Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2008 г. N 20АП-389/2008

г. Тула

05 августа 2008 г.

Дело N А68-4400/07-195/7

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Полынкиной Н.А., Тучковой О.Г.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Щекинский район

на решение Арбитражного суда Тульской области

от 30.11.2007 г. по делу N А68-4400/07-195/7 (судья Т.А. Шестопалова)

по иску Администрации муниципального образования Щекинский район

к ИП Колычевой О.В.,

3-е лицо: МП "Горизонт",

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке (пени) за просрочку арендных платежей, расторжении договора аренды

о признании недействительным решения

при участии:

от истца: Майоров К.В. по доверенности,

от ответчика: Колычева О.В. паспорт, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя серия 71 N 001455568, Климов Д.Е., адвокат (уд. N 439 от 10.06.2003 г.),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование Щекинский район в лице Администрации муниципального образования Щекинский район (далее - Администрация) обратилось с иском к предпринимателю Колычевой Ольге Владимировне (далее - Предприниматель) о взыскании 111627 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 за период с 15.10.2006 по 31.08.2007, пени в сумме 94 325 руб. 14 коп. за тот же период, а также расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2007 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с Предпринимателя 55 739 руб. 75 коп., в том числе: долг по арендной плате в сумме 50 739 руб. 75 коп.; пени за просрочку платежей в размере 5000 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 данное решение суда области в части взыскания с предпринимателя в пользу МО "Щекинский район" 50739 руб. 75 коп. неуплаченных арендных платежей отменено. Исковые требования в части взыскания с Предпринимателя арендной платы в сумме 111627 руб. 45 коп. удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суд кассационной инстанции указал на необходимость обратить внимание на наличие в материалах дела договора купли-продажи N 178 от 28.08.2007 спорного помещения, заключенного между истцом и Дулькиным А.Е., и выяснить вопрос с учетом данного договора о правомерности требования истца о взыскании 111627 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.10.2006 по 31.08.2007 учитывая, что в п. 9.1 данного договора продавец гарантирует покупателю отсутствие каких-либо обременений указанного объекта недвижимости правами третьих лиц.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа также отметил, что суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда области от 30.11.2007 в части взыскания задолженности по арендной плате, не дал оценки правомерности судебного акта в части рассмотрения заявленных МО Щекинский район в лице Администрации муниципального образования Щекинский район исковых требований о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и об обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции в соответствии с п.4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

Как установлено судом, на основании постановления главы Администрации от 19.09.2006 г. N 9-880 между истцом в лице Администрации (Арендодатель), МП "Горизонт" (балансодержатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды N 66 от 21.09.2006 г. нежилого встроенного помещения площадью 158 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., г. Щекино, ул. Емельянова, д.4 (л.д. 26-33).

Согласно п. 1.3 названного договора он вступает в силу с 1 октября 2006 г. и действует по 31.08.2007 г.

4 октября 2006 г. Предприниматель принял спорное помещение в аренду, о чем составлен акт (л.д. 34).

27 декабря 2007 г. Предприниматель направил в адрес Администрации соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 71-71).

Письмом N 203 КИ от 27.02.2007 г. с приложением соглашения о расторжении договора аренды Администрация предложила ответчику расторгнуть договор аренды и возвратить арендованное имущество (л.д. 37).

В своем письме от 28.02.2007 г. (л.д. 55) ответчик отказался возвратить арендованное имущество, ссылаясь на то, что он названное имущество не принимал.

В тот же день в письме вх. N 144-КИ Предприниматель возвратил Администрации направленное ему ранее соглашение о расторжении договора без подписи и предложил подписать соглашение о расторжении договора, направленное им истцу 27.12.2006 г (л.д. 92).

Поскольку арендные платежи Предпринимателем Администрации не уплачивались, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании названных платежей и пени, а также расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции от Администрации поступило ходатайство об отказе от заявленных требований в части расторжения договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи.

Согласно ч.2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку частичный отказ от иска не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, суд апелляционной инстанции прекращает производство по делу в части заявленных требований о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи по п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований Администрации в части взыскания суммы арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что письмом от 28.02.2007 г. Предпринимателем фактически расторгнут договор аренды N 66 от 21.09.2006 г., что не противоречит ст. 310 ГК РФ, ст. 452 ГК РФ, в связи с чем начисление арендных платежей правомерно только до 1 марта 2007 г.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом в лице Администрации (Арендодатель), МП "Горизонт" (балансодержатель) и Предпринимателем (Арендатор) заключен договор аренды N 66 от 21.09.2006 г. нежилого встроенного помещения площадью 158 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., г. Щекино, ул. Емельянова, д.4. Факт заключения указанного договора установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-782/07-67/4, имеющим в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, условия договора аренды предполагают его расторжение арендатором в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом, а также в случае несогласия с изменением арендной платы (п. 2.6).

Вместе с тем установленная спорным договором арендная плата не изменялась. Законодательством, регулирующим арендные отношения, случаев для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору аренды не установлено.

Таким образом, письмо от 28.02.2007 г. в силу ст. 310 ГК РФ не может быть расценено как прекращение Предпринимателем своих обязательств.

Как следует из условий договора, его расторжение возможно также по соглашению сторон (п. 4.1).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Спорный договор заключен в письменной форме. Соглашений о его расторжении сторонами не заключалось. В судебном порядке названный договор также не расторгался.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды N 66 от 21.09.2006 г. не расторгнут и действовал до указанного в нем срока - 31.08.2007 г.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку Предпринимателем арендная плата за пользование арендованным имуществом не вносилась, с него в пользу истца подлежит взысканию 111627 руб. 45 коп.

Расчет арендной платы судом проверен, ответчиком не оспорен и соответствует условиям договора.

Наличие в материалах дела договора купли-продажи N 178 от 28.08.2007 спорного помещения заключенного между истцом и Дулькиным А.Е. не влияет на правомерность требования истца о взыскании 111627 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.10.2006 по 31.08.2007.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как следует из представленного в материалы дела справки о содержании правоустанавливающих документов от 23.06.2008 г. N 22/003/2008-596 регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от муниципального образования Щекинский район Тульской области к Дулькину А.Е. произведена 12.10.2007 г.

Таким образом, до указанной даты в силу ст. 223 ГК РФ право собственности на спорное имущество оставалось за муниципальным образованием Щекинский район Тульской области, вследствие чего взыскание в его пользу задолженности по арендной плате за период с 15.10.2006 по 31.08.2007 является правомерным.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в п. 9.1 данного договора не указано, что продавец гарантирует покупателю отсутствие каких-либо обременений указанного объекта недвижимости правами третьих лиц.

Как следует из данного пункта, Продавец гарантирует Покупателю, что объект не заложен, не передан бесплатно во временное пользование, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не является предметом спора. Продавец продает покупателю объект без ограничения по целям его использования и эксплуатации. Из изложенного следует, что указания на то, что спорный объект недвижимости передан в аренду, в п. 9.1 не имеется.

Суд также учитывает, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности уменьшения суммы пени до 5000 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пп.5 спорного договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки начисляются пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая значительное превышение суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, которые выразились лишь в несвоевременности получения арендной платы, помещение же сохранено в соответствующем техническом и санитарном состоянии и уже продано истцом, суд апелляционной инстанции полагает правомерным уменьшение суммы подлежащей взысканию пени до 5000 руб.

Ссылка Предпринимателя на то, что спорное имущество им фактически не принималось, не может быть принята судом во внимание.

Действительно, акт приема-передачи от 4 октября 2006 г. подписан не предпринимателем Колычевой О.В., а ее мужем - Колычевым Ю.А., что подтверждается материалами дела (показаниями свидетелей Колычева Ю.А. и Еремышко Е.Г.).

Согласно п.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из письма Предпринимателя от 20.11.2006 г. (л.д. 68) усматривается, что ответчик фактически принял спорное имущество и пытался произвести работы по его восстановлению и подготовке к эксплуатации, что правомерно расценено судом как прямое одобрение совершенных Колычевым Ю.А. действий.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск и апелляционная жалоба удовлетворены, с Предпринимателя в пользу Муниципального образования Щекинский район подлежат взысканию судебные расходы в сумме 6378 руб. 76 коп.

В связи с тем что исковые требования в части взыскания арендной платы удовлетворены в полном объеме, а неустойка уменьшена в силу положений ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции в части отнесения на истца расходов по оплате услуг представителя также подлежит отмене.

Поскольку истцом при уточнении исковых требований (увеличении суммы, подлежащей взысканию) государственная пошлина дополнительно не уплачивалась, а требования истца удовлетворены, с Предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 240 руб. 24 коп.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, п.4 ч.1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 30 ноября 2007 г. по делу N А68-4400/07-195/7 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Колычевой О.В. в пользу Муниципального образования Щекинский район 50739 руб. 75 коп. неуплаченных арендных платежей, государственной пошлины и 2000 руб. за оплату услуг адвоката и отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи отменить.

Исковые требования Муниципального образования Щекинский район в части взыскания с индивидуального предпринимателя Колычевой О.В. арендной платы в сумме 111627 руб. 45 коп. удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Колычевой Ольги Владимировны, проживающей по адресу: Тульская обл., г. Щекино, ул. Мира, д.7, кв. 68, в пользу Муниципального образования Щекинский район арендную плату в сумме 111627 руб. 45 коп. и государственную пошлину в сумме 6378 руб.76 коп.

Производство по делу в части требований муниципального образования Щекинский район в лице Администрации муниципального образования Щекинский район о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества N 66 от 21.09.2006 и обязании ответчика в соответствии с п. 2.5 указанного договора освободить арендованное помещение и передать его администрации МО "Щекинский район" и МП "Горизонт" по акту приема-передачи прекратить.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Колычевой Ольги Владимировны в доход федерального бюджета 240 руб. 24 коп. судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

Н.А. Полынкина О.Г. Тучкова