Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 20АП-1995/2009

г. Тула

02 июля 2009 г.

Дело N А09-1288/09

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тиминской О.А.,

судей Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,

по докладу судьи Тиминской О.А.,

при ведении протокола судьей Тиминской О.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу УФРС по Брянской области

на решение Арбитражного суда Брянской области

от 07.04.2009 по делу N А09-1288/09 (председательствующий судья Дорошкова А.Г.), принятое по заявлению МУП "Брянскгорстройзаказчик"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области

3 лица: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации, Управление имущественных отношений Брянской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды

при участии:

от заявителя: Егорова Г.А. - начальник юридического отдела (дов. N 14 от 12.01.09 - пост.),

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от третьих лиц: Поздняков А.В. - гл. специалист (дов. N 36-4266 от 29.12.08 - пост.),

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие "Брянскгорстройзаказчик" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды.

Решением суда от 07.04.2009 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав позицию представителей заявителя и третьих лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Судом установлено, что постановлением Брянской городской администрации от 19.10.2006 N 3764-П МУП "Брянскгорстройзаказчик" предоставлен для строительства жилого дома в аренду земельный участок площадью 4 463 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, мкр. Славянский, поз. 16.

В этой связи предприятие и Брянская городская администрация в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству заключили договор от 25.10.2006 N 37272 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком до 01.11.2009. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Брянской области 22.12.2006 за регистрационным N 32.

15 февраля 2007 в ЕГРП за регистрационным N 32-32 01/006/2007-028 внесена запись об ипотеке права аренды на указанный земельный участок в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В связи с окончанием строительства жилого дома 10.01.2009 Брянской городской администрацией принято разрешение на ввод объекта эксплуатацию.

Актом приема-передачи от 26.02.2008 107-квартирный жилой дом передан на техническое обслуживание управляющей организации ОМЭП МУП "Брянскгорстройзаказчик". Встроенные офис и магазины промышленных товаров, встроено-пристроенные магазины промышленных и продовольственных товаров, пристроенные кафе и магазины промышленных и продовольственных товаров объекта поз. 16 в микрорайоне Славянский переданы собственникам помещений, все квартиры построенного жилого дома переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

По указанной причине предприятие и Брянская городская администрация 05.11.2008 заключили соглашение о расторжении заключенного ранее договора аренды N 37272, что послужило основанием для обращения 24 ноября 2008 МУП "Брянскгорстройзаказчик" в УФРС по Брянской области с заявлением о государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.10.2006 N 37272.

В регистрации данного соглашения УФРС было отказано. По мнению регистрирующего органа, заявленное право о прекращении договора аренды противоречит существующей регистрационной записи об ипотеке по договору от 25.10.2006 N 37272, предметом которого является заявленное к прекращению право аренды того же земельного участка.

Полагая, что данный отказ УФРС противоречит закону и нарушает права предприятия, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Управления законных оснований для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со ст. 17 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В рассматриваемом случае заявителем были представлены в УФРС все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды.

Пунктами 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Основным обязательством в рассматриваемых отношениях является строительство жилого дома. В связи с вводом объекта в эксплуатацию предприятие исполнило основное обязательство - строительство жилого дома, и передало его по актам приема-передачи всем участникам строительства и по акту приема-передачи на техническое обслуживание управляющей организации.

Следовательно, основное обязательство прекращено. Поскольку средство обеспечения основного обязательства не может существовать без основного обязательства, залог права аренды земельного участка также прекращается.

Учитывая изложенное, отказ УФРС в регистрации прекращения права аренды не соответствует ст.ст.17, 28 Федерального Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 352 ГК РФ.

Довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах материального права.

Государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Не может быть признана обоснованной и ссылка ответчика на пункт 21 Инструкции об особенностях госрегистрации договоров долевого участия в долевом строительстве_, утвержденной приказом Минюста РФ N 82 от 09.06.05, согласно которому запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Во-первых, ведомственные инструкции не отнесены к актам гражданского законодательства РФ (ст.3 ГК РФ).

Во-вторых, как правильно указал суд первой инстанции, пункт 21 упомянутой Инструкции определяет условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивает вопрос о времени прекращения права залога.

Следует также отметить, что отказ УФРС нарушает права предприятия, поскольку застройщик продолжает платить арендную плату за земельный участок под домом, который уже введен в эксплуатацию и передан по актам приема-передачи физическим и юридическим лицам, а также управляющей компании. При этом застройщик не вправе понуждать участников долевого строительства проводить государственную регистрацию их собственности, в связи с чем любой участник может уклоняться от уплаты коммунальных платежей и не регистрировать свое право собственности.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам п.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь ст.ст.269 п.1, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2009 по делу N А09-1288/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г.Брянске в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Н.А. Полынкина Г.Д. Игнашина