Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2008 г. N 19АП-965/08

30 апреля 2008 г.

Дело N А08-3007/07-30

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Поротикова А.И.,

Судей Барковой В.М.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ширяевой О.В.,

при участии:

от ООО "Уральская металлоломная компания" - Тинаевой Е.Ю., представителя, по доверенности б/н от 25.03.2008 года;

от ЗАО "ОЭМК-Втормет" - Тихонова В.И., директора, протокол N 1 общего собрания акционеров от 14.11.2002 года;

от УФРС по Белгородской области, Администрации муниципального района "город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области, ОАО "ОЭМК" представители не явились, надлежаще извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания", г.Новотроицк Оренбургской области, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2008 года по делу N А08-3007/07-30 (судья Смоленский И.Н.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания" к Закрытому акционерному обществу "ОЭМК-Втормет", при участии в качестве третьих лиц: Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, Администрации муниципального района "город старый Оскол и Старооскольский район", Открытого акционерного общества "ОЭМК" о государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску о признании договора незаключённым,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания", г.Новотроицк Оренбургской области, обратилось в арбитражный суд Белгородской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ОЭМК-Втормет", г.Старый Оскол-15 Белгородской области, о государственной регистрации перехода права собственности ООО "Уральская металлоломная компания" на недвижимое имущество: нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 701, 34 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N 15б, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20057; нежилое здание конторы СУ-2, общей площадью 419, 13 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N21, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20058.

В ходе судебного разбирательства ответчиком был заявлен встречный иск к Обществу с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания" о признании договора купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006 года незаключённым.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, Муниципальное образование "город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области, Открытое акционерное общество "ОЭМК".

21.01.2008 года решением Арбитражного суда Белгородской области в удовлетворении требований истца по первоначальному иску отказано. Требования истца по встречному иску удовлетворены, договор купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006 года признан незаключённым.

Не согласившись с состоявшимся решением, истец по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой сослался на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, в связи с чем, просил отменить решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2008 года по делу N А08-3007/07-30.

В судебном заседании представитель ООО "Уральская металлоломная компания" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, в котором удовлетворить требования истца по первоначальному иску.

Представитель ЗАО "ОЭМК-Втормет" возражал против доводов апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседании представители УФРС по Белгородской области, Администрации муниципального района "город Старый Оскол и Старооскольский район" Белгородской области, ОАО "ОЭМК" не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении, лиц, не явившихся в судебное заседание, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.12.2006 между Закрытым акционерным обществом "ОЭМК-Втормет" и Обществом с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания" подписан договор купли-продажи N 59/06ВП, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истцу следующее недвижимое имущество:

1. Нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 594,42 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N 15а, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600.0001:20051.

2. Сооружение (ограждение) протяженностью 156,5 м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0002:20096.

3. Сооружение (автопроезды и площадки) общей площадью 3800,2 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0002:20094.

4. Нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 701,34 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N 15б, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20057.

5. Нежилое здание временные производственные мастерские (гараж на 7 боксов) общей площадью 419,13 кв.м., кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20059, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Щ-5, здание N 15н.

6. Нежилое здание: здание конторы СУ-2 общей площадью 419,13 кв.м., кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20058, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ст. Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Щ-5, здание N 21.

29.12.2006 года по акту приёма-передачи указанное имущество было передано покупателю.

16 февраля 2007 года покупателем платежным поручением N 01164 была перечислена на расчётный счет продавца сумма в размере 1446427, 81 рублей в счёт оплаты договора.

Из представленных доказательств следует, что переход права собственности на данные объекты не зарегистрирован.

Истец по первоначальному иску, полагая, что у него существует право на регистрацию права собственности на спорное имущество, обратился с иском в арбитражный суд.

В свою очередь, ответчик, полагая, что спорный договор следует считать незаключённым, обратился в арбитражный суд с встречным иском.

В соответствии с положениями части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Отказывая в первоначальном иске, суд первой инстанции удовлетворил встречные требования о незаключенности спорного договора, указав на отсутствие в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Ссылаясь на несогласованность предмета договора купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии со статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ппредмет договора купли-продажи от 29.12.2006 N 59/06ВII был согласован сторонами в пункте 1.1 данного договора, в котором в качестве недвижимого имущества, подлежащего отчуждению, был указан ряд объектов недвижимости, расположенных по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, ст.Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5.

Объектам присвоены указанные в договоре кадастровые номера, которые в соответствии с абзацем 2 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предназначены индивидуализировать объект недвижимости, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют выделить его из других объектов недвижимости.

В описании продаваемых объектов даются ссылки на свидетельства о государственной регистрации, в которых также помещены сведения, касающиеся предмета продажи.

Вместе с тем, ответчиком было обращено внимание суда на то, что в сведениях об одном из шести продаваемых объектов указывается площадь, не соответствующая действительной. Подобное несоответствие обнаруживается в части здания конторы СУ-2 за N 21 (пункт 1.1.6 договора), и, по мнению ответчика, свидетельствует о незаключенности договора.

Как установлено судом действительная площадь указанного здания составляет 913,13 кв.м., а не 419,13 кв.м., как было указано в договоре.

В то же время, спорный объект помимо обозначения его площади был идентифицирован посредством таких сведений, как адрес, кадастровый номер, данные о государственной регистрации права собственности продавца в отношении описываемого имущества.

Учитывая, что в свидетельстве государственной регистрации права собственности, на которую сослались стороны, также как и в данных кадастрового учета, приводилась действительная площадь объекта (913,13 кв.м.), следует заключить, что в сведениях об объекте существует противоречие, устранить которое позволяют правила толкования договора, предусмотренные гражданским законодательством.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается, что если условия договора содержат неясности, которые не могут быть устранены путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Как следует из буквального смысла слов, содержащихся в пункте 1.1.6 договора, стороны, указав площадь, отличную от действительной, тем не менее, не намеревались передать лишь часть здания площадью 419,13 кв.м., либо некоторые из входящих в него помещений той же площади. К тому же, что по данным технического учета, в здании отсутствуют помещения, которые отдельно или в совокупности составили бы площадь, равную указанной.

Кроме того, на волю сторон передать здание целиком, указывает и то, что при исполнении договора разногласий, связанных с определением имущества, подлежащего передаче, у сторон не возникло. Продавец полностью освободил здание СУ-2, и в настоящее время оно занимается истцом, что и было подтверждено ответчиком в суде апелляционной инстанции.

Намерение продавца передать здание вытекает также из решения общего собрания акционеров ЗАО "ОЭМК-Втормет" от 12.12.2006 г. о продаже истцу здания конторы СУ-2, с указанием общей площади, которая по протоколу от N 5 составляет 913,3 кв.м. (л.д.14-17).

Таким образом, следует полагать, что, обозначая в пункте 1.1.6 договора площадь передаваемого здания, стороны допустили опечатку, которая при наличии иных данных об объекте (адрес, кадастровый номер, сведения о государственной регистрации), не повлияла на согласованность условия о предмете договора.

Оценив представленные доказательства, а также, учитывая, что на момент заключения и исполнения договора от 29.12.2006 г. у сторон не возникало сомнений относительно имущества, подлежащего передаче, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что оснований для признания вышеназванного договора купли-продажи незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета не имеется.

Другим доводом, из которого исходил суд первой инстанции, признавая спорный договор незаключенным стало то, что недвижимое имущество было отчуждено без соответствующего земельного участка.

В обоснование своей позиции суд области сослался на пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором предусмотрено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Между тем приведенное выше положение, разъясняющее пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяется на спорные отношения, так как речь в нем идет о ситуации, в которой земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат одному лицу на праве собственности. Тогда как в спорном деле продавец на момент заключения договора продажи объектов от 29.12.2006 г., право собственности на участок не приобрел.

Отмеченное обстоятельство не мешало ему продать принадлежащее ему имущество: по смыслу закона строение (здание, сооружение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им (пункт 2 статья 209, статьи 273 пункт 2 и 3 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 02.07.2007,).

Кроме того, с тем, чтобы руководствоваться пунктом 11 постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, суду необходимо установить, была ли воля сторон направлена на отчуждение зданий без соответствующего земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства подобного намерения.

В тоже время, из протокола N 5 общего собрания акционеров ЗАО "ОЭМК-Втормет" от 12.12.2006 г. следует, что продавец имел своей целью совершить сделки по продаже не только спорного, но и всего остального имущества, принадлежащего ему на то время (земельные участки, автотранспорт, оборудование, металлолом, шлак и проч.).

Наконец, последствием нарушения правила пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации является ничтожность договора продажи недвижимости, в то время как суд области счел его незаключенным.

Среди положений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в спорной ситуации надлежит руководствоваться пунктом 13, в котором со ссылкой на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Материалами дела подтверждено, что спорная сделка была исполнена в большей своей части: подлежащие продаже объекты переданы продавцом и оплачены покупателем.

То обстоятельство, что ЗАО "ОЭМК-Втормет" позднее предпринял действия по возврату покупной цены, не влияют на судьбу спорной сделки, денежное обязательство по которой было прекращено надлежащим исполнением со стороны покупателя (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, ответчик по первоначальному иску не предпринял мер, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на проданное им недвижимое имущество, как того требует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 названной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2008г. следует отменить, а первоначальный иск удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности имущества за ООО "Уральская металлоломная компания", переданного по договору купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006 года.

В удовлетворении встречного иска ЗАО "ОЭМК-Втормет" к ООО "Уральская металлоломная компания" необходимо отказать.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ЗАО "ОЭМК-Втормет" в пользу ООО "Уральская металлоломная компания" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции в размере 2000 руб. 00 коп. и 1000 руб. 00 коп. - расходы за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 267-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2008г. по делу N А08-3007/07-30 - отменить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания", г.Новотроицк Оренбургской области, на следующее недвижимое имущество:

нежилое здание (здание гаражей) общей площадью 701, 34 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N 15б, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20057;

нежилое здание конторы СУ-2, общей площадью 913, 13 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка "Строительная", проезд Ш-5, здание N 21, кадастровый номер 31:06:0000000:0000:14:440:001:000901600:0001:20058, переданное по договору купли-продажи N 59/06ВП от 29.12.2006 года.

В удовлетворении встречного иска Закрытого акционерного общества "ОЭМК-Втормет", г.Старый Оскол-15 Белгородской области, к Обществу с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания", г.Новотроицк Оренбургской области, отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "ОЭМК-Втормет", г.Старый Оскол-15 Белгородской области, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Уральская металлоломная компания", г.Новотроицк Оренбургской области, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрения иска в суде первой инстанции в размере 2000 руб. 00 коп. и 1000 руб. 00 коп. - расходы за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

А.И. Поротиков

Судьи

В.М. Баркова Л.М. Мокроусова