Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2008 г. N 20АП-1352/2008

город Тула

29 мая 2008 г.

Дело N А54-5104/2007 С10

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,

судей Байрамовой Н.Ю., Можеевой Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Попова Сергея Ивановича и индивидуального предпринимателя Сорокина Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 февраля 2008 года по делу N А54-5104/2007 С10 (судья Грошев И.П.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Попова Сергея Ивановича, г. Рязань, и индивидуального предпринимателя Сорокина Андрея Владимировича, г. Рязань, к закрытому акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар, в лице Рязанского филиала, г. Рязань, о взыскании 1 047 719 рублей 44 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истцов (заявителей): от ИП Попова С.И.: Черных В.М. - представитель по доверенности от 20.05.2008 года; от ИП Сорокина А.В.: не явился, извещен судом надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Попов Сергей Иванович (далее Попов С.И.) и индивидуальный предприниматель Сорокин Андрей Владимирович (далее ИП Сорокин А.В.) обратились в Арбитражный суд Рязанской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее ЗАО "Тандер") о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 21.07.2005 года и неустойки по договору в размере 1 047 719 рублей 44 копеек (л.д. 4-7, том 1).

В предварительном судебном заседании 10 января 2008 года представитель истцов заявил об уточнении исковых требований, просил суд взыскать с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Попова С.И. сумму задолженности по арендной плате, возникшей у ЗАО "Тандер" по договору аренды от 21.07.2005 года за период с 22.07.2005 года по 15.12.2005 года, в размере 304 065 рублей, неустойку в сумме 69 203 рублей 91 копейки, за период с 11.08.2005 года по 10.01.2008 года, исходя из учетной ставки банковского процента 10 %, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 965 рублей 38 копеек. Взыскать с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Сорокина А.В. сумму задолженности по арендной плате, возникшей у ЗАО "Тандер" по договору аренды от 21.07.2005 года за период с 22.07.2005 года по 15.12.2005 года, в размере 304 065 рублей, неустойку в сумме 69 203 рублей 91 копейки, за период с 11.08.2005 года по 10.01.2008 года, исходя из учетной ставки банковского процента 10 %, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 965 рублей 38 копеек. От остальной части исковых требований представитель истцов отказался (л.д. 96-98, том 1).

Уточнение исковых требований и частичный отказ от иска, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняты судом (л.д. 124-128, том 1).

Решением суда от 18 февраля 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. В части требований о взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Сорокина А.В. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейки и взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Попова С.И. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейки производство по делу прекращено (л.д. 142-147, том 1).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, ИП Попов С.И. и ИП Сорокин А.В. обратились в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просят отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить требования истцов по взысканию задолженности по арендной плате и пени в сумме 373 368 рублей 91 копейки каждому (л.д. 3-5, том 2)

Заявители считают: суд, ссылаясь на статью 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочно посчитал, что условие о порядке внесения арендной платы не считается существенным, и, следовательно, указанное соглашение государственной регистрации не подлежит.

По мнению представителя заявителей жалобы, поскольку соглашение о внесении в зарегистрированный договор изменений, касающихся размера арендной платы, не было зарегистрировано в установленном законном порядке, то в соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации оно считается незаключенным и, как незаключенное, не может повлечь каких-либо правовых последствий.

По мнению истцов, суд не применил нормы права, подлежащие применению, а именно положения статьи 153, пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителей жалобы указывает, что довод суда о том, что дополнительным соглашением от 21.07.2005 года стороны осуществили зачет стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет арендных платежей в соответствии с пунктом 2.1.2. договора аренды и параграфа 3 договора, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку арендодатели обязались участвовать в финансировании капитального ремонта помещения, связанного с капитальным ремонтом здания, и именно эти отношения сторон должны были отражаться в дополнительном соглашении к договору. Однако ЗАО "Тандер" производило лишь текущий, а не капитальный ремонт помещения.

В судебном заседании 22.05.2008 года объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 22.05.2008 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель ИП Попова С.И. изложил доводы апелляционной жалобы. Указал, что ремонт, выполненный ЗАО "Тандер", не является капитальным; условия о зачете расходов арендатора при участии в осуществлении ремонта являются существенными, поскольку в договоре аренды в пункте 2.12 указано на капитальный ремонт; дополнительное соглашение не заключено, так как не прошло обязательную государственную регистрацию; просил решение суда от 18 февраля 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истцов.

ЗАО "Тандер" и ИП Сорокин А.В. извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

От ЗАО "Тандер" в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя (л.д. 20, том 2) и отзыв, в котором ЗАО "Тандер" указало, что решение суда основано на законе и фактических обстоятельствах дела, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, просило решение суда оставить без изменения (л.д. 21-22, том 2).

Представитель ИП Попова С.И. не возражает против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся представителей других лиц, участвующих в деле.

В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие других лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Сорокина А.В. и ИП Попова С.И. по 373 268 рублей 91 копейке задолженности по арендной плате и пени по договору каждому в силу следующих обстоятельств.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 24.05.2005 года ИП Попов С.И. и ИП Сорокин А.В. являются собственниками (общая долевая собственность по 1/2 доли в праве) нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 446,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Костычева, д. 9 (л.д. 51, 52, том 1).

21.07.2005 года ИП Сорокин А.В., ИП Попов С.И. (Арендодатели) и ЗАО "Тандер" (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 349,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Костычева, д. 9, для организации розничной торговли смешанными группами товаров, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации (л.д. 16-20, том 1).

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.07.2005 года (л.д. 21, том 1).

06.10.2005 года договор аренды нежилого помещения от 21.07.2005 года зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязан ежемесячно до 10-го числа каждого календарного месяца перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя (в равных долях каждому собственнику помещения).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности.

21 июля 2005 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 21.07.2005 года, по условиям которого арендодатель возмещает арендатору часть суммы произведенного ремонта в размере 600 000 рублей, равными долями в период с 22 июля 2005 года по 15 декабря 2005 года, в связи с тем, что арендатор произвел за свой счет ремонт арендуемых помещений (л.д. 22, том 1).

Указывая, что дополнительное соглашение от 21 июля 2005 года является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды по уплате арендной платы, истцы обратились с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по договору аренды от 21.07.2005 года и неустойки по договору в размере 1 047 719 рублей 44 копеек (л.д. 4-7, том 1).

Принимая решение по делу, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований о взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Сорокина А.В. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейки и взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Попова С.И. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейки.

В связи с отказом представителя истцов от исковых требований в части взыскания в пользу ИП Сорокина А.В. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейка, а также в части взыскания в пользу ИП Попова С.И. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150 590 рублей 81 копейка, суд правомерно прекратил производство по делу на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем арбитражный суд апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований считает данный вывод суда не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.

Судом при принятии решения не применены нормы права, подлежащие применению, а именно нормы статей 153, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, 21.07.2005 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 21.07.2005 года, по условиям которого арендодатель возмещает арендатору часть суммы произведенного ремонта в размере 600 000 рублей, равными долями в период с 22 июля 2005 года по 15 декабря 2005 года, в связи с тем, что арендатор произвел за свой счет ремонт арендуемых помещений (л.д. 22, том 1).

Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в установленном порядке.

Однако суд, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что из содержания дополнительного соглашения не усматривается, что стороны внесли какие- либо изменения в существенные условия договора аренды, в том числе в согласованные ими условия о размере арендной платы. Данным дополнительным соглашением стороны осуществили зачет стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет уплаты арендных платежей, что соответствует пункту 2.1.2. и параграфу 3 договора аренды нежилого помещения с 21.07.2005 года.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды не требуется, в связи с чем указанное дополнительное соглашение является заключенным.

Указанный вывод арбитражного суда первой инстанции сделан без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации также определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды является сделкой, поскольку направлено на изменение прав и обязанностей, установленных договором.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В связи с тем, что дополнительное соглашение от 21.07.2005 года о внесении в зарегистрированный договор аренды изменений, касающихся размера и порядка оплаты арендной платы, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, оно считается незаключенным в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, не влечет каких-либо правовых последствий.

Довод суда о том, что дополнительным соглашением от 21.07.2005 года стороны осуществили зачет стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет арендных платежей в соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды от 21.07.2005 года и параграфа 3 указанного договора, не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды арендодатели обязались участвовать в финансировании капитального ремонта помещения, связанного с капитальным ремонтом здания, и взаимоотношения сторон по зачету расходов арендатора при его участии в осуществлении капитального ремонта должны были отражаться в дополнительном соглашении к договору (л.д. 16, том 1).

Указанное условие соответствует пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно пункту 5.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 года N 312, пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и другие).

Из материалов дела (л.д. 105-117, том 1) следует, что указанные виды работ при осуществлении ремонта арендованного помещения в сентябре 2005 года ответчик не производил. ЗАО "Тандер" производило лишь текущий, а не капитальный ремонт помещения.

Кроме того, из пункта 2 акта приема-передачи нежилого помещения от 22.07.2005 года следует, что помещение передавалось арендатору в нормальном состоянии, пригодном для использования, а следовательно, необходимости проведения капитального ремонта в сентябре 2005 года у ответчика не было.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Такое согласие арендаторов ответчиком не было представлено в материалы дела.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы являются обоснованными и правомерными.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда от 18.02.2008 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу ИП Сорокина А.В. и ИП Попова С.И. по 373 268 рублей 91 копейки задолженности по арендной плате и пени по договору каждому и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в этой части, в остальной части решение суда оставить без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в пользу истцов.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 февраля 2008 года по делу N А54-5104/2007 С10 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО "Тандер", г. Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя Сорокина Андрея Владимировича, г. Рязань и индивидуального предпринимателя Попова Сергея Ивановича, г. Рязань отменить.

Взыскать с ЗАО "Тандер", г. Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя Сорокина Андрея Владимировича, г. Рязань задолженность по арендной плате и пени по договору в сумме 373 268 рублей 91 копейки и расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 8 364 рубля18 копеек и апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей.

Взыскать с ЗАО "Тандер", г. Краснодар в пользу индивидуального предпринимателя Попова Сергея Ивановича, г. Рязань задолженность по арендной плате и пени по договору в сумме 373 268 рублей 91 копейки и расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 8 364 рубля 18 копеек и апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.Ю. Байрамова Е.И. Можеева