Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2009 г. N 20АП-2180/2009.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда
от 9 сентября 2009 г. N 20АП-2180/2009

г. Тула

09 сентября 2009 г.

Дело N А62-526/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тиминской О.А.,

судей Игнашиной Г.Д., Еремичевой Н.В.,

по докладу судьи Тиминской О.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2180/2009) ООО финансово-строительная компания "Веж" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17 апреля 2009 года по делу А62-526/2009 (судья Алмаев Р.Н.) , принятое по заявлению ООО финансово-строительная компания "Веж"

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области

о признании незаконным отказ Главного земельного управления Смоленской области в разделе земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 04 54:3 площадью 14 456 кв. м по ул. Кловская на два земельных участка:

- с кадастровым номером 67:27:002 04 54:30 площадью 12 281 кв. м;

-с кадастровым номером 67:27:002 04 54:31 площадью 2 175 кв. м;

и предоставлении последнего в аренду ООО ФСК "Веж" для строительства 10-ти этажного жилого дома; о обязании Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО ФСК "Веж"

при участии:

от истца: Фролов В.Ф.- директор по инвестиционной, имущественной и правовой работе ( доверенность от 17.02.2009 года)

от ответчика: не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений о признании незаконным отказа Главного земельного управления Смоленской области в разделе земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 04 54:3 площадью 14 456 кв.м. по ул. Кловская на два земельных участка:

с кадастровым номером 67:27:002 04 54:30 площадью 12 281 кв.м.;

с кадастровым номером 67:27:002 04 54:31 площадью 2 175 кв.м.; и предоставить земельный участок с кадастровым номером 67:27:002 04

54:31 площадью 2 175 кв.м. в аренду Обществу для строительства 10-ти этажного жилого дома;

и обязать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества.

Решением суда от 17 апреля 2009 года заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с данным судебным актом, общество подало апелляционную жалобу.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, в связи с чем апелляционная инстанция находит возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 266,156 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционная инстанция полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене исходя из следующего.

Судом установлено, что согласно постановлению Главы города Смоленска от 02.02.2004г. N 159 Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 14456 кв.м. с кадастровым номером 67:27:002 04 54:0003 под незавершенный строительством 239-квартирный жилой дом по адресу: г. Смоленск, ул. Кловская. Заключен и зарегистрирован договор аренды N 4877 от 10.08.2004г. на указанный земельный участок.

Распоряжением Главы г. Смоленска от 30.09.2005г. N 1263-р утверждено Разрешение N 156 от 26.09.2005г. на ввод в эксплуатацию 6-ой (последней) блок-секции 278 - кв. жилого дома.

Заявителем 22.10.2008г. (исх. N 3340) в адрес ответчика было направлено заявление о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:002 04 54:0003 площадью 14456 кв.м. по ул. Кловская и предоставлении Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 04 54:31 площадью 2175 кв.м. для строительства 50-кв. жилого дома.

10.11.2008г. Департамент в своем ответе (исх. N 13024/з) указал, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 04 54:0003 площадью 14456 кв.м. по ул. Кловская может быть вынесено решение только о прекращении аренды, поскольку соответствии с пп. 2 и 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Также ответчик отметил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

20.11.2008г. (исх. N 3465) Общество направило в адрес ответчика скорректированное заявление, в котором указало следующее требование:

прекратить право аренды на часть земельного участка по ул. Кловская площадью 12281 кв.м. с кадастровым номером 67:27:002 04 54:30, выделенную из земельного участка площадью 14456 кв.м. по ул. Кловская с кадастровым номером 67:27:002 04 54:0003, представленного Обществу в аренду постановлением Главы города Смоленска от 02.02.2004г. N 159;

оставить на праве аренды Обществу часть земельного участка по ул. Кловская площадью 2175 кв.м. с кадастровым номером 67:27:002 04 54:31 выделенную в результате раздела земельного участка площадью 14456 кв.м. для строительства 50-ти квартирного жилого дома и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4877 от 10.08.2004 года.

Письмом от 10.12.2008 N 15563/з Департамент дал аналогичный предыдущему ответ, отказав в удовлетворении заявления.

Полагая, что такой ответ Департамента является незаконным и ущемляющим законные права и интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылкой на п. п. 2,6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) поддержал позицию Департамента, а также на основании ст.36 Жилищного Кодекса РФ, ст.23 Федерального закона от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что государственная регистрация прав собственности на квартиру является одновременной регистрацией прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок.

Следовательно, земельный участок площадью 14 456 кв.м. по ул. Кловская с кадастровым номером 67:27:002 04 54:3 (кадастровый номер 67:27:002 04 54:3 равнозначен кадастровому номеру 67:27:002 04 54:0003) находится в общей долевой собственности собственников помещений в 278-квартирном доме.

При этом в силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникло у них вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Апелляционная инстанция находит данный вывод не соответствующим конкретным обстоятельствам дела.

В п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Системное толкование указанных норм позволяет придти к выводу о том, что с даты вступления в силу Жилищного Кодекса РФ (1 марта 2005 года) в общую долевую собственность бесплатно переходит надлежащим образом сформированный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Следовательно, с этой даты в силу закона прекращает свое действие договор аренды.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции не учтено, что земельный участок площадью 14456 кв.м. был сформирован в 1992 году для завершения строительства 239-ти квартирного жилого дома. Однако в 2003 году была произведена корректировка проектной документации под 278-квартирный жилой дом вместо 239-квартирного дома, а генпланом, согласованным с Главным архитектором, свободная часть земельного участка определилась под строительство ООО ФСК "Веж" еще одного односекционного дома, что подтверждено 04.09.2007 года градостроительным планом земельного участка. О перспективном строительстве другого жилого дома на общем земельном участке площадью 14456 кв.м заявлено и в рабочем проекте 239-ти (278-ти) квартирного жилого дома.

Таким образом, земельный участок площадью 14456 кв.м. был предоставлен для возведения жилых домов, а не их эксплуатации, в связи с чем апелляционная инстанция полагает, что спорный участок не соответствует критериям, определенным в п.п. 1,2 ст.16 Вводного закона, поэтому эта норма в сложившейся ситуации не применяется. Данный вывод согласуется с Определением ВАС РФ от 10.09.08 N 11224/08.

Более того, в настоящее время договор аренды земельного участка не прекращен.

Напротив, 27.02.2008 года Департамент на обращение ООО ФСК "Веж" о продлении договора аренды в целях застройки земельного участка площадью 1730 кв. м., высвободившегося после введения в эксплуатацию 278-квартирного жилого дома, ответил, что договор аренды от 10.08.2004 года N 4877 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.(л.д.21-22).

Учитывая изложенное, позиция ответчика является противоречивой: с одной стороны, по его мнению, спорный земельный участок уже находится в общей долевой собственности собственников помещений 278-квартирного дома, с другой стороны, еще продолжает оставаться в аренде у ООО ФСК "Веж" для строительства нового жилого дома.

В то же время по смыслу Федерального закона N 122-ФЗ единый объект не может одновременно находиться у разных правообладателей на разных вещных правах.

Следует также отметить, что такой подход к разрешению вопроса повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений нового односекционного дома, которые заведомо будут лишены права собственности на необходимый для эксплуатации этого дома земельный участок, учитывая, что он в составе всего земельного участка площадью 14456 кв.м. перешел в собственность собственников помещений смежного 278-квартирного жилого дома.

Необходимо принять во внимание и то обстоятельство, что 278-квартирный дом сдавался посекционно. В частности, первая и вторая блок-секции сдавались в эксплуатацию на основании акта N 167 от 06.12.2004 года как самостоятельный законченный строительством объект. И по постановлению главы г.Смоленска N 2846 от 22.12.2004 года, то есть до принятия Жилищного кодекса РФ, ТСЖ "Партнер" первоначально приняло на баланс и техобслуживание две блок-секции на 80 квартир 278-квартирного жилого дома с благоустройством территории на земельном участке 3287 кв.м.

По поэтапному завершению строительства дома в связи с ведением в эксплуатацию последней шестой блок-секции на основании распоряжения главы г.Смоленска N 1263-р от 30.09.2005 года в конечном итоге ТСЖ "Партнер" передан на обслуживание земельный участок площадью 10241,1 кв. м. Именно эта площадь земельного участка, по данным техпаспорта домовладения, необходима для эксплуатации и фактически используется для 278-квартирного жилого дома.

Реализуя свои права, предоставленные ст.11.3 Земельного Кодекса РФ, для раздела земельного участка площадью 14 456 кв.м. 000 ФСК "Веж" была подана заявка в специализированную организацию топогеодезического назначения (ООО "Исген"), которая выполнила работы по межеванию земельного участка на два самостоятельных земельных участка площадью 12 281 кв.м. и 2 175 кв.м.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства" ООО "Исген" в интересах ООО ФСК "Веж" обратилось 09.10.2008г. в департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области с письменной заявкой о согласовании землеустроительного дела раздела земельного участка.

В результате письменного обращения ООО "Исген" землеустроительное дело было согласовано, о чем свидетельствуют письмо Главного земельного управления Смоленской области от 1б.10.2008г. 11333/З и акт о разделе земельного участка (согласование границ земельного участка), подписанный зам.начальника Главного земельного управления Смоленской области (в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 09.12.2008г. N 690 Главное земельное управление Смоленской области реорганизовано в департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области).

Руководствуясь п.2 ст. 20 ФЗ от 24.07.2007г. N 221-ФЗ "0 государственном кадастре недвижимости", ООО ФСК "Веж" обратилось с заявлением в территориальный (городской) отдел N 9 Управления Роснедвижимости по Смоленской области о постановке на госкадастровый учет двух образованных земельных участков.

17.10.2008г. земельные участки площадью 12 281 кв.м. и 2 175 кв.м. были поставлены на кадастровый учет с номерами 67:27:002 04 54:30 и 67:27:002 04 54:31

Согласно ст.ст. 24-25 вышеуказанного закона правообладателю преобразуемого земельного участка гарантированы права на образованные земельные участки, а именно: в течение двух лет со дня постановки образованных земельных участков должна быть осуществлена госрегистрация прав на такие земельные участки.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 11.3 ЗК РФ и , учитывая, что:

- ООО ФСК "Веж" является правообладателем земельного участка площадью 14 456 кв.м., из которого при разделе образованы два земельных участка площадью 12 21 кв.м. и 2 175 кв.м.;

- от собственника земельного участка дважды было получено согласование о его разделе;

- образуемые земельные участки были поставлены на кадастровый учет,

департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, наделенный постановлением администрации Смоленской области от 02.08.02 N 185 (в настоящее время в ред. от 20.02.09 N 86) соответствующими полномочиями, должен был принять решение об образовании земельных участков площадью 12 281 кв.м. и 2 175 кв.м.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ ООО ФСК "Веж" как арендатору преобразуемого земельного участка площадью 14 456 кв.м. предоставлено преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемых земельных участков площадью 12 281 кв.м. и 2 175 кв.м. без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка.

Однако до настоящего времени спорный земельный участок площадью 14456 кв.м. с КN67:2760020454:003 числится за истцом, который оплачивает за него арендную плату. Разработанный ООО ФСК "Веж" проект строительства 50-квартирного жилого дома, получив положительное заключение экспертизы, не реализован по причине отсутствия договора аренды на свободный земельный участок площадью 2175 кв.м., из-за чего общество не может получить разрешение на строительство и начать его. Тем самым права ООО ФСК "Веж" считаются нарушенными.

Учитывая вышеизложенное, заявление ООО ФСК "Веж" подлежит удовлетворению.

По правилам ст.110 АПК РФ государственная пошлина по делу относится на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.269 п.2, 270 ч.1 п.3, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 17 апреля 2009 года по делу А62-526/2009 отменить.

Заявление ООО ФСК "Веж" удовлетворить.

Признать незаконным отказ Главного земельного управления ( от 10.11.2008 года исх. N 15563/з и от 15.12.2008 года исх.N6141) в разделе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020454:3 площадью 14 456 кв. м. по ул. Кловская на два земельных участка:

- с кадастровым номером 67:27:0020454:30 площадью 12281 кв.м.;

- с кадастровым номером 67:27:0020454:31 площадью 2175 кв.м. и предоставлении последнего в аренду ООО ФСК "Веж" для строительства 10-ти этажного жилого дома.

Обязать департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО ФСК "Веж".

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в пользу ООО "ФСК "ВЕЖ" расходы по госпошлине по делу в размере 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А.Тиминская

Судьи

Г.Д. Игнашина Н.В.Еремичева