходе к нему права собственности на сдаваемое в аренду имущество, в связи с чем указал на необходимость осуществления всех платежей на его расчетный счет или через кассу ИП Жирешонкова О.В.

Истцы, ссылаясь на то, что объекты, переданные по договору N 26/34, не являются недвижимым имуществом и принадлежат им на праве собственности, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделки, суд первой инстанции исходил из того, что у истцов не имеется правовых оснований для обращения в суд с данным требованием, поскольку сделка в отношении имущества истцов (киосков, ларьков, палаток, торговых рядов) фактически не совершалась.

Вместе с тем суд указал, что в оспариваемом договоре сторонами не согласован его предмет, поэтому договор считается незаключенным. В связи с чем суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности на имущество, переданное по незаключенному договору, является недействительной.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Обращаясь с иском в суд, истцы указывали на ничтожность договора N 26/34 от 27.04.2006. Таким образом, истцам следовало доказать свою заинтересованность в оспаривании сделки.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что истцам принадлежат торговые палатки, ларьки, киоски, павильоны (том 1, л.д. 68-130).

Как видно по договору N 26/34 от 27.04.2006 продавцом передано покупателю следующее имущество - торговая площадь - торговые ряды, палаточный городок (площадь мини-рынка 4 128 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 4 416 кв.м), по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 67.

Передача указанного имущества покупателю подтверждается актом передачи недвижимости от 28.04.2006.

Вместе с тем ни договором, ни актом передачи не подтверждается передача в собственность покупателю имущества (киосков, ларьков, палаток), собственниками которого являются истцы.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцами не представлены доказательства того, что переданные по оспариваемому договору объекты недвижимости принадлежат истцам на праве собственности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для обращения истцов в суд с иском о признания договора купли-продажи от 27.04.2006 недействительным.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как видно договор N 26/34 от 27.04.2006 является договором купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Недвижимым имуществом, передаваемым по договору N 26/34 от 27.04.2006, является торговая площадь - торговые ряды, палаточный городок.

Между тем в договоре N 26/34 не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, идентифицирующие признаки и параметры, позволяющие точно определить продаваемое имущество.

В связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о незаключенности договора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права 32 АГ N 088730, основанием для государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости к ИП Жирешонкову О.В. послужили договор купли-продажи N 26/34 от 27.04.2006 и акт передачи недвижимости от 28.04.2006.

Поскольку договор купли-продажи N 26/34 от 27.04.2006 признан судом незаключенным, он не может являться основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Вместе с тем в подтверждение права собственности продавца на спорные объекты в регистрирующий орган были представлены: выписка из технического паспорта на сооружение N 2/441 от 09.03.2006, выданная ОГУП "Орловский центр "Недвижимость"; договор аренды земельного участка N 86/92 от 14.01.1999, заключенный между ООО "СММ-Энергия" и Администрацией г. Брянска; постановление Брянской городской администрации N 1089 от 30.09.1998; постановление Брянской городской администрации N 20 от 10.01.1999 "О перерегистрации земельного участка ООО "СММ-Энергия".

При этом письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.04.2007 N АМ/0598 подтверждается, что представленная на государственную регистрацию выписка из технического паспорта на сооружение N 2/441 от 09.03.2006 была выдана ОГУП "Орловский центр "Недвижимость", которое не прошло процедуру аккредитации в установленном порядке и не оформило свидетельство об аккредитации.

Кроме того, представленные на государственную регистрацию договор аренды земельного участка N 86/92 от 14.01.1999, заключенный между ООО "СММ-Энергия" и Администрацией г. Брянска, и постановление Брянской городской администрации N 20 от 10.01.1999 "О перерегистрации земельного участка ООО "СММ-Энергия" утратили юридическую силу в связи с изданием постановления Брянской городской администрации N 1293 от 17.07.2003.

В соответствии с постановлением N 1293 земельный участок площадью 5 920 кв.м, предоставленный ООО "СММ-Энергия" на основании постановления Брянской городской администрации N 20 от 10.01.1999, был изъят и передан ООО "Энерготорг" в аренду на 8 лет для использования под мини-рынок по ул. Пушкина в Володарском районе в границах, согласно прилагаемой выкопировке (том 1, л.д. 142).

К тому же, как видно из расписки в получении документов от 04.05.2006, на государственную регистрацию заявителем не был представлен кадастровый план земельного участка, который является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации.

При этом согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление указанного плана не требуется в случае, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом N 122-ФЗ и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Данные обстоятельства не подтверждаются материалами дела.

Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 определен перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; а также не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа имелись основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - торговая площадь - торговые ряды, палаточный городок, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 67.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Поскольку государственная регистрация перехода права на объект недвижимости произведена регистрирующим органом с нарушением требований, установленных Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997, суд первой инстанции правомерно признал ее недействительной.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что требования истцов должны были рассматриваться судом в отдельном производстве в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.

Указанной главой регулируется порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов должностных лиц. Вместе с тем указанные нормы не применимы к заявленным истцом требованиям об оспаривании зарегистрированного права.

Довод заявителя о том, что истцами не сформулированы материально-правовые требования к ответчику, которых не может быть, несостоятелен. УФРС по Брянской области произведена государственная регистрация объекта недвижимости, о признании недействительной которой заявлено истцами.

Ссылка заявителя о том, что выбранный истцами способ защиты гражданских прав не предусмотрен ст. 12 Гражданского кодекса РФ, также несостоятельна. Содержащийся в названной норме перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, и предусматривает защиту гражданских прав иными способами, определенными законом. При этом пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Довод заявителя о том, что прекращение права не влечет ликвидацию объекта и закрытие раздела, открытого на данный объект недвижимости, не принимается, поскольку не влияет на рассмотрение настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Брянской области от 05 декабря 2007 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 05 декабря 2007 года по делу N А09-9180/06-19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Н.А. Полынкина Е.В. Рыжова